Search

Målet med masteroppgaven har vært å belyse hvilket juridisk verktøy utbygger fortrinnsvis kan benytte ved avskiping eller omskiping av negative servitutter. I et utbyggingsprosjekt kan en uavklart servitutt både bli fordyrende, i form av økte kostnader, men også ved økt tidsbruk. For å håndtere slik problematikk finnes det en rekke ulike fremgangsmåter. Av disse blir ekspropriasjon, bortfall av servitutt til fordel for reguleringsplan, jordskifte, avløsning i jordskifteretten etter servituttlova og annen lovhjemmel og frivillig avtale vurdert i oppgaven. Det gjennomgående fokus i oppgaven er hvordan problematikken kan løses på best mulig måte for utbygger. Oppgaven består av en hovedproblemstilling: «Hvordan kan utbygger håndtere negative servitutter?», samt tre delproblemstillinger: 1. Hvilke rettslige verktøy foreligger for avskiping eller omskiping av negative servitutter? 2. Hvordan benyttes de ulike rettslige verktøyene i dag? 3. Hvilket rettslig verktøy fremstår som mest hensiktsmessig for utbygger? Dette er blitt besvart gjennom rettsdogmatisk metode. For å komme med eksempler fra virkeligheten har jeg også intervjuet tre ulike utbyggere om hvordan de håndterer problematikken. Oppgaven omhandler servitutter, altså en råderett over annen manns eiendom. Med avskiping og omskiping menes hvordan man kan fjerne eller endre en slik rettighet. I oppgaven benytter jeg uttrykket «juridisk verktøy» for å omtale hvilken fremgangsmåte som blir valgt for å avskipe/omskipe servitutten. Når man skal velge juridisk verktøy for avskiping og omskiping må man vurdere en rekke ulike faktorer; prosjektets størrelse og tidsperspektiv, økonomiske rammer, servituttens innhold, rettighetshavers stilling, reguleringsforhold med mer. Alt dette er faktorer som kan påvirke hvordan servitutten kan håndteres. Gjennomgående fant jeg at avtalebasert omskiping eller avskiping framstår som det beste alternativet, og at dette burde være første innfallsvinkel. Dersom man ikke får gjennomført avskipingen/omskipingen gjennom avtale, fremstår det som mest fordelaktig å gjennomføre et jordskifte. Dette både på grunn av jordskifterettens kompetanse, men også på grunn av tidsbruk og kostnader. Deretter fremstår avskiping etter skjønn fra servituttlova som den tredje beste metoden. Ekspropriasjon framstår som en akseptabel fremgangsmåte å bruke når man absolutt må, men er ikke i utgangspunktet en hensiktsmessig metode. Den metoden som fremstår som klart minst hensiktsmessig er bortfall av servitutt som følge av reguleringsplan, ettersom rettssituasjonen fremstår som svært uavklart. The purpose of this thesis is to shed light onto which legal approach developers should use when deleting or changing a negative servitude. In a development project an unresolved servitude can be costly, due to increased costs but also due to the increase of time spent on the project. To handle a problem like this, there is a plethora of different legal approaches that can be used. Of these I have looked at expropriation, the fall of a servitude due to a zone plan, land consolidation, deleting servitudes in the land consolidation court based on the Norwegian servitude law (or other laws), and voluntary agreement. The general focus of the thesis is how problems with negative servitudes can be solved in the best way possible for developers. The main question to be addressed in the thesis is: “How can developers handle negative servitudes?” and this will be backed up by three sub-questions: 1. What legal approaches is possible to use for deleting negative servitudes? 2. How are these legal approaches used today? 3. What legal approach seems best for developers? These questions will all be answered by the use of legal research, with an assessment of the different sources of law. I have also used examples from the developers’ reality. To find these examples I have interviewed three different developers on how they choose to handle problems like this today. When one is to choose a legal approach for deleting or changing a negative servitude, one has to look at multiple different factors: The project’s size and timeline, the financial framework, the content of the servitude, the rightsholder’s position, the zone plan and more. All of these are factors that can affect how the servitude should be handled. Throughout the work on this thesis I found that deleting or changing a servitude based on a voluntary agreement seems like the best option, and that this should be the first method to explore. If such an agreement isn’t possible to find, it seems best to use land consolidation. This is due to the land consolidation courts competence, but also due to time and costs. The third best method seems to be deleting servitudes in the land consolidation court based on the Norwegian servitude law (or other laws). Expropriation also seems to be an adequate method to use, but only when it is necessary – it should at no time be the favored option. The method that seems by far to be the worst one is the fall of a servitude due to a zone plan. This is because the legal situation seems to be very unclear. M-EIE

Med økt etterspørsel etter boliger i Oslo indre by de siste tiårene, har satsing på fortetting og arealeffektiv utbygging bidratt til å tydeliggjøre interessemotsetninger mellom vekst i boligmarkedet og vern av byens kulturarv. I denne oppgaven har jeg gjennom diskursanalyse undersøkt hvordan eiendomsutviklere bruker vekst- og verndiskurser i sin tenkning og handling i tre utbyggingsprosjekter i Oslo indre by. Undersøkelsen har videre analysert hvordan forståelse av bærekraftbegrepet, maktrelasjoner og steders karaktertrekk påvirker mulighetsrommet til eiendomsutviklere og deres bruk av diskurser som et forhandlingskort i vektingen mellom vekst og vern i byutviklingen. I analysen ble det tydelig at eiendomsutvikler ved Vulkan bruker den kulturarvbevarende diskursen strategisk ved å foreslå bevaring av noen historiske bygninger med markedsføringsverdi. Samtidig fremkommer det at eiendomsutvikler ved Pilestredet Park tidlig i planprosessen kombinerer momenter fra vekst og verndiskursene, som gjenbruk av bevaringsverdige bygninger med en arealeffektiv utnyttelse. Eiendomsutvikler ved Waldemars Hage argumenter først med momenter fra kompakt byutvikling, som høyhusbebyggelse og reduksjon av privatbilisme, men utfordres i dialog med antikvariske myndigheter til å argumentere for hvordan en kompakt byutvikling er mer bærekraftig enn en kulturarvbevarende byutvikling. Generelt fremheves momenter gjennom språklige bilder og bruk av forskeres teorier for å fremme egen overbevisning. Et eksempel på dette er det språklige bildet av bevaring av kulturarv som en «klam hånd» på utviklingsmulighetene, som fremstiller vern som en hindring for effektiv vekst. Studien viser at sosial bærekraft havner i skyggen av miljø- og økonomispørsmål om bærekraft, men at det sosiale aspektet kan ta oppmerksomhet fra vekst og vern i byutviklingen når det kommer til for eksempel trygghet. Denne forståelsen av bærekraft kan påvirke hvilke mål og momenter fra vekst- og verndiskursene utviklerne forholder seg til, slik som mål om redusering av miljøgifter, høyhus eller trygge byrom. Maktrelasjoner kan i interaksjon med andre aktører endre hvordan eiendomsutviklere argumenterer, for eksempel gjennom påbud fra overordnende planer eller utfordringer i dialog med andre aktører. Eiendomsutviklerne kan sies å ha makt gjennom sine finansielle ressurser, og det faktum at kommunen avhenger av deres utbygging for å realisere det politiske målet om flere boliger i indre by. Steder med kvaliteter, som flere aktører anerkjenner, gjør eiendomsutviklere mer ydmyke i sin fremgangsmåte, og de legger tidlig i planprosessen vekt på å få en god avveining mellom bevaring av eldre historiske bygg og nyetablering. Steder med flere erkjente kvaliteter virker også mer bundet av reguleringer og bestemmelser enn steder med færre erkjente kvaliteter.

Utbyggingen av fast eiendom skjer vanligvis i et samspill mellom en kommune og private utbyggere. Aktørenes samfunnsoppgaver har betydning for hvordan de forholder seg til utbyggingen. En vedtatt reguleringsplan gir ikke kommunen anledning til å tvinge initiativtaker til å gjennomføre selve utbyggingen. Dersom aktørene ønsker å klarlegge rammene for hvordan utbyggingen skal gjennomføres, kan det inngås en utbyggingsavtale. En utbyggingsavtale er kort sagt en avtale mellom kommune og utbygger som fastsetter hvordan prosjektet skal gjennomføres. Utbyggingsavtaler har blitt benyttet som et virkemiddel for å regulere rettigheter og plikter for utbyggingsprosjekt i flere tiår, men ble først lovregulert i 20. mai 2006. I dag finnes reglene for bruk av avtaleformen i plan- og bygningslovens kap. 17. Når et prosjekt skal realiseres, er det nødvendig at kommunal infrastruktur som veier, vann- og avløp samt annen teknisk infrastruktur bygges ut. Normalt er det offentlig myndighet som har ansvaret for den kommunale infrastrukturen, men i forbindelse med realisering av privat initierte reguleringsplaner er det en vanlig forutsetning at utbygger helt eller delvis bekoster denne typen anlegg. Det alminnelige er at utbygger har rettigheter i utbyggingstomten, men det kan forekomme at det er nødvendig å ha eierskap for arealer utenfor byggeområdet. . Målet med oppgaven er derfor å undersøke om det er vanlig at utbyggingsavtaler regulerer spørsmål om grunnerverv og ekspropriasjon. Et annet sentralt spørsmål er hvordan denne typen problematikk behandles, og hvem som har ansvaret for å sikre rettigheter og eierskap til nødvendige arealer. Det er også stilt spørsmål ved om inngåelsen av utbyggingsavtaler kan føre til at kommunens vedtakskompetanse forhåndsbindes. Bakgrunnen for valget av vinkling er å aktualisere spørsmål som vies lite oppmerksomhet i forbindelse med bruken av utbyggingsavtaler, men som er av interesse for dem arbeider med eiendomsrelaterte spørsmål. Bakgrunnen for dette masterprosjektet baserer seg på et ønske om å vite hvordan utbyggingsavtaler håndterer spørsmål om grunnerverv og ekspropriasjon. Det er en kjent sak at mye av dagens eiendomsutvikling drives på grunn av initiativ fra private utbyggere, og at utbyggingsavtaler anvendes for å regulere rettighetsforholdet mellom kommune og utbygger. Det er likevel lite kunnskap om i hvilken utstrekning utbyggingsavtaler inneholder vilkår om grunnerverv og ekspropriasjon. Temaet for denne oppgaven er derfor en undersøkelse av hvor vanlig det er at utbyggingsavtaler inneholder vilkår om grunnerverv og ekspropriasjon. Det settes også spørsmål ved om inngåelsen av utbyggingsavtaler kan bidra til å forhåndsbinde kommuner til å ekspropriere. I tillegg blir det gitt en kort gjennomgang av potensielt erstatningsansvar. For å besvare oppgavens spørsmål er det samlet inn data relatert til ulike kommuners praksis ved inngåelsen av utbyggingsavtaler. Prosjektets undersøkelser er todelt. Den første delen består av en spørreundersøkelse som ser på omfanget av bruken av utbyggingsavtaler. Dette gir et bakgrunnsteppe for den kommunenes praksis på området. Den andre delen av undersøkelsen går mer detaljert til verks og består av en nærmere undersøkelse av inngåtte utbyggingsavtalers vilkår om grunnerverv og ekspropriasjon. Resultatet av undersøkelsene viser at kommunene har ulikt kunnskapsnivå når det gjelder bruken av utbyggingsavtaler. Tematikken er vanskelig å få fullstendig oversikt over, og undersøkelsene har ikke gitt entydige svar. Dette har bakgrunn i forhold som: grad av utbyggingspress, politisk holdning i kommunen og tilgang på lokal forhandlingskompetanse. Et fellestrekk er likevel at den kommunale administrasjon har stor respekt for politiske beslutninger. I oppgaven er det valgt et bredt teoritilfang for å gi et overordnet perspektiv. I forhold til spørsmål om arealbruk har det vokst frem et svært omfattende regelverk, som setter de institusjonelle rammene for bruk av utbyggingsavtaler. Regelverket har betydning for både offentlige og private aktørers handlingsrom, og baserer seg på et ønske om en helhetlig bruk av begrensede landressurser. Teoretisk kan det deles inn i et reguleringsregime og et eiendomsregime som begge har innvirkning på bruken av utbyggingsavtaler. The background for this Master’s Thesis project is based on a need to understand how agreements concerning land-development projects deal with questions of land-access and expropriation. It is a well-known that much of today’s land-development projects are based on private initiatives. Special agreements are used to regulate the rights between the land-developer and the local community. However, there is not much knowledge about how these development-agreements describe conditions of land-access and expropriation. The objective of this Master’s Thesis project is therefore to investigate whether it is common that land-development agreements contain these types of conditions. It is also questioned if the conclusion of land-development agreements can influence on a community’s will to expropriate land-access rights. It is also given a short review of potential financial liability. It is collected data from different communities all over the country to analyze how the communities deal with the questions posed in the Thesis. The first part of the project is a survey aimed at identifying the use of land-access agreement, and the practices related to these agreements in the communities. The other part of the project is a detailed investigation of documents, primarily land-use agreements that describe conditions of land-access and expropriation. The survey reveals that the communities have different knowledge concerning the use of land-access agreements. It is difficult to get a complete overview of this theme, and the surveys did not give an unambiguous answer. Land-development pressure, the political attitude in the communities and the potential existence of local persons with negotiation skills are factors which may explain this to some degree. A common feature is that the local administrations have great respect for policy decisions. The project has chosen a broad range of theory to give an overall perspective. Regulations affecting the land-use have grown to a very comprehensive level today. The regulations define the institutional framework for the use of land-access agreements, and affect the room of action for the official as well as for the private builders. The amount of regulations is based on a will to overall use of limited land resources. Theoretically the regulations can be separated in a planning-regime and a real-estate regime, where both influence on the use of development-agreements. M-EIE

Sammendrag Dagens utvikling av norske byer drives i større grad enn tidligere av private utbyggere. Flere hevder også at det er prosjektene som styrer planlegging og ikke motsatt. Dette burde være alarmerende i form av at planlegging i mindre grad enn før er styringsverktøy for utbyggingsmønstrene. Markedsstyringen kan sies å ha økt påvirkning for hvordan norske byer utvikler seg. Denne oppgaven forsøker å belyse hvilken rolle overordnet arealplanlegging har i dagens byutvikling. På hvilke styringsnivå foregår denne planleggingen og i hvilken målestokk utspiller drivkreftene seg? Oppgaven vil også belyse hvordan samhandlingen mellom private aktører og offentlige myndigheter organiseres innenfor rammene av overordnet arealplanlegging. De private aktørene har relativt bestemte handlingsmåter og vil i stor grad operere i forhold til hvor de finner de mest gunstige markedsbetingelsene. Dermed kan det sies at utviklingen av norske byer i dag i mindre grad styres av overordnet arealplanlegging og i økende grad av bedriftsøkonomiske hensyn. Dette kan innebære at styringen av byutviklingen burde ses i et helhetlig og integrert perspektiv i tråd med europeisk idealer for utvikling av bærekraftige storbyregioner. 4 Summary Today's development of Norwegian cities is driven to a greater extent than previously by private developers. Several also claims that the projects controls planning and not the opposite. This should be alarming in the way that planning to a lesser extent than before is a management tool for development patterns. Market management can be said to have increased influence on how Norwegian cities develop. This thesis attempts to shed light on the role of overall land use planning, in today's urban development. At what level of government is planning taking place and at what scale are the forces unfolding? The thesis will also illustrate how the interaction between private operators and public authorities are organized within the framework of the overall land use planning. The private developers have relatively specific action of ways and will largely operate in relation to where they can find the most favorable market conditions. Thus it can be said that the development of Norwegian cities today less controlled by the overall land use planning and increasingly by commercial considerations. This may involve that management of urban development should be seen in a holistic and integrated perspective in line with European ideals for the development of sustainable urban regions.