Search

La tesis que nos ocupa se dedica al fenómeno de la constitucionalización del derecho, pero circunscrito a los fenómenos jurídicos propios del Derecho Comercial o Mercantil. Entendemos por “constitucionalización del derecho comercial” la hermenéutica merced a la cual los principios y valores constitucionales trascienden su vigor jurídico sobre instituciones tradicionales del Derecho Comercial y sobre las reglas que las precisan y desarrollan, afectando su determinación y alcances. El presente trabajo se pregunta si el Derecho Comercial está realmente constitucionalizado y pretende hallar la “constitucionalización adecuada” (ALEXY R. , Tres escritos sobre los derechos fundamentales y la teoría de los principios, 2003), reconociendo que la tensión entre el Derecho Constitucional y el Derecho Comercial, no se satisface de manera plana afirmando una sobreconstitucionalización del Derecho, pero que la respuesta tampoco puede ser una infraconstitucionalización, sino que, dependiendo del específico sector del Derecho Comercial que se trate, deberá intentarse una “constitucionalización adecuada” que no se resuelve en un justo medio, sino que para casos concretos implicará una sobreconstitucionalización, en otros optará por una infraconstitucionalización y en otros muchos planteará una constitucionalización de tipo medio, el problema es precisamente hallar esa “constitucionalización adecuada”. The thesis that occupies us is dedicated to the phenomenon of the constitutionalization of the law, but circumscribed to the legal phenomena of Commercial or Mercantile Law. We understand by "constitutionalization of commercial law" the hermeneutics thanks to which the constitutional principles and values ​​transcend their legal force over traditional institutions of Commercial Law and over the rules that specify and develop them, affecting their determination and scope. This paper asks if Commercial Law is really constitutionalized and seeks to find the "adequate constitutionalization" (ALEXY R. , Three writings on fundamental rights and the theory of principles, 2003), recognizing that the tension between Constitutional Law and Commercial Law, is not flatly satisfied by affirming an over-constitutionalization of the Law, but that the answer cannot be an under-constitutionalization either, but rather, depending on the specific sector of Commercial Law in question, an "adequate constitutionalization" should be attempted, which is not resolves in a fair mean, but that for specific cases it will imply an over-constitutionalization, in others it will opt for an under-constitutionalization and in many others it will propose a medium-type constitutionalization, the problem is precisely to find that "adequate constitutionalization". Doctor en Derecho http://unidadinvestigacion.usta.edu.co Doctorado

El presente proyecto refleja las necesidades y las debilidades, así como el estudio de la organización y posibles puntos de mejora de la Hipotecaria Compañía de Financiamiento en el área comercial, la cual es la encargada de mantener el funcionamiento total de la entidad por ende es importante reconocer, estudiar y satisfacer las necesidades del cliente de una manera rápida, fácil y sencilla como lo indica la misión de la compañía. Se llevará a cabo un análisis completo del rendimiento en cuanto a la documentación requerida para el inicio de estudio de crédito Hipotecario, con el fin de optimizar los tiempos de respuesta y la calidad de estructuración de los créditos, por ende, se plantea poner en marcha las plataformas digitales que permitan a nuestros clientes cargar todos sus documentos de una manera eficaz, mejorando así la calidad de los procesos y la demora por falta de documentos. Aplicando este proceso ayudamos no solo al área comercial; el área de crédito tendrá un impacto mayor puesto que son los encargados de validar y verificar los documentos para así dar una respuesta de crédito a nuestros clientes de esta manera garantizaremos un mejor servicio de calidad en la Hipotecaria Compañía de Financiamiento S.A. This project reflects the needs and weaknesses, as well as the study of the organization and possible improvement points of the Mortgage Financing Company in the commercial area, which is in charge of maintaining the total operation of the entity, therefore it is important Recognize, study and satisfy customer needs in a fast, easy and simple way as indicated by the company's mission. A complete analysis of the performance will be carried out in terms of the documentation required for the start of the Mortgage loan study, in order to optimize response times and the quality of structuring the loans, therefore, it is proposed to implement digital platforms that allow our clients to upload all their documents in an efficient way, thus improving the quality of processes and the delay due to lack of documents. Applying this process we help not only the commercial area; the credit area will have a greater impact since they are in charge of validating and verifying the documents in order to give a credit response to our clients, in this way we will guarantee a better quality service in Hipotecaria Compañía de Financiamiento S.A. Profesional en Negocios Internacionales http://unidadinvestigacion.usta.edu.co Pregrado

Her ülkeye etkin bir konut finansmanı sisteminin önemi, bireylerin hem konut ihtiyaçları hem de finans, inşaat ve bu pazarlarla ilgili sektörlerin geliştirilmesindeki güçlendirilmesinin taleplerini karşılama açısından önemi nedeniyle ihmal edilemez. Ülkelerde makroekonomik istikrarın sağlanamamasının başlıca nedenleri arasında, konut finansmanı sektöründe önemli bir gelişme kaydedilmiştir. En önemli gelişmelerden biri de Meclis tarafından onaylanan yeni Mortgage Yasası ile ipotek sisteminin geliştirilmesidir. Bu tezin amacı, Türkiye'de konut ipoteği sistemini analiz etmek ve konut ipoteği almaya karar verirken tüketicilerin tercih ve tercihlerini etkileyen faktörleri vurgulamaktır.Araştırma, Türkiye'de ipotek sistemine ilişkin tüketicilerin tercihlerinin derinlemesine bir analizini yapmaktadır. Veriler, birincil kaynak kullanılarak toplanmıştır. Katılımcılardan, ipotek piyasalarında önceden belirlenmiş seçeneklerin bir kombinasyonunu içeren 16 karta dayalı tercihlerin sıralanması istenmiştir. Kartlar Excel yazılımındaki Microsoft Engineering aracını kullanarak oluşturularak toplanan veriler tüketicilerin tercihleri hakkında ayrıntılı bilgi veren birleşik analiz gerçekleştirmek için kullanılmıştır. Türkiye'deki ipotek piyasası, mültecilerin sayısındaki artışla birlikte, gittikçe daha fazla sayıda kişinin kendi ikametine sahip olmaya razı olmalarıyla gün geçtikçe gelişmektedir. Bu, özellikle konut finansmanı sisteminin Türkiye'de ipotek sisteminin geliştirilmesine neden olmuştur. Dolayısıyla, bu araştırma, Türkiye'de konut finans piyasasındaki oyunculara, Türkiye'de ikamet etmeleri nedeniyle tüketicilerin tercihlerini ne almaya istekli olduklarını bilmek için önem taşımaktadır. The importance of an efficient housing finance system for every country cannot be neglected as it has its significance for meeting the demands of both the housing needs of the individuals and also the reinforcement in developing the finance, construction and the sectors related to these markets. The major reasons for being the unavailability of sources are macroeconomical and political stability in these countries, there has been a significant development in the housing finance sector of Turkey. One of the major developments is the mortgage system development along with the new Mortgage Law approved by the Parliament. The purpose of this thesis is to analyze the mortgage system in Turkey and also to highlight the factors that influence the choices and preferences of the consumers while they decide to take mortgage housing finance.The research provides an in-depth analysis of the preferences of the consumers with regards to the mortgage system in Turkey. The data was collected through primary source where the respondents were asked to provide their response based on 16 cards that contain a combination of available options in the mortgage markets for the consumer to choose from. The respondents were asked to rank each card according to their preferences. The cards were formed using the Microsoft Engineering tool on the excel software. The data collected was then used to perform conjoint analysis that provided an in depth information about the preferences of the consumers. The mortgage market in Turkey is getting developed day by day as more and more people in Turkey are willing to own their own residency along with the increase in the number of refugees. This has resulted in the development of the housing finance system especially the mortgage system in Turkey. Therefore, this research has significant importance to provide the players of the housing finance market of Turkey to know what are the preferences of the consumers are willing to take loans for owing their residency in the Turkey. 115

1929 ekonomik buhranından sonra dünyayı etkisine almış olan ikinci büyük buhran olarak 2008 küresel krizinin olduğu iddia edilmektedir. Amerika'da mortgage sisteminin yol açmış olduğu bu kriz, dünyadaki birçok ülkeyi etkilemiş olduğu gibi, ekonomisi küreselleşen dünya şartları ile birlikte birçok ekonomiye entegre olmuş olan Türk ekonomisini de etkilemiştir. Söz konusu küresel krize neden olmuş olan mortgage sistemi, bankacılık ve sigortacılık sektörlerinin bir aktörü olarak bilinmektedir. Sistemin çöküşü ile birlikte bahsi geçen sektörler ülke ekonomilerini pek çok şekilde etkilemişlerdir. Her ne kadar birçok ekonomide birbirine bağlı şekilde işlemlerini gerçekleştiren bu iki sektörden sigortacılık sektörü, ayrı olarak düşünüldüğünde, günümüzde halen gelişmesini sürdürüp ülke ekonomisine katkıda bulunmaktadır. Çalışmada Türkiye ekonomisinin önemli yapı taşlarından olan sigortacılık sektörünün 2008 küresel krizinden ne denli etkilendiği hususlarında bilgi verme amacı güdülmüştür. İlk olarak finansal kriz olgusu incelenmiş, ardından sigorta kavramının dünyada ve ülkemizde nasıl ortaya çıktığı konuları işleyerek, sektörün kriz karşısında neler yaşamış olduğu belirtilmeye çalışılmıştır. It is alleged that the global crisis in 2008 is the second biggest one in the world after the economic crisis in 1929. This crisis has been caused by a mortgage system in the United States, as it affected many countries in the world. It also affected Turkey where many economies are integrated with the conditions of a globalized world economy. This mortgage system which caused global crisis is one of the member of the Banking and Insurance sectors. Together with the collapse of the system, these sectors have affected the economy of countries in many ways. Both of the sectors are connected to each other in many economies however when Insurance sector considered as a separate sector, it still contributes to the national economy which is developing at present time. In the study, it is aimed to give information how Insurance sector has been affected from the global financial crisis in 2008. Firstly, the fact of economic crisis examined then it approached how the concept of Insurance occured in our country and in the world and what are the things this sector had to face with it. 106

İKFS yasası Türkiye'de 2007 yılından itibaren yürürlükte olmasına rağmen aynı yıllarda yaşanan global krizin etkisiyle ülkemizde İKFS hiçbir zaman etkili kullanılamamıştır.Çalışmamda krizi detaylı olarak inceleyek yapılan hataları,sistemdeki aksaklıkları ele aldım.Bu çalışmada İKFS ve İKFS krizi detaylı olarak ele alınmıştır. Sistemin Türkiye'de etkin kullanımının getireceği avantajlar incelenmiştir.İlk bölümde İKFS tanımlanmış olup detaylı olarak anlatılmıştır.İkinci bölümde A.B.D. İKFS Krizi anlatılmış olup krize zemin hazırlayan sebepler,krizin sonuçları makroekonomik boyutta ele alınmıştır.Üçüncü bölümde ise Türkiye'de konut kredilerinin gelişimi,tarihçesi ele alınmıştır.Dördüncü bölümde İKFS sisteminin Türkiye'de etkin kullanımı ele alınmıştır.Etkin kullanılmasının avantajlarından ve İKFS'nin etkin kullanımını Türkiye'de kriz ortamı yaratıp yaratmayacağı,yaratmaması için alınması gereken önlemlerden bahsedilmiştir. The mortgage law has obtained since 2007 in Turkey.But effect of the global mortgage Crisis in 2007,Turkey couldn't use the system efficiently.In this case I investigate the İKFS crisis in detail.And also i considered the faults and malfunctions in the İKFS system.In this case,I considered mortgage system and mortgage crisis in detail.In first part,I investigated the advantages of using mortgage system in efficently use in Turkey.In second part,I explained the mortgage Crises,reasons and the resutlt of the crisis.In third part,I considered the evolution and history of residence credits.In fourth part I considered the efficiently using mortgage credits and potential advantages in Turkey.And I considered if the efficiently used mortgage system would create a crises? 127

Bu çalışmada, konut kredilerinde teminat işlemleri incelenmektedir. Bu amaçla konut kredisi sözleşmeleri, sözleşmelerin şekli, içeriği ve hükümleri ile birlikte konut finansmanı sözleşmelerinde uygulanan teminat türleri ayrıntılı olarak incelenecektir.Çalışmamızda, Türk Hukuk Sistemi'nin yanı sıra çeşitli ülkelerde uygulanmakta olan konut finansmanı sistemleri de ele alınmıştır. Çalışmada, konut kavramı, konut finansmanı kavramı anlatılarak, finansman yöntemleri ve finansmanı sağlayan kuruluşların finansman karşılığında aldıkları teminatlar ayrıntılı şekilde aktarılacaktır.Konut finansmanında güvence olarak alınan teminatlardan aslen ipotek, kefalet, garanti ve sigorta sözleşmeleri üzerinde yoğunlaşılmış ve kredi kullanıcıları ile kredi sağlayan kurumlar arasında çıkabilecek uyuşmazlıklar ve çözüm yolları aktarılmaya çalışılmıştır.Anahtar Kelimeler: Konut Kavramı, Konut Finansmanı, Konut Kredisi Sözleşmeleri ve Türleri, Teminat Türleri, Konut Kredilerinde Şahsi Teminat, Kefalet, Garanti, Sigorta, Konut Kredilerinde Ayni Teminat, İpotek. In this research, secured transactions within the context of Mortgage Loans is investigated. For this purpose, types of mortgage loan contracts, form of contracts, content and conditions of the contract and collateral types applied in the mortgage contracts will be examined in detail.In our study, the Turkish legal system , as well as housing finance systems being implemented in various countries are also discussed. By explaining `Housing concept`, `Housing finance`, financing methods and guarantees that funding organizations take in return for mortgage loans will be examined in detail.In our study, we originally have focused on mortgages, sureties , guarantees and insurance contracts and the dispute between the credit institutions and borrowers, and solutions to the problems.Keywords: `Housing concept`, `Housing finance`, `Mortgage Loans` , `Collateral Types`, `Secured Transactions Within the Context of Mortgage Loans`, `Personal Security`, `Surety`, `Guarantee`, `Insurance`, `Real Security within the Context of Mortgage Loans`, `Hypothec`. 360

Ülkemizde sosyal ve ekonomik yaĢantıda ortaya çıkan değiĢimler sermayepiyasalarında olduğu gibi gayrimenkul piyasalarında da geliĢime ve değiĢime yolaçmıĢtır. Türkiye'de uzun yıllardır süregelen konut sorununun çözümü ve nitelikli konutaçığının azaltılmasına yönelik yapılan çalıĢmalarda karĢılaĢılan en temel sorunlardanbirisi olarak gayrimenkul piyasalarının finansmanı karĢımıza çıkmaktadır. Bu sorununçözümüne yönelik yapılan düzenlemeler neticesinde farklı yöntemler, sermaye piyasasıkurumları ve araçları ortaya çıkmıĢtır.Gayrimenkul projelerinin finansmanında, özellikle konut finansmanı alanındaülkemizde büyük ölçüde öz kaynak, yakın çevre desteği, konut kredileri ve ipoteğedayalı araçların kullanıldığı görülmektedir. Fakat ülkemizdeki gayrimenkul piyasasıincelendiğinde, adı geçen araçlardan hiçbirisinin mevcut konut finansmanı problemininçözümünde yeterli etkinliği sağlayamadığı görülmektedir. Birçok geliĢmiĢ ülkede konutmülkiyetinin artırılması bakımından etkin bir çözüm yöntemi olarak kabul gören veuygulanmakta olan ipotekli konut finansman sisteminin geliĢtirilmesine yönelik son onyıl içerisinde ülkemizde de önemli adımlar atılmıĢtır. Ġpotekli finansman sistemin temelunsurlarının yapılandırılması amacıyla 5582 sayılı Kanun ve 6362 sayılı SermayePiyasası Kanunu çerçevesinde yapılan düzenlemelerin kurumsal konut finansmanınıngeliĢtirilmesi açısından kayda değer faydalar sağladığı görülmektedir. Özellikle birincilve ikincil piyasaların daha verimli bir Ģekilde iĢleyiĢinin sağlanması ve gayrimenkulteminatlı varlıkların finansal piyasalarda iĢlem görmesi gibi alanlarda sağlanan geliĢmelerin uzun vadede sistemin etkinliğine katkı sağlayabileceği düĢünülmektedir.Buna karĢılık, yüksek konut finansman maliyetleri, kısa vadeli kredi yapısı, alternatifkonut finansman araçlarının yeteri kadar geliĢmemiĢ olması, yasal düzenlemelerdekieksiklikler, kamusal destek ve teĢviklerin yetersizliği ile uzun vadeli makro ekonomikistikrara dayalı ve geliĢmiĢ bir finansal piyasanın bulunmaması sisteminin aksayanyönlerini ortaya çıkarmaktadır.Anahtar Kelimeler : Konut finansmanı, Menkul KıymetleĢtirme, Mortgage Changes that occur in the social and economic life of our country have led to thedevelopment and changes in the real estate market as well as the capital markets. InTurkey, financing of the real estate market emerges as one of the main problemsencountered in efforts to resolve the ongoing housing problem and to reduce theaffordable housing deficit for many years. Various methods, capital market institutionsand tools have emerged as a result of the adjustments which have been made for thesolution of this problem.It is seen that individual sources, neighborhood support, housing loans and financialtools based on the mortgage are widely used in financing of real estate projects,especially in financing of housing in our country. However, when the real estate marketin our country is analyzed, it is observed that any of these tools have not providedadequate efficacy in order to solve the existing problems of housing finance. During thepast decade, important steps have been taken in our country to improve the mortgagebased finance system which is recognized as an effective solution method for increasingthe residential property ownership and being implemented by many developedcountries. It is seen that the regulations made under the Law No. 5582 and CapitalMarket Law No. 6362 in order to configure the basic elements of the mortgagefinancing system have led to considerable benefits in terms of developing institutionalhousing finance. Especially, the improvements provided in areas such as ensuring theefficiency of primary and secondary markets and and the real estate secured assetstraded in the financial markets are expected to contribute to the effectiveness of thesystem in the long run. In contrast, high housing financing costs, short-term loan structure, underdevelopment of alternative housing finance tools, deficiencies inlegislation, the lack of public support and government incentives the absence of anadvanced financial market based on long-term macro economic stability reveals thelimitations of the system.Key Words : Housing finance, Securitization, Mortgage 112

The expansion of competition on financial services market forces to search for new ways of development. A bank-insurance cooperation, which is more and more popular in the world and in Poland, becomes an effective remedy to this problem and a factor which stimulates rivalry and competition. The final beneficent of this cooperation is a customer for whom a diverse market offer of financial services means creation of added value. The customer’s satisfaction with that kind of services is important to further development of bank-insurance cooperation. The aim of this work is to estimate whether the services of an integrated bank-insurance offer and insurances with mortgage credits are friendly and useful, and also whether they assure comfort and safety or may cause risk.

Yüksek Lisans tezi Gelişen dünya ekonomisi beraberinde birçok piyasanın da gelişimini zorunlu kılmıştır. Son dönemlerdeki bu gelişimle, hükümetlerin konut piyasasına yönelik politikaları önem kazanmıştır. Bu çalışmanın birinci bölümünde mortgage ortaya çıkış sürecinden, gelişimi ve içeriği detaylı olarak anlatılmaktadır. İkinci bölümde ise öncelikle ABD ve Avrupa Birliği ülkelerindeki uygulanan mortgage sistemi daha sonra gelişmekte olan ülkelerdeki mortgage sistemi anlatılmaktadır. Bununla birlikte bireyler konut alımına barınma ihtiyacının yanı sıra farklı amaçlar içinde yönelmektedir. Bireylerin bu yönelimleri, çalışmanın üçüncü bölümü olan davranışsal finans kısmında ve son bölüm olan uygulama kısmında yapılan anket çalışmasıyla analiz edilmeye çalışılmaktadır. Abstract Together with the evolving world economy, devolopment became a compulsory for many markets. With this development in recent years, government policies have gained importance for the housing market. In the first part of this study, you can find details about emergence proces, development process and contents of the mortgage system. In the second part, firstly the mortgage system in United States and European countries, later the system in developing countries are described respectively. Furthermore, without housing requirements, individuals are interested in housing purchases for different purposes. The tendencies of these individuals are being analysed by surveys in the third and at the same time the last part of the study, which is named “Behavioral Finance”.

Konutun edinimine yönelik olarak toplumlarda birçok finansman sistemi geliştirilmiştir. Bu sistemlerinden birisi de Mortgage'dir. Mortgage sisteminin uygulandığı Amerika'da hem Amerikan ekonomi politikaları hem de sistemin etkin işleyişini bozan uygulamaların sisteme dâhil edilmesi ve mortgage kredilerinin yapısının bozulması, faiz yapısının uyumsuzlaşması, konut fiyatlarındaki şişmeler, menkul kıymetlerin fonlanmasında yaşanan sıkışıklık, kredi türev piyasaları alanının büyümesi ve kredi derecelendirme sürecindeki sorunlar ile emlak piyasasında 2005 yılından itibaren doygunluğa ulaşması gibi nedenlerle Mortgage Krizi yaşanmıştır. Küresel finansal piyasaların sıkı ve yoğun ilişkilere sahip olması da ABD Mortgage piyasasında ortaya çıkan bu krizin küresel piyasalara sıçramasına sebep olmuş ve mortgage krizi küresel krize dönüşmüştür. Özellikle Avrupa Birliği ülkelerinin krizden etkilenmesi, dış ticaretinin büyük bir kısmını bu ülkelerle gerçekleştiren Türkiye'nin de etkilenmesine yol açmıştır. Bu çalışma ile Krizin kavramı ve türleri, Amerika'da krize sebep olan mortgage sisteminin gelişimi, türleri, riskleri, Amerika ve Türkiyede Mortgage Sistemi ve küreselleşen bu krizin Türkiye ekonomisine etkileri anlatılmaya çalışılmıştır. Ülkemizde ekonomik krizin etkileri özellikle 2008 yılının son çeyreğinde belirginleşmeye başlamış ve ekonominin tüm sektörlerine etki yapmaya başlamıştır. Yaşanan kriz, tüm sektörler ve ülke ekonomisi ele alındığında, Amerika Birleşik Devletlerinden başlayıp Avrupa ve tüm dünya ülkelerini olumsuz yönde etkilediği gibi ülkemizde de; üretim, istihdam, sanayi, turizm ve bankacılık gibi birçok sektörde olumsuz etkilerini göstermiştir. Various financing systems, such as mortgage system, have been developed for facilitating home acquisition. A Mortgage Crisis was experienced in America due to American economic policiesandtheinclusion of implementations that hinders the effective operation of the system, the structural breakdown of mortgage credits; the disharmonization of the structure of interest; the balloon increments in the prices of house; congestion in stocks and bonds, expansion of credit derivatives markets, problems in credit rating process and saturation in real estate markets since 2005. Close and intense relationships between global finance markets and USA Mortgage market caused the spread of this crisis to global markets as well and mortgage crisis has turned into a global one. Due to intense external trade between Turkey and European Union countries,Turkey was also affected from the crisis like the EU countries. This study explains the concept and types of the crisis, the development, types and risks of the mortgage system in the USA which turned into a crisis in the long run, the Mortgage System in the USA and Turkey and the effects of this crisis on the Turkish economy.Effects of the economic crisis in Turkey started to be more significant especially during the last quarter of 2008 and were felt in all sectors of economy. The crisis negatively affected Europe and all world countries starting with the USA and presented its negative impact on various sectors such as production, employment, industry, tourism and banking. 151

Gelişen teknoloji ile birlikte yüz yüze eğitime alternatif olarak elektronik ortamlarda öğrenme giderek yaygınlaşmaktadır. Eğitim sektöründe çeşitli alanlarda Web'e dayalı öğrenme ortamları oluşturulmaktadır. Yükseköğretim kurumları da teknolojiyi yakından takip eden ve her türlü yeniliğe açık kurumlar olarak göze çarpmaktadır. Eğitim-öğretimde çok yeni olan Web'e dayalı uzaktan eğitim üniversitelerimizin çeşitli bölüm ve programlarında kullanılmaktadır. Tamamen uzaktan eğitim veren bölümler olduğu gibi sadece birkaç dersi uzaktan eğitim yolu ile veren bölümlerde bulunmaktadır. Bu tez çalışmasında Kırıkkale Üniversitesinde okuyan, birinci sınıf öğrencilerinin ENF-101 kodlu Temel Bilgi Teknolojileri Kullanımı dersi için akademik performansları incelenmiştir. İnceleme dersi geleneksel bir yöntem olan yüz yüze eğitim ile alan öğrenciler ile yeni bir yöntem olan uzaktan eğitim ile alan 672 öğrenciye ait veriler veri madenciliği sınıflandırma algoritmaları ile incelenmiştir. Sonuçlara göre karar ağacı oluşturularak öğrenci başarısına etki eden faktörler belirlenmiştir.Bu çalışma ile veri madenciliği teknikleri kullanılarak yükseköğretim kurumlarında eğitim yöntemlerinin başarıya olan etkisi hakkında hem üniversite yönetimine hem de öğrencilere faydalı bilgiler verebileceği ortaya konulmuştur. With improving technology as an alternative to face to face education electronic learning environments is increasingly common. Education sector in various areas of the Web 'e-based learning environments are created. Higher education institutions also closely follow and all kinds of technology innovation is observed as public institutions. In education who are very new to the Web 'e-based distance education universities are used in various departments and programs. As part of providing distance education entirely in just a few courses through distance education department, which is located in.In this thesis, studying in Kırıkkale University, of first class students ENF-101 coded courses Fundamentals of Information Technology Usage for academic performance were examined. Review of the course, which is a traditional method of face to face training and distance education students taking the field with the new method, the data of 672 students were examined by the data mining classification algorithms. According to the results of a decision tree forming factors have been identified that affect student achievement.In this study, using data mining techniques to success in higher education institutions about the impact of the training methods and provide useful information to the university administration and the student was revealed. 86

Multibanca Colpatria ha mostrado su interés por un mayor conocimiento de la dinámica del sector inmobiliario y los determinantes de la demanda por crédito hipotecario en ciudades intermedias de Colombia, además de establecer su competitividad en el producto de crédito hipotecario. Se realiza un análisis del sector vivienda a través de variables de oferta y demanda de vivienda nueva para las ciudades de Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Manizales, Cartagena, Cúcuta, Pereira, Bucaramanga y Villavicencio. (Ciudades escogidas dado el deseo de Multibanca Colpatria de profundizar su cartera hipotecaria en las mismas). A través de estimaciones econométricas para datos tipo panel balanceado se estudian los determinantes de la cartera hipotecaria de Colpatria. Por último, se estudia la competitividad de Colpatria en el producto de crédito hipotecario evaluando las participaciones de mercado de cada banco, las tasas aplicadas según tipo de vivienda y las comisiones cobradas por cada entidad prestadora del mismo producto/servicio., Multibanca Colpatria has shown its interest in a better knowledge of the dynamics of the real estate sector and the determinants of demand for mortgage loans in intermediate cities in Colombia, as well as establishing its competitiveness in the mortgage credit product. An analysis of the housing sector is carried out through variables of supply and demand of new housing for the cities of Bogota, Medellin, Cali, Barranquilla, Manizales, Cartagena, Cúcuta, Pereira, Bucaramanga and Villavicencio. (Selected cities given the desire of Multibanca Colpatria to deepen its mortgage portfolio in them). Through econometric estimations for balanced panel data, the determinants of Colpatria's mortgage portfolio are studied. Finally, the competitiveness of Colpatria in the mortgage credit product is studied by evaluating the market shares of each bank, the rates applied according to the type of housing and the fees charged by each lender of the same product / service., Pregrado, Economista

Bu tezde; ülkemizde 2005 yılında 5582 sayılı yasayla kabul edilen konut finansman sisteminin artan kredi arz ve talebi karşısında bankacılık sektörü açısından risk teşkil edip etmediği incelenmektedir. Finansal açıdan gelişmiş ülkelerde uzun yıllardır uygulanmakta olan ?mortgage sistemi? Türkiye?deki uygulamadan farklı olarak kredi alacağının fonlar aracılığıyla menkul kıymete bağlanması ve bu menkul kıymetlerden gelir elde edilmesini de içermektedir. ?İkincil faz? olarak nitelendirilen bu aşamanın hukuki olarak altyapısı hazırlanmış olsa da henüz Türk Bankacılık sisteminde işlerliği yoktur. Bu durumun, geçtiğimiz dönemde tüm finans piyasalarında etkisini gösteren ve ipoteğe dayalı konut finansman sistemi kaynaklı krizden Türkiye?nin en az seviyede etkilenmesini sağladığı düşünülmektedir.Çalışmada, tüketici kredilerinin gelişim süreci ve mortgage kredilein genel çerçevesi incelenmiş; gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde uygulanmakta olan konut finansman sistemleri irdelenmiş; konut finansmanı kaynaklı olası bankacılık riskleri üzerinde durulmuş ve Türkiye?de konut finansmanının tarihi gelişimi ile risk yapısı analiz edilmiştir. 2008 yılında yaşanan küresel kriz sonrasında Türkiye?de konut kredileri kaynaklı risklerde artış olup olmadağının sorgulandığı tezde, konsolide bazda bankacılık sektörü sermayesi ve risk ağırlıklı verileri (RAV) üzerinden oluşturulan 3 farklı senaryoda konut kredilerinin olası temerrüd durumlarına göre bankacılık sektörü ?Sermaye Yeterlilik Oranı?nın değişimi incelenmiş ve en kötü senaryoda bile Basel tarafından alt sınır olarak kabul edilen % 8 tabanının altına inilmediği görülmüştür. In this thesis, the riskiness of the mortgage system, which was adopted in 2005 with the code of 5582, is examined in the case of increasing credit supply and demand in Turkey. For many years, the developed countries have been carrying out the mortgage system which is different from Turkey?s practice while the credit is attributed to securities by funds to getting benefit from them. Although the legal basis for ?secondary mortgage markets? is established in Turkey, there is no practice in banking sector, yet. On the other hand, it is obvious that the lack of secondary mortgage markets has diluted the effects of crisis, which was originated from the mortgage credits. In this study, the development process of consumer credits and the general frame of mortgage credits are examined; the mortgage systems, which have been conducted in developed and devoloping countries are discussed; the banking risks that generate from mortgage credits are scrutinized and the historical background and the riskiness of Turkish mortgage system are discussed. In the thesis, it is questioned that, in Turkey whether the riskiness of mortgage based credits has increased after the financial crisis in 2008. For the answer, the banking system aggregate ?capital adequacy ratio? has been tested in the case of prospective default risk through 3 different scenerios that based on ?risk weighted assets? and aggregate banking capital. According to the results; even if in the case of worst scenerio the capital adequacy ratio is not below 8 % which is approved as lowest limit by Basel Comittee. 115

Anahtar Kelimeler: İpotekli Konut Finansmanı, Tüketicinin KorunmasıÖZETİPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ VE TÜKETİCİNİN KORUNMASIKonut finansmanı sistemlerinden nitelik ve etkinlik yönünden en önemli olan ipotekli konut finansmanı sistemi temelde tüketici işlemine dayanmaktadır. Tüketicinin korunmasını gerekli kılan sebepler, ipotekli konut kredilerinde daha da ön plana çıkmaktadırlar. Bu nedenle de tüketicinin sözleşme kurulması öncesinden sözleşmenin sona ermesine kadar her aşamada korunmasına yönelik hukuki düzenlemeler yapılmıştır. Bu düzenlemeler bazı durumlarda tüketicinin korunmasına yönelik diğer düzenlemelerden farklılık göstermektedir. Bu durum ipotekli konut kredilerinin niteliklerinden kaynaklanmaktadır. Böylelikle bu kredilerin tüketicinin korunması yönünden ayrı bir kanunu gerekli kıldığı söylenebilir. GENERAL KNOWLEDGEName and Surname: Bilal CanField: Business AdministrationProgramme: Real Estate Valuation and FinancingSupervisor: Asst. Prof. Recep ÖktemDegree Awarded and Date: Master, Mart 2013Keywords: Mortgage, Protection of The ConsumerABSTRACTTHE MORTGAGE BASED REAL ESTATE FINANCING SYSTEM AND PROTECTION OF THE CONSUMERThe mortgage based real estate financing system, which is the most important in term of qualify and activity in housing financing system, is based on consumer transaction. The reasons which demand protection of the consumers are being come into prominence more in mortgage loans. So that, legislations have been made for protection of the consumers at every stage of contract, before establishment to the end. These legislations differ from other legislations which are for protection of the consumers in some cases. This originates from qualify of mortgage loans. Thus it can be said that mortgage loans demand a particular act for protection of the consumers.

Mortgage, özellikle gelişmiş ülkelerde 200 yıllık geçmişe sahip bir konudur. Amerika Birleşik Devletleri ve Kıta Avrupa'sı ülkeleri mortgage kredileri ve mortgage kredilerine dayalı ikincil piyasalarda kurumsallaşarak, uzmanlaşmıştır. 20. yüzyılın en etkili finansman yöntemlerinden biri olan mortgage sistemi, kısa bir süre öncesinde ülkemizde de uygulanmaya başlanmıştır.Ülkemizde nüfus artışı ve kentleşme konut sorununu ortaya çıkarmaktadır. Bu soruna bir çözüm olarak, son zamanlarda Türkiye bir konut finansman yöntemi olarak birçok ülkede uygulanmış mortgage sistemini benimsemiştir.Bu çalışmada, mortgage sistemi ve mortgage sisteminin Türkiye'deki uygulamaları incelenmiş, mortgage sisteminin temel kavramları, mortgage çeşitleri, mortgage sigortaları, ikincil piyasalar ve ipoteğe dayalı yapılandırılmış finansal ürünler analiz edilmiştir.Son olarak geçmişten günümüze ülkemizin konut finansman yapısı üzerinde durulmuş, sistemin gelişiminde rol oynayacak makroekonomik değişkenlerin mortgage kredilerine etkileri araştırılmış ve Türkiye'de mortgage kredilerinin büyüme eğilimi üzerine ekonometrik bir çalışma yapılmıştır.Anahtar Kelimeler: Mortgage kredileri, Türkiye. specially, in developed countries mortgage has a history of 200 years. The United States of America and European countries have institutionalized and specialized in mortgage credits and secondary mortgage markets. The Mortgage system, which is one of the most effective financing systems in 20th century, has started to be executed in our country a short period of time ago.In our country, the population growth and urbanization raises the question of housing. As a solution to this problem, Turkey has recently adopted the mortgage system, which has been applied in many countries as a housing finance method.In this study, mortgage system and the application of in Turkey are examined. The basic concepts of the mortgage system, types of mortgage loans, mortgage insurance companies, secondary markets and mortgaged backed securities have been analyzed.Finally, from the past to the present we focused on the structure of our country's housing finance, we investigated the effects of macroeconomic variables mortgage loans and have been conducted econometric study on the growth trend in mortgage loans in Turkey.Key Words: Mortgage Loans, Turkey. 201

5582 sayılı yasa ile bir çok kanunda değişiklikler ve eklemeler yapılarak ülkemizdeki konut finansman sistemine ilişkin esaslı düzenlemeler yapılmıştır. Bu düzenlemelere ile bir taraftan konut finansmanına kaynak sağlamak için ipotek teminatlarıyla bir havuz oluşturulmak suretiyle özel amaçlı fonun (ipotek teminatlı menkul kıymetler ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler) oluşumuna ve yatırımcının korunmasına ilişkin düzenlemeler getirilirken, diğer taraftan ise konut finansman sözleşmesinin tarafı olan finans kurumu ile tüketici arasındaki ilişki düzenlenmiştir. There have been made alot of changes and aditions in alot of statutes related with mortgage system with the act numbered 5582. These regulations provide the funds for the financing of housing on the one hand and a pool of mortgages guaranties means of establishing a special purpose fund (collateralized mortgage securities and mortgage-backed securities) brought into the arrangements for the formation and investor protection, on the other side of the housing finance agreement, the financial institution and a consumer The relationship between organized. 176

2007 yılı sonlarında ABD Mortgage piyasasında başlayan dalgalanma, zamanla likidite krizine dönüşmüş, ABD ve AB başta olmak üzere tüm dünyaya yayılarak ?küresel? bir kriz haline gelmiştir. Küresel bir hal alan Mortgage krizi, dünya genelinde ekonomik büyüme başta olmak üzere, istihdam ve ticaret hacmi üzerinde olumsuz etkiler meydana getirmiştir. Türkiye ise krizden farklı kanallardan etkilenmesine rağmen, diğer ülkeler gibi büyük boyutlara ulaşan ciddi olumsuzluklar yaşamamıştır. Kriz sonrası özellikle ABD ve AB gibi gelişmiş ülkelerde birçok finans kuruluşu zarara uğrayıp, batık banka sayısının artış gösterdiği bir dönem yaşanırken, Türkiye'de 2001 krizi sonrası alınan önlemler ve sağlam yapısıyla Türk bankacılık sektörü diğer ülkelere göre krizden fazla etkilenmemiştir. Tüm dünya ekonomilerinde olumsuz etkilerini hissetiren Mortgage krizine karşı başta ABD ve AB olmak üzere birçok ülkede önlemler alınmıştır. Özellikle finans sektörünü olumsuz etkileyen Mortgage krizi sonrası birçok ülkede zarara uğramış finans kuruluşlarının kurtarılması için kurtarma paketlerinin hazırlandığı, batık bankaların kamulaştırılması gibi müdahaleci anlayışlara gidildiği gözlenmiştir. Türkiye'de ise talep artırmak ve istihdam artışını sağlamak için ciddi adımlar atılmıştır. Olumsuz etkileri sebebiyle 1929 Büyük Dünya Buhran' ı ile karşılaştırılan Mortgage krizinin derinliği 1929 yılındaki krizden daha yıkıcı olmuş, etki alanı ise çok daha geniş alanlara yayılmıştır. Bu özellikleriyle de Mortgage krizi tüm dünya ekonomilerini etkisi altına alan ?küresel? bir krize dönüşmüştür. The fluctuation in the US mortgage market which started at the end of the year 2007, was transformed in time into a liquidity crisis, and it turned out to become a ? global? crisis which was spread all over the world; especially in the USA and EU. The mortgage crisis became a global phenomenon, it caused negative effects on employment, trade, and especially on the economical growth. Although Turkey has been affected by the crisis in other ways, it hasn?t experienced the same catastrophic situations which were faced by other countries. While especially in highly developed countries like the USA and EU many commercial finance companies suffered losses after the crisis, and while the number of bankrupt banks were increasing, the Turkish banking sector wasn?t as much influenced by the crisis as other countries, because many precautions were taken and the structure of the banks were solid after the fatal crisis Turkey had undergone in the year 2001. The negative effects of the mortgage crisis was felt by all the worlds? economy, and especially the economy of USA and EU, which caused many countries to be precautious. Bailouts were arranged to rescue the finance companies which suffered losses in many countries after the mortgage crisis which had adversely effected the finance sector especially, it was observed that interfering mentalities like publicising bankrupt banks were performed. Effective interventions were taken for increasing the demands and increasing employment in Turkey. It was found out in a comparison of the world crisis of 1929 and the mortgage crisis that, the depth of the mortgage crisis was more devastating, and its impact area was spread over wider fields. The mortgage crisis has been transformed with these features into a ? global? crisis which effected all the world?s economies. 129

127 pages. The aim of this paper is to analyze the effects of mortgage backed securities in capital markets. It consists of primary and secondary markets with subprime mortgage crisis. The analysis is carried out against the role of mortgage backed securities in the US subprime mortgage crisis as a structure product. Bu çalışmanın amacı ipoteğe dayalı mankul kıymetlerin sermaye piyasalarındaki etkisini incelemektir. Birincil ve ikincil mortgage piyasaları ile mortgage krizi üzerine yoğunlaşılmıştır. Çalışma yapılandırılmış ürün olarak ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin Amerika’daki mortgage krizindeki rolü ile tamamlanmıştır.

Gelişmiş ülkelerde konut edinmede bireylerin ilk tercihi haline gelen İpotekli Konut Finansman Sistemi'nin etkinliği, konut kredileri alacaklarına dayalı ihraç edilen gelişmiş sermaye piyasası araçlarının işlevselliğine dayanmaktadır.Bir ülkenin konut finansman sistemindeki sorunları çözmek için o ülkenin mevcut ekonomik koşulları göz önünde bulundurularak hem ulusal hem de uluslararası gelişmelere uyum sağlayabilecek bir konut finansman sistemi geliştirilmesi gerekmektedir.Bu noktadan haraketle ele aldığımız işbu çalışmanın amacı; Finans sektörü gelişmiş ülkelerde uzun zamandan beri başarılı ornekleri gösterilen uzun vadeli konut finansmanı sistemi (mortgage) esas alınarak, gelişmekte olan ülkeler konumunda bulunan Türkiye ve Kazakistan ülkelerinin oluşturduğu sistemleri incelenmesi ve karşılaştırılmasıdır. Bu çerçevede her iki ülke sisteminin yapısı, ortaya çıkma nedeni, özellikleri, eksik taraflarına değinilmiş ve ortak yönleri tespit edilmeye çalışılmaktadır. Son olarak her iki ülke sistemi mukayese edilerek bir SWOT analizine tabii tutulmaktadır. In developed countries, productivity of mortgage system which is first choice for individuals when they are planning to have a house depand on functionality of the advanced capital market instruments.To solve the problems of a mortgage system needs to consider the country's current economic conditions, to develope mortgage system that should be adaptable for both developing national and international developments.From this point, the purpose of this study is, to investigate and compare mortgage systems in developing countries; Turkey and Kazakhstan. To do this shown examples of successful long-term mortgage system in developed countries.In this context, the structure of both countries systems, the cause of the emergence, characteristics are investigated and common aspects is tried to be find. Finally, a SWOT analysis was performed to compare mortgage systems of Turkey and Kazakhstan? 165

Çalışma üç bölümden oluşmaktadır. Birinci bölümde konut genel olarak ele alınmış ve konut sorunun nedenleri incelenmiştir.İkinci bölümde, konut finansman yöntemleri, konut finansman yöntemi olan morrtgage sistemindeki piyasalardan ve mortgage kredi türlerinden bahsedilmiştir.Son bölümde de Türkiye'de konut finansman sisteminin tarihsel gelişimi inceleme altına alınmıştır. Konut sorunun çözümüne dair önemli bir kurum olan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın faaliyetlerine de yer verilmiştir. Konut finansmanında 1989 yılında önemli bir yer almaya başlayan ticari bankaların 1989-2011 yılları arasında Türkiye Bankalar Birliği'nden alınan veriler ışığında kullandırdığı konut kredileri incelenmiştir. 2007 yılında yürürlüğe giren Mortgage Kanunu'un ülkemiz açısından değerlendirmesi yapılmış Kanun'dan önce ve sonra konut kredisi tutarları yorumlanmaya çalışılmıştır. Yapılan çalışmalar sonucunda Mortgage Sistemi'nin ülkemiz açısından etkili olup olmayacağı değerlendirilmiş ve konut kredilerinin siyasi kararlardan, yüksek enflasyon ve faiz oranları vb. nedenlerden etkkilendiği sonucuna varılmıştır. Work consists of three parts. The first section is discussed in general and the residential housing causes of the problem investigated.The second section, methods of financing housing, housing finance and mortgage credit markets, which is a method morrtgage system types mentioned.In the last part the historical development of housing finance system in Turkey is under investigation. Housing is an important solution to the problem of the Housing Development Administration of the activities of the institution is located. Housing finance in 1989, commercial banks began to take an important place in the Banks Association of Turkey between the years 1989-2011 in the light of the data were examined kullandırdığı housing loans. Assessment was conducted in 2007, which entered into force for our country Kanunu'un Mortgage mortgage loan amounts before and after the Law tried to interpretation. Mortgage System is a result of work done for our country will not be effectively evaluated and the political decisions of housing loans, eetkkilendiği concluded that high inflation and interest rates. 114

ABD ekonomisinde, 2006 yılının ikinci yarısından sonra görülmeye başlayan yavaşlama ve yükselen piyasa ekonomilerinde sürmekte olan büyüme gücü, `ayrışma' olarak adlandırılan tartışmayı başlatmıştır. ABD subprime mortgage krizinin ilk zamanlarında yükselen piyasalar, gelişmiş ekonomilere göre gerek ticari gerek finansal anlamda daha iyi bir performans ortaya koymuşlardır. Ayrışma tartışmalarının arkasında da bu olgu yatmaktadır. Ayrışma hipotezi, ülkeler arasındaki artan ticari ve finansal bağların, ülkelere özgü şokların uluslararası iletimini kolaylaştırarak ülkeler arasında daha büyük iş döngüsü senkronizasyonuna neden olduğunu savunan küreselleşmeye karşıt görüş geliştirmektedir. Bu çalışmanın amacı, ABD ile yükselen piyasa ekonomileri arasında ekonomik ve finansal anlamda ayrışmanın gerçekleşip gerçekleşmediğini araştırmaktır. Ayrışmanın ekonomik açıdan analiz edilmesinde, öncelikle ABD'nin iş döngüsü ile seçilen yükselen piyasa ekonomilerinin iş döngüleri arasında ayrışmanın gerçekleşip gerçekleşmediği test edilmiştir. Ayrışma hipotezi, son yıllarda yükselen piyasa ekonomilerinin iş döngülerinin gelişmiş ekonomilerin iş döngülerinden daha bağımsız hale geldiği fikridir. Bu bağlamda, çalışma bir kademe daha ileri götürülüp gelişmiş ekonomileri temsilen G7'nin iş döngüsü ile yükselen piyasa ekonomilerinin iş döngüleri arasında ayrışmanın gerçekleşip gerçekleşmediği test edilmiştir. Ayrışmanın finansal açıdan analiz edilmesinde ise ABD S&P 500 endeksi ile seçilen yükselen ve gelişmiş ekonomilerin hisse senedi endeksleri arasında ayrışmanın gerçekleşip gerçekleşmediği test edilmiştir. Ekonomik ve finansal anlamda ayrışmanın analiz edilmesi, uzun dönemli ilişkiler bağlamında Johansen Eşbütünleşme Testi ile, kısa dönemli ilişkiler bağlamında VECM ile, değişkenler arasındaki nedensellikler bağlamında VAR Granger Causality/Block Exogeneity Wald Testi ile ve değişkenlerin varyanslarındaki değişimlerin kaynakları bağlamında VAR varyans ayrıştırması tekniği ile gerçekleştirilmiştir. Gerek ekonomik gerekse finansal ayrışma konusunda uygulanan analizler, ABD ile yükselen piyasa ekonomileri arasında ayrışmanın gerçekleşmediğine işaret etmektedir. After the second half of 2006 the slowdown seen in the USA economy and the ongoing growth power in emerging market economies initiated the discussion named `decoupling?. During the beginning of the USA subprime mortgage crisis emerging economies put in a better performance in terms of trade and financial compared to developed economies. This is the fact which lies behind decoupling discussions. The decoupling hypothesis is developing an opposing view to the globalization which defends stronger trade and financial linkages across countries, facilitates the international transmission of country-specific shocks, thus leading to greater business cycle synchronization. The purpose of this study is to investigate whether economical and financial decoupling between the USA and emerging market economies occurred or not. In the economical analysis of the decoupling, primarily, was tested whether decoupling between the business cycle of the USA and the business cycles of the selected emerging market economies occurred or not. The decoupling hypothesis is the idea that, business cycles of emerging market economies became more independent of business cycles of developed economies in recent years. Within this context, the study was taken a stage further and whether decoupling occurred between the business cycle of developed economies represented in G7 and the business cycles of emerging market economies was tested. In the financial analysis of decoupling whether decoupling occurred between the USA S&P 500 index and the stock indexes of the selected developed and emerging economies was tested. The analysis of economical and financial decoupling was performed with Johansen Cointegration Test in the context of long term relationships; with VECM in the context of short term relationships; with VAR Granger Causality/Block Exogeneity Wald Test in the context of causality between variables; and with VAR variance decomposition technique in the context of the sources of changes in variances of variables. The analysis performed on both economical and financial decoupling indicates that decoupling between the USA and the emerging market economies haven?t occurred. 206

Konut ihtiyacının giderilmesinde ortaya çıkan finansman yollarından birisi Mortgage sistemidir. Bu sistem ile bireyler, uzun vadeli konut kredisi kullanma imkanı elde edebilmektedir.Ülkelerin mevcut koşullarına göre oluşmuş farklı çeşitlerde mortgage türleri bulunmaktadır. Dünyada uzun yıllardan beri uygulanmakta olan mortgage sistemi ülkemizde 2007 yılında yasallaşmıştır. Bu süreç içerisinde, bu kredi türüne olan toplumun talebi, inşaat sektöründeki gelişmeler ve dolayısıyla ekonomi için önem arz etmektedir.Çalışmada Türkiye'nin konut sektöründeki olumlu seyri ile konut kredilerinde artış olduğu görülmektedir. Takipteki konut kredilerinin azalması ve konut talebinin artma eğilimi göstermesi de konut kredisi çeşitlerinden olan mortgage kredi kullanımını artırabilmektedir.Kocaeli İli anket çalışmalarından önce demografik özellikler ve konut sektörünün genel durumu sunulmuştur. Bunun sebebi de 1999 Marmara depremleri ile ilde büyük kayıpların yaşanmış olması ve konutların depremde hasar görmesidir.Kocaeli ilinde yapılan anket ile mortgage sisteminin ildeki talebi ve talebi etkileyen faktörler araştırılmıştır. Yapılan anket uygulamasında, SPSS programından yararlanılmıştır. Bu araştırma ile Kocaeli ilinde genel olarak mortgage sisteminin başarılı olduğu görüşünün hakim olduğu bulgusu elde edilmiştir. One of the ways to eliminate the need for housing is mortgage system. With this system, individuals are able to possibility of using long-term housing loans.There are different types of mortgage which formed according to the current situation in countries. This system is being implemented for many years in the world, but it has been legal since 2007 in our country. In this process, the society's demand for this type of loan is important for the construction sector and the economy.In Turkey?s housing sector with a positive increase in the course of the study were found. Also, reduction of non-performing housing loans and tend to show increase in housing demand may increase using of mortgage.The number of demographs and housing sector are presented about Kocaeli before the conclusions of the survey which was answered by people in Kocaeli. Because the Marmara eartquakes in this city with large losses experienced and greatly damaged houses.With the survey about Kocaeli, demand for mortgage system was investigated in this city and also the factors are investigated which are effecting demand. For this, SPSS program was used. According to the researach in Kocaeli province, it is determined that mortgage system is success in general. 199

Mortgage sistemi, ABD ve Avrupa ülkelerinde ve diğer gelişmiş ülkelerde uzun yıllar boyunca konut finansmanı amacıyla kullanılan en önemli araçlardan biridir.Tez çalışmasının ilk bölümünde Mortgage sisteminin temel kavramlarına ve konut finansmanı yöntemlerine değinilmiştir. Mortgage sisteminin tarihsel gelişimi, sistemde yer alan aktörler, sistemin finansal piyasalar açısından önemi incelenmiş, dünyada kullanılan konut finansmanı yöntemleri ve ipoteğe dayalı menkul kıymet türlerine değinilmiştir.Tezin ikinci bölümünde Mortgage sisteminde kullanılan Mortgage türlerine yer verilmiş, mortgage kredilerinin yapılandırılmasında ortaya çıkan masraf, ücret ve cezalar belirtilmiştir. Sistemin geçmiş dönemlerde gelişmiş ülkelerdeki performansı ve bu ülkelerde yaşanan barınma sorunlarına olan artısına değinilmiş olup ( ABD ve Avrupa ülkelerindeki uygulamalar), ülkemizde uygulanan konut finansman yöntemleri, Mortgage sisteminin ülkemizde yaşanan konut sorununa olan katkıları da incelenmiştir.Üçüncü bölümde, Mortgage sisteminin barındırdığı risklere yer verilmiş, bu risklerden kaçınmanın yolu olarak ise mortgage sigortaları incelenmiştir. Sigortanın mortgage sistemi açısından önemine dikkat çekilmiş ve bazı Avrupa ülkelerinde kullanılan mortgage sigortalarından kısaca örnekler verilmiştir. Ancak her ne kadar mortgage sisteminin garantisi olarak görülen sigortalar kullanılmakta ise de 2007 yılından itibaren etkilerini göstermeye başlayan ve ABD Mortgage Krizi olarak adlandırılan krizin oluşmasını engelleyememiştir.Tezin son bölümü olan dördüncü bölümde de üçüncü bölümün sonunda kısaca değinilen ABD mortgage krizi ana hatlarıyla incelenmiştir. ABD`den tüm dünyaya yayılan ve subprime olarak adlandırılan yüksek riskli mortgage kredilerinin geri ödemelerinde aksamalar yaşanmaya başlanması sebebiyle Mortgage kredileri kullandıran finansal kurumların zora girmesine sebep olan Mortgage Krizi, aynı zamanda mortgage kredilerini sigortalayan ve yüksek oranda bu tür kredi sigortası yapan sigorta şirketlerinin de finansal açıdan zor duruma düşmesine neden olmuştur. Bu bölümde, Krizin kronolojisine yer verilmiş ve krizin meydana gelme sebepleri maddeler halinde sıralandıktan sonra açıklamaları yapılmıştır. ABD Mortgage Krizi'nin sigorta, banka ve reel sektör üzerindeki etkileri incelenmiş olup, bankacılık sektörünün krizden çok fazla etkilenmediği, sigorta sektöründe de talep azalmasına bağlı olarak primlerde bir miktar düşüş yaşandığı ama genel olarak krizin Türkiye' de çok olumsuz etkilerinin olmadığı belirtilmiştir. Sonuç olarak krizden çıkış yollarına dair bazı önerilere yer verilmiştir. Mortgage system is one of the most important tool that is used for housing finance for many year in United States and European countries and other developed countries.In the first part of the thesis, have been mentioned about the basic concepts of mortgage and housing finance systems methods . The historical development of mortgage system, the actors and financial markets has been examined.In the second part of the thesis, Mortgage types that is used in the system were included, the resulting costs in structuring of mortgage loans, fees and penalties are indicated.In the third section, the risks in the mortgage system are examined and as a way to avoid this risks mortgage insurance were investigated. Examples In some European countries of the mortgage insurance are located..In the fourth section, briefly mentioned about U.S. mortgage crisis. About the reason of the crisis, subprime mortgage loans?s back payments disruption is examined. This section includes the chronology of the crisis and the crisis causes the occurrence of itemized descriptions. The ippacts of The U.S. Mortgage Crisis of the insurance, banking and real sector were examined.As a result, some suggestions about ways to exit from the crisis has been included. 99

ÖZETMortgage sistemi, konut finansmanında tüm dünyada başarılı şekillerde uygulanan en önemli model olarak kabul edilmektedir. Esasen ölü yatırımlar olarak kabul edilen konut sektörü yatırımları, mortgage sistemi ile hareket kazanarak ekonomik sisteme dâhil olmaktadırlar. Sermaye piyasaları ile bütünleşmiş ipotek piyasalarıyla işleyen sistemde, ipotek kredileri birincil piyasalarda üretilmekte ikincil piyasalarda da sonradan işlem görerek alım-satımlara konu olmaktadır. Bu süreç sonunda yaratılan yeni kaynaklar tekrar ekonomiye döndürülerek hem konut sektörü giderek canlandırılmakta hem de sermaye piyasaları derinlik kazanarak gelişim kaydetmektedir. Türkiye’de yakın zamana kadar uygulamada olan konut edinme sistemleri çoğunlukla geleneksel nitelikte olup özellikle uzun vadeli kredi kullanımına imkân vermemektedir. Bu noktada ekonomideki kırılgan yapı ve sık aralıklarla yaşanan ekonomik krizler önemli rol oynasa da yıllar geçtikçe artan konut ihtiyacı, artık yeni ve gelişmiş ülkelerde başarıyla uygulanan bir konut sistemi olan mortgage sistemini gerekli kılmış olup söz konusu sistem, 21.02.2007 tarihinde yasalaşarak yürürlüğe girmiştir.Bu doğrultuda hazırlanan çalışmada, mortgage sisteminin kavramsal çerçevesi verildikten sonra sistemin dünyadaki iki temel uygulaması karşılaştırmalı olarak incelenmiştir. Ardından ipotekli konut kredilerinin Türk bankacılık sektöründeki yeri irdelenerek bu bilgiler ışığında ülkemizde yeni uygulamaya konan mortgage sisteminin gerek ekonomik gerekse de sosyo-kültürel olarak önemi ortaya konmuş ve sistemin gelişimde rol oynayacak önemli makro ekonomik değişkenlerin mortgage kredilerine olan etkileri analiz edilmiştir.Anahtar Kelimeler: Mortgage sistemi, ipotek bankacılığı, ipotekli konut kredileri, menkul kıymetleştirme, ipotekli sermaye piyasası araçları. ABSTRACTMortgage system is one of the most successful housing finance method in the world. Mortgage system is a system which gives a motion to housing sector investments and bring them into economy. By the integration of capital and mortgage markets in the system, mortgages are produced in the primary markets and transformed to capital market instruments in the secondary markets. At the end of this process, the new funds are getting created and then returned back to economy to finance housing sector again. Furtheremore, by the creation of new capital market instruments in the system, the scale of capital markets are getting larger.Until recent past, most of housing systems in Turkey were generally traditional and insufficient to create long term credits for customers. Some of reasons such as delicate economic structure and experienced often economic crisises are the main reason for this circumstance. But beside that reasons, by the growing need of house in recent years, the Turkish parliament decided to accept a mortgage law which starts a high standard mortgage system in 21.02.2007.In this study, firstly the conseption of mortgage system is given and then two main applications of the system are compared detailly. After that, the size of the housing credits in Turkish banking sector examined with the economic and social importance of mortgage system for Turkey. Finally by the help of application of econometric models considering the macro economic variable effects on mortgage credits, the future of the system in Turkey.is forecasted sciencetifically.Key words: Mortgage system, mortgage banking, mortgage credits, securitization, mortgage backed securities.

KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİ(ÖZET)Uzun vadeli kurumsal bir konut finansmanının yerleşmesi amacıyla 5582 sayılı Yasayla çeşitli kanunlarda değişiklik yapılmış ve TKHK’ya eklenen 10/B’de konut edinmek amacıyla yapılan kredi ve finansal kiralama sözleşmeleri tüketici işlemi olarak düzenlenmiştir. Bu düzenlemeyle tüketicilerin barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla yapmış oldukları finansman sözleşmelerinin TKHK kapsamında olması sağlanmış ve tüketiciler, nispî emredici nitelikteki hükümlerle, kendilerine göre her zaman güçlü konumda olan konut finansmanı kuruluşlarına karşı özel olarak korunmuştur. Konut finansmanı sözleşmeleri başlıklı TKHK m. 10/B’de iki tür sözleşmeye yer verilmiştir. Bunlar konut kredisi sözleşmesi ile konut edinmeye yönelik finansal kiralama sözleşmesidir. Konut kredisi olarak da üç tür sözleşme düzenlenmiştir. Bunlar tüketicinin konut edinmek için yapmış olduğu kredi sözleşmesi, daha önce alınan konut finansmanı kapsamındaki kredinin kapatılması için yapılan kredi sözleşmesi ve tüketicinin konutunu teminat göstererek yapmış olduğu kredi sözleşmesidir. TKHK m. 10/B hükmü ile konut edinmeye yönelik finansal kiralama sözleşmesi de tüketici işlemi niteliğini kazanmıştır. Konut finansmanı sözleşmesinin tarafları tüketici ile kanunda konut finansmanı kuruluşu olarak sayılan bankalar, finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleridir. Taraflarını tüketici ve konut finansmanı kuruluşlarının oluşturmadığı finansman sözleşmeleri TKHK m. 10/B kapsamında değildir. Çalışmamızda tüketici ile konut finansmanı kuruluşu arasında konut edinmek amacıyla yapılan konut kredisi ve konut edinmeye yönelik finansal kiralama sözleşmeleri incelenmiştir. MORTGAGE LOAN AGREEMENTS (SUMMARY)For the purpose of settlement of long term corporate home financing, with the law of 5582 some changes have made in various laws. In 10/B added TKHK; consumer and financial leasing contracts that are made for having a home have been arranged as consumer process. With this arrangement, financing agreement that consumers have made for the needs of accommodation is provided to be within TKHK and with relative statutory provisions, consumers are protected against home financing companies that are always in a strong position according to them. Two types of contracts are given in TKHK law 10/B that titled mortgage contracts. These are housing loan agreement and financial hiring agreement for having a house. Three types of mortgage agreement were made. These are loan agreements that are made for comsumer’s to get a home; loan agreement that is made for closure of mortgage that was taken before; loan agreement that is made by consumers collateralize their home. With TKHK law 10/B, loan agreement for financial hiring agreement specialized consumer quality. Loan agreement parties are consumer, banks that are considered as a mortgage companies in law, financial hiring companies and financing companies.

Bu tez çalışmasında, konut kooperatifçiliğinin finansman sorunlarının incelenmesi ve konut finansman sistemi (mortgage) kapsamında çözüm yollarının bulunması amaçlanmaktadır. Kaynak taraması yapılması, ilgili kaynakların istatistiki verilerinin ve tablolarının incelenmesi, irdelenmesi ve çıkarımların yapılması şeklindeki bilgi toplama tekniği çerçevesinde; konut kooperatiflerin en önemli sorunlarının dış kaynak kullanımı ihtiyacı olduğu, Türkiye'de kooperatifler açısından bu finansman ihtiyaçlarını karşılayacak uygun vade ve maliyette kredilendirme mekanizmalarının bulunmadığı tespiti yapılmıştır.Bu aşamada, dünyadaki gelişmiş ülkelerde etkin olarak kullanılmakta olan konut finansman yöntemleri gözden geçirilmiş, tezin konusu itibariyle ipoteğe dayalı konut finansmanı sistemi ?mortgage? ayrıntılı olarak incelenmiştir.Diğer yandan ülkemizde, uygulamaya konulan mortgage sisteminin hukuki altyapısının ve uygulamalarının incelenmesi sonucunda, konut kooperatiflerine sistem içinde yer verilmediği belirlenmiştir. Konut kooperatifleri, konut edinmede daha uygun koşullu finansman imkanı sağlayan mortgage sistemi içinde yer almak istemektedirler.Yukarıda açıklanan teorik inceleme ve analizler, Konut kooperatifleri ile yapılan görüşme tekniğiyle edinilen veriler ile test edilmiştir.Sonuç olarak, Türk Konut Kooperatifçiliğinin temel sorunu olan yeterli ve düzenli finansmanın mortgage sistemi içinde karşılanmasına ilişkin olarak, Kooperatifler mevzuatı ile Konut Finansmanı mevzuatında genel ve somut revize önerileri yapılmıştır. This study examines the financing problems of housing cooperative. Wtihin this study it is aimed to determine the solutions for flaws in mortgage system. Following an extensive theoretical review, the study concluded that the basic problem of housing cooperative trading system is the use of external financing mechanism. Within the context of housing cooperative trading system in Turkey it is also found out that there are no long-term interest rates and low-cost credit mechanisms.At this stage, housing financing methods, which are applied frequently in Europe, have been reviewed. Being the subject of the study, housing financing system ?mortgage? has been particularly examined.On the other hand, through the review of legal infrustructure and the applications of mortgage system, it is determined that housing cooperatives have not been included in housing financial system. Housing cooperatives intent to be involved in the mortgage system in which acquisition of house has been provided with longer-term interest rates.The theoretical reviews and analysis are tested by interviews that are held with house cooperatives.In conclusion, to be able to revamp the flaws in financing system of Turkish Housing cooperative system, it has been suggested that some general and concrete amendments on Cooperatives and Housing financing laws. 136

Yirminci yüzyıl ve özellikle finansal küreselleşmenin dünya çapında hızla yayıldığı son çeyreği, pek çok ekonomik krizi beraberinde getirmiştir. Küreselleşme ile birlikte ülkeler arası ilişkilerin yoğunlaşması ve ulusal finans piyasalarını ayıran sınırların ortadan kalkması, uluslar arası sermaye akımlarının artmasına olanak tanımış ve dünyada serbest dolaşan paranın ülke ekonomileri üzerindeki etkisi artmıştır.2007 yılının ortalarında Amerika Birleşik Devletleri ekonomisinde baş gösteren daralma, küreselleşme neticesinde hızla diğer ülke ekonomilerini de etkisi altına almıştır. Kısa sürede finansal piyasalardaki sorunlar reel sektöre de sıçramış, birçok ülkede görülen ekonomik yavaşlama yerini ekonomik gerilemeye bırakmıştır.ABD mortgage piyasasına ilişkin risklerin menkul kıymetleştirme yoluyla dünya ekonomilerine yayılması küresel krizi tetikleyen temel unsur olmuştur. 2004-2006 yılları arasında merkez bankalarının uyguladığı gevşek para politikaları neticesinde meydana gelen hızlı kredi genişlemesi döneminde, ödeme gücü düşük olan bireylere verilen yüksek riskli kredilerin boyutu ABD'de çok yüksek boyutlara ulaşmıştır. Bu riskli kredilerin geri ödenmesinde yaşanan sorunlar kısa sürede dünya finans piyasalarında panik ve korkuya neden olmuş, piyasalarda yaşanan likidite sıkışıklığı yerini bir güven bunalımına bırakmış ve finansal sistemin neredeyse durmasına yol açmıştır.2001 krizinin ardından Türkiye ekonomisi, dünyadaki ekonomik konjonktürün etkisiyle hızlı bir toparlanma sürecine girmiş ve yirmi yedi çeyrek boyunca kesintisiz büyümeyi başarabilmiştir. Ancak, 2008 yılının Ağustos ayında küresel krizin Türkiye ekonomisi üzerinde etkileri görülmeye başlamıştır. Krizin Türkiye ekonomisini etkilediği kanalların başında dış ticaret gelmektedir. Küresel düzeyde ekonomilerin küçülmesi nedeniyle azalan dış talep, ihracatın, dolayısıyla üretim miktarının da azalmasına neden olmuştur. Türkiye ekonomisi 2008 yılının son çeyreğinde ve 2009 yılının ilk üç çeyreğinde arka arkaya küçülme göstermiştir. 2001 krizi sonrasında finans alanında gerçekleştirilen reformlar neticesinde, bankacılık kesiminin küresel krizden reel sektör kadar etkilenmediğini söylemek mümkündür.Küresel kriz, bozulan ekonomik göstergelerin ve geleceğe ilişkin artan risk algısının etkisiyle, özellikle 2008 yılının son çeyreğinde ve 2009 yılının ilk yarısında dünya borsalarında yüksek miktarlarda düşmeye neden olmuştur. Son yıllarda işlem hacmi ve kapitalizasyon değeri büyük oranlarda artmış olan İMKB'deki bu trend, krizin Türkiye'yi de etkisi altına almasıyla 2008 yılının son çeyreğinde tersine dönmüştür. Dünya ekonomisindeki kısmi iyileşmelerin etkisiyle 2009 yılının ikinci yarısı itibariyle olumlu veriler İMKB'ye yansımış, 2010 yılının ilk yarısında endeks değerleri kriz öncesi döneme ait değerleri yeniden görebilmiştir. Twentieth century and especially its last quarter when the financial globalization spread rapidly throughout the world, brought along a great number of economic crisis. That the transnational relations intensified and the borders which separate national financial markets from each other disappeared has paved the way for the increase in the international flow of capital; and the effects of the capital which circulates freely in the world on the national economies have increased.The shrinking that arose in the US economy in the mid-2007 has penetrated into the other national economies as a result of globalization. Shortly after, the problems in the financial markets spread to the real sector; the economic deceleration which is seen is most countries was gave place to economic recession.The spread of the risks pertaining to the US mortgage market to the world economies through securitization has been the basic element which triggered the global crisis. In the rapid credit expansion which occurred as a result of the loose monetary policy implemented by the central banks between 2004-2006, the volume of the high risk credits given to the individuals with low payment capabilities have reached to extremely high levels in the USA. The problems in paying back those risky credits caused panic and fear in world financial markets immediately; and the liquidity crunch in the markets gave place to a confidence crisis and it caused the financial system almost stop.In the aftermath of the 2001 crisis, the Turkish economy entered into a rapid recovery period with the help of the global economic conjuncture and succeeded in growing in twenty seven quarters continuously. However, the effects of the global crisis on Turkish economy became visible in August 2008. Foreign trade is one of the mostly affected canals of Turkish economy by the crisis. The foreign demand, which decreased because of the shrinking of the global economies, caused export, and consequently the production volumes decrease also. Turkish economy shrank in the last quarter of 2008 and the first three quarters of 2009 in a row. Banking sector was not affected by the crisis as severe as the real sector, thanks to the reforms realized in finance sector in the aftermath of the 2001 crisis.The global crisis caused high amounts of decreases in the world stock exchange markets in the last quarter of 2008 and the first half of 2009 because of the deteriorated economic indicators and the increased risk perception for the future. The trend in the Istanbul Stock Exchange (ISE), the volume and capitalization value of which has increased extensively was reversed in the last quarter of 2008 when the crisis took hold of Turkey. With the relatively positive developments in the world economy, the positive data was reflected to the ISE; the index values were able to reach the pre-crisis values in the first half of 2010.

Geçmişten günümüze kadar dünyada birçok büyük krizler meydana gelmiştir. Son olanı 2008 Eylül'ünde başta ABD olmak üzere tüm düynyayı etkisine alan küresel krizdir. Bu çalışma ile bu krize neden olduğu düşünülen mortgage (ipotekli konut sistemi) sistemi incelenmiştir. Görülmüştür ki geçmişteki krizlerden farklı olarak bu krize hedge fonlar, finansal yapıdaki noksanlıklar değil Subprime(eşik altı) mortgage kredileri yani yüksek riskli mortgage kredileri neden olmuştur. Bu kredilerin geri ödenmememesi başta birincil piyasada krediyi veren bankaları etkilemiş daha sonra bu krediye kaynak tahsis edilmesi için menkul kıymetleştirilen ipoteklere dayalı kağıtların işlem gördüğü ikincil piyasaları etkilemiştir. Bu etki o kadar derinleşmiştirki finansal serbestleşme nedeniyle tıpkı bir domino etkisi gibi ülkeden ülkeye yayılmış ve trilyonlarca dolarlık önlem paketleri hazırlanmıştır. Bu çalışmanın yapıldığı sırada ise henüz kriz tam olarak bitmiş değil derin bir şekilde tüm piyasaları etkilemeye devam etmekte olup; istihdam sonunlarına ve buna bağlı sosyal sıkıntılara neden olmaktadır. From past to the present, several great economic crises have occured in the world. The recent one is the global crisis that affected a lot of countries-mainly the USA- throughout the world in September,2008. In this study, the mortgage system which is thought to be the cause of the crisis was analysed. It was seen that unlike the previous crises, not the hedge funds or the deficiencies in the financial structure but subprime mortgage loans(high-risky mortgage loans) caused the recent crisis. The unsatisfactory account of these loans affected the banks that supply loans to the primary market at first, then affected the secondary markets in which the security-backed bonds that were processed into securitization in order to supply liquidity for these loans are traded. This effect was so strong that it spreaded from one country to another showing a domino effect because of the financial liberalisation and several stimulus packages with trillion dollars coverage were prepared and processed. At the time of this study is done, the crisis is not over and it continues to affect all of the markets deeply and it causes the employment problems and the social distresses related to this. 219

Tüm dünyada sürekli artan talebin karşılanamamasından dolayı artış gösteren konut finansman sorunu bu çalışmada incelenmiştir. İlk olarak konut sorununun ayrıntılı olarak ele alındığı çalışmada dünyada ve Türkiye'deki konut sorunu incelenmiştir. İkinci olarak ise konut finansman yöntemleri ele alınmış, bu yöntemler içinden ipotekli konut kredisi kullanımı ayrıntılı olarak incelenmiştir. Çalışmada, 1990-2004 yıllarında arasında veriler kullanılarak ipotekli konut finansmanı çeşitlerinin Türkiye'de şartlarında uygulanabilirliği dönemsel olarak test edilmiştir.Çalışmada klasik ipotek kredisi, fiyat endeksli ipotek kredisi ve çift endeksli ipotek kredisi ayrıntılı olarak ele alınmıştır. Yapılan analizle ulaşılan sonuçlar göstermiştir ki ekonomik istikrarsızlığın olduğu dönemlerde kullanılabilecek en uygun ipotek kredisi türü çift endeksli ipotek kredisi türüdür. Housing problem resulted from increasing demand has been studied in this work. Firstly housing problem has been studied in details and housing problems faced in world and in Turkey has been analyzed. Secondly, ways of real estate financing, especially mortgage usage have been studied. Mortgage types have been tested as if they are usable in the case of years between 1995-2004.Fixed rate mortgages, price level adjusted mortgages and dual indexed mortgages are concerned in this study. Results of the analysis show that in periods of economic instability most suitable mortgage type is dual indexed mortgage. 73

2008'de patlak veren Subprime Mortgage krizi, gerek küresel boyutta olması, gerekse ABD kaynaklı olması nedeniyle, 1929 dünya buhranından sonra dünya ekonomik ve siyasi dengelerini değiştirecek nitelikte görünmektedir. Yaşanan sürecin kapitalizm tarihinde birçok kez görülen tipik tıkanan kredi piyasaları yüzünden mi, yoksa sistemin içsel dinamiklerinden mi, kaynaklandığının sorgulanması gerekir. Kriz bir ara dönem krizi olmaktan çok, bir yüzyıldır ilerleyen bir trendin son aşaması görünümündedir. G20 toplantısında alınan kararlar küresel krizin bunalıma dönüşmeden sona ereceğine dair umut taşısa da, yeni dünya düzeninde tüm dengelerin değişeceği kesindir. The subprime related mortgage crisis that started in the US in 2008 and spread across the global economies seems to be changing the economic and political balances set by the global leaders following the 1929 Great Depression. Authorities need to question whether the cause of the crisis resulted from the tight liquidity conditions in the credit markets that occur from time to time or whether the internal dynamics within the capitalism system have been the main reason behind the global crisis. The current crisis seems to be last phase of a trend that has lasted for more than a century rather than being an interval crisis.The decisions and actions taken by the G-20 countries increased hopes about preventing the crisis turning into a depression. However, the balances will definetly change within the new global system. 121

Bu tez, Türkiye'de Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Konularda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun(Mortgage yasası) öncesi ve sonrası Türkiye'deki konut kredilerinin değişimini ve gelişimini izlemeyi ve mortgage sisteminin geleceği hakkında çıkarımlar yapmayı amaçlamaktadır. Çalışmada mortgage (konut finansmanı sistemi) sisteminin gelişimi, işleyişi ve unsurları tanıtılmıştır. Bu sistemde kullanılan kredi çeşitleri örneklerle açıklanmıştır. Ayrıca sistemin ikinci ayağı olan menkulkıymetleştirme hakkında yapılan araştırmalar çalışmaya yansıtılmıştır. Son olarak, Türkiye'de konut finansmanını sağlamak için yapılan çalışmalar araştırılarak çalışmaya aktarılmıştır. Mortgage sistemi dahilinde, Türkiye'de daha önce de uygulanan konut kredilerinin 1989-2010 yılları itibariyle değişimi Türkiye Bankalar Birliği'nden elde edilen istatistiki bilgilere göre ortaya konmuş ve yorumlanmıştır. İstatistiki verilere dayanılarak yapılan incelemede, Türkiye'de konut kredilerinin uluslar arası ve ulusal ekonomik dalgalanmalardan, faiz oranlarından, bireylerin gelir düzeylerinden etkilendiği sonucuna varılmıştır. This thesis aims to pursue the change and development of housing loans before and after The Law(Mortgage Act) About Amending in Various Subjects Related to Housing Finance System in Turkey and to deduce about the future of mortgage system. The development, process and elements of mortgage (housing finance system) system have been introduced in the study. The types of loans which are used in tihs system are explained with examples. Besides, researches about securitization that is the second part of the system have been reflected to the study. Finally, the studies which are carried out in order to supply housing finance in Turkey have been transferred to the study by searching. The change of housing loans between 1989-2010 applied before in Turkey within mortgage system has been presented and interpreted according to the statistical information obtained from the Banks Association of Turkey. By the research made according to the statistical data, it is resulted that housing loans in Turkey are affected by international and national economic fluctuations, interest rates and individuals? level of income. 104

Bu çalışmada amaç, dünya konut piyasası ve Türkiye'de konut piyasasının gelişimi incelenerek, konut finansman sisteminin ve ipotekli kredilerin dünya ve Türkiye'deki uygulamalarından ve konut piyasasındaki gelişmelerden hareketle Türk konut piyasasının bugün içerisinde bulunduğu durumu değerlendirmektir. Konut sektörünün ekonomik boyutu incelendiğinde, konut sektöründeki yatırımların ekonomik büyüme ve diğer sektörler üzerinde yarattığı etkisinin önemli olduğu görülmektedir. Özellikle girdi kullanım yoğunluğu ve çeşitliliği nedeniyle konut sektörünün diğer sektörlerin üretimi için yarattığı talep çok önemli düzeylerdedir. Fakat Türkiye'de konut yatırımlarının uzun yıllar verimsiz bir yatırım olarak algılanmış ve önemli boyutlara varan talebin gecekondularla aşılmaya çalışılmıştır. Konut sorununun temel göstergesi olan konut ihtiyacı ve konut talebi arasındaki fark Türk Konut Piyasasında yüksek olduğu görülmektedir. Türkiye Cumhuriyet'in ilk yıllarında beri konut sorunu ile karşı karşıyadır. Yasal ve idari düzenlemele¬rin sistemsizliği ve karmaşıklığının yanı sıra uygulamaların sık değişmesi dikkate alındığı zaman verimsiz bir sektör olarak tanımlanan konut sektörü, hükümetlerin politika değişikliklerinin ya kurbanı olmuş ya da sorumlusu olarak nite¬lendirilmiştir. Sahip olunan kıt kaynakların sektörler arasındaki paylaşımında konut arzı genelde dezavantajlı konumda kalmıştır. Özellikle yaşanan ekonomik krizlerin ardından konut sektörüne yapılan yatırımlar sınırlandırılmış ve sanayileşme ya da ekonomik iyileş¬me adına konut sektörü ihmal edilmiştir. Türkiye'de konut finansman sektörünün yapısı incelendiğinde, kurumsal olmayan yapının hâkim olduğu görülmektedir. Kurumsal yapı, Türk ekonomisinin yüksek enflasyona dayanan yapısı nedeniyle gelişememiştir. 2005 yılından sonra enflasyonun düşüş seyrine geçmesiyle birlikte konut piyasasında kısa süreli bir canlanma yaşanmıştır. 2007 yılında Dünya konut piyasasında yaşanan dalgalanma ile Türk Konut Piyasasındaki canlanma yerini durgunluğa bırakmıştır. Bu dalgalanma ile birlikte, Türkiye'de konut satış adetlerinin ve konut satış fiyatlarının düşüşe geçtiği, konut kredisi faiz oranlarının düştüğü görülmektedir. Bununla birlikte konutun kârlı bir yatırım aracı olmaktan çıktığı görülmektedir. Bütün bu sonuçlara varılırken, istatistikî verilere dayanılarak, Türk ve Dünya konut piyasasının gelişim süreci ile ilgili kaynaklardan yararlanılmıştır. The purpose of this study is to analyze housing market in Turkey and in World and to evaluate the position of Turkish housing market from developments in housing finance system and in mortgage market nowadays. When we analyze the economic dimension of housing market, we can see that the effects of investments in housing market at economic growth and others sectors are important. Especially, because of the intensity and variety of input usage, the demand which housing market creates for the other sector?s production is in important levels. But in Turkey housing investments are perceived as inefficient investment for long years and the demand in housing market is tried to pass over with slums. The difference between housing necessity and housing demand is the basic indicator of housing problem and this difference is too big in Turkey. Turkey is faced with housing problem from the beginning years of the Republican Era. When the unsystematic and complex structure of legal and administrative arrangements and the often change of applications take into consideration housing market is determined as inefficient sector. Depending on this housing market is fall prey to governments policy changes or qualified as the responsible of the changes of policies. During distribution of restricted sources housing supply is general in a disadvantageous position. Especially after economic crises the investments in housing sector are restricted and because of economic recovery and industrialization housing sector is disregarded. When we analyze the structure of housing finance sector in Turkey, we can see that the structure is not corporate. The corporate structure could not be developed because of Turkish economy?s high inflation structure. After 2005, decrease with inflation there is a volatile reactivation in housing market. With the fluctuation in World?s housing market in 2007, the reactivation leaves behind. With this fluctuation, the numbers of houses which are in sale and the price of houses decreases and the mortgage interest rates fall. Appending with this housing investments are not seen as profitable any more. During reaching these conclusions we depend on statistical data?s and resources about developments in Turkish and World housing markets. 183

Konut finansmanı sistemi, ülkemiz uygulamasına 2007 yılında girmiş bir kavramdır. Birçok ülkede motgage sistemi olarak adlandırılan sistem, Türkiye' de, konut finansmanı sistemi olarak adlandırılmaktadır. Birçok yasada değişiklik getiren ve Mortgage yasası olarak nitelendirilen düzenleme ile konut finansmanı sistemi oluşturulmuştur. Sisteme ilişkin olarak yapılacak konut finansmanı sözleşmeleri de 5582 sayılı Yasa' nın 24. maddesi ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun' un 10/B maddesinde düzenlenmiştir. Bunun temel sebebi, konut finansmanı sözleşmelerinin tarafını tüketicilerin oluşturacak olmasıdır. Bu nedenle de tüketiciyi koruyucu önemli düzenlemelere Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun' da yer verilmiştir. Yasada, nitelik itibariyle bir tüketici kredisi olan konut finansmanı sözleşmeleri için, tüketici kredilerinde öngörülmüş tüketiciyi koruyucu düzenlemelerin benzerleri yanında farklı nitelikte düzenlemeler de getirmiştir.Tüketicinin korunması açısından önem taşıyan Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun' un 10/B maddesi düzenlemesi, sözleşmeyle ilgili önemli noktalarda tüketiciyi koruyucu düzenleme getiren bir hükümdür. Konut finansmanı sözleşmeleri de diğer tüketici sözleşmeleri gibi tüketicinin bilgilendirilmesi, haksız sözleşme şartlarına karşı korunması gibi hususlarda tüketiciyi koruyucu düzenlemeler getirmekle birlikte; tüketicinin de finansman kuruluşlarına karşı sorumluluğu yönünde de düzenlemeler yaparak, hem tüketici lehine hem de tüketici aleyhine olarak getirilmiş bir hükümdür. Bu çalışmayla birlikte, tüketicinin korunması bakımından önem taşıyan noktalar irdelenerek; tüketicinin yapacağı konut finansmanı sözleşmelerinde hangi haklara sahip olduğuna dikkat çekmek ve tüketicinin hakları konusuna açıklık getirmek hedeflenmiştir. Çalışma konut finansmanı sözleşmelerinde tüketicinin korunacağı yolları belirlemektedir.Anahtar Kelimeler: Mortgage, Konut Finansmanı, Konut Finansmanı Sözleşmeleri, Tüketici Kredisi, Tüketicinin Korunması, Tüketici Hakları. Mortgage system is a concept, which was accepted in Turkey in 2007. In many countries this system is called as Mortgage, but in Turkey it?s termed as housing finance system. Housing finance system was composed with the arrangement which has brought changes in many laws and is considered the Mortgage law. With regard to the system of housing finance contracts to be made to Law No. 5582 's twenty-fourth article about the Consumer Protection Law 's 10 / B was set out. The main reason for this is that mortgage contracts is made by consumers. That is why an important consumer protection law also takes place on consumer protection regulations. In this law, a consumer credit quality as the contracts for housing finance, in addition to the similar arrangements, consumer loans, consumer protection arrangements as prescribed have brought a different nature.Carrying importance about protection of consumers, arrangement of Protection about Consumers Law?s proviso 10/B, is a sentence which brings arrangements of consumers protection about arrangement in many parts. Housing finance arrangement is a sentence about not only information of consumers, protection them in unjust arrangements, but also making arrangements about taking responsibility to the financing organisation, which is pro and con of consumers. With this work, it was aimed at watching out which rights consumers have in contracts of housing finance arrrangement and was made clarity of consumers rights by researching the important points about protection of consumers. At working housing financing arrangements, ways of protection of consumers are determined .Key Words: Mortgage, Housing Finance, Housing Finance Arrangement, Consumer Kredit, Consumers Protection, Consumers Right. 184

Etkili bir konut finansman sistemi hem bireylerin konut ihtiyacının karsılanmasıhem de insaat, finans ve ekonominin diger ilgili sektörlerinin gelisimininpekistirilmesi açısından çok önemlidir. Bugün, gelismis ülkelerin ileri konutfinansman sistemleri vardır ve finansman fonları mortgage piyasaları aracılıgıylatasarruf sahiplerinden konut alıcılarına aktarılmaktadır. Diger taraftan, gelismekteolan ülkelerde, konut finansmanı, genel kabul görmüs ekonomik ve sosyal önemineragmen, temelde makro ekonomik dengenin eksikliginden dolayı, genellikle azgelismistir. Gelismekte olan bir ülke olan Türkiye, yeni mortgage yasasının kabuledilmesiyle birlikte, mortgage sisteminin olusturulması yönünde önemli bir adımatmıstır. Dolayısıyla, bu tezin amacı, mortgage sisteminin Türkiye'deuygulanabilirligini incelemektir. Bu nedenle, gelismis ve gelismekte olan bazıülkelerin konut finansman sistemleri tekrar edilmis ve Türkiye'deki konutfinansman sistemi açıklanmıstır. lave olarak, Türkiye'deki, verilen toplam konutkredileri, enflasyon ve nominal faiz oranları arasındaki nedensellik iliskisi Toda-Yamamoto VAR yaklasımına göre incelenmistir. VAR analizi, nominal faizoranlarının verilen toplam konut kredileri üzerindeki negatif etkisini göstermistir.Sonuç olarak, Türkiye, kendi ekonomik ve sosyal çevresini dikkate alarak, en iyiuluslararası deneyimleri uyarlamıstır ve yeni mortgage yasasının, enflasyondüstükçe azalan faiz oranlarıyla birlesmesiyle birlikte, ülkede bir mortgagesisteminin gelisimi mümkündür. An efficient housing finance system has significant importance both in meeting thehousing needs of individuals and in reinforcing the development of the construction,finance and other related sectors of an economy. Today, developed countries haveadvanced housing finance systems in which funds flow from savers to home-buyersby the mortgage markets. On the other hand, despite its recognized economic andsocial importance, housing finance often remains under-developed in developingcountries mainly due to the lack of macroeconomic stability. Turkey, being adeveloping country, has made an important step towards the development of amortgage system with the passage of the new Mortgage Law by the Parliament.Accordingly, the purpose of this thesis is to examine the applicability of mortgagesystem in Turkey. For this purpose, housing finance systems of some developed anddeveloping countries are reviewed, and the housing finance system in Turkey isexplained. Further, causality between the total amount of housing loans issued,inflation and nominal interest rates in Turkey is analyzed with the Toda-YamamotoVAR approach. VAR analysis shows the negative impact of nominal interest rateson the total amount of housing loans issued in Turkey. To sum up, considering itseconomic and social environment, Turkey has adapted best internationalexperiences, and it is possible for a mortgage system to develop in the country bythe new mortgage legislation combined with the lower interest rates as inflationdeclines. 189

Bu doktora tez çalışmasının başlığı ?Mortgage Sisteminin Hukuki Niteliği ve Türk Hukuk Sistemindeki Yeri?dir. Çalışmada esasen 5582 sayılı ?Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun'un özel hukukumuzda meydana getirdiği değişiklikler incelenmiştir.?Mortgage? olarak adlandırılan sistemde konut kredisi veren bankalar, açtıkları konut kredilerinden doğan alacaklarını kullanarak sermaye piyasalarından yeni fon sağlamakta ve bu fonları yeni konut kredileri açmada kullanarak kredi açma kapasitelerini arttırmış olmaktadırlar.Çalışmamızda 5582 Sa. kanunla düzenlenen yeni Türk Konut finansman sistemi TMK. ve TKHK. açısından ayrıntılı olarak ele alınmaya çalışılmıştır. Çalışmamız üç ana bölümden oluşmakta olup, giriş bölümünde konut finansmanı kavramı, türleri, terminoloji meselesi, ipotekli konut finansman sisteminin tarihi gelişimi ve modern hukuklarda düzenleniş biçimi ele alınmıştır.Birinci bölümde çalışmamızın esasını oluşturan 5582 sayılı kanuna göre konut finansmanı kavramı ve türleri, ipotekli konut finansman sisteminde taraflar ele alınmıştır. ?Konut Finansmanı? kavramı kanunun uyulama alanının belirlenmesinde anahtar kelime olarak kullanılmış, hukuki zemin de bu kavram üzerine oturtulmuştur. Konut finansmanı; 1) Konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılmasını 2) Sahip oldukları konutun teminatı alında tüketicilere kredi kullandırılmasını 3) Konutların finansal kiralama yoluyla kiralanmasını 4) Bu üç tip kredinin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasını ifade etmektedir.İkinci bölümde ise 5582 sayılı Kanunla TKHK'ya 10/B maddesi olarak eklenen Konut Finansman Sözleşmesi, bu sözleşmenin kuruluşu, hukuki niteliği tarafların hak ve borçları ele alınmıştır. ?Konut Finansmanı?na ilişkin sözleşmeler TKHK. anlamında birer tüketici sözleşmesidir.Üçüncü ve son bölümde ise Türk Medeni Kanununda düzenlenen teminatlı borçlanma senetleri, Türk hukukunda konut finansman alacaklarının alacağın temliki hükümleri çerçevesinde menkul kıymetleştirilme meselesi ve 5582 sayılı kanun sonrası ipotek teminatlı ve ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin özellikleri genel olarak ele alınmıştır. Konut finansman alacakları, kaynak şirket tarafından alacağın temliki müessesesine uygun olarak özel amaçlı kuruluşa temlik edilmekte ve menkul kıymetleştirilmektedir.Anahtar Kelimeler:1. Mortgage2. Konut Finansmanı3. Konut Finansmanı Sözleşmesi4. Teminatlı Borçlanma Senedi5. Tüketicinin Korunması The title to this doctoral dissertation is ?the Legal Characteristics of the Mortgage System and its Place in the Turkish Legal System?. This study mainly focuses on the changes introduced to our private law by the Law numbered 5582 ?Amending Various Laws related to the Residence Financing System?.In the system called the ?mortgage?, the banks extending residence loans obtain new funds from the capital markets by using their receivables arising from these residence loans and increase their capacity to extend loans by using these funds while extending new residence loans.In this study, we have attempted to address the details of the new Turkish Residence financing system under the Law numbered 5582 from the perspective of the Turkish Civil Code and the Law on the Protection of Consumers. Our study consists of three sections. The introduction section addresses to the concept of residence financing, the types of residence financing, the historical development of the residence loans secured by mortgages, and the way it is provided in the modern law systems.In the first section of our study, we address to the concept of residence financing and its types, and the parties in the system of residence financing secured by mortgage under the Law numbered 5582. The concept of ?Residence Financing? is used as a keyword for defining the area of application of the law, and the legal basis is based on this concept. Residence financing refers to 1) the extension of loans to consumers for the acquisition of residences, 2) the extension of credits to consumers against the security created on the immovable properties belonging to such consumers, 3) the leasing of residences through financial leasing, and 4) the extension of loans for the purpose of refinancing these three types of loans.The second section addresses to the Residence Financing Agreement appended to the Law on the Protection of Consumers as Article 10/B by the Law numbered 5582, the conclusion of this agreement, its legal characteristics, and the rights and the obligations of its parties.The third and the last section addresses the secured debt instruments under the Turkish Civil Code, the problem of securitization of the residence financing receivables under the Turkish legal provisions related to the assignment of receivables, and the general characteristics of the securities secured by or based on mortgages. The receivables arising from residence financing are assigned to a special purpose entity by the funding company under the concept of the assignment of receivables, and they are securitized accordingly.Keywords:1. Mortgage2. Residence Financing3. Residence Financing Agreement4. Secured Debt Instrument5. Protection of Consumers 255

Izraz finančna kriza vsebuje poleg valutne in bančne tudi dolžniško krizo, saj zanjo ni enotne definicije. Do trenutne finančne krize, ki je najhujša po 2. svetovni vojni, je prišlo zaradi padca cen nepremičnin in prenehanja odplačevanja hipotekarnih kreditov. S hitrostjo in v obsegu, ki sta presenetila tako udeležence na trgih kakor tudi opazovalce, se je kriza takoj razširila na druge dele svetovnega finančnega sistema. Grozijo nam enormne posledice, saj že lahko čutimo posledice kot so zmanjšanje gospodarske aktivnosti, odpuščanja, porast brezposelnosti, stečaji podjetij in še kaj. Eden izmed načinov reševanja posledic krize so privatni prevzemi ali nacionalizacija kritičnih finančnih institucij, za odpravo vzrokov krize pa je potrebno stabiliziranje cen nepremičnin, oblikovanje cen novih finančnih instrumentov in obnova gospodarske rasti v ZDA in v svetu nasploh. Recesija se je s časovnim zamikom razširila povsod po svetu, vendar so zaradi vse večje globalizacije in tesnejše povezanosti trgov časovni zaostanki vse manjši, svetovna kontaminacija geografsko in sektorsko pa vse hitrejša. V svetu bo potrebno zgraditi novo mednarodno finančno arhitekturo, katere osnovni namen bi bil vzpostavitev pogojev za dobro delujoč mednarodni finančni sistem. Na področju mednarodnih financ se neprilagojenost sedanjega finančnega sistema novonastalim razmeram najbolj jasno kaže preko Mednarodnega denarnega sklada. Resna reforma mednarodne finančne arhitekture bo tako morala vsebovati ne le spremenjen vsebinski mandat te institucije, temveč bo morala zagotoviti tudi precej večji pomen razvijajočih se držav pri njenem upravljanju. Na vsebinskem področju dolgoročne rešitve mednarodnega finančnega sistema ne bodo mogoče, če ne bo vzpostavljen okvir, v katerem bi države učinkovito usklajevale svoje politike deviznega tečaja in odpravljale presežna plačilnobilančna neravnotežja. Za doseganje obeh ciljev bi bil Mednarodni denarni sklad, če bi bil primerno vsebinsko prilagojen, lahko primeren institucionalni okvir. Term “financial crisis” contains currency, banking and debt crisis because there is no unified definition. Current financial crisis is the worst after 2nd World War. It happened because of the fall of real estate prices and because of stopped paying of mortgage credits. With speed and in scope that surprised both, market participants and observers, the crisis has immediately expanded on other parts of financial system. Enormous consequences are threatening us. We can already feel reduction of economic activity, increase of unemployment, bankruptcies of companies and more. Private takeovers or nationalization of critical financial institutions are ways for rescuing of the financial crisis consequences. Stabilizing of real estate prices, forming of new financial instrument prices and renewal of economic growth in United States and in world are necessary for abolition of financial crisis. Recession has expanded with delay all over the world, however time setbacks are smaller because of bigger globalization and tighter market connection, and world contamination is faster geographical and sectoral. A new international financial architecture will have to be built, which basic function would be establishment of conditions for well-functioning of international financial system. Maladjustment of present financial system to newly created circumstances in international finances is been reflected by International Monetary Fund (IMF). Beside the changed content mandate of International Monetary Fund the serious reform of international monetary architecture will also have to assure larger sense of developing countries with its managing. Long-term solutions of international financial system will not be possible on content field if there will not be established frame in which countries would efficiently harmonize their politics of foreign exchange rate and abolish surplus imbalances of balance sheet. The International Monetary Fund could be suitable institutional frame for achieving these goals if it would be properly contently adapted.

Likiditesinin çok düşük olması ve katma değerinin olmamasından ötürü gayrimenkul yatırımları ölü yatırımlar olarak tanımlanmaktadır. Ancak ikincil piyasalar aracılığıyla yapılacak olan gayrimenkul finansmanıyla, bu yatırımlar ölü yatırım olmaktan çıkarak, birer sermaye piyasası aracı olarak işlem görecek ve ekonomiye likidite kazandıracaktır.Bu çalışma, gayrimenkul finansmanının, ABD ve AB ülkelerindeki uygulamalarını ve Türkiye'de son yıllarda büyük bir gelişme gösteren gayrimenkul yatırımlarının ve 2007 yılında yasalaşan `mortgage' sisteminin, ekonomimiz üzerine yansıyacak, olumlu ve olumsuz etkilerini tartışmaktadır. Because their liquidity is low and they have no added value, investments on realestate are defined as randown investments. However, with the financing of realestates that will fund via secondary markets, these investments will function as tools of capital market instead of randown investments and bring in liquidity to economy.This study argues about the applications of realestate financing in USA and EU countries, the positive and negative effects of realestate investments that have made a great progress recently in Turkey and the mortgage system that was legalized in 2007 on our economy. 107

2006 yılının ikinci yarısında ABD' de başlayan ve küresel dalgalanma etkisi ile Avrupa' ya da yayılan ipotekli konut finansmanı sistemi (mortgage) krizinin etkileri halen devam ederken, 06.03.2007 tarihinde yapılan yasal düzenleme ile, ipotekli konut finansmanı sistemi ile tanışmış olduk.Dünya' da uzun yıllardan beri uygulanmakta olan ipotekli konut finansmanı sistemi, tüketicilerin uzun vadeli, düşük faizli ipoteğe dayalı konut kredileri ile konut edinmelerini sağlamayı amaçlayan bir sistemdir. Finans kuruluşları tarafından sağlanacak konut kredilerinin finansmanı noktasında, sisteminin temeli olan menkul kıymetleştirme işlemi bulunmaktadır.Finans kuruluşlarının elinde bulunan likid olmayan alacaklara likidite kazandırılması olarak ifade edebileceğimiz menkul kıymetleştirme işlemi, finans kuruluşları açısından ucuz fon temin edilmesi imkânı getirmektedir. Sistemin işlemesi ile sağlanan fonların finans kuruluşları tarafından konut kredilerinin yeniden finansmanında kullanılması ile daha ucuza kredi imkânlarının doğması ve bunun da tüketicilere olumlu yansımalarının olması beklenmektedir.Sermaye Piyasası Kurulu tarafından konuya ilişkin çıkarılan tebliğler ile, menkul kıymetleştirme yurt dışındaki yapıya paralel şekilde düzenlenmiştir. Gerçekleştirilen yasal düzenlemeler ile amaçlanan, öncelikle uluslararası yatırımcıların ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yapmalarının sağlanmasıdır.Tezin birinci kısmında, menkul kıymetleştirme işleminin genel yapısı incelenerek yabancı ülke uygulamaları üzerinde durulacaktır.Tezin ikinci kısmında, menkul kıymetleştirme süreci ve hukuki yapısı incelenecektir.Üçüncü kısımda ise, genel çerçevesi ile İpotekli Konut Finansmanı Sistemi ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler incelenecektir. While the effects of economic crisis of mortgage that has started in the second half of 2006 in USA and has spreaded to Europa by global economic fluctuation were continuining, the legal arrangement of mortgage has become a law in 06.03.2007 in Turkey.The mortgage system which has been implementing all over the world for years is a system that aimed to purchase homes by consumers with long term and low interest rate home credits. The essence of mortgage system that finance to home credits by financial instuations is securitization.Securitization is defined as to make liquidity to unliquited financial instruments which financial instuations have and make opportunity to have cheaper funds. It is expected that, when securitization process starts, the new funds which can obtain from securitization process will be able to use to re-finance of home credits and it would cause positive effects to consumers.Securitization was arranged similarly to foreign countires regulations by Capital Markets Board?s communiques. The main purpose of legal arrangements is previously provide to invest foreign investments to the mortgage securities.In the first part of thesis, it will be dwelled upon securitization process and how securitization regulates in foreign countiries.In the second part of thesis, it will be dwelled upon securitization process and the legal basis of securitization.In the third part, it will be analysed mortgage system and mortgage backed securities. 109

Banka alacaklarının taşınmaz rehni tesis edilmesi yoluyla temin edilmesi yoluna sık başvurulmaktadır. TMK m.873 uyarınca taşınmaz rehni, cebri icra yoluyla paraya çevrilerek alacaklı tatmin edilecektir. Rehin, İİK m.145 ve devamında düzenlenmiş olan, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip hükümlerine göre paraya çevrilecektir. Bu hüküm, kökenleri Roma hukukuna dayanan ve alacaklının, borç ödenmediğinde rehinli malın mülkiyetini iktisap etmesini engelleyen, lex commissoria yasağının sonucudur.Banka alacaklarında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibi denilince akla ilk gelen düzenlemeler, İcra ve İflas Kanunu'nun 150/ı ve 150/a maddeleridir.İİK m.150/ı uyarınca yapılan takip, kayıtsız şartsız borç ikrarını içeren bir ipotek akit tablosu ya da ilam veya ilam hükmünde bir belgeye dayanmaz. Esasında alacağın varlığı ve miktarı bir yargılamayı gerektirmektedir. Fakat borçlu cari hesap ya da kısa, orta, uzun vadeli nakdi ya da gayrinakdi kredi alacakları için kanunkoyucunun tanımış olduğu ayrıcalıktan ötürü, kredi borçlusuna karşı ?özel şartların geçerli olduğu- bir ilamlı takip yapılabilmektedir.İcra ve İflas Kanunu'nun ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla hükümleri ve özellikle 150/ı maddesi, banka alacaklarının tahsilinin kolaylaştırılması çabasının bir ürünüdür. Ancak bu çabanın sonucunda, kredi borçlusunun, banka karşısındaki hukuki durumu zayıflamıştır. The Banks are frequently provided warranty by establishment of a mortgage. In compliance with article 873 of TCC, the creditors shallbe satisfied by converting mortgage warranty into cash. The forclosure of the mortgage, shall be executed in compliance with the related articles of IIK..This procedure is based on lex commissoria prohibition, which is a Roman law principle preventing the acquisition of the land by the creditor in case the debt is not paid up.The Execution and Bankruptcy Act(İİK) 150/i and 150/a are the two main articles stipulating the procedure for the recovery of debts through mortgage forclosure..The pursuit procedure set forth by İİK m.150/ı does not base on a mortgage contract table including an unconditional debt acknowledgement or an award or another document qualified as an award. The presence and amount of receivables require a trial. However the debt resulted from current account or short, medium or long term receivables can be collected by a judgement pursuit a suject to special provisions granted by the legislator as a privilege to the credit institution. 361

26 pages Bu çalısma, mortgage kredilerindeki risk primini opsiyon fiyatlama tekniğine göre hesaplamayı amaçlamaktadır. Çalısmada mortgage yükümlülükleri mortgage kredisi sahiplerinin temerrüt etme ya da etmeme tercihlerine göre olusturulan bir put opsiyonu gibi değerlendirilmistir. Uygulama olarak da Türkiye'de ticari bir bankadan datası alınan mortgage kredisinin risk primi hesaplanmıstır. This study tries to calculate the risk premium of a mortgage loan using an option-based pricing framework. The mortgage loan commitments are valued as put options under the consideration of mortgage holders? choice to default or not to default. We used real mortgage data from a Turkish commercial bank, and ended up with a numeric result for the risk premium.

Çalışmada konut finansmanı açısından önemli bir yere sahip olanipotekli konut finansmanının Dünya'daki ve Türkiye'deki gelişimi incelenmiş,uygulama ve hukuki altyapı açısından farklılıklar özetlenmiştir. Ayrıca Ankarabölgesinde ipotekli konut kredisi kullanma eğilimi ve tüketicilerin bankaseçimini etkileyen faktörlerin karşılaştırmalı analizi yapılmıştır. Çalışma dörtbölümden oluşmaktadır. Birinci bölümde konut kavramı, konut finansmanı,konut finansman sistemleri ele alınmıştır. İkinci bölümde; konutfinansmanında ipotekli konut finansman sisteminin yapısı ve işleyişi yeralmaktadır. Üçüncü bölümde; ülkemiz kapsamında konut sorunu, bunayönelik hükümet politikaları, ipotekli konut finansmanının genel yapısı veyasal altyapısı, sistemin işleyişi ve ortaya çıkardığı ürünler yer almaktadır.Çalışmanın dördüncü bölümünde ise; Ankara bölgesinde gerçekleştirilenanket çalışması ile ipotekli konut kredisi kullanma eğilimi ve banka seçiminietkileyen faktörlerin analizi istatistiki bir çalışma ile ortaya konulmayaçalışılmıştır.Çalışma sonuçlarına göre, müşteriler açısından banka tercihinde enönemli faktörün faiz oranı faktörü olduğu; konut kredisi kullanırken dikkatealınan en önemli faktörün aylık ödeme miktarı olduğu; konut kredisi ile konutalmadaki en önemli nedenin gayrimenkulde değer artışının yüksek olması,banka açısından kredi taleplerinin değerlendirilmesinde dikkate alınanfaktörlerin kredi kullanacak müşterinin bankadaki kredi hesabı ve krediperformansı, gelir miktarı ve istikrarı, bankacılık sistemindeki istihbarat raporuolduğu ve bankalar açısından alınan konutun ipotek değerine müşterininsunacağı diğer teminatlardan daha fazla önem verildiği tespit edilmiştir. Study in terms of housing finance has an important place in the worldof mortgage financing and Turkey were examined in the development,implementation and differences are summarized in terms of legalinfrastructure. Also tend to use a mortgage loan in the Ankara region and thefactors affecting consumers' bank selection in comparative analysis is made.Work consists of four parts. The first section of housing, housing finance,housing finance systems are discussed. The second section, the housingfinance system in the structure and functioning of mortgage finance isavailable. In the third section, the housing problem in the context of ourcountry, so the government policies, the general structure of mortgagefinancing and legal infrastructure, the functioning of the system and find outthe products. Working in the fourth section; survey conducted by the Ankararegion using mortgage trend and statistical analysis of the factors affectingbank selection in a study were put in place.Working according to the customer in terms of preferred bank the mostimportant factor in the interest rate factor is housing loans used to considerthe most important factor of the monthly payment amount is, housing loansand buy houses in the most important reason in the real estate valueincrease is higher, the banks in terms of credit demand in the evaluation oftaking into account the factors to use credit in the customer's bank accountand credit performance of loans, income amount and stability of the bankingsystem and intelligence reports that the banks in terms of residentialmortgages will offer customers the value of other guarantees are given moreimportance has been determined. 201

Bu çalışmada, ipotekli konut finansman sistemi ve ipotekli konut kredileri içerdikleri riskler açısından ele alınarak gelişmiş ülkelerdeki uygulamalar incelenmiş, bu uygulamalardan ve özellikle ABD'de görülen güncel krizden çıkarılacak sonuçlar çerçevesinde Türkiye uygulaması için öneriler getirilmiştir.Bu amaçla öncelikle konutun birey ve toplum yaşamındaki önemine değinilmiş, ülkemizde konut ihtiyacı ve talebi hakkında bilgi verilmiş, farklı konut finansman sistemleri açıklanmıştır.İkinci bölümde ipotekli menkul kıymetler ve ikincil ipotek piyasası konuları işlenmiştir. Menkulleştirmenin ipotekli konut finansman sistemi içerisindeki önemi ve menkul kıymet çeşitleri bu bölümde incelenmiş, ayrıca ikincil ipotek piyasası hakkında bilgi verilmiştir. Üçüncü bölümde ipotekli konut finansman sistemi risk yönetimi açısından değerlendirilmiştir. Sistemin tüm finansal piyasaları ve hatta reel sektörü etkileyen yapısı içerisinde oluşabilecek riskler ele alınmıştır. Ayrıca, yakın zamanda ABD'de yaşanan mortgage krizi analiz edilmiş olup, krizin nedenleri, etkileri ve sonuçları tartışılmıştır. Dördüncü bölümde ipotekli konut finansman sisteminin değişik ülkelerdeki uygulamalarına değinilmiş, farklılıklar incelenmiştir. Bu bölümde, ülkemizde konut finansmanı konusundaki politikalara ve düzenlemelere de yer verilmiştir.Son bölümde ise ülkemizde konut kredilerinin gelişimi incelendikten sonra, ipotekli konut finansman sisteminin uygulamasında ya da finansal sistemin genelinde çıkabilecek risklerin gerek birincil gerekse ikincil piyasa kurumları üzerindeki etkisinin neler olabileceği tartışılmıştır. Bu amaçla farklı senaryo analizlerine yer verilmiş olup, söz konusu senaryoların etkileri değerlendirilmiştir. Ayrıca, birincil piyasada yaşanacak muhtemel risklerin ikincil piyasa kurumlarını ne şekilde etkileyeceği sayısal bir örnek yardımı ile incelenmiştir. Daha sonra ise, ülkemizde söz konusu risklerin önlenebilmesi amacıyla alınabilecek tedbirlere ilişkin öneriler getirilmiştir. In this thesis, by analysing the mortgage system and mortgage loans in terms of the risks they imply, practices in developed countries were studied and suggestions were made for Turkey?s applications in the context of the inferences made from the current crise in the USA.For this purpose, in the first part of the thesis the importance of an house in the life of an individual and a society was mentioned, information was given about the requirement and the demand for housing in Turkey and different systems of housing finance were explained.In the second part of the thesis, the importance of the securitization in the mortgage system and the types of the mortgage securities, also the secondary mortgage market were discussed. In the third part, mortgage system was analysed in terms of a risk management. Risks of the system which affect all financial systems and even the non-financial sector were studied. Furthermore, the current mortgage crise lived in the USA was analysed and the causes, effects and the results of the crise were discussed. In the fourth part, mortgage system practices in different countries were studied and the differences were explained. Besides these, politics and legal framework of the mortgage system in Turkey were mentioned.In the final part of the thesis, after analysing the growth of the housing loans in Turkey, what could be the possible effects of the risks, on both the primary and secondary market institutions, that could be created during the implication of the mortgage system or in the whole financial system were discussed. To this end, different scenario analyses were made and possible effects were examined. Moreover this, with the help of the numeric case, how the risks that might be lived in the primary market could affect the secondary market institutions was analysed. Subsequently, suggestions were made for the precautions that could be taken to eliminate the risks in Turkey. 242

Konut sektörü hem ekonomiler hem de vatandaşlar açısından çok büyük öneme sahip geri ve ileri beslemesi çok daha güçlü bir sektördür. Konut sektörü pek çok sektör ile direkt olarak ilişkili olup bunların sayısının 600'ü bulduğu tahmin edilmekte olup, konut talebi direkt ya da endirekt olarak diğer sektörler üzerinde canlandırıcı etkiye sahiptir.Bu yüzden konut sektörünü canlandırmak, tüm ekonomik birimleri canlandırmak ve harekete geçirmek manasına gelmektedir. Bu sektörü canlandırmak için pek çok yöntem içinde şimdiye değin en etkin olan Mortgage Konut Finansman Sistemi olmuştur. Bu sistem Dünyada iki yüz yılı aşan bir geçmişe sahip olup, özellikle son 30 yıl içerisinde genelde sermaye piyasalarını, özelde ise konut piyasalarını şimdiye değin görülmemiş boyutta olumlu yönde etkilemiş, hareket kazandırmıştır. Pek çok zengin ve gelişmiş ülke bu özelliklerini konut sektörünü kullanarak elde etmişlerdir.Bu sistem adından da anlaşılacağı üzere her ne kadar konut sektörünün finansmanı üzerine yoğunlaşsa da tüm konut sektörü ile alakalı düzenleme ve kriterleri beraberinde getirmektedir. Bu sistemin mükemmel bir tarzda çalışabilmesi ve konut sektörünü harekete geçirebilmesi için ülkelerin hukuki, sosyal, sosyo-psikolojik alt yapılarının da bu sistem için hazır hale getirilmesi gerekmektedir.Bu çalışmada ülkemize özgü bir konut finansman stratejisine ihtiyaç olduğu ortaya çıkmıştır. Ekonomik konjonktürün geldiği noktada yeni finansman yöntemleri ortaya koymak ve etik değerleri piyasada uygulanır hale getirmek zorunlu hale gelmiştir. Residential sector is an important sector for both economies and citizens and has wide range of feedforward and feedback structure. Residential sector is directly connected to other sectors and it is claimed that the number of these sectors reachs up to 600. Residential demand has direct or indirect stimulant effect on other sectors.For that reason, stimulate residential sector means to stimulate all other sectors with their units. Among all other methods, Mortgage Housing Finance is proved to be the most effective one. Mortgage Housing Finance is employed for over 200 years and stimulated general capital markets and housing markets positively and deeply especially within the 30 years. However, since the beginning of the mortgage financial crisis in 2005, the system has become highly questionable.We have been still experincing the economic and financial results of the crisis deeply as well as structural problems which are settled for many years in Turkey. By reason of the crisis, new model of housing finance system has become one of the main issues among academicians.This PhD thesis theorise new model of housing finance system for Turkey. It is presented taking into account of specific economic, cultural and geographic featues of Turkey. It is presented here a model dominated by participation, has a wider range of funding resources and focus on the subject from wider integrated point of view.At this paper, It is appear that Turkey need a new real estate strategy. at this conjuncture, ethic values and new financial strategies are will be very importantin near future. 329