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This paper offers a comparative analysis of the regulations that have restrained or forbidden the access of foreign individuals or companies to land ownership rights in countries from Southeast Asia. It argues that Southeast Asian nation states crafted these regulations in order to resist foreign domination and to legitimate sovereignty. Drawing on Foucault’s notion of illegalism, it examines the socio-economic tactics that negotiate or transgress these land laws in order to override their limitations. These tactics are widespread in countries that heavily rely on foreign investments. Their success depends on the tolerance of state authorities and the ability of these tactics to maintain a façade of legality. “Condominium laws” in Southeast Asia have legalised, with different temporalities, foreign ownership on condominium units. The separation between property and land ownership conciliates land-based claims of national sovereignty with the strong internationalisation of real estate markets in Southeast Asia.

Writing condominium documents consists of producing the descriptive state of division, the condominium regulation and Carrez surface certificates. This process involves repetitive tasks and a risk of error in transcribing information from condominium plans. The automation of this process reduces the time spent on establishing condominium, reduce the risk of error and leave the editor the possibility of focus on questions of expertise. The implemented tool generates the descriptive state of division and Carrez surface certificates from the plans of the condominium in DWG format. It interprets all the elements of the drawing and calculates automatically the condominium fees, general charges and any special charges. With this tool, it is possible to carry out a condominium in one or two hours and thus save up to 80% of the time required for establishing a condominium.; La rédaction des documents de copropriété consiste à produire l'EDD ( État Descriptif de Division), le RCP (Règlement de copropriété) et les certificats de surfaces Carrez. Ce processus comporte des tâches répétitives et un risque d'erreur de retranscription des informations depuis les plans de copropriété. L'automatisation de ce processus permet de réduire le temps consacré au montage des dossiers de copropriété, réduire le risque d'erreur et laisser au rédacteur la possibilité de se focaliser sur des questions d'expertise. L'outil mis en place génère l'EDD et les certificats Carrez, à partir des plans de la copropriété au format DWG. Il interprète tous les éléments du dessin et calcule automatiquement les tantièmes de copropriété, les charges générales et les charges spéciales éventuelles. Grace à cet outil, il est possible de réaliser une mise en copropriété en une ou deux heures et ainsi économiser jusqu’à 80% du temps nécessaire pour une mise en copropriété.

When it was created in 1965, condominium’s status was applicable to all built-up buildings or groups of built-up buildings whose property is divided into lots by several persons. After fifty-five years of existence, this principle is relaxed and the scope no longer concerns, since June 1st 2020, buildings or groups of buildings built for the total or partial use of dwellings, the ownership of which is divided into lots among several persons. This imperative field’s reduction comes within the framework of the entry into force of the provisions of the ordinance to the ELAN law of October 30th 2019. This development creates new prospects for the businesses or offices oriented buildings management. It is necessary to analyze all the ins and outs of this change in order to be able to propose secure and lasting legal arrangements.; Lors de sa création en 1965, le statut de la copropriété était applicable à tous les immeubles bâtis ou groupes d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Après cinquante-cinq ans d’existence, ce principe est assoupli et le champ d’application ne concerne plus, depuis le 1er juin 2020, que les immeubles bâtis ou groupes d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Cette réduction du champ impératif intervient dans le cadre de l’entrée en vigueur des dispositions de l’ordonnance à la loi ELAN du 30 octobre 2019. Cette évolution crée de nouvelles perspectives quant à la gestion des immeubles à destination exclusivement de commerces ou de bureaux. Il convient d’analyser tous les tenants et aboutissants de ce changement pour, in fine, être en mesure de proposer des montages juridiques sécuritaires et pérennes.

En la zona regada por el río Dulce, en la provincia de Santiago del Estero, se configuraron desde tiempos coloniales estancias indivisas o “campos comuneros”. Algunos de ellos devinieron en nutridas comunidades de parientes que sostuvieron la integridad territorial de las estancias por más de dos siglos. La revalorización de la tierra y de los recursos forestales desde fines del siglo XIX condujo a la reinterpretación del campo comunero a partir de la figura jurídica del condominio, que propendía a su división. En este contexto, las mensuras judiciales practicadas permiten conocer el devenir de ciertos campos comunes en una coyuntura marcada por la impronta de nuevas ideas en materia de propiedad y la construcción del estado provincial. Dans la zone irriguée par le fleuve Dulce, dans la province de Santiago del Estero, des estancias indivises ont été établies depuis l'époque coloniale. Certains des ces « champs communaux » sont devenus des communautés de familles qui ont soutenu l'intégrité territoriale des estancias pendant plus de deux siècles. La réévaluation des ressources foncières et forestières depuis la fin du XIXe siècle a conduit à la réinterprétation juridique du domaine communal et à l’apparition de la figure de la copropriété, qui tend à être divisée. Dans ce contexte, les mesures judiciaires pratiquées permettent de connaître l'avenir de certains domaines communs dans une situation marquée par l'empreinte de nouvelles idées sur la propriété et par la construction de l'état provincial. In the area irrigated by the Dulce River, in the province of Santiago del Estero, undivided estancias have been established since colonial times. These “communal fields”, resulting from the practice of not dividing land over generations, became considerable communities based on kinship. During the last decades of the 19th century, due to the revaluation of land and forest resources, these common lands were reinterpreted by the legal language of the time as condominiums and attempted to be divided. In this context, the judicial measures practiced make it possible to know the future of certain common fields in a situation marked by the imprint of new ideas in matters of property and the construction of the provincial state

The "solidarity real lease" is a new mechanism of home buying which separates the ownership of the land and the building. This process operates with a "solidarity real estate organization", which is a non-profit organization which aims to purchase properties and to accredit some households. This organization finalizes two kinds of leases. The "initial" solidarity real lease is concluded with an operator who builds or re-establishes a land. The "user" solidarity real lease is concluded with households under means-test conditions, who become holders of immovable real rights in the housing. These real rights can be transferred to other householders accredited by the "solidarity real estate organization" and the sale price is regulated. "Solidarity real lease" housing can be included into real estate programmes. Therefore, it is necessary to find a way to manage when those housing coexist with housing governed by the common law system. The condominium regime can be used, with some clauses for land management, as the volume division technique. This master’s thesis offers some solutions to answer different issues related to the set-up of real estate operations including housing with the "solidarity real lease".; Le Bail réel solidaire (BRS) est un nouveau mécanisme d’accession à la propriété basé sur la dissociation de la propriété du bâti et du sol. Il fonctionne grâce à un Organisme de foncier solidaire (OFS), soit un organisme à but non lucratif chargé d’acquérir des biens et d’agréer des ménages. Cet organisme va pouvoir conclure deux types de baux en échange d’une redevance. Le « BRS initial » est conclu avec un opérateur chargé de construire ou de réhabiliter un terrain. Le « BRS utilisateur » est conclu avec des ménages sous conditions de ressources qui deviennent titulaires de droits réels immobiliers sur le logement. Ces droits réels sont transmissibles à d’autres ménages agréés par l’OFS et le prix de cession est encadré. Les logements en BRS peuvent être inclus dans des programmes immobiliers. Il faudra alors trouver un système de gestion lorsque ces logements coexistent avec d’autres logements « relevant du droit commun ». Le régime de la copropriété peut être utilisé, avec certaines clauses particulières en matière de gestion du sol, comme la technique de la division en volumes. Ce mémoire propose des solutions pour répondre aux différentes problématiques de montage d’opérations intégrant des logements en BRS.

Born from the practice of Notaries and Land Surveyors in the 1970s, the division into volumes was invented to overcome the constraints of the development of the district of Defense in Paris. Founded from a conventional freedom and based on the principle of surface rights creating real property rights, the division into volumes is originally a tool to divide complex housing where private property overlaps with public domaniality; the public domain being incompatible with the regime of the co-ownership. As it was used, the volume technique proved judicious in solving land issues such as the encroachment of a neighboring property or the management of condominiums in difficulty. However, this regime offers a certain flexibility, so as to derogate from the law n° 65-557 of July 10, 1965 or the rules of town planning, it can attempt the masters of work to make an abusive use of it.; Née de la pratique des notaires et géomètres-experts dans les années 1970, la division en volumes fut inventée pour pallier les contraintes de l’aménagement du quartier de la Défense à Paris. Fondée à partir d’une liberté conventionnelle et basée sur le principe du droit de superficie créant des véritables droits de propriétés, la division en volumes est à l’origine un outil pour diviser les ensembles immobiliers complexes où s’imbrique de la propriété privée avec la domanialité publique ; le domaine public étant incompatible avec le régime de la copropriété. Au fur et à mesure de son utilisation, la technique des volumes s’est montrée judicieuse pour solutionner des problématiques foncières comme l’empiétement d’une propriété voisine ou la gestion de copropriétés en difficultés. Toutefois, ce régime offrant une certaine souplesse, de manière à déroger à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ou aux règles d’urbanisme, il peut tenter les maîtres d’ouvrages d’en faire un usage abusif.

The renovation of housing buildings is today a major focus of the fight to reduce the energy consumption and, more generally, global warming. However, if the situation seems technically simple, there are still many obstacles (economic, social, cultural) that slow down the renovation of the existing park. These brakes require to look at the renovation in a global perspective, with the work of a facilitator, able to establish a relationship of trust with the inhabitants. This global approach is even more important when it comes to renovating condominiums. Indeed, in these buildings, decision making is complicated by the number of actors and their specific organization. To allow condominiums to vote for renovation works, a long and expensive accompaniment work is necessary. To make this work of accompaniment as effective as possible, we have designed a decision tool, usable by the facilitator, which allows him to carry out a multidisciplinary diagnosis of the co-ownership and to recommend solutions of accompaniments ajusted. In particular, we defined a list of influential criteria for the decision of a condominium to undertake renovations, and we compiled them into an evaluation tool. The co-ownership is studied according to all its characteristics (quality of use, technical possibilities, economic potential, sociological profile of the owners, quality of the neighborhood, collective dynamics) and specific prescriptions are made according to the evaluation of each criterion. .We also tested our overall approach in a co-ownership in Toulouse, and in Parisian condominiums. Although the first results are encouraging, there are still many opportunities for improvement to massively use this tool and make the diagnosis even more precise.; La rénovation des bâtiments de logements est aujourd'hui un axe majeur de la lutte pour la réduction des consommations énergétiques et, plus généralement, du réchauffement climatique. Cependant, si la situation semble simple sur le plan technique, il existe encore de nombreux freins (économiques, sociaux, culturels) qui ralentissent la rénovation du parc existant. Ces freins nécessitent d'aborder une rénovation sous un angle global, grâce notamment au travail d'un facilitateur, capable d'établir une relation de confiance avec les habitants. Cette approche globale est encore plus importante lorsqu'il s'agit de rénover les copropriétés. En effet, dans ces ensembles immobiliers, la prise de décision est rendue complexe par le nombre d'acteurs et leur organisation juridique spécifique. Pour permettre aux copropriétés de voter des travaux de rénovation, un travail d'accompagnement long et couteux est nécessaire. Pour permettre de rendre ce travail d'accompagnement le plus efficace possible, nous avons conçu un outil d'aide à la décision, utilisable par le facilitateur, qui permet de réaliser un diagnostic pluridisciplinaire de la copropriété et de préconiser des solutions d'accompagnements sur mesure. Nous avons notamment défini une liste de critères influents sur la décision d'une copropriété d'entreprendre des travaux de rénovations, et nous les avons compilés dans un outil d'évaluation. La copropriété est ainsi étudiée selon toutes ses caractéristiques (qualité d'usage, possibilités techniques, potentiel économique, profil sociologiques des propriétaires, qualité du quartier, état des dynamiques collectives) et des prescriptions spécifiques sont faites en fonction de l'évaluation de chaque critère. Nous avons également testé notre démarche globale d'accompagnement sur une copropriété toulousaine, ainsi que certains volets de l'outil sur des copropriétés parisiennes. Si les premiers résultats sont encourageants, de nombreuses perspectives d'améliorations s'offrent encore à nous pour massifier l'utilisation de cet outil et rendre le diagnostic encore plus précis.

Résumé Cet article présente les résultats d’une enquête sur les copropriétés construites à la fois par l’état et la municipalité de Rio de Janeiro pour y reloger les habitants de favelas, dans le cadre de programmes tels que le PAC et Morar Carioca [Habiter Carioca], souvent dans des programmes résidentiels du programme Minha Casa, Minha vida - MCMV. Pendant mon travail de terrain ethnographique, j’ai pu remarquer que les habitants employaient différemment la typologie de « copropriété » : partant de son insertion dans l’imaginaire de la ville en tant que lieu de résidence des groupes les plus aisés, ces nouveaux copropriétaires mobilisaient cette représentation dans la construction de leurs projets de nettoyage moral, comme une manière de se dégager du stigmate d’habitant de favela. La recherche du nettoyage de l’image n’impliquait pas d’abandonner les pratiques des favelas : on observe des comportements et des utilisations des espaces contrastant avec le modèle de la copropriété, ce qui permet à de gens de l’extérieur et de l’intérieur d’utiliser le terme de « favelado » [habitant de favela] en tant que catégorie d’accusation. Et toujours pour échapper à la stigmatisation, les habitants mettent en œuvre trois stratégies de nettoyage moral: la redirection du stigmate, la personnalisation des règles et l’esthétique de la distinction. Abstract This article introduces the results of a survey on the low income condominiums used by the state and municipality of Rio de Janeiro to resettle slum residents affected by projects such as PAC and “Morar Carioca”, often using PMCMV constructions. Using an ethnographic fieldwork, I observed that the residents made a different use of the condominium type: starting from their insertion in the imaginary of the city as dwelling of the most affluent people, these new condominiums used such representation in the construction of their moral cleansing project, as a way to become disfellowshiped of the favela stigma. The search for image cleanliness did not mean abandoning "favela" practices: it is often observed behaviors and uses of spaces that contrast with the condominial model, allowing people from outside and inside to activate the term “favelado” as a category of accusation. Still to escape stigma, residents resort to three strategies of moral cleansing: readdressing stigma, customizing rules, and the aesthetics of distinction. Resumo Este artigo apresenta resultados de uma pesquisa sobre os condomínios populares, condomínios utilizados pelo estado e município do Rio de Janeiro para reassentar moradores de favelas atendidas por projetos como o PAC e o Morar Carioca, muitas vezes utilizando construções do PMCMV. A partir do trabalho de campo etnográfico, observei que os moradores faziam um uso distinto da tipologia condomínio: a partir da sua inserção no imaginário da cidade como moradia dos grupos mais abastados, esses novos condôminos utilizavam tal representação na construção dos seus projetos de limpeza moral, como forma de se desfiliarem do estigma de favelado. A busca pela limpeza da imagem não significou abandonar práticas “faveladas”: observam -se comportamentos e usos dos espaços que contrastam com o modelo condominial, permitindo pessoas de fora e de dentro ativarem o termo favelado enquanto categoria de acusação. Ainda para escaparem do estigma, os moradores recorrem a três estratégias de limpeza moral: o reendereçamento do estigma, a personalização de regras e a estética da distinção.

How does public policies act towards so-called « dilapidated condominium »? In France, housing in « copropriété » (condominium, CIDs or HOA in English) becomes common in the 60s and 70s. In the late 70s, a few local public actors address the problem of some multi-owned residential developments facing a bundle of difficulties, such as decrease in real estate values, poorer inhabitants and owners, lacks in maintenance or management conflicts. In 1994-1996, the concept of « copropriétés dégradées » (dilapidated condominiums) enter in French national laws and public policies. Both laws and public policies are reinforced in the 2000s and 2010s, creating what seems to be one of the most developed program aiming poor multi-owned residential developments in OCDE countries.This PhD is based on an international literature review (the first one about difficulties faced by multi-owned housing) on archives stored by local authorities of 3 agglomerations (Lyon, Marseille, Grenoble) and on 50 interviews. It tracks local public policies towards so-called “copropriétés dégradées” at a building, communal and intercommunal level during 40 years (1975-2014). The research shows how residential developments were investigated, categorized and invested by local authorities in Lyon, Marseille and Grenoble.The proposed results are related to both condominium management and French public policies. A new form of condominium management, called management of the degradation, is observed and conceptualized. The growing difference between Marseillian and Parisian degraded condominium (facing major safety issues) and Lyon’ and Grenoble’ ones (facing refurbishment issues) is documented and linked to the differences between the local public policies. The role of the national policy is also discussed: instead of reducing the differences between cities, it appears to enhance them.; Les copropriétés se développent en France essentiellement après 1950. Dès les années 1970, quelques acteurs publics locaux se saisissent du cas de certaines grandes copropriétés dévalorisées. Le principe d’une intervention publique sur les copropriétés dites dégradées est entériné au niveau national en 1994-1996, puis s'étoffe et se développe les vingt années suivantes.Cette thèse s’intéresse à la manière dont les acteurs publics locaux se sont organisés pour repérer les copropriétés potentiellement en difficulté puis pour y agir entre 1975 et 2014, mais aussi à la manière dont certaines copropriétés ciblées par l’action publique ont évolué. Elle vise à éclairer comment les copropriétés touchées par l’action publique ont été repérées, définies et catégorisées par les acteurs publics locaux ; comment ceux-ci sont intervenus sur les copropriétés dégradées emblématiques de leur territoire et quel a été, enfin, le rôle des institutions nationales.Cette thèse s’appuie sur une revue de littérature internationale –- la première, à notre connaissance, portant sur les difficultés des copropriétés, – la consultation des archives publiques locales de trois agglomérations (Lyon, Grenoble et Marseille) et une cinquantaine d’entretiens. Les résultats proposés contribuent tant à explorer le phénomène de dégradation des copropriétés qu’à la connaissance de la politique publique française. Pour décrire le fonctionnement de certaines des copropriétés étudiées, un nouveau concept, la "gestion pro-dégradation", est proposé. La thèse souligne également le lien entre l'ampleur et la pertinence de l'action publique et l'évolution des copropriétés dégradées les plus emblématiques des trois agglomérations. Elle montre comment s’est organisé au sein des politiques du Logement une politique publique sans gouvernement à distance, conduisant au renforcement des inégalités entre agglomérations.

How does public policies act towards so-called « dilapidated condominium »? In France, housing in « copropriété » (condominium, CIDs or HOA in English) becomes common in the 60s and 70s. In the late 70s, a few local public actors address the problem of some multi-owned residential developments facing a bundle of difficulties, such as decrease in real estate values, poorer inhabitants and owners, lacks in maintenance or management conflicts. In 1994-1996, the concept of « copropriétés dégradées » (dilapidated condominiums) enter in French national laws and public policies. Both laws and public policies are reinforced in the 2000s and 2010s, creating what seems to be one of the most developed program aiming poor multi-owned residential developments in OCDE countries.This PhD is based on an international literature review (the first one about difficulties faced by multi-owned housing) on archives stored by local authorities of 3 agglomerations (Lyon, Marseille, Grenoble) and on 50 interviews. It tracks local public policies towards so-called “copropriétés dégradées” at a building, communal and intercommunal level during 40 years (1975-2014). The research shows how residential developments were investigated, categorised and invested by local authorities in Lyon, Marseille and Grenoble.The proposed results are related to both condominium management and French public policies. A new form of condominium management, called malevolent management, is observed and conceptualised. The growing difference between Marseillian and Parisian degraded condominium (facing major safety issues) and Lyon’ and Grenoble’ ones (facing refurbishment issues) is documented and linked to the differences between the local public policies. The role of the national policy is also discussed: instead of reducing the differences between cities, it appears to enhance them.; Les copropriétés se développent en France essentiellement après 1950. Dès les années 1970, quelques acteurs publics locaux se saisissent du cas de certaines grandes copropriétés dévalorisées. Le principe d’une intervention publique sur les copropriétés dites dégradées est entériné au niveau national en 1994-1996, puis s'étoffe et se développe les vingt années suivantes.Cette thèse s’intéresse à la manière dont les acteurs publics locaux se sont organisés pour repérer les copropriétés potentiellement en difficulté puis pour y agir entre 1975 et 2014, mais aussi à la manière dont certaines copropriétés ciblées par l’action publique ont évolué. Elle vise à éclairer comment les copropriétés touchées par l’action publique ont été repérées, définies et catégorisées par les acteurs publics locaux ; comment ceux-ci sont intervenus sur les copropriétés dégradées emblématiques de leur territoire et quel a été, enfin, le rôle des institutions nationales.Cette thèse s’appuie sur une revue de littérature internationale –- la première, à notre connaissance, portant sur les difficultés des copropriétés, – la consultation des archives publiques locales de trois agglomérations (Lyon, Grenoble et Marseille) et une cinquantaine d’entretiens.Les résultats proposés contribuent tant à explorer le phénomène de dégradation des copropriétés qu’à la connaissance de la politique publique française. Pour décrire le fonctionnement de certaines des copropriétés étudiées, un nouveau concept, la "gestion malveillante", est proposé. La thèse souligne également le lien entre l'ampleur et la pertinence de l'action publique et l'évolution des copropriétés dégradées les plus emblématiques des trois agglomérations. Elle montre comment s’est organisé au sein des politiques du Logement une politique publique sans gouvernement à distance, conduisant au renforcement des inégalités entre agglomérations.

The BIM process means both a collaborative process around the digital model of a building, but also a new approach to management and project management. If its deployment mostly concerns Public heritage, it can be also envisaged for condominiums. The various applications which belongs to the BIM demonstrate exactly that it can be useful for condominiums. It would prepare the digital pad of accommodation during building’s design phase. It can be also applied during diagnostic to optimize the progress of renovation work. However, it will probably be necessary to wait for legislative and technical evolutions about BIM so that the land surveyor can completely exploit the digital model, especially for properties description. The BIM could be also envisaged for the management of the heritage, and mainly for trustee. However, the lack of tools adapted to the trustees, and the technical complexity of the concept, impeded the deployment of BIM to condominiums. Moreover, an awareness of the trustees will change the current management system to “condominium 2.0”.; Le BIM désigne à la fois un processus collaboratif autour de la maquette numérique d’un bâtiment, mais aussi une nouvelle méthode de management et gestion des projets. Si son déploiement porte davantage sur le patrimoine public, il peut aussi être envisagé pour des immeubles soumis au statut de la copropriété. L’analyse des différentes applications possibles du BIM démontre que cette solution peut être profitable à ces immeubles. Le BIM permettrait de préparer le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement durant la phase de conception du bâtiment. Il peut également être appliqué pendant un audit pour optimiser le déroulement des travaux de rénovation. En revanche, il faudra probablement attendre des évolutions législatives et techniques liées à ce concept pour que le géomètre‐expert puisse exploiter entièrement la maquette numérique, notamment pour la description des lots de copropriétés. Le BIM pourrait aussi être envisagé pour la gestion technique du patrimoine, et principalement pour les syndics de copropriété. Cependant, le manque d’outils spécifiques adaptés aux syndics d’une part, et un concept trop technique pour ces gestionnaires d’autre part, bloquent le déploiement du BIM en copropriété. Aussi, une prise de conscience de ces acteurs permettrait peut‐être de faire évoluer le système de gestion actuel et serait un enjeu majeur pour parvenir à l’ère de la « copropriété 2.0 ».

The reform related to the abolition of the French coefficient C.O.S., for the determination of the building area, has been primarily implemented in a need for increasing densification through administrative simplification. However, it has not considered the consequences of the private law, especially the co-ownership and creates many interrogations about the use of building rights use. The analysis of building rights over administrative and private law permit to highlight questions from the legal void created by the new legislation. It also enables to develop adequate methods concerning the three possible ways of building rights utilization, into a condominium.; La réforme relative à la suppression du coefficient d’occupation des sols est avant tout mise en place dans un but de simplification administrative afin de favoriser la densification. Cependant, celle-ci n’a pas envisagée les conséquences vis-à-vis du droit privé notamment la copropriété et laisse en suspend de nombreuses interrogations quant à l'utilisation des droits à construire. L'étude des droits à construire vis-à-vis du droit administratif et du droit privé relatif à la copropriété a ainsi permis de soulever les interrogations issues du vide juridique créé par la nouvelle législation. Mais aussi de mettre au point les méthodes adéquates relatives aux trois cas de figures possible quant-à l'utilisation des droits à construire au sein d'un immeuble soumis au régime de la copropriété.

A few issues about French condominiums and their degradation The French condominiums are called copropriétés. One quarter of the French housing supply is in these copropriétés. However, they have been little studied by urban researchers. As they are both a place and an organization, they lead us to rethinking the city: they do not fit with any regular category as housing, district or public space. About 20% of these condominiums may be concerned by a phenomenon called condominium dilapidation. The few urban researches existing about it underpins the complexity of this phenomenon, linked to both spatial and organizational characteristics of French condominiums. Public policies have been created since the nineties in order to fight this phenomenon. But it has neither legal definition nor statistical follow-up. So the local actors may define and study it by themselves (or may not). In some cases, the definition of what is a degraded condominium can be a key-issue because of its link with the legitimacy of local public policies., Les copropriétés représentent près d'un quart des logements en France mais ont été peu étudiées par la recherche urbaine, toutes disciplines confondues. Objets urbains à deux facettes (un lieu, une organisation), elles invitent à repenser les lieux de la ville, en faisant exploser le triptyque logement / quartier / espace public. Le phénomène dit de dégradation de ces copropriétés, à l'articulation entre le bâti et l'organisation, concerne potentiellement 20% des copropriétés. Phénomène multidimensionnel d'une grande complexité, il fait l'objet d'actions publiques depuis les années quatre-vingt-dix. Toutefois, il n'est ni défini légalement, ni renseigné statistiquement à l'échelle nationale, ce qui laisse aux acteurs locaux une grande marge de manœuvre quant à sa définition, son traitement et son suivi. Pour certaines copropriétés, l'attribut du qualificatif « dégradé » est un enjeu-clé car il pose en contrepoint la question de la légitimité de l'action publique à intervenir sur cet espace privé.

National audience; Russia’s body of law has gradually been revised in parallel to the institutional rupture following the collapse of the USSR. New legislation on property, specifically housing, was adopted in the 1990s. These legislative texts institute private property, joint tenancy, easements and other institutions of private law, but they are open to interpretation. This legislation has gradually become consistent through a usage that depends on older practices related to housing. The Russian experience during the last decade of the 20th century illustrates how the new legislation has become the law of the land by moving beyond the context of its initial proclamation into the field of application, where facts and literal rules, together, are put to the test of reality. Vanished Soviet institutions, such as “building superintendents”, have been used to alleviate the impact both of the failure of current reforms and of the absence of structures capable of guaranteeing the collective dimension of privatized buildings. Since 2000, local authorities in Moscow have, for financial reasons, pushed toward privatizaing collective real estate and establishing joint tenancy; but they have difficulty giving up housing policy in dealings with the city’s inhabitants. This article focuses on changes during the period from the start of privatization till the adoption of the new housing code.; En Russie, après la disparition de l’URSS, un renouvellement progressif du corpus juridique s’est opéré parallèlement à la rupture institutionnelle causée par le changement de régime politique. Une nouvelle législation sur les biens a été adoptée dans les années 1990 pour notamment réformer les pratiques autour de l’habitat. Constituée d’un corpus de textes à l’interprétation « ouverte » instaurant la propriété privée, des formes de copropriété, des servitudes et autres institutions du droit privé, la loi a pris progressivement consistance dans un usage tributaire de pratiques plus anciennes autour de l’habitat. L’expérience russe dans années 1990-2000 illustre ainsi comment la nouvelle législation est devenue droit en sortant de son contexte premier d’énonciation pour trouver un champ d’application dans lequel le fait et la règle littérale sont ensemble soumis à l’épreuve de la réalité. La mobilisation d’institutions soviétiques disparues comme le « chef d’immeuble » pour pallier aux échecs des réformes actuelles et à l’absence de structures aptes à garantir l’intégrité de la dimension collective des immeubles privatisés. Depuis les années 2000, à Moscou, les autorités locales poussent à la privatisation des espaces collectifs et à la mise en place de copropriété pour des raisons financières. Mais elles peinent à abandonner ce relais auprès de leurs administrés. L’article se propose d’étudier ses évolutions sur la période allant du début des privatisations jusqu’à l’adoption du nouveau code du logement.