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The practice of Real Estate in Brazil has gone to several changes in recent past that have resulted in an enormous development of the industry. It has implied in increasing demand for manpower training and development a local knowledge of this emerging field. Because of a virtual lack of a “Real Estate school” in Brazil, Real Estate has been approached by different educational traditions, such as construction planning and management, Real Estate business, Real Estate finance. The purpose of this communication is to present the case of MBA in Real Estate development, an educational program that seeks a more comprehensive view of Real Estate Development in Brazil, stresses the need of Real Estate interplay with regulatory city planning, and seeks also more balance between theoretic and applied teaching.

As construções residenciais verticais, promovidas por incorporadores, respondem por trinta e quatro por cento da área construída no município de São Paulo, constituindo elemento fundamental da sua paisagem urbana. Decisões quanto a projetos levam em conta o mercado imobiliário. Como incorporadoras analisam este mercado? Utilizam-se de conceitos de administração de marketing orientada para a satisfação das necessidades e desejos do consumidor - ou de metodologias de análise orientadas para o produto? Esta dissertação, a partir de entrevistas com agentes do mercado imobiliário, estuda o grau de adoção destes métodos de análise em um conjunto de projetos. Foram escolhidos os edifícios de apartamentos residenciais construídos no bairro de Pinheiros, em São Paulo, entre os anos de 1994 e 199, cobrindo cerca de 2.000 unidades, possibilitando uma classificação de incorporadores, e identificação das diferenças resultantes em seus projetos. Os resultados indicam que os métodos tendem a agregar desempenho de vendas, e que existem fortes limitações para a adoção de uma orientação para o consumidor mais ampla. São discutidas implicações na arquitetura e no planejamento urbano. Residential apartment buildings account for about 34% of all built space in the municipality of São Paulo, being an important part of the city landscape. Decisions concerning residential projects do take into account the Real Estate market. How do local developers do in order to analyze the market? Do they make use of concepts of marketing administration oriented towards consumer needs and demands or, instead, methodologies that are product oriented? This study surveys housing developers in order to verify their degree of these methods. For this study, a group of residential projects, built in Pinheiros neighborhood, in the city of São Paulo, in the period 1994/1999, totaling about 2,000 units were selected, in order to classify the developers and identify differences among their projects. The evidence is that the methods tend to aggregate sales performance, and that there is strong constraints for the adoption of a more large orientation towards the consumer.

Para analisar a evolução da produção habitacional privada é necessário compará-la ao comportamento da demanda, que, neste caso, tem a formação de domicílios como uma de suas principais componentes. Analisando o mercado habitacional brasileiro, tem-se uma clara tendência de incremento no número de unidades produzidas após o final da década de 70, resultado do crescimento populacional e da forte atuação do Banco Nacional da Habitação (BNH), principal fomentador deste setor naquele período por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). No entanto, nas duas décadas subseqüentes, mesmo com a continuidade do incremento de domicílios no país, a produção de unidades experimentou um período de retração. Esta nova condição provocou um descolamento entre a produção habitacional privada e a sua principal componente de demanda: a formação de domicílios. Após a deterioração do ambiente econômico e a extinção do BNH, o mercado de empreendimentos imobiliários habitacionais sofreu com a falta de direcionamento de recursos para o setor. Esta condição somente se alterou a partir de 2002, com alterações na dinâmica do SFH e de uma melhora no ambiente econômico de forma geral, que, em conjunto, contribuíram para o regresso de recursos ao mercado habitacional e impactaram positivamente a produção de novas unidades. Em 2006 foram realizadas as primeiras aberturas de capital dos empreendedores do setor, o que trouxe ainda mais recursos para o mercado e elevou o nível da produção habitacional privada a outro patamar. Este trabalho realiza uma revisão bibliográfica sobre o tema demanda habitacional e suas interfaces com o ambiente econômico. A partir da análise da produção habitacional privada na cidade de São Paulo de 1998 até 2008 frente às variáveis condicionantes selecionadas: formação de domicílios, renda, oferta de recursos, custos do financiamento habitacional, preço e taxa de atratividade são interpretadas as fontes de distorção que provocaram o descolamento entre a formação de domicílios e a produção habitacional privada no período. When analyzing the residential real estate market one of the main factors that influence its behavior is the demand, which has a strong relation with the household formation. According to the Brazilian housing market history, it is possible to notice an upward trend after the end of the 70´s, which was positively influenced by the population growth and the strong performance of the Banco Nacional da Habitação (BNH) - the main financial institution player responsible to support the sector in that period. However, in the next two decades, even considering the Brazilian household increase, the residential real estate market faced a decrease in the new offer of units causing a gap between the housing construction and its main demand component: the household formation. After the economic turmoil and the extinction of the BNH, the residential real estate market had no access to sources of funds to support the business. This scenario started to change in 2002, after an improvement in the Brazilian economic conditions and in the SFH, which ended up with an increase in the availability of funds to the sector, a better business environment and a growth in the housing construction. In 2006 the first developers went public bringing more funds to the sector and leading the housing construction to a new level. This paper analysis the academic works state of art regarding the housing demand and its interfaces with the economic environment. The causes of the gap between the housing construction and the household formation are identified according to the behavior of the variables selected: household formation, income, availability of funds, financing costs, price and capitalization rate.

Diferentemente de muitas cidades europeias, a urbanização da cidade de São Paulo ocorreu na medida de seu crescimento econômico e populacional, formando um desenho urbano heterogêneo, sem padrões. A falta de um planejamento eficaz somada à priorização do transporte individual geraram problemas urbanos tais como congestionamentos, degradação ambiental, transporte público incipiente, etc. O novo plano diretor estratégico de São Paulo surge com uma proposta para reorganização da cidade, adensando regiões providas de maior infraestrutura e limitando a densidade populacional das outras regiões. Responsável pelo desenvolvimento imobiliário, o setor de real estate é afetado diretamente pelas novas diretrizes do plano diretor. Neste trabalho, são discutidos os impactos do novo plano diretor no planejamento de produtos residenciais, identificando os efeitos na formação de preços e das tipologias que passarão a ser ofertadas de acordo com as novas diretrizes de uso do solo, bem como as possíveis respostas do mercado, ou seja, empreendedores e a população. A metodologia de pesquisa contou com estudos bibliográficos, coleta de dados em uma incorporadora tradicional da cidade de São Paulo, e estudos de qualidade de investimento. Uma base de dados de terrenos foi submetida ao modelo de modo a comparar os resultados de empreender considerando a legislação anterior e a atual imposta pelo plano. Como resultado, verificou-se que a consequência indireta do plano será o aumento de preço de venda de apartamentos. Para minimizar esse efeito, será necessário: reduzir as taxas de retorno do empreendedor, reduzir as áreas privativas, custos de obra e os custos de terreno. Para os empreendedores, o planejamento de produtos se tornará ainda mais importante, diante das novas limitações e da provável redução de seus resultados financeiros. Ainda, a tendência é que terrenos localizados próximos dos eixos de transporte tenham seus preços de comercialização elevados, e a oferta de apartamentos nessas regiões será de produtos de até 80 metros quadrados. Já os terrenos localizados em regiões de baixo aproveitamento poderão ter a atividade de incorporação inviabilizada, a não ser que haja reduções consideráveis dos custos de terreno. Differently from many European cities, the urbanization of São Paulo has happened throughout its economic and populational growth, creating a heterogeneous urban design with lack of pattern. The lack of an effective planning and the priorization of individual transport have created urban problems such as heavy traffics, environment degradation, insufficient public transport systems, etc. The new Strategic Plan of São Paulo appears with the aim of reorganizing the city, by making well use of existing infrastructure and limitating the population density in other areas. Responsible for the properties development, the real estate market is directly affected by the new guidelines of the Plan. This work discusses the impacts of the new Strategic Plan in residential product planning, identifying the effects in prices and the type of products that will be offered in the city, according to the new guidelines of land use, as well as the possible response from the market and its entrepreneurs and population. The research methodology included bibliographic studies, database acquisition in a tradicional real estate company from São Paulo, and quality of investments studies. The database, which formed a land bank, was submitted to a spreadsheet model, in order to compare the results of the investment considering the former legislation and the present legislation imposed by the Plan. As a result, the indirect consequence of the Plan will be the rise in the apartments\' selling prices. The minimization of this effect will require: reduce the rate of return of the entrepreneurs, reduce the apartments\' areas, construction costs and land costs. To entrepreneurs, product planning will be even more important, due to the new limitations and the possible reduction in their financial results. Furthermore, it is likely that areas located next to transport axes have their selling prices raised, and the offer of apartments will be products of up to 80 square meters. On the other hand, areas located in regions with lower construction potential can have their real estate potential restrained, unless there is a considerable reduction in land costs.

Este estudo tem como objetivo discutir o processo de produção e gestão da segurança patrimonial de edifícios residenciais verticais na cidade de São Paulo. Busca-se examinar, as causas da fragilidade da segurança neste tipo de condomínio. São analisadas as principais questões que estão diretamente envolvidas com a segurança: a violência urbana; as características de projeto dos edifícios e a implantação no lote; o crescente individualismo e falta de convivência em comunidade; a ausência de legislação regulatória para a segurança patrimonial; a deficiência na aplicação de metodologias para os planos de segurança e a falta de aplicação de conceitos de segurança nos projetos arquitetônicos. Para o desenvolvimento da tese, são pesquisados os fatores ligados à violência urbana que desencadeiam a sensação de insegurança nos habitantes e o histórico da legislação edilícia e urbana de São Paulo, para analisar a relação desta com as características arquitetônicas dos edifícios e com a formação dos bairros inseguros. São realizadas pesquisas de campo, com o objetivo de compreender o ponto de vista dos moradores de condomínios em relação às medidas de segurança aplicadas nos edifícios. Além disso, entrevistas com os especialistas de segurança objetivaram verificar se há padronização na aplicação de metodologias e para descobrir quais são as dificuldades encontradas para a implementação dos planos de segurança. Finalizando o processo de pesquisa de campo, são entrevistados arquitetos que elaboram projetos de edifícios residenciais, para avaliar o grau de envolvimento deles com as questões de segurança. Na sequência, é explorada a conceituação de espaços seguros sugerida pelo CPTED (Crime Prevention Through Environmental Design ou Prevenção do Crime Através do Desenho Urbano), como forma de demonstrar que os projetos de segurança devem ser integrados à arquitetura não apenas por meio de medidas pontuais. Com o objetivo de analisar o desenvolvimento de planos de segurança em edifícios residenciais por meio de técnicas de avaliação de riscos, é estudada a aplicabilidade das normas brasileiras que tratam do assunto. This study aims at discussing the process of design production and management of security in high-rise residential buildings in the city of São Paulo. At first, the causes of the fragility of security in this type of building are examined. Then, the main issues that are directly involved with building security are analyzed, such as: the urban violence, the design features of buildings on the site; the growing individualism and lack of community life, the absence of regulatory legislation for property security, the lack of methodologies for the application on security plans and for security concepts in architectural design. For the development of this study, factors related to urban violence that trigger the feeling of insecurity among the inhabitants and the history of urban and building legislation of the city of São Paulo are investigated, in order to analyze its relationship with the architectural features of residential buildings and the configuration of unsafe neighborhoods. A field research is carried out in order to understand the point of view of residents about security measures applied into their residential buildings. In addition to that, interviews with security experts aimed at checking the application of standardized methodologies and to understand the difficulties found in the implementation of security plans. The process of field research ended interviewing architects who design residential buildings in order to assess the degree of their involvement with security issues. Further, the concept of safe spaces suggested by CPTED (Crime Prevention Through Environmental Design) is explored as a way to demonstrate that security aspects should be adequately integrated into the architecture, not only through ad hoc measures. Finally, in order to analyze the development of security plans in residential buildings by means of risk assessment techniques, the applicability of the Brazilian standards dealing with this matter are studied.

O instituto da desapropriação é instrumento urbanístico muito utilizado no Brasil e em muitos outros países. No Brasil, a fundamentação legal da desapropriação decorre do Decreto-lei nº. 3365, de 21 de julho de 1941 e Lei nº. 4132, de 10 de setembro de 1962 que tratam, respectivamente, de desapropriação por utilidade pública e por interesse social. É anterior, portanto, à Constituição Federal, que introduziu uma nova ordem urbanística em que se destacam o princípio da função social da propriedade e o planejamento urbano. A fim de regulamentar o capítulo da política urbana da Constituição Federal foi editado, em 2001, o Estatuto da Cidade que dispõe a desapropriação entre os instrumentos jurídicos da política urbana e a regulamenta como desapropriação-sanção. O trabalho estuda os principais aspectos da propriedade e do instrumento da desapropriação no direito brasileiro e na legislação estrangeira, analisando os modelos e métodos utilizados nos procedimentos de desapropriações por utilidade pública, interesse social, urbanística e ambiental. Também são estudados o conceito de justo preço para fins de indenização e os principais problemas de aplicação do instrumento; são apresentados estudos de casos de desapropriação. O trabalho termina por apontar sugestões que poderiam tornar o instrumento mais eficiente considerando o estágio atual do Estado Brasileiro e de suas Administrações Públicas. Expropriation is planning tool widely used in Brazil in many other countries. In Brazil, legal fundament of expropriation is given by the Decreto-lei nº. 3365, of 21 of July of 1941 and Lei nº. 4132, of 10 of September of 1962, that have dealt, respectively, with expropriation for public utility and for social interest. It is previous, therefore, to the Federal Constitution of 1988, that has introduced a new urban order in which the principle of the social function of the property and urban planning are emphasized. In order regulate the Federal Constitution´s chapter on urban policy, it was edited, in 2001, the Estatuto da Cidade that includes expropriation among the legal instruments of the urban politics and regulates it as dispossession-sanction. The Dissertation discusses main aspects of property and the instrument of the expropriation in the Brazilian law, and in foreign legislation, analyzing models and methods used in expropriation for public utility, social, planning and environment interests. Also the concept of just price of compensation and the main problems of application of the instrument are studied. Case studies are presented. The work finishes by suggesting measures for making the instrument most efficient considering the current situation of the Brazilian State and its Public Administrations

Os condomínios e loteamentos fechados constituem um fenômeno urbano que vem se espalhando por todas as metrópoles brasileiras. Desde o final dos anos 1980, podemos observar um grande aumento no número de condomínios fechados dentro da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP). Os condomínios e loteamentos fechados, antes destinados à moradia da classe alta e localizados em grandes áreas das zonas periféricas da RMSP, atualmente atendem outras classes sociais e possuem características bastante distintas (tamanho da gleba, unidade habitacional, serviços coletivos). A preocupação com conforto foi suplantada pela necessidade de segurança e pelo status. A proliferação desses loteamentos e condomínios fechados nos últimos quinze anos vem modificando a configuração espacial de algumas áreas da Região Metropolitana. Segundo alguns autores, o padrão centro rico versus periferia pobre, que caracterizou os estudos sobre a RMSP, entre os anos 1940 e 1980, alterou-se na última década para um modelo fractal de segregação. Esta Tese pretende verificar a pertinência do novo modelo fractal de segregação espacial, tomando como referência os condomínios horizontais residenciais fechados, e mostrar, a partir de levantamento realizado na Região Metropolitana de São Paulo, que parte das premissas relativas aos condomínios fechados não são absolutas. Gated communities constitute an urban phenomenon that is nowadays spreading all over the Brazilian metropolis. Since the 1980s, we can observe an increasing number of gated communities within the São Paulo Metropolitan Area (SPMA). The gated communities, initially located at suburban areas and used by upper classes, at the present time serve other social classes and have new and distinct characteristics (size and location, houses sizes, services at the collective areas, etc). The initial concerning to comfort was substituted by the need of security and possibly the search for status. This Thesis analyses if the new fractal pattern of spatial segregation has overlapped the rich center X poor suburbia pattern that characterized the SPMA between 1940 and 1980, using the gated communities as case studies. And also pretends to demonstrate that part of the premises about gated communities is not absolute.

Esta Tese trata da análise crítica da produção de edifícios de apartamentos recentemente ofertados pelo mercado imobiliário paulistano, no que se refere à qualidade de seus espaços internos e coletivos. O estudo parte de uma investigação sobre esta tipologia na cidade de São Paulo e seus reflexos - enquanto modelo - em cidade de médio porte, no caso Ribeirão Preto, no interior do estado. Na seqüência, busca-se a fundamentação teórico-conceitual sobre a qualidade do projeto e de seu processo de gestão, bem como das diversas técnicas de Avaliação Pós-Ocupação (APO) comumente utilizadas. Para exemplificar esta abordagem são avaliados quatro edifícios de apartamento, como estudos de caso, que junto com as análises teórico-conceituais, formam o escopo proposto dos procedimentos metodológicos de APO para tal modalidade habitacional. As análises contidas na tese permitem apontar conclusivamente para a transformação do apartamento, em mercadoria, ou seja, sua conversão em produto imobiliário que tem se aproximado cada vez mais do conceito e da sua viabilização como produto não durável, contrariando suas origens fundiárias e o papel social da habitação. Aponta também para o papel do arquiteto neste cenário imobiliário, como profissional desvalorizado no sentido mais amplo da arquitetura e relegado a cuidar das questões mais cosméticas e acessórias dos empreendimentos residenciais verticais. Por conseqüência conclui-se que o projeto arquitetônico idealizado para os edifícios de apartamentos atuais não atende de maneira satisfatória às reais necessidades dos usuários. A tese destaca a premência de uma ampla revisão no processo de criação e de gestão do processo de projeto, ensejando que se desenvolvam procedimentos que incluam bancos de dados alimentados por APOs e também uma participação mais efetiva do arquiteto à frente deste processo. Em resumo, recomenda-se enfaticamente idealizar e construir o edifício de apartamentos e sua área comum, tendo como foco seus usuários finais. This thesis deals with the critical analysis of apartment buildings design recently offered by São Paulos real estate market, regarding to the quality of their indoor and collective environments. The study starts from an investigation into this typology in São Paulo city and its impact - as a model - over a midsize city, Ribeirão Preto, located in the inner part of São Paulo State. Then, it seeks to theoretical and conceptual basis over the quality of the design and its management process, as well as the various Post-Occupancy Evaluation (POE) techniques commonly used. To support this approach, four apartment buildings were evaluated, as case studies, which together with the theoretical and conceptual analysis they form the proposed scope for the methodological procedures of POE in such housing modality. The analysis emphasizes conclusively the conversion of the apartment into good, that is, its conversion into real estate product that has been increasingly more closed to the concept and the viability of a non-durable product, opposing to its ground origins and the social role of housing. It also points out the role of the architect in this real estate scenery, as a devalued professional in the broadest sense of architecture and relegated to taking care of most cosmetic and secondary issues of vertical residential ventures. Consequently it is concluded that the architectural design for apartment buildings does not satisfactorily meet the real users needs. Finally, the thesis recommends the urgency of a broad review of the conception and the design management process, providing the development of procedures that include databases fed by POEs and also a more effective participation of the architect in this process. To sum up, it is strongly recommended to design and to build the apartment building and its surroundings focusing on their final users.

Este trabalho demonstra que o padrão evolutivo dos shopping centers os conduziu a um enquadramento em três momentos: (i) como centro de abastecimento, quando surge como proposta voltada ao planejamento territorial; (ii) como produto imobiliário, quando agentes deste setor passam a edificá-los e a controlá-los e; (iii) como produto de consumo, quando tendo assumido a condição de mercadoria, tendeu a acompanhar as demandas oriundas dos novos modos de produção e consumo no final do século XX, que incluem o consumo de sensações, experiências e lugares e que tem como marcos a descartabilidade e a necessidade de inovação constante. Em seguida, nota-se que esta condição, de produto de consumo (descartável, mutante, de rápida obsolescência) associado ao caráter inercial das edificações, os torna empreendimentos altamente vulneráveis no contexto da sustentabilidade urbana (econômica e sócio-cultural). Pôde-se concluir assim, que a dinâmica presente nesta dupla condição exige um maior controle do desenvolvimento urbano no que se refere à implantação deste tipo de empreendimento imobiliário. This paper shows that the evolution of shopping centers standards lead them to a framing at three moments: (i) as a supplying center, when it appeared as a proposal concerning territorial planning; (II) as real estate product, when entrepreneurs from that sector start to build and control them ; (III) as consumption product, when assuming the merchandise condition, it tended to follow the emergent demands from new ways of production and consumption in the end of century XX, that include the consumption of sensations, experiences and places, that has as landmark the necessity of constant innovation. After that, this condition, of consumption product (dismissible, mutant, of fast obsolescence) associate to the inertial character of its buildings, transforms them into highly vulnerable enterprises in the context of the urban sustainability. Concluding, the dynamics concerning this double condition require a higher control of the urban development when refer to this kind of real estate enterprise.

São Paulo, as Desigualdades Sociais e o Descontrole de Uso e Ocupação do Solo é um título que resume o fenômeno urbano ocorrido nesta metrópole, em razão da omissão reguladora do poder público. O gancho histórico foi dado por pensadores paulistanos de diferentes formações, a maioria deles urbanistas, os quais constataram, primeiro, que as regiões nobres, com qualidade urbanística, se concentraram no quadrante sudoeste da cidade; segundo, que os assentamentos pobres se espraiaram, em condições muito precárias, em direção à área rural do município, que era imune à regulação urbana, tornando-se um campo fértil para os loteamentos irregulares ou clandestinos. Entre eles e o centro nobre da cidade, ficavam os vazios especulativos, aguardando pelo melhor custo de oportunidade para o capital imobiliário e os segmentos sociais emergentes por vir. Como contribuição epistemológica, o presente trabalho constatou que a omissão de controle das regiões pobres rebateu-se no desvirtuamento do controle das regiões nobres, resultando no descontrole urbanístico da cidade como um todo. Tal conclusão fundamenta-se em vasto material empírico coletado diretamente no meio técnico e nos sistemas informacionais da prefeitura, até então inéditos no meio acadêmico. Ampara-se nas teorias das relações estado e sociedade, recorrendo a subsídios encontrados na Microeconomia, no Direito e nas áreas do comportamento coletivo, em particular a Teoria da Janela Quebrada e a Teoria da Janela Política. Uma vez constatado o descontrole, restam dois cenários, a partir de agora. O cenário favorável é apontado pelas técnicas do Marketing Social e da política de Tolerância Zero, que seguramente pouco cabem em São Paulo. O cenário desfavorável é apontado pela história do estado de direitos: enquanto não houver inclusão social, continuarão contagiantes os territórios dominados pelo estado da natureza. São Paulo: Social Inequalities and the Unregulated Land Occupation and Use is the title that summarizes a city phenomenon that has taken place in this metropolis, due to the absence of regulatory framework by the public administration. Historical evidence has been given by São Paulo intellectuals from different backgrounds. Most of them are urbanist architects, who have noticed, first, that the city noble areas are located in the southwestern portion of the city; and second, the poor settlements have spread out towards the rural areas under very weak conditions thought to be immune to urban regulation, and has become a fertile ground for unlawful and clandestine settlements. Between them and the city center there was a speculative land waiting for the best price raise opportunity for the landowners housing capital investment, and the social emerging segments yet to come. As an epistemological contribution, this paper has learned that the absence of regulatory framework in the poor areas encouraged the absence of order in the rich ones, and as a consequence an unregulated land occupation of the city as a whole. This conclusion is based on a vast quantity of empirical data collected in the technical environment (public servants), and from the information systems made available by the city hall archives, as unprecedented approach in academia. It is based on theories of state-society relations, information from microeconomics, law and collective behavior studies, particularly The Broken Window Theory and the Political Window Theory. Once the unregulated land use has been confirmed, two scenarios remain from now on. The favorable scenario is pointed out by the Social Marketing strategies and the Zero Tolerance policy which surely are not feasible approaches for São Paulo City. The unfavorable scenario has been observed throughout the history of the rule of rights: as long as there is no social inclusion, the areas settled according to the state of nature will always be attractive.

A presente dissertação aborda o significado das formas alternativas de financiamento para projetos de habitação para a população de baixa renda. O estudo inicia-se com uma contextualização histórica da importância dos investimentos em parceria público-privada para a formação da cidade de São Paulo, tomando, como exemplos, o arruamento de terras, as ferrovias, o saneamento básico e a macro drenagem urbana. Desenvolve-se com a descrição de três estudos de caso baseados em propostas levadas a discussão pela Prefeitura Municipal de São Paulo à Caixa Econômica Federal entre os anos de 2003 e 2004, destacando e analisando principalmente os instrumentos utilizados e a estrutura da operação para financiamento das obras. Por fim, culmina no apontamento de aspectos sociais e ambientais, econômicos, urbanísticos, mercadológicos, financeiros, institucionais e de gestão, que impactam na análise de viabilidade dos empreendimentos realizados mediante essa forma de parceria. Assim, pretende permitir uma visão geral sobre as modalidades não convencionais de financiamento e suas implicações, observadas nos empreendimentos estudados. This dissertation covers the meaning of alternative ways for public-private partnership on low budget house design funding. The study begins by presenting the historical context on the value of public-private partnership investments on the São Paulo city development, shown on street planning, railways, city sanitation and wide area rain draining. It continues describing three cases, established on project reasoning between São Paulo city council and Caixa Econômica Federal, over the years of 2003/2004, analyzing and detaching mostly the means and the operation framing for building and infrastructure funding. At last, it shows the social, environmental, economic, urban design, marketing, financial, institutional and managing features that driven the viability analysis on house planning designs that explored that specific partnership. Thus, the outcome is an wide view over these funding forms and its implications, identified on these cases analysis.

Esta pesquisa tem como objetivo analisar a produção de edifícios comerciais de escritórios através da localização e aspectos construtivos tais como a dimensão das unidades dos escritórios e os índices de desempenho de mercado: estoque e taxa de vacância. As amostras selecionadas e analisadas e os resultados obtidos ao longo cinco anos de pesquisa em campo (1999-2003) foram consolidados em um banco de dados formado pela autora desde 1994. Enquanto as pesquisas internacionais consultadas possibilitaram conhecer um extenso campo para aplicação deste conhecimento, um volume razoável de pesquisas nacionais está sendo produzido com enfoque para indicadores específicos de desempenho quanto à resistência de materiais, conforto térmico, acústico e desempenho energético. Somente, uma pequena parte, porém, estão voltados para a orientação do mercado imobiliário. Em tais estudos, os dados coletados quase sempre se referem a um momento limitado do mercado, provêm de fontes indiretas e, algumas vezes não conseguem mensurar possíveis tendências com base histórica. Como os dados coletados abrangem uma quantidade expressiva de edifícios de escritório, deve-se ter em vista que a contribuição desta proposta está, principalmente, na descrição do mercado de escritórios e no tratamento estatístico dos dados, cujos resultados poderão auxiliar o desenvolvimento de novos empreendimentos ou mesmo contribuir na requalificação destes. Os resultados desta pesquisa podem subsidiar de forma direta os agentes envolvidos na cadeia produtiva como o setor financeiro, quanto ao investimento em empreendimentos desta natureza, minimizando riscos e auxiliar profissionais e técnicos no desenvolvimento de novas propostas tecnológicas e outros pesquisadores através dos subsídios indiretos produzidos. This research aims to analyze the office market through attributes localization, constructive aspects such as the size of offices in office buildings and data of market performance such as stock and vacancy rate. The sample selected and analyzed and results acquired from latest five years (1999-2003) were consolidated in a self management database since 1994. While the international researches possibility spread this knowledge to application, the amount of national researches is produced to close measurement of performance as resistance of materials, temperature comfort, acoustic and energetic performance in office buildings. About few are more specifics and refer to Real Estate. The collection of data considered is a limited moment of market from indirect sources and sometimes to appraise or predict the future with historic base is impossible. As the data collected range the amount of office buildings, the main contribution form this research is the office market description and statistician treatment of data, which results could be to aid the development of new buildings or new design. The results of this research could be to give direct support to agents involved, like as financial sector to minimize the risks from this investment. To others, academics and practitioners, involved in Real Estate area and researchers to new technologies, these will receive indirect benefits from this research.

Este trabalho mostra o percurso e a evolução do projeto de arquitetura de um conjunto multifuncional edificado de grande porte. E, nesse contexto, estuda as principais variáveis que influenciam diretamente as decisões sobre a natureza dos espaços e sobre as definições quanto a sua construção. Nosso objetivo é mostrar como são definidos os caminhos do projeto, as fases do seu desenvolvimento e salientar os pontos críticos relativos à sua qualidade. E, para atingirmos esse objetivo vamos discutir a evolução dos estudos preliminares, o anteprojeto e as inúmeras alterações no programa do Espaço Brooklin nosso estudo de caso - mostrando a evolução do lugar, aspectos econômicos imobiliários que influenciaram o projeto, o processo que constituiu a formação do grupo empreendedor, e como esse conjunto de forças refletiu decisivamente no desempenho do trabalho dos arquitetos e consequentemente na definição do projeto. This work focuses the course and the design of a multi-use building and it studies the main variables that strongly affects the decisions about the character of the space and the definition of the building. This studys objective is to show how the roads to the project are defined, their development fazes, and how the design details critical points to the overall quality of the finished project. To be able to accomplish this objective I am going to discuss the evolution of the preliminary studies, the layout, and the many changes on the Brooklin Space program my study case sharing the spaces evolution, the financial aspects of such project, the process to form a group of investors and how all of the above aspects reflected decisively in the architectural work and, consequently, in the projects definition.

O direito de superfície é um instrumento jurídico que foi instituído no Brasil pelo Estatuto da Cidade em 2001 e também pelo Novo Código Civil em 2002. O direito de superfície oferece uma estrutura jurídica que permite a terceiros empreender em solo alheio e, ao mesmo tempo, garante a recuperação plena das propriedades para donos de terrenos. Para um empreendedor, diante da decisão de empreender na qualidade do superficiário, o valor do direito de superfície pode ser utilizado como indicador de segurança dos seus investimentos e a construção do contrato é fundamental para proteger seus investimentos. O objetivo desta dissertação é propor diretrizes para a construção dos contratos de concessão do direito de superfície, para preservar o valor desse direito, do ponto de vista dos superficiários durante o prazo da concessão. Para isso, analisou-se o valor do direito de superfície, esclarecendo as influências das condições contratuais no valor, e os vetores e as variáveis que provocam a flutuação do valor e em seguida, discutiram-se os mecanismos contratuais de proteção do valor. O resultado da análise mostrou que as principais condições contratuais que afetam o valor do direito de superfície são finalidade, prazo e valor da indenização no final da concessão. A flutuação do valor é provocada pelas ocorrências de deformações conjunturais e do mercado ou alterações de condições contratuais relativamente ao cenário referencial e seus vetores são o nível de investimentos e o nível de retornos. As diretrizes propostas para construção do contrato nesta dissertação são: 1. é essencial esclarecer em qual das leis o direito de superfície concedido baseia-se; 2. a finalidade do contrato deve ser fundamentada através da análise, seguindo uma rotina apropriada; 3. o prazo deve ser estipulado por tempo determinado, visando a compatibilidade com o alcance econômico pretendido do negócio, sem contar com o recebimento da indenização no final da concessão. Os mecanismos para proteção do valor propostos são: 1. para alteração unilaterais das condições contratuais pelo proprietário, o superficiário deve guardar o direito de resolver o contrato e recebimento de indenização; 2. para as deformações de variáveis conjunturais, expressar a base econômica do negócio no contrato e reter direto de renegociação no caso de acontecimento fora da base; 3. inserir cláusula compromissória para arbitragem de composição de conflito. Brazilian superficies (Leasehold) is a legal instrument which was instituted by the Law 10.257/2001, commonly known as Estatuto da Cidade (Urban Land Use Regulation Law) and also by the Civil Code of 2002. Superficies offer a legal structure that permit third parties to develop projects on a land and guarantee a recovery of full property right for its land owner at the same time. For a entrepreneur who is in front of a decision to develop project as a superficies holder, superficies value can be used as an indicator that shows his investiment security and a construction of contract is fundamental to protect his investiment. This dissertation?s objective is to provide a guidance to entrepreneurs to construct their contracts with mecanism that preserve superficies value during a concession term, from a superficies holder?s point of view. To reach objective, superficies value was analysed, clarifying contract condicions? influences over the value and their vectors and variables which cause a value fluctuation and also contractual mecanism for value protection was discussed. The result demonstrated that major contractual conditions that affect superficies value are object, term and indemnification value at the end of the term. Value fluctuation is provoked by occurrence of deformation of conjuncture and/or market or contractual conditions alteration, relative to the reference scenario and their vectors are investment level and return level. The guidance proposed in this dissertation for the construction of concession contract of superficies was: 1. is essential clarify that the superficies conceded is based on which law; 2. concession objective must be founded through the analysis following a proper routine; 3. the concession term must be stipulated for a limited period, taking aim at compatibility with economic attainability intended by the project, not counting a indemnification at the end of term. The value protection mecanism proposed is: 1. for the unilateral alteration of contractual conditions by land owner, the superficies holder must retain his right to cancel the contract and receive indemnification; 2. for conjuntural variables? deformation, express the economic condition the contract is based on and retain right of renegociation in case of exceptional occurance; 3. insert compromise clause for arbitration.

As Operações Urbanas possuem aplicabilidade para a criação de políticas urbanas mais eficientes, pois é um instrumento legal de requalificação urbana. Apresenta-se como um instrumento urbanístico de parceria entre o poder público municipal e a iniciativa privada. A Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (OUCAE) que é regida por lei específica possui um plano de obras e, com os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac), os recursos financeiros são antecipados e podem ser utilizados no programa de investimentos de acordo com as diretrizes de obras estabelecidas na lei. Existe um Grupo de Gestão da Operação Urbana Consorciada que define e prioriza onde serão aplicados esses recursos. A OUCAE possui perímetro delimitado em lei e divide-se nos seguintes setores: Setor Jabaquara, Setor Brooklin, Setor Berrini, Setor Marginal Pinheiros, Setor Chucri Zaidan e Setor Americanópolis. Esta pesquisa apresenta os resultados da análise do processo de segregação nas comunidades diretamente atingidas pelas obras da OUCAE no setor jabaquara no período de março de 2003 até dezembro de 2012 , a partir do diagnóstico e seleção dos principais agentes que participam do Grupo de Gestão envolvidos neste processo. Os métodos utilizados na pesquisa foram a revisão bibliográfica e a pesquisa qualitativa direta com duas abordagens, a saber: a primeira abordagem abrangeu a investigação em informações secundárias coletadas nos documentos técnicos do acervo da biblioteca e arquivo técnico da EMURB, atual São Paulo Urbanismo e nas atas das Reuniões do Grupo de Gestão da OUCAE e a segunda abordagem amparada em dados primários onde entrevistou-se a população vulnerável moradora do setor Jabaquara diretamente afetada pelo plano de obras da OUCAE. Os resultados obtidos são referentes à discussão dos assuntos abordados nas Reuniões do Grupo de Gestão do ponto de vista da Habitação de Interesse Social onde apurou-se que as metas de atendimento habitacional não foram atingidas e à descoberta que os moradores que vivem em situação de vulnerabilidade nas comunidades atingidas pelas obras da OUCAE subdividem-se em subgrupos apresentando perfis diferentes , descaracterizando a prática de que a representação dos anseios e pontos de vista dos moradores em relação às ações praticadas pelo Poder Público está contida em um único grupo de moradores no Grupo de Gestão. Concluiu-se que para que uma Política Urbana seja eficiente é necessário que estrategicamente a comunicação entre os agentes dos órgãos da Administração Pública e da sociedade civil, envolvidos no processo de requalificação urbana, seja aprimorada, que o Grupo de Gestão participe das discussões estratégicas para implantação de um projeto de Política Urbana e que os órgãos municipais, estaduais e federais se articulem de forma mais organizada. Em complemento que a comunicação deva se estender aos subgrupos de moradores que foram identificados na pesquisa, pois contribuirá para soluções consensuais quando da prática de alguma ação por parte do Poder Público que reflita diretamente na população vulnerável. Urban Operations do have applicability to the creation of more efficient urban policies as it is a legal instrument for urban renewal. It presents itself as an urban instrument of partnership between the municipal government and the private sector. The Urban Consortium Operation Águas Espraiada (OUCAE) which is governed by some specific legislation has a construction plan, and having the Additional Construction Potential Certificates (Cepac), the financial resources are anticipated and can be used according to the guidelines established by law. There is a Management Group in the Urban Operation that defines and prioritizes where these funds will be used. The OUCAE has its perimeter defined by law and is divided into six sectors. This research presents the analysis results of Public Policy for the implementation of social housing projects in Jabaquara sector from 2001 to 2012, from the research and selection of the main agencies involved in the management group involved in this process. The methods used in the research were the literature review and direct qualitative research with two approaches, namely: the first approach includes the investigation on secondary information collected in technical documentation library resources and technical file of EMURB, current Urbanism in Sao Paulo and the minutes from the Meetings of the Management Group of OUCAE. The second approach was supported by primary data from interviews with the residents of Jabaquara sector, who are directly affected by the OUCAE plan. The results refer to the discussion of the matters approached in the meetings of the Group Management, from the point of view of social housing. The results showed that the housing assistance targets were not met; it also showed that residents living in vulnerable situation within the communities affected are subdivided into subgroups with different profiles, different practices and conflicting interests. Changing the view that the practice of the representation of the wishes and points of view of the residents, in relation to the actions taken by the Government, is contained in a single group in the Management Group. The conclusion was, for an urban policy to be effective, it is necessary that the strategic communication - between the agents of the public authorities and civil society involved in the urban renewal process - improve. The Management Group should take part in strategic discussions to the implementation of an Urban Policy Project with the municipal, state and federal agencies to articulate more effectively. In addition, the communication should include all the subgroups of residents who were identified in the survey because it will contribute to a consensual solution when some action on the part of the government reflects directly on the vulnerable population.

O uso dos SIG - Sistemas de Informações Geográficas, no gerenciamento de bens patrimoniais já é uma atividade consolidada, em especial no setor de infraestrutura (saneamento, telecomunicações, eletricidade, transporte), onde os bens são distribuídos ao longo de grandes extensões territoriais. A utilização dos SIG no gerenciamento predial, apesar de ser uma pratica mais recente, vem se desenvolvendo nos últimos anos. Existem alguns casos onde a administração destes dois segmentos - o predial e o patrimonial - estão sob a responsabilidade de um mesmo gestor. A bibliografia o tema é escassa, assim como o relato de experiências práticas. Este trabalho busca estudar a utilização das técnicas de gestão patrimonial e predial baseadas em SIG, especialmente quando integradas, e sua verificação prática no caso de um campus universitário. The use of GIS - Geographic Information Systems, in asset management is widespread, especially in the infrastructure sector (utilities and transportation), in which assets are distributed along broad territories. The use of GIS in facility management, although a more recent practice, has been evolving in the last years. There are some cases where, management of, both the infrastructure and the facilities, is the responsibility of a single organization. Literature on the subject is scant, as well as reports on practical experience. This work aims to study the use o GIS in infrastructure and facilities management, especially when integrated, and to verify it, in practice, in the case of a university campus.

A caracterização do sistema de transporte de carga na Região Metropolitana de São Paulo, apresentada neste trabalho, apoia-se nas diversas formas de organização das atividades e serviços de transporte de carga, pondo em evidência os novos espaços e fluxos que foram gerados nas últimas duas décadas. A questão da circulação e transporte de carga na Região Metropolitana de São Paulo e suas relações com as transformações na organização produtiva são abordadas, entendidas como aspectos importantes da dinâmica sócioespacial da metrópole paulistana. Admite-se que as transformações na organização produtiva da metrópole implicaram o crescimento dos fluxos de bens e mercadorias que, ao afetar a organização da circulação geral e dos serviços de transporte de carga, podem ter repercutido na organização espacial urbana. Tais transformações, também decorrentes de inovações na organização dos próprios serviços de transporte de carga, vêm sendo caracterizadas como atividade logística e visam ganhos globais no processo de produção. Assim sendo, alguns dos novos elementos do sistema de transportes de carga podem estar relacionados a processos sócio-espaciais característicos da formação metropolitana contemporânea, que se expressam em diferentes formas de distribuição espacial das atividades econômicas. Partindo-se desse pressuposto são descritos alguns aspectos da organização da produção e das atividades de comércio e serviços que têm resultado em mudanças no sistema urbano de cargas, argumentando-se que tais mudanças fazem parte das dinâmicas de transformação do espaço metropolitano e confirmam a força de polarização e articulação concentrada na RMSP. The characterization of load transport system in Metropolitan Region of São Paulo, exposed in this work, holds on several ways of activities and duties organization for cargo transport, calling the attention to the new spaces and flows that were engendered on the last decades. The issue of cargo traffic and transport in São Paulo Metropolitan region and its relation with the transformation of the productive organization are broached, understood as important aspects of social spatial dynamic of São Paulo Metropolis. It is admitted that the transformation of productive organization of the metropolis implied in the increase of the goods and merchandises flows, that when affecting the organization of the general circulation and cargo transport duties, may have rebounded in urban spatial organization. Such transformations, also decurrent from innovations in load transport duties own organization, are becoming characterized as logistics activities and aim global profits in the production process. Thus, some of the new elements of the load transport system may be related to social spatial processes characteristic of the contemporary metropolitan formation, which express itself in different ways of spatial distribution of the economical activities. Starting from this presupposition some aspects of the production organization and of the trading and duties activities are described, which have turned out to changes in the urban load system, arguing that such changes constitute the dynamics transformations of the metropolitan spaces and confirm the polarization strength and the concentrated articulation in RMSP (São Paulo Metropolitan Region).

O objetivo desta pesquisa é investigar a adequação da Análise de Mercado Imobiliário AMI ao caso do município de São Paulo. Em particular, na análise do chamado mercado econômico de moradias 5 a 10 salários mínimos de renda familiar, segmento que é tido como possuidor de renda superior à necessária para ser enquadrado nos programas oficiais, mas insuficiente para adquirir moradia produzida pelo mercado formal. Como uma política imobiliária urbana poderia criar as condições para que estas famílias pudessem ser atendidas pelo mercado formal, em áreas mais centrais da cidade? Para responder a esta questão é necessário compreender a dinâmica residencial deste mercado econômico, tema em que a pesquisa acadêmica tem sido incipiente. A tese concentrou-se na mensuração da demanda disponível por categorias de renda, que foi cruzada com a oferta de moradias pelo mercado. Os resultados indicam para o município de São Paulo, um parcial ajuste no centro das duas curvas, em 2006, e um descolamento nas pontas, ou seja, há uma importante demanda não atendida para a categoria de renda de 5 a 10 salários mínimos e uma sobre-oferta para rendas superiores a 30 salários mínimos. Em 2007, a melhoria nas condições de crédito aumentou em 30% o valor médio dos imóveis financiados, resultando em um deslocamento vertical da curva de oferta e, conseqüentemente, uma diminuição da demanda não atendida pelo mercado econômico. Aparentemente o uso da AMI foi adequado à realidade paulistana. The purpose of this research was to study whether Real Estate Market Analysis has been adequate to the case of the municipality of São Paulo housing market. Particularly, to focus on the so called low cost housing between 5 and 10 minimum wages family income. This segment is understood as having income that is superior to those in the governmental housing programs but that is not enough to afford buying a house in the formal market. How a Real Estate development policy could create conditions for those families to afford to buy a house close to the more central areas of the city? In order to answer this question, it is necessary to understand the dynamics of low cost housing a subject somehow neglected in academics. The Dissertation has focused on the measurement of housing demand curve for different income brackets and comparing it with the housing supply curve. The results for São Paulo, for the year of 2006, indicated a partial alignment of the curves and a separation between them at the edges. It means that there is an important non-attended demand for the 5 to 10 minimum wages income bracket, and on the other hand, an over supply of housing for families with income over 30 minimum wages. For 2007, better credit terms resulted in 30 % increase in housing financing, shifting upwards the supply curve and, therefore, decreasing low cost housing demand. Real Estate Market Analysis seemed to be adequate for analyzing the São Paulo market.

Durante as últimas décadas, a concepção dos edifícios comerciais tem migrado de uma simples estrutura de suporte para se traduzir no ambiente necessário à realização de negócios, bem como parte integrante destes. Portanto, o processo de planejamento de um novo empreendimento de escritórios deve envolver não somente as necessidades do usuário final, mas também deve considerar o momento político-econômico e do mercado em particular. Variáveis econômicas, fatores provenientes da relação entre oferta e demanda dentro do mercado de escritórios e causas específicas e aleatórias das principais regiões de uma determinada área em estudo são significativos responsáveis pelo comportamento e aceitação pelo mercado de novos empreendimentos, formando, conseqüentemente, produtos imobiliários com determinada velocidade de absorção pelo mercado, caracterizando, por sua vez, o desempenho de empreendimentos. Através de séries históricas do mercado de escritórios da cidade de São Paulo e de acontecimentos e indicadores políticos-econômicos, esta pesquisa objetiva inferir relações de causa e efeito entre ambos. During the last decades, the commercial buildings have changed from a simple support structure to the necessary environment to influence business\' results. Therefore, the planning process for creating a new real estate (R.E.) development involves analyzing not only the tenant\'s requirements, but the economy and R.E. market scenario as well. Economic variables, factors originated from offer and demand relations within real estate market, along with both specific and random causes in a distinct study region are meaningful determinants for new buildings\' acceptance by the market. These reasons influence the demand absorption, contributing to characterize the developments\' performance. This research attempts to infer \"cause and effect\" relations between economy and R.E market through historical series of office market data in São Paulo, politicoeconomical indicators and events.

Em 1994, a prefeitura de São Paulo aprovou uma lei permitindo novos condomínios horizontais de casas em lotes de até 15.000m2, com a intenção de dar continuidade a um tipo urbano tradicional da cidade, chamado \"vila\". Apesar deste modelo ter sofrido várias transformações desde seu surgimento no final do século XIX como habitação para operários, o tipo visualizado pelos desenvolvedores do projeto de lei foi o das vilas rentistas produzidas durante meados do século XX e que nos anos 1980 tiveram grande valorização pelo mercado. Porém, quando a Lei de Vilas foi aprovada, outras referências urbanas já haviam surgido no imaginário coletivo paulistano, e os conjuntos decorrentes da Lei 11.605/94 já são distintos daquelas vilas de meados do século XX. Sejam elas um novo tipo urbano ou uma nova versão do tipo \"vila\", fato é que nenhum estudo consistente sobre esses empreendimentos foi localizado até o momento, mesmo estando esta lei há mais de dez anos em vigor e sua produção em crescimento praticamente constante desde 1994.Nesta pesquisa a intenção é fazer um diagnóstico do que foi produzido, apresentando dez projetos executados de diferentes padrões e regiões da cidade, descobrir o quanto se produziu por ano e por bairro, os motivos de suas configurações físicas finais, quem produziu, quem são e o que pensam os moradores a respeito dos imóveis onde estão morando. No final do trabalho, são apresentadas algumas sugestões para futuros projetos deste tipo na cidade, com a intenção de evitar alguns erros encontrados durante o desenvolvimento do trabalho. In 1994, São Paulo municipality approved a new law that allows new horizontal joint ownerships in areas until 15.000m2 at this town, to continue the production of a traditional urban type of this city, called vilas. Although this urban type has been modified since its origin in the last 19th century decade as popular housing for industries employees, the goal seeked by the law developers was the form of vilas builded by the middle 20th century for renting. These ones had their market prices increased during the 1980?s.However, when the law was approved, other urban references had already arised to São Paulo popular knowledge, and the properties created through the law of vilas are quite different from the middle 20th century examples. Anyway, no consistent study about these cases was finded until now, although the law has been applied for more than ten years and its production has been increasing since 1994.This research goal is discovering what and how much has been done through these years, who are the developers, who are the consumers (and what they think about their living spaces). Ten cases of different kind of consumers and regions of the city are studied and showed. In the very end some project suggestions are presented, intending to avoid some usual mistakes.

Este trabalho discute a dinâmica do mercado de edifícios de escritórios para locação, especificamente o comportamento oscilatório resultante do equilíbrio dinâmico entre a oferta e a demanda por espaços de escritório. O papel dos sistemas de informação atualmente existentes na indução e manutenção destes movimentos é verificado, sendo analisada a produção dos indicadores de mercado e os problemas relacionados com a abrangência e a consistência dos bancos de dados atualmente existentes. Com base nesta discussão, é apresentada uma sistemática para a construção de um índice mercado oriundo da locação em empreendimentos de base imobiliária compostos por edifícios de escritórios, que permita observar a variação temporal da referência de preço pelo uso do espaço, possibilitando tanto a comparação entre segmentos deste mercado, segregados por regiões de ocupação típica e classificação dos edifícios, quanto entre outras tipologias de real estate. A sistemática do trabalho incorpora diferentes aspectos de sistemáticas análogas, reconhecendo os métodos existentes para construção de índices de preços para então, a partir de ajustes nestes métodos, fazer uma aplicação específica ao mercado de edifícos de escritórios para locação. Para ilustrar a sistemática é construído um protótipo do índice, utilizando o ‘aluguel efetivo’ como referência de preços. O uso de expectativas racionais acerca do comportamento futuro do mercado beneficia os empreendedores ao permitir a consecução de análises conceitualmente bem estruturadas. Além disto, o meio acadêmico se beneficia por contar com uma ferramenta que possibilita a construção de séries históricas, auxiliando na realização de estudos setoriais This work discusses the office market dynamics, specifically the oscillatory behavior resultant of the dynamic balance between supply and demand for office spaces. The role of contemporary information systems, in the induction and maintenance of these movements, is discussed; being analyzed the production of market indicators and problems related with the broadness and consistence of the current databases. Based on this discussion, it is presented a method for the construction of a market index originating from office’s leases, that allows to observe the temporal fluctuation of the price reference for the use of the space, namely the ‘effective rent ', making possible the comparison so much among segments of this market, segregated by areas of typical occupation and classification of the enterprises, as with other typologies of real estate. The methodology of the research incorporates different aspects of similar methods existent, being analyzed the available tools for calculation of ‘effective rent ', soon after recognizing the existent methods for construction of price indexes, making some fittings in these methods, to do a specific application to the office market. The use of rational expectations about the future behavior of the market benefits the entrepreneurs by allowing the attainment of conceptually well-structured analyses. Besides, the academy benefits for counting with a tool that makes possible the construction of historical series, aiding in the accomplishment of sectorial studies.

Formular uma proposição para processos de desenvolvimento local a serem institucionalizados por organizações governamentais e/ou nãogovernamentais nas comunidades através de ações destinadas a estimular a conexão entre economia regional e mundial é o objetivo deste estudo. Esta preocupação advém de que os modelos econômicos baseados em localidades, concebidos e estruturados através da percepção dos indivíduos, enquanto seres intelectuais e capazes de contribuir com sua cultura e sua criatividade para o crescimento econômico local, necessitam de um processo coletivo para a criação e condução de ações de desenvolvimento endógenas. Percebeu-se que há urgência de uma mudança radical na mentalidade coletiva como a que determinou a importância da tecnologia na Revolução Industrial no processo de transformação da sociedade agrária na sociedade industrial. Agora, com a metamorfose desta na sociedade digital, a relevância é a cognição, onde a meta é o entendimento do entrelaçamento do microcosmo da localidade com a dimensão mundial, para estabelecer um modelo de desenvolvimento econômico através da capacidade da sociedade de planejar e conduzir sua própria experiência local. A proposição desta tese é que esta capacitação, normalmente função do desenvolvimento institucional decorrente de um processo histórico, se desencadeie nas regiões a partir de um processo cognitivo coletivo. O conhecimento, onde se encontram elementos que possibilitam a compreensão de relações complexas e abstratas, como as econômicas, dessa maneira gerenciado, deverá estabelecer formas de organização e julgamento das idéias e conceitos necessários para a construção de um modelo original resultante de características culturais da população, que dessa maneira poderá contribuir para o desenvolvimento sustentável global com criatividade e inovação. To formulate a proposition for local development processes to be institutionalized by both governmental and non-governmental organizations in the communities, through actions bound to stimulate the connection between regional and world economies is the aim of this work. This concern derives from the fact that the economic models based on localities, conceived and structured through the perception of individuals, while intellectual beings and capable of contributing with their culture and creativity to the local economic growth, need a collective process for generating and conducting endogenous development actions. It was perceived that a radical change in the collective mind urged, as the one which determined the importance of technology in the Industrial Revolution in the process of transforming a rural society into an industrial one. Now, with the metamorphosis of this digital society, the relevance is cognition. The goal is the understanding of the locality micro cosmos interwoven with the world dimension, so as to establish a model for economic development through society\'s ability to plan and conduct its own local experience. This thesis proposition is that this capacitating, usually a function of institutional development deriving from a historical process, is unleashed in the regions from a collective cognitive process. Knowledge, where elements are found that allow understanding complex and abstract relations, such as the economic ones, thus managed, will establish forms for organizing and assessing the ideas and concepts necessary to set an original model that can be a result of the cultural characteristics of the population, which may contribute for global sustainable development with creativity and innovation.

Um dos problemas freqüentes em modelos de avaliação de imóveis é identificar quais de suas características devem ser levadas em consideração e o quanto cada uma destas influencia no valor final das propriedades. Além disso, é necessário um critério de avaliação bem estruturado, baseado em modelagem matemática adequada. A partir das constatações acima, foram estabelecidos os objetivos deste trabalho: após identificar as principais variáveis que interferem no valor das propriedades, avaliar o uso de Redes Neurais Artificiais para fins de avaliação e estudar a influência de uma medida de acessibilidade no valor de terrenos urbanos. Quanto às variáveis a serem empregadas nos modelos de avaliação, chegou-se a conclusão que um banco de dados misto, onde tanto variáveis de natureza espacial quanto física pudessem ser incluídas, parecia ser uma opção interessante. Desta forma, após a inclusão no banco de dados de uma variável de natureza espacial, a distância ao centro da cidade, este trabalho comparou dois métodos de avaliação: as Redes Neurais Artificiais e o modelo de regressão múltipla, este último muito usado na prática. Foram abordados dois estudos de caso, as cidades de Araçariguama e São Carlos. A primeira é uma cidade dormitório, de pequeno porte (cerca de 6000 habitantes), localizada nas proximidades da capital do estado, São Paulo. A segunda, por sua vez, é uma cidade de porte médio (cerca de 160000 habitantes), localizada no centro do estado e pólo industrial e tecnológico. A escolha destas cidades ofereceu a oportunidade de estudar a influência de uma variável como a acessibilidade em contextos diferentes. Os resultados obtidos para Araçariguama indicaram que a medida de acessibilidade empregada, distância ao centro, era uma das variáveis mais importantes na formação do preço de propriedades. Quanto aos resultados obtidos pelos modelos empregados, pôde-se observar que, ao utilizar regressão múltipla, o efeito da variável distância ao centro não pode ser estudado sozinho, pois esta variável interage com a área. A utilização de Redes Neurais, por sua vez, também forneceu estimativas adequadas de valor, verificando-se através dela que a acessibilidade apresentou um peso superior a 34% no valor final. Ao se comparar os dois métodos pode-se observar que as Redes Neurais (RN) demonstraram um desempenho superior, quando este foi avaliado pelo valor do erro relativo total. Com o objetivo de analisar a distribuição espacial dos erros, estes foram agrupados em cinco clusters, podendo-se constatar que os maiores erros fornecidos pelas RN se concentraram em um único bairro. Na análise para São Carlos pôde-se verificar também, através dos resultados obtidos por ambos os métodos, que a distância ao centro foi um dos fatores preponderantes na avaliação dos imóveis. A análise da distribuição espacial dos erros apontou uma concentração de erros maiores em um dos bairros, o que pôde ser observado para os dois métodos empregados e dois dos três conjuntos de dados. Um fato que chamou a atenção foi o de que para Araçariguama, que é uma cidade de porte menor, a importância relativa da variável acessibilidade foi maior que para a outra cidade. A common problem in the use of land valuation models is the identification of the real estate features that should be incorporated in the models and how they influence the final property price. In addition, a well structured approach based in consistent mathematical models is also required. Based on the aforementioned assertions, the following objectives have been drawn for this work: after identifying the main variables that have a strong influence on land values, the use of Artificial Neural Networks (ANN) for land valuation have be tested and the influence of an accessibility measure on urban land values have been studied. Regarding the variables that should been part of the valuation models, we reached the conclusion that a mixed database containing physical and spatial attributes seemed to be an interesting option for this sort of problem. Therefore, after the addition of a spatial variable, the distance to the city center, to our database, two valuation methods have been compared: the ANN approach and a multiple regression model, the latter quite common in practice. Two case studies have been then analyzed: the cities of Araçariguama and São Carlos. The first one is a small bedroom town (around 6,000 inhabitants) not far from the state capital, the city of São Paulo. The second one is a medium-sized city (around 160,000 inhabitants) located in the middle of the state and a technological and industrial center. The particularities of these two cities made possible a comparison of the influence that such a variable as accessibility could have on the land values under two different conditions. The results obtained for the city of Araçariguama indicated that the accessibility measure used, the distance from the city center, was one of the main variables influencing land prices. Although both models gave good estimates, their results were not exactly the same. While the influence of the variable distance to the city center could not be individually taken in the multiple regression model, because of its interaction with the variable area, the same variable has a strong weight on the ANN model, in which it appears as responsible for over 34% of the land value. The ANN performed better in a direct comparison of the two approaches, specially when looking to the total relative error. With the purpose of analyzing the spatial distribution of the estimation errors, they have been grouped into clusters, which have stressed that the worst cases are concentrated in a specific area of the city. Both methods showed that the distance to the city center has a strong influence on land values also in the city of São Carlos. The highest estimation errors were also concentrated in a specific neighborhood for two out of three data sets in both valuation methods. Another interesting outcome is the fact that the relative weight of the accessibility variable used was higher in Araçariguama than in São Carlos, although the former city is smaller than the latter.