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Cet article porte sur les effets du contrôle des loyers sur la mobilité résidentielle. On affirme fréquemment que le contrôle des loyers provoque une réduction de la rotation des locataires, au détriment des nouveaux ménages cherchant à se loger. En nous appuyant sur les registres de comptabilité d’un administrateur de biens lyonnais entre 1900 et 1968 (période marquée par plusieurs mesures d’encadrement des loyers), nous montrons que le lien entre contrôle des loyers et baisse de la mobilité résidentielle n’est réellement évident que dans les années 1960. Ce résultat invite à relativiser le poids de l’effet pervers, prégnant dans les travaux sur ce thème. This article questions the effects of rent control on residential turnover. It has often been said that rent control and tenant protection cause a decrease of the turnover rate because which penalize new households. Based on accounting reports kept by a real estate property manager in Lyon from 1900 to 1968 (characterized by several rent control laws after 1914) this article shows that the correlation between rent control and the fall of residential turnover only occurs in the 1960’s. This result leads us to discuss the massive use of the side-effects argument in the literature dedicated to rent control.

The Adverse Effects of Rent Control on Residential Turnover: Not So Clear-Cut After All ? (Lyon 1900-1968). This article questions the effects of rentcontrol on residential turnover. It has often been said that rent control and tenant protection cause a decrease of the turnover rate because which penalize new households. Based on accounting reports kept by a real estate property manager in Lyon from 1900 to 1968 (characterized by several rent control laws after 1914) this article shows that the correlation between rent control and the fall of residential turnover only occurs in the 1960’s. This result leads us to discuss the massive use of the side-effects argument in the literature dedicated to rent control., Cet article porte sur les effets du contrôle des loyers sur la mobilité résidentielle. On affirme fréquemment que le contrôle des loyers provoque une réduction de la rotation des locataires, au détriment des nouveaux ménages cherchant à se loger. En nous appuyant sur les registres de comptabilité d’un administrateur de biens lyonnais entre 1900 et 1968 (période marquée par plusieurs mesures d’encadrement des loyers), nous montrons que le lien entre contrôle des loyers et baisse de la mobilité résidentielle n’est réellement évident que dans les années 1960. Ce résultat invite à relativiser le poids de l’effet pervers, prégnant dans les travaux sur ce thème

Les rapports de location sont marqués par une forme de domination qui peut être inscrite dans la loi et les usages, comme l'a montré S. Magri, mais qui découle aussi des tensions sur le marché immobilier. La prise en compte de ces deux dimensions ouvre sur une série d'interrogations dont l'une des principales est de savoir dans quelle mesure les protections légales accordées aux locataires se répercutent sur le marché et sur les inégalités dans l'accès au logement. Dans cette perspective, un regard socio-historique sur la première moitié du XXe siècle est riche d'enseignements. L'entre-deux-guerres en particulier est marqué par un contraste entre le progrès des protections accordées aux locataires (contrôle des loyers, limitation du droit de reprise par le propriétaire) d'une part et la pénurie de logements qui place les locataires en situation défavorable sur le marché immobilier d'autre part. On n'en retient souvent que les effets pervers, et notamment la façon dont certains locataires ont monnayé une sorte de droit au bail à des sous-locataires, comme s'ils bénéficiaient, selon les termes de M. Pitance d'une " sorte de propriété indéfinissable ". Cette communication s'attache à discuter l'un des effets pervers communément attribués à l'encadrement des loyers, à savoir qu'accorder de nouvelles protections aux locataires reviendrait à déplacer de manière incontrôlée l'inégalité contenue dans les rapports de location. Selon cet argument, l'inégalité ne se situerait plus dans la relation entre propriétaire et locataire mais viendrait s'insinuer entre les différentes catégories de locataires par le biais de la sous-location dont le caractère informel ouvrirait la porte à de nombreux abus. Cette tendance donne lieu à de nombreuses considérations dans la littérature sur le sujet mais à très peu de mesures objectives. Notre propos consiste donc plus particulièrement à quantifier le phénomène de la sous-location, à suivre son évolution sur la période 1890-1948 et à le caractériser socialement : quels ménages et quels logements sont-ils concernés et pour quelle durées de location. Pour ce faire deux sources de données sont mobilisées et croisées. La principale est constituée de registres de location d'un administrateur de biens lyonnais, auxquels il a été possible d'avoir accès dans le cadre du projet de recherche Immolyon financé par l'ANR, et à partir desquels nous avons retracé de façon exhaustive la succession des locataires et des loyers dans 23 immeubles (environ 320 appartements) sur le temps long. En croisant avec les recensements de population, on peut comparer le locataire détenteur du bail qui figure sur le registre et les occupants réels, et donc mesurer l'ampleur de la sous-location avant et après le régime spécial des loyers. Sur cette base, il devient possible d'en préciser le rôle et de voir en quoi elle oppose différentes catégories de locataires. On peut ainsi s'interroger sur sa signification, et se demander si elle relève plus de l'exploitation d'une rente de situation faite au détenteur de bail ou d'une forme d'adaptation aux contraintes du marché.

A -- Residential Properties for renting. Real estate in Lyon beween 1870 and 1970 1) Investment property (strategies of owners) and rental relations (tenants /owners) Understanding the determinants of real estate investment is a key factor in economic and urban history, as it underlies the real estate economy, much of the urban morphology and the effect of housing policies. There is also a social and political issue around the relationship between housing shortage and rent control. What were the consequences of these controls on rents? Did they have an impact on housing? What were the effects of economic crises and World wars on the global mobility of tenants? How real estate is it spread within families? What time is the phenomenon of co-ownership and by what method? The study proposes an approach to explaining the long period springs investment in rental housing that is housing or commercial, by linking economic data and a logical analysis of actors. 2) Implentation in relationship to historical data for economic and social character in a system of relation database Access to accounting records kept by a real estate property manager of Lyon since the 1860s and the consultation of archives of real estate companies and property owner, has, through the collection of an important dataset, answer these questions. But the amount of information is so important both in their diversity in quantity, we had to think about how to cope with. Thus, for each apartment building or land, historical information are manifold ranging from their physical characteristics (area of land, buildings, number of floors, construction date, number of rooms, area of dwelling), economic (cost of sales, inheritance) and social (the successive owners and tenants). In total by less than 2,000 buildings, 5,000 apartments, 100 000 Rents and13 000 owners and tenants. Linking, through a system of relational database developed within the laboratory research, this information has made possible the treatment. Different regulatory mechanisms for rent had a real impact on the protection of tenants in times of crisis. The curve of rents similar to that of Paris. It shows a regular growth in the late 19th century and then decline from 1914 (1st law for rent control) is now then at a low level throughout the inter-war to start rising after 1948 (2nd lawfort rent control) and continues to this day. The control of rent took effect as another limitation of buildings. But the profitability of investment real estate has not suffered too much from these devices since the owners, during these periods, have adapted their strategy to the situation by not maintaining their property or by changing the type of locations in favorising more on more shops than lodging since they are more profitable than lodging. A book containing the full findings of the study will enable everyone to discover the secrets of investment policies and the impact they had on all of the urban real estate. The publication series of rent for apartments by type and by district added an economic dimension to this scientific publication. Factual information Immolyon The project is a project of basic research conducted by Loic Bonneval and François Robert and scientifically coordinated by Jean-Luc Pinol. It combines CNRS researchers and academics in the Laboratoire de recherche historique Rhône-Alpes (LARHRA). The project received support from ANR, it began in November 2006 and lasted 36 months, A -- L'IMMEUBLE SOUS TOUS LES RAPPORTS. L'immobilier à Lyon entre 1870 et 1970 1) Investissement immobilier, stratégies des propriétaires, et rapports locatifs (locataires/propriétaires) Comprendre les déterminants de l'investissement dans la pierre est un enjeu essentiel de l'histoire urbaine et économique, puisque cela sous-tend l'économie immobilière, une grande part de la morphologie urbaine et l'effet des politiques du logement. Il s'agit également d'une question sociale et politique, autour du lien entre crise du logement et contrôle des loyers. Quelles ont été les conséquences de ces contrôles sur le montant des loyers ? Ont-ils eu des effets sur la construction de logements ? Quels ont été les effets des crises économiques et des conflits mondiaux sur la mobilité des locataires ? Comment le patrimoine immobilier se transmet-il au sein des familles ? À quelle époque apparaît le phénomène de copropriété et par quelle modalité ? L'étude propose une approche sur longue période explicitant les ressorts de l'investissement dans l'immobilier locatif qu'il soit d'habitat ou commercial, en articulant des données économiques et une analyse des logiques d'acteurs. 2) Mise en relation de données historiques à caractère économique et sociale par un système de base de données relationnelles L'accès à des registres de comptabilité d'immeubles conservés par un administrateur de biens lyonnais depuis les années 1860 ainsi que la consultation d'archives de sociétés immobilières et de propriétaires fonciers, a permis, grâce à la collecte d'un ensemble de données considérables, répondre à ces questions. Mais, la quantité des informations est tellement importante, tant dans leur diversité que dans leur quantité, qu'il a fallu penser à un système de traitement qui puisse les analyser. Ainsi, pour chaque appartement, immeuble ou terrain, les informations historiques sont multiples qu'il s'agisse de leurs caractéristiques physiques (surface du terrain, du bâti, nombre d'étages, date de construction, nombre de pièces, surface des logements), économiques (prix de vente, succession) et sociales (propriétaires et locataires successifs). Au total par moins de 2000 immeubles, 5000 appartements, 100 000 loyers, 13 000 propriétaires et locataires ont été entrés dans la base. La mise en relation, par un système de base de données relationnelles original développé au sein du laboratoire de recherche, de toutes ces informations a rendu possible ce traitement. Les différents dispositifs réglementaires en matière de loyer ont eu un réel impact sur la protection des locataires pendant les périodes de crise. La courbe des loyers s'apparente à celle de Paris. Elle montre une croissance continue à la fin du 19e siècle puis chute à partir de 1914 (1re loi) se maintenant ensuite à un niveau bas durant tout l'entre-deux-guerre pour repartir à la hausse continue jusqu'aujourd'hui après 1948 (2e loi). Le contrôle des hausses de loyers a eu comme autre effet une limitation des constructions. Mais, la rentabilité de l'investissement immobilier n'a pas trop souffert de ces dispositifs puisque les propriétaires, pendant ces périodes, ont adapté leur stratégie à la conjoncture soit en entretenant peu leurs biens soit en modifiant le type de locations en axant davantage sur le commerce plus rémunérateur que l'habitat. Un ouvrage rassemblant la totalité des conclusions de l'étude permettra à chacun de découvrir les arcanes des politiques d'investissements et les conséquences qu'elles ont eues sur l'ensemble de l'immobilier urbain. La publication des séries chronologiques de loyers par types d'appartements et selon le quartier ajoute une dimension économique à cette divulgation scientifique.