L'immobilier de rapport : forme urbaine, rapports de locations et stratégies patrimoniales. Le cas de Lyon (1860-1990)

A -- Residential Properties for renting. Real estate in Lyon beween 1870 and 1970 1) Investment property (strategies of owners) and rental relations (tenants /owners) Understanding the determinants of real estate investment is a key factor in economic and urban history, as it underlies the real estate economy, much of the urban morphology and the effect of housing policies. There is also a social and political issue around the relationship between housing shortage and rent control. What were the consequences of these controls on rents? Did they have an impact on housing? What were the effects of economic crises and World wars on the global mobility of tenants? How real estate is it spread within families? What time is the phenomenon of co-ownership and by what method? The study proposes an approach to explaining the long period springs investment in rental housing that is housing or commercial, by linking economic data and a logical analysis of actors. 2) Implentation in relationship to historical data for economic and social character in a system of relation database Access to accounting records kept by a real estate property manager of Lyon since the 1860s and the consultation of archives of real estate companies and property owner, has, through the collection of an important dataset, answer these questions. But the amount of information is so important both in their diversity in quantity, we had to think about how to cope with. Thus, for each apartment building or land, historical information are manifold ranging from their physical characteristics (area of land, buildings, number of floors, construction date, number of rooms, area of dwelling), economic (cost of sales, inheritance) and social (the successive owners and tenants). In total by less than 2,000 buildings, 5,000 apartments, 100 000 Rents and13 000 owners and tenants. Linking, through a system of relational database developed within the laboratory research, this information has made possible the treatment. Different regulatory mechanisms for rent had a real impact on the protection of tenants in times of crisis. The curve of rents similar to that of Paris. It shows a regular growth in the late 19th century and then decline from 1914 (1st law for rent control) is now then at a low level throughout the inter-war to start rising after 1948 (2nd lawfort rent control) and continues to this day. The control of rent took effect as another limitation of buildings. But the profitability of investment real estate has not suffered too much from these devices since the owners, during these periods, have adapted their strategy to the situation by not maintaining their property or by changing the type of locations in favorising more on more shops than lodging since they are more profitable than lodging. A book containing the full findings of the study will enable everyone to discover the secrets of investment policies and the impact they had on all of the urban real estate. The publication series of rent for apartments by type and by district added an economic dimension to this scientific publication. Factual information Immolyon The project is a project of basic research conducted by Loic Bonneval and François Robert and scientifically coordinated by Jean-Luc Pinol. It combines CNRS researchers and academics in the Laboratoire de recherche historique Rhône-Alpes (LARHRA). The project received support from ANR, it began in November 2006 and lasted 36 months
A -- L'IMMEUBLE SOUS TOUS LES RAPPORTS. L'immobilier à Lyon entre 1870 et 1970 1) Investissement immobilier, stratégies des propriétaires, et rapports locatifs (locataires/propriétaires) Comprendre les déterminants de l'investissement dans la pierre est un enjeu essentiel de l'histoire urbaine et économique, puisque cela sous-tend l'économie immobilière, une grande part de la morphologie urbaine et l'effet des politiques du logement. Il s'agit également d'une question sociale et politique, autour du lien entre crise du logement et contrôle des loyers. Quelles ont été les conséquences de ces contrôles sur le montant des loyers ? Ont-ils eu des effets sur la construction de logements ? Quels ont été les effets des crises économiques et des conflits mondiaux sur la mobilité des locataires ? Comment le patrimoine immobilier se transmet-il au sein des familles ? À quelle époque apparaît le phénomène de copropriété et par quelle modalité ? L'étude propose une approche sur longue période explicitant les ressorts de l'investissement dans l'immobilier locatif qu'il soit d'habitat ou commercial, en articulant des données économiques et une analyse des logiques d'acteurs. 2) Mise en relation de données historiques à caractère économique et sociale par un système de base de données relationnelles L'accès à des registres de comptabilité d'immeubles conservés par un administrateur de biens lyonnais depuis les années 1860 ainsi que la consultation d'archives de sociétés immobilières et de propriétaires fonciers, a permis, grâce à la collecte d'un ensemble de données considérables, répondre à ces questions. Mais, la quantité des informations est tellement importante, tant dans leur diversité que dans leur quantité, qu'il a fallu penser à un système de traitement qui puisse les analyser. Ainsi, pour chaque appartement, immeuble ou terrain, les informations historiques sont multiples qu'il s'agisse de leurs caractéristiques physiques (surface du terrain, du bâti, nombre d'étages, date de construction, nombre de pièces, surface des logements), économiques (prix de vente, succession) et sociales (propriétaires et locataires successifs). Au total par moins de 2000 immeubles, 5000 appartements, 100 000 loyers, 13 000 propriétaires et locataires ont été entrés dans la base. La mise en relation, par un système de base de données relationnelles original développé au sein du laboratoire de recherche, de toutes ces informations a rendu possible ce traitement. Les différents dispositifs réglementaires en matière de loyer ont eu un réel impact sur la protection des locataires pendant les périodes de crise. La courbe des loyers s'apparente à celle de Paris. Elle montre une croissance continue à la fin du 19e siècle puis chute à partir de 1914 (1re loi) se maintenant ensuite à un niveau bas durant tout l'entre-deux-guerre pour repartir à la hausse continue jusqu'aujourd'hui après 1948 (2e loi). Le contrôle des hausses de loyers a eu comme autre effet une limitation des constructions. Mais, la rentabilité de l'investissement immobilier n'a pas trop souffert de ces dispositifs puisque les propriétaires, pendant ces périodes, ont adapté leur stratégie à la conjoncture soit en entretenant peu leurs biens soit en modifiant le type de locations en axant davantage sur le commerce plus rémunérateur que l'habitat. Un ouvrage rassemblant la totalité des conclusions de l'étude permettra à chacun de découvrir les arcanes des politiques d'investissements et les conséquences qu'elles ont eues sur l'ensemble de l'immobilier urbain. La publication des séries chronologiques de loyers par types d'appartements et selon le quartier ajoute une dimension économique à cette divulgation scientifique.