Prisavdrag vid fel i fastighet – En studie av prisavdraget och dess tillämpning i tingsrätterna

När det föreligger ett fel i en fastighet finns det flera påföljder som står köpa-ren till buds. Den vanligaste åtgärd som en köpare vidtar i dessa fall är att begära kompensation för felet genom ett prisavdrag. Prisavdrag är en påföljd vars syfte är att återställa den avtalsbalans mellan parternas prestationer som rubbats med anledning av felet. Hur man återställer denna avtalsbalans beror på vilken avtalstyp prestationen avser. I uppsatsen undersöker jag med hjälp av rättsdogmatisk metod hur prisavdraget vid fel i fastighet är tänkt att tillämpas. Utifrån den gällande rätt som framkommit utreds genom en empirisk undersökning av tingsrättsavgöranden även i vilken utsträckning lagstiftarens intentioner om hur prisavdraget är tänkt att tillämpas efterlevs i tingsrätterna. Slutligen genomförs även en kritisk rättsdogmatisk metod i syfte att problematisera de slutsatser som kunnat dras av jämförelsen mellan gällande rätt och dess genomslag i tingsrätterna. Utredningen av gällande rätt sker med hjälp av material som lagtext, förarbeten, praxis från Högsta domstolen och rättsvetenskaplig litteratur, medan materialet till den empiriska undersökningen består av tingsrättsavgöranden. Av utredningen av gällande rätt framgår det att prisavdraget vid fel i fastighet ska kompensera köparen för fastighetens värdeskillnad med anledning av felet. För att uppskatta fastighetens värdeskillnad och därigenom prisavdragets storlek finns det en lagstadgad beräkningsmetod i 4 kap. 19 c § JB. Denna metod kallas för den proportionella metoden och den utgår från att prisavdraget ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och avtalsenliga priset motsvarar förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i avtalsenligt och felaktigt skick. Denna metod har emellertid bedömts vara svår att tillämpa, vilket har resulterat i att en andra alternativ hjälpmetod vunnit erkännande, den direkta metoden. Enligt denna metod ska prisavdragets storlek beräknas utifrån kostnad
When there is a defect in a property, there are several remedies available to the buyer. The most common action a buyer takes in these cases is to request compensation for the defect through a price reduction. Price reduction is a remedy aimed at restoring the contractual balance between the parties’ performances that has been disturbed due to the defect. Depending on the type of agreement the performance relates to the method of achieving this contractual balance differs. In this essay using legal dogmatic method I examine how the price reduction in case of defects in property is intended to be applied. Based on these results I also investigate the extent to which the legislator’s intention regarding the application of the price reduction are adhered to in the district courts. This comparison is made through an empirical study of district court rulings. Additionally, a critical legal dogmatic method is used to problematize the conclusions drawn from the comparison between applicable law and its impact in the district courts. The investigation of applicable law is conducted using materials such as wording of the law, legislative history, precedents from the Swedish Supreme Court, and legal literature, while the material for the empirical study consists of district court rulings. The study of applicable law reveals that the price reduction in case of defect in property is supposed to compensate the buyer for the difference in value of the property due to the defect. To estimate the difference in value of the property and thus the size of the price reduction, there is a legislated calculation method in chapter 4, section 19 c of the Land Code. This described method is called the proportional method and it is based on the principle that the price reduction should be calculated so that the ratio between the reduced price and the contractual price corresponds to the ratio between the value of the property in accordance with the contract and its defective condition at the