Säljarens upplysningsplikt vid fastighetsöverlåtelser – efter Högsta domstolens avgörande i NJA 2007 s. 86

Säljaren av en fastighet ansvarar för att fastigheten lever upp till vad som följer av köpeavtalet. För att fördela ansvaret för egenskaper som inte omfattas av avtalet har köparen belagts med vad som kan kallas för en undersökningsplikt. Köparen har inte rätt att åberopa ett fel som varit upptäckbart vid en undersökning av fastigheten. I vissa fall tillåts dock köparen åberopa ett fel trots att denne eftersatt sin undersökningsplikt. Genom praxis har nämligen vuxit fram en plikt för säljaren att i vissa fall upplysa om fel som denne känner till. Säljarens vetskap om ett fel, tillsammans med dennes underlåtenhet att upplysa köparen om detsamma, kan förta säljarens rätt att åberopa att köparen har eftersatt sin undersökningsplikt. På så sätt kan säljaren sägas ha en upplysningsplikt. Hur långt denna plikt sträcker sig är inte helt klart i alla situationer, något som denna uppsats syftar till att utreda. Klart är att en säljare som friskrivit sig från köparens rätt att göra påföljder gällande är skyldig att upplysa köparen om dolda fel. Upplysningsplikten fyller då en självständig funktion genom att begränsa verkan av friskrivningsklausulen. En mer komplicerad fråga är om säljaren även har en plikt att upplysa köparen om fel då säljaren inte friskrivit sig från ansvar. Högsta domstolen har slagit fast att säljaren inte behöver upplysa köparen om sina misstankar om att fel föreligger. Inte heller behöver säljaren företa egna undersökningar av fastigheten. I NJA 2007 s. 86 ålade Högsta domstolen säljaren upplysningsplikt för ett fel som köparen ”utan nämnvärd svårighet” hade kunnat upptäcka. Avgörandet kom att kritiseras för att utsträcka säljarens upplysningsplikt alltför långt och för att riskera en rubbning av den tidigare gällande ansvarsfördelningen. Samtidigt menade många att avgörandet inte utgjorde något större avsteg från tidigare praxis och att säljaren bara ålades upplysningsplikt i vissa fall. Denna uppsats lyfter fram och analyserar de olika uppfattningar s
The seller of a property is liable for the property being consistent with the terms of the purchase agreement. In order to allocate liability for defects in the property not covered by the agreement, the buyer has been imposed with what can be called an obligation to examine the property. The buyer has no right to invoke a defect, which has been detectable at an examination of the property. However, in some cases, the buyer is entitled to invoke a defect even though the buyer neglected his obligation to examine the property. By case law has been established that the seller, in some cases, has an obligation to inform the buyer about defects that the seller knows exists. The seller’s knowledge of a defect, along with his omission to inform the buyer about the defect, may deprive the seller his right to invoke that the buyer has neglected his obligation to examine the property. In this way, the seller can be said to have an obligation to disclose information about defects in the property. How far that obligation extends is not entirely clear, something that this thesis aims to straighten out. It is established that when a purchase agreement contains a non-liability clause, the seller is obligated to inform the seller about latent defects. In that case the sellers obligation to disclose information fills a particular function by limiting the effect of the non-liability clause. A more complicated issue is whether the seller also has an obligation to disclose information when the purchase agreement does not contain a non-liability clause. The Supreme Court has established that the seller is not required to inform the seller about his suspicions that a defect exists. Nor is the seller required to perform his own examination of the property. In the case NJA 2007 s. 86 the Supreme Court imposed the seller with an obligation to inform the buyer about a defect, which the buyer had been able to detect without notable difficulty. The decision came to be criticized for extending