Valuation of market uncertainties for contaminated land / Rinkos netikrumo vertinimas užterštų sklypų atveju

The revitalization of contaminated land carries many risks and uncertainties. This paper aims to reveal drivers of risk perception and to introduce a novel valuation method for the assessment of market-perceived risks for sites polluted by earlier use in a transparent and comprehensible procedure. International approaches to account for value deductions due to contaminations and resulting uncertainties are reviewed. Based on literature review and a national survey amongst German professional appraisers, a risk assessment methodology is elaborated, outlined and applied in a case study approach. We find that areas that have been properly decontaminated on average still have a depressed market value of 12.25%. Quantities such as location, time and feasibility of passing on risks can be combined in an algorithm to determine the absolute value reduction for a specific property to be appraised. Results should help appraisers, international investors and portfolio managers to deepen their understanding of valuation of risks associated with (previously) contaminated land. Santrauka Užterštoms teritorijoms atgaivinti būdinga didelė rizika ir netikrumas. Šio darbo tikslas – atskleisti rizikos suvokimą skatinančius veiksnius ir pristatyti originalų tikėtinos rizikos vertinimo metodą, kuris dėl ankstesnio naudojimo užterštas teritorijas leis įvertinti taikant skaidrią ir aiškią procedūrą. Apžvelgiami tarptautiniai būdai, leidžiantys atsižvelgti į vertės mažėjimą dėl taršos ir iš to kylantį netikrumą. Remiantis literatūros apžvalga ir nacionaline profesionalių vertintojų iš Vokietijos apklausa, sudaroma, pristatoma ir atvejo tyrime pritaikoma rizikos vertinimo metodika. Nustatėme, kad nuo taršos tinkamai išvalytų sklypų rinkos vertė vidutiniškai vis tiek esti 12,25 proc. mažesnė. Paėmus tokias vertes, kaip vieta, laikas ir galimybė perleisti riziką, galima sudaryti bendrą algoritmą, kuris leidžia nustatyti konkrečios vertinamos nuosavybės absoliutų vertės sumažėjimą. Rezultatai vertintojams, tarptautiniams investuotojams ir portfelio valdytojams turėtų padėti geriau suprasti teritorijų, kurios anksčiau buvo užterštos, rizikos vertinimą.