Search

Tämän tutkimusraportin tavoitteena on selvittää suomalaisten keski-ikäisten ja iäkkäiden tulevaisuuden asuntotoiveita ja löytää perusteita uuden kerrostaloasunnon ostamiselle. Raportti on osa Tekes- ja yritysrahoitteisesta tutkimushanketta SEVERI – Suomalaiset muuttavat, mutta minne ja miksi? Tutkimushanke toteutettiin vuosina 2011–2013. Tutkimushankkeen taustalla ovat tilastot suomalaisten muuttohalukkuudesta sekä ikääntymisestä. Monet ennusteet puolesta puhuvat suurten ikäluokkien halusta ja tarpeesta muuttaa vanhoista omakotitaloista nykyaikaisiin ja laadukkaisiin kerrostaloasuntoihin. Minkälaisia näiden kerrostaloasuntojen tulisi olla? Raportin aineisto kerättiin kahdella eri kyselyllä. Postikysely toteutettiin syksyllä 2011 neljässä kaupungissa (Helsinki, Tampere, Jyväskylä ja Oulu) ja sen vastausprosentti oli 29 % (1142 vastausta). Toinen kysely toteutettiin Tampereella, uudisasuntokohteiden esittelyissä syksyllä 2012 valitsemalla satunnaisotannalla vastaajia esittelyissä käyneistä asiakkaista. Vastauksia saatiin 69 kappaletta vastausprosentin ollessa 35 %. Keski-ikäiset ja iäkkäät suomalaiset arvostavat turvallista asuinaluetta, jolla on hyvä maine, hyvät liikenneyhteydet ja peruspalvelut kävelymatkan päässä. Asunnon ominaisuuksista tärkeimmiksi nousivat oma parveke ja laatoitettu kylpyhuone. Hissiyhteys halutaan asuinrakennukseen kaikkiin tiloihin. Uutta asuntoa ostaessaan asiakas arvostaa ennen kaikkea terveellisyyttä, hyvää äänieristystä ja sisäilmaa. Myös remonttivapaat vuodet ja pienet ylläpitokustannukset houkuttelevat uuteen asuntoon vanhan asunnon sijasta. Eri asiakasryhmien välillä on eroja iän, sukupuolen ja asuinkaupungin välillä. Naiset arvostavat lähes kaikkia asunnon ominaisuuksia miehiä enemmän. Huoneistosaunan merkitys vaihtelee paikkakunnittain. Helsingissä ja Tampereella huoneistosauna ei ole enää yhtä ehdoton ominaisuus kuin muissa tutkituissa kaupungeissa. Esteettömät ratkaisut ovat luonnollisesti tärkeämpiä iäkkäämmille kuin nuoremmille asukkaille. publishedVersion

Asumisen palveluista on tehty monipuolista tutkimusta ja tutkimuksen kohteena ovat olleet eri palvelut ja niitä on tarkasteltu erilaisista näkökulmista. On tutkittu kotitalouspalveluita, lähipalveluita, peruspalveluita, sosiaali- ja terveyspalveluita sekä asumisen palvelukonsepteja. Palveluita on tutkittu muun muassa kotitalousvähennyksen, käyttäjäryhmien, palveluiden käytön ja tarjonnan, käyttöön vaikuttavien tekijöiden, palveluiden kehittämisen, palvelutarjonnan muodostumisen sekä palveluiden aikaansaaman hyvinvoinnin kannalta. Runsaasta tutkimuksesta huolimatta, liiketoimintaa on kehitetty varsin vähän. Kotitalouspalveluita on tarjolla runsaasti eri toimittajien puolesta. Tarjottavia palveluita ovat mm. siivous-, pesu-, hoiva-, korjaus-, remontointi-, sisustus-, asennus-, ateria-, ruoka-aineiden toimitus-, kuljetus-, suunnittelu- sekä erilaiset luksus- ja hemmottelupalvelut. Palveluiden tarjonnassa on alueellisia eroja, ja esimerkiksi pääkaupunkiseudun ja pienien paikkakuntien tarjonnassa on suuria eroja. Kotitalouspalveluita tarjoavat niin yksityinen sektori, julkinen sektori kuin myös kolmas sektori. Myös tuttavaverkosto ja harmaa talous voidaan nähdä kotitalouspalveluiden tuottajina. Nykyään markkinoilla ei toimi varsinaisia palveluintegraattoreita, joilta kotitalouspalvelut voitaisiin keskitetysti hankkia, vaan tyypillisesti palvelut hankitaan yksittäisiltä palveluntuottajilta. Tutkimusten perusteella palveluintegraattorille voisi olla kysyntää. Tässä raportissa palveluintegraattorina toimiminen on yhdistetty isännöintipalveluun. Tämä edellyttää isännöinnin toimintamallien kehittämistä niin, että palvelu tapahtuu ns. yhden luukun periaatteella asiakaspalvelupisteen kautta, ei henkilöityen yhteen isännöitsijään. Tämä malli on muutoinkin tervetullut uudistus isännöintialalle, jossa seuraavan kymmenen vuoden aikana eläköityy iso osa isännöitsijöistä. Nuorten suuntaaminen alalle ei ole ollut toivotun runsasta. Tämä raportti on tehty yhteistyössä kahdessa Tekes-rahoitteisessa asumisen palveluihin liittyvässä tutkimushankkeessa, ALMA - Asumista ja hyvinvointia tukevat alueelliset palvelumallit – Verkostomaiset toimintamallit asuinalueiden palvelurakenteen kehittämisessä ja SUSECON – Kestävät lähipalvelut alueiden hyvinvoinnin lujittamiseksi. publishedVersion

Yhteiskäyttötilat lisäävät asukkaiden viihtymistä asuintaloissa, sillä usein ne mahdollistavat joustavamman asumisen ja harrastamisen talossa. Aikaisempien kyselytutkimusten mukaan suomalaiset toivovat asuintaloihin tai lähialueille yhteiskäyttötilaa, jossa voisi oleskella ja harrastaa. Vaikka suomalaiset toivovat yhteiskäyttötiloja niiden rakennuttaminen on ongelmallista, sillä yhteiset tilat jäävät taloyhtiön omistukseen, eikä sijoittaja voi myydä eikä vuokrata niitä kenellekään. Yhteiskäyttötilojen arvo tuleekin hinnoitella asuntojen myyntihintoihin ja vuokriin. Markkinointikirjallisuus painottaa nykyisin voimakkaasti asiakasarvon luomisen tärkeyttä. Asiakasarvon luonnin sanotaan olevan ainoa kestävä keino jatkuvaan kasvuun ja omistaja-arvon maksimoimiseen. Myös rakennus- ja kiinteistöalalla asiakkaan tulisi kartoittaa tarkemmin arvoajureita, eli tekijöitä jotka ovat asiakkaalle arvokkaita. Asiakkaat maksavat tuotteista ja palveluista eniten, jotka ovat heille jossain mielessä arvokkaita. Yhteiskäyttötilojen arvo muodostuu, kun niitä käytetään tai asukas tietää, että tila on käytettävissä. Harrastetila voi olla asukkaalle arvokas, vaikka hän ei sitä aktiivisesti käyttäisikään. Mahdollisuus tilassa harrastamiseen voi olla asukkaille arvokasta. Asuntojen markkinoinnissa yhteiskäyttötiloja voitaisiin käyttää entistä tehokkaammin aktiviteetteja mahdollistavina tiloina. Usealla ihmiselle mahdollisuus esimerkiksi puutöiden tai vastaavien askareiden tekemiseen voi olla arvokas asuntoa valitessa, vaikka asuessaan asukkaalle ei välttämättä ikinä olisikaan aikaa näitä askareita tehdä. Markkinoinnin tulisikin keskittyä juuri niihin tekijöihin jotka ovat mahdollisille asukkaille arvokkaita. Markkinointiviestinnän tulee pystyä ratkomaan mahdollisten asiakkaiden ongelmia. Tilanahtaudesta kärsivä perhe voi etsiä suurempaa asuntoa, vaikka todellisuudessa heille riittäisi samankokoinen asunto, jossa on suuremmat varastotilat. Markkinoinnin tulisikin olla juuri asiakkaiden ongelmien tunnistamista, niiden ratkaisemista ja tästä asiakkaille viestimistä. Tampereen teknillisen yliopiston Asumisen liiketoiminnan tutkimusryhmän vuosien 2010 ja 2011 aikana tehtyjen asukaskyselyjen ja vuonna 2011 Tampereella tehtyjen tapaustutkimusten perusteella voidaan sanoa, että suomalaiset kaipaavat asuintaloihinsa yhteiskäyttötiloja. Kyselyihin vastanneet suomalaiset toivoivat käyttöönsä useita yhteiskäyttötiloja ja vastasivat niiden lisäävän asumisviihtyisyyttä nykyisessä talossa. Kuitenkin tutkittaessa asumisviihtyisyyttä ja yhteiskäyttötiloja erikseen ei näiden väliltä löytynyt minkäänlaista korrelaatiota. Yhteiskäyttötilat eivät myöskään vaikuttaneet asumisaikaan, vaikka ne mahdollistavat ainakin jossain määrin joustavamman asumisen elämäntilanteiden muuttuessa. Yhteiskäyttötilojen arvo näyttääkin olevan lähinnä asukkaiden mielikuvissa ja todellinen asumisviihtyvyys koostuu aivan muista tekijöistä. Valintahetkellä yhteiskäyttötiloilla voi kuitenkin olla suuri merkitys, joten niiden arvoa ei tule vähätellä asuntoja markkinoidessa. publishedVersion

ALMA-kyselyn tarkoituksena oli avata suomalaisten näkemyksiä ja arvoja asumiseen liittyen. Kysely toteutettiin tammi-helmikuussa 2011 Internet-kyselynä. Vastaajat keskittyivät pääkaupunkiseudulle sekä Pirkanmaalle ja olivat keskimääräistä paremmin koulutettuja, joten vastaukset eivät vastaa keskimääräisen suomalaisen vastauksia eikä niiden ole tarkoituskaan olla yleistettävissä.Kyselyssä selvitettiin suomalaisten viihtymistä asunnoissaan. Yleisesti ottaen kyselyn vastaajat viihtyivät hyvin kodeissaan. Merkittävin ero oli omistus- ja vuokra-asujien välillä sekä pien- ja kerrostaloasujien välillä. Näitä eroja voitaneen pitää lähes itsestään selvinä. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että pientalossa tai omistusasunnossa viihdyttäisiin aina paremmin, vaan kuvaa yleistä trendiä.Vastaajille annettiin myös mahdollisuus kertoa omin sanoin viihtymiseen ja muuttamiseen liittyviin kysymyksiin. Vapaa kenttä -vastauksissa palaute oli lähinnä negatiivista. Ongelmista esille nousi naapurisopu, joka kulminoitui usein huonoon ääneneristykseen tai sitten ulkomaalaistaustaisiin henkilöihin. Useimmiten syy asunnon vaihtoon oli kuitenkin asunnosta riippumaton, kuten esimerkiksi oma terveyden tila tai työpaikan sijainti. Tämäkin kuvastaa sitä, että suomalaiset ovat pääasiassa tyytyväisiä koteihinsa.Uuden asunnon hankinnassa tärkeiksi ominaisuuksiksi nousivat esille perusasiat: turvallisuus, rauhallisuus ja peruspalvelut. Hiukan yllättävää oli, ettei vesistönäkymä ollut kovin tärkeä. Lienee kuitenkin niin, että vesistönäkymää pidetään luksuksena, koska vesistön lähellä sijaitsevat asunnot ovat usein kalliita. Tästä syystä tätä ominaisuutta ei ehkä pidetä tärkeänä ja ehdottomana.Vaikka kyselyn tulokset eivät ole yleistettävissä, kertovat ne kuitenkin mielenkiintoisia asioita suomalaisista ja heidän suhtautumisestaan asumiseen ja kotiin. Asuminen herättää tunteita ja koskettaa, se on tärkeä asia niin elämän sisällön kuin taloudenkin kannalta.Tämä raportti on osa tutkimushanketta ALMA - Asumista ja hyvinvointia tukevat alueelliset palvelumallit – Verkostomaiset toimintamallit asuinalueiden palvelurakenteen kehittämisessä. Hankkeen aikataulu on 1.6.2010-31.5.2012 ja se on Tekes-rahoitteinen.

Osana tutkimushanketta ”Asumista ja hyvinvointia tukevat alueelliset palvelumallit – Verkostomaiset toimintamallit asuinalueiden palvelurakenteen kehittämisessä” (ALMA) tehtiin asukaskysely, johon vastasi 807 henkeä. Osana kyselyä selvitettiin mitä yhteiskäyttötiloja vastaajilla oli käytössä nykyisessä talossa tai yhtiössä ja mitä yhteiskäyttötiloja he toivoisivat nykyisten lisäksi. Lisäksi tutkimuksessa selvitettiin kotitalouspalveluiden käyttöä, maksuhalukkuutta palveluista sekä kiinnostusta käyttää palveluja tulevaisuudessa.Kyselyyn vastanneella 807 henkilöllä oli usein käytössä yhtä useampia yhteiskäyttötiloja nykyisessä talossa tai yhtiössä. Yleisimpiä yhteiskäyttötiloja olivat piha-alue, jolla on puita ja kasveja, lukittava asuntokohtainen varasto, pysäköintialue, sauna, pesutupa ja pyykinkuivaustila. Kerrostaloissa asuvilla vastaajilla oli useammin käytössä lähes kaikkia kysyttyjä yhteiskäyttötiloja. Osana kyselyä tiedusteltiin mitä asukkaille yhteisiä tiloja vastaajat haluaisivat taloon tai yhtiöön. Suosituin toivottu yhteiskäyttötila oli kokous-, kerho- tai askartelutila. Yhteisen tekemisen tilaa toivoivat useammin omistusasunnossa asuvat vastaajat, miehet sekä vastaajat, jotka asuivat taloudessa jossa oli lapsia. Kerrostaloissa asuvista itse omistamassa asunnossa asuvista 36 % ja vuokralla asuvista vastaajista 20 % toivoi käyttöön kerho-, kokous- tai askartelutilaa.Yhteiskäyttöiset saunat eivät olleet kovin suosittuja, vaikka merkittävä osa kerrostaloissa asuvista vastaajista oli täysin tai melko samaa mieltä väitteen ”asuntokohtaisista saunoista pitää luopua” kanssa. Vähäiset toiveet yhteiskäyttöisistä saunoista voivat johtua siitä, että suurella osalla vastaajista saattaa olla oma sauna käytössä nykyisessä asunnossa. Hieman yli puolet vastaajista oli sitä mieltä, että nykyiset asunnot eivät ole riittävän ympäristöystävällisiä. Kolme neljäsosaa vastaajista oli vähintään hieman samaa mieltä väitteen ”kodin tulee kaikkien ratkaisujen osalta olla ympäristöystävällinen” kanssa. Vastaajien ympäristöystävällisyys ei kuitenkaan näkynyt merkittävästi toiveena talo- tai yhtiökohtaisesta kierrätyspisteestä, jota toivoi noin 15 % kaikista vastaajista.Vastaajat käyttivät kotitalouspalveluja melko vähän. Yleisimmin käytettyjä kotitalouspalveluja olivat siivous ja kotiin toimitettavat lämpimät ateriat. Siivouspalvelua käyttivät useammin suurituloiset vastaajat. Tulojen vaikutus oli samankaltainen kaikkiin muihin paitsi hyvinvointi- ja terveyspalveluihin, joita vastaajat käyttivät yhtä paljon kaikissa tuloluokissa.Vastaajat olivat erittäin kiinnostuneita käyttämään kotitalouspalveluja tulevaisuudessa, noin kymmenen vuoden päästä. Myös maksuhalukkuus palveluista oli melko korkea, joten kyselyn perusteella voi olettaa, että kotitalouspalvelujen käyttö tulee lisääntymään seuraavina vuosina. Kotitalouspalveluja tarjoavilla yrityksillä on kuitenkin haasteita, sillä viidesosa vastaajista ei välttämättä uskalla päästää kotitalouspalvelujen tarjoajaa kotiinsa, 31 % vastaajista piti kotitalouspalveluja liian kalliina ja 29 % uskoi, että ihmiset eivät tiedä riittävästi kotiin tarjolla olevista palveluista. 80 % vastaajista haluaa tilata kotitalouspalvelut itse, kun 17 % haluaisi käyttää palveluasiahenkilöä, joka hoitaa palvelujen tilaamisen.

Länsimaissa tapahtuva asukkaiden ikärakenteen muutos on synnyttänyt tarpeen kehittää asumis- ja lähipalveluita paremmin ikääntyneiden tarpeita vastaaviksi. Lähipalvelujen puute on yksi merkittävimpiä puutteita ikääntyneiden asuinympäristössä. Jotta tulevaisuudessa määrällisesti suurelle ikääntyvien joukolle pystytään turvaamaan hyvä vanhuus, tarvitaan tietoa ikääntyvien tarpeista, odotuksista ja tulevaisuuden suunnitelmista. Erityisesti on tarvetta kehittää ikääntyvien asuinympäristön palveluverkostoja, jotka ovat keskeisiä ikääntyvien itsenäisen selviämisen ja toimintakyvyn ylläpidon kannalta.Tämän tutkimuksen päätavoitteena on korostaa, mitkä tekijät ovat keskeisiä toimivan palvelu-ympäristön rakentamisessa ikääntyville. Tutkimuksen toisena tavoitteena on selvittää, kuinka palvelujen tulee sijaita suhteessa ikääntyvän asuntoon. Selvityksessä tutkitaan miten senioriasumisen palveluverkostoja voidaan rikastuttaa kehittämällä niitä asiakastarpeiden pohjalta.Tutkimus tarkastelee ikääntyneiden asuinympäristöjen erilaisia palveluverkostoja. Tuloksia on analysoitu suhteessa ikääntyneiden odotuksiin ja tarpeisiin sekä vallitsevaan käytäntöön. Tutkimus on toteutettu tapaustutkimuksena ja se hyödyntää asukaskyselyn ja -haastattelujen kautta saatua laadullista aineistoa.Tutkimuksen tulokset korostavat palvelujen tärkeää roolia asuinympäristön muodostumisessa toimivaksi ikääntyneiden näkökulmasta. Tutkimuksen yhteenvetona voidaan todeta, että suurimman osan peruspalveluista tulisi sijaita kävelyetäisyyden päässä ikääntyvän asunnosta. Yksittäisten peruspalvelujen puuttuminen asuinympäristöstä ei kuitenkaan aiheuta tyytymättömyyttä palvelutarjontaa kohtaan.Tämä raportti on osa Tulevaisuuden senioriasumisen liiketoimintamallit -tutkimusprojektia (SELMA). Tutkimuskokonaisuuden päätavoitteena on tuottaa uutta tietoa asiakaslähtöisen senioriasumisen mahdollisuuksista Suomessa.

Länsimaat ikääntyvät nopeasti ja ikääntymisen myötä tapahtuu myös merkittäviä muutoksia ikärakenteessa. Vaikka muutos aiheuttaa haasteita, tuo se mukanaan myös uusia mahdollisuuksia ja potentiaalista uutta liiketoimintaa. Tämän osatutkimuksen päätavoitteena oli selvittää erilaiset itsenäisesti asuville ikääntyneille suunnatut asumisen ja palvelujen yhdistelmät. Keskeisellä sijalla myös selvittää eri malleissa käytössä olevat maksuperusteet ja ansaintamallit.Tutkimus toteutettiin kvalitatiivisena tutkimuksena. Raportissa selvitettiin ja luokiteltiin eri tahojen ikääntyneille tarjoamat asumisvaihtoehdot niiden luonteen ja ansaintamallin mukaan ottaen huomioon myös palvelutarjonnan laajuus. Luokittelun pohjalta valittiin kohteet, joihin tutustuttiin tarkemmin tuottajahaastattelujen kautta. Selvitystä varten haastateltiin valituista kohteista senioriasumisessa mukana olevia sijoittajia, rakennuttajia sekä palveluntarjoajia, kaikkiaan kymmentä eri yritystä tai yhdistystä. Kerättyä aineistoa on analysoitu vertaamalla eroja eri ratkaisujen välillä.Saadut tulokset osoittavat, että Suomessa on tarjolla hyvin erilaisia asumisvaihtoehtoja ikääntyneille. Koska ikääntyneet ovat heterogeeninen joukko, nämä erilaiset tavat soveltaa eri maksuperusteita ja ansaintamalleja tarjoavat mahdollisuuden jokaiselle ikääntyneelle löytää ratkaisu, joka palvelee parhaiten juuri häntä. Yhteenvetona voidaan todeta, että suurin ongelma senioriasumisessa on selkeän segmentoinnin puuttuminen ja ettei kohteita ole suunnattu tietyn tyyppisille ikääntyneille.Nykyiset asumismarkkinat antavat ristiriitaisia mielikuvia ikääntyneille suunnatuista asumiskohteista. Tämä johtaa helposti pettymyksiin asukkaat muutettua kohteeseen. Siksi on tärkeää, että edelleen jatketaan eri asumismuotojen kehittämistä. Erilaisten sovellutusten maksuperusteista ja ansaintalogiikoista tulee tulevaisuudessa perustua selkeämmin tarkkaan segmentointiin.Tämä raportti on osa Tulevaisuuden senioriasumisen liiketoimintamallit -tutkimusprojektia (SELMA). Tutkimuskokonaisuuden päätavoitteena on tuottaa uutta tietoa asiakaslähtöisen senioriasumisen mahdollisuuksista Suomessa.

Suomen sairaalakanta on pääosin 1950-1970 –luvuilla rakennettua, joten suuri osa maamme sairaalarakennuksista on mittavien peruskorjauksien edessä. Vanhan suojellun rakennuksen peruskorjaaminen vastaamaan nykyisien tilaratkaisujen ja teknisten ominaisuuksien vaatimuksia on haastavaa, ellei jopa mahdotonta. Vanhojen sairaaloiden peruskorjaaminen on myös usein taloudellisesti kannattamatonta uudisrakentamiseen verrattuna. Kun rakennuksen alkuperäinen käyttötarkoitus ei ole enää toimiva, tulee kiinteistönomistajan miettiä rakennukselle uutta tulevaisuutta. Uuden toiminnallisesti ja taloudellisesti soveltuvan käyttötarkoituksen toteuttaminen voi olla vaikeaa rakennuksen syrjäisen sijainnin ja mittavien peruskorjauskustannusten takia. Vanhalla rakennuksella voi myös olla kulttuurihistoriallista arvoa, jolloin rakennukselle asetetut suojelumääräykset rajoittavat saneerauksen toteuttamista. Tässä työssä selvitetään, voidaanko vanha sairaalakiinteistö muuttaa ikääntyvien asuinrakennukseksi toiminnallisesta ja taloudellisesta näkökulmasta. Tutkimus on suoritettu tapaustutkimuksena tutkien kolmea vanhaa sairaalarakennusta, joiden uudeksi käyttötarkoitukseksi on valittu ikääntyvien asuminen. Tutkimuksen aineisto on hankittu haastattelemalla kolmen tutkimuskohteen rakennuttajia ja käyttäjiä. Tutkimuksen analyysissä haastatteluaineistosta on jäsennetty teemoja, joiden perusteella on vastattu tutkimuskysymyksiin. Tutkimuksen mukaan vanhan sairaalakiinteistön käyttötarkoituksen muutos ikääntyvien asumiseen on usein taloudellisesti kannattamatonta. Vanhan sairaalarakennuksen peruskorjaus uutta vastaavaksi palvelukodiksi maksaa vähintään yhtä paljon kuin uuden rakennuksen rakentaminen, mutta kohteissa ei päästä uudistaloa vastaavaan tehokkuuteen. Vanhan rakennuksen käyttö-tarkoituksen muutos voi toteutua markkinaehtoisesti pääkaupunkiseudulla, missä markkinavuokrataso on korkea, sijoittajan tuottovaateet pienemmät ja kohteet sijaitsevat väestömäärien näkökulmasta hyvillä paikoilla. Maakunnissa sijaitsevien sairaalakiinteistöjen kehittäminen uuteen käyttöön on taloudellisesti vaikeampaa. Vanhan sairaalan muuntaminen asumistiloiksi on ongelmallista myös suojelumääräysten takia, sillä liian tiukat suojelulliset määräykset heikentävät palveluasumisen tilojen muuntojoustavuutta, toiminnallisuutta sekä kodinomaisuutta.

Asuntoliiketoimintaa on arvosteltu suppeasta asuntotarjonnasta, joka ei vastaa riittävästi erilaistuviin asukastarpeisiin tuotteillaan ja palveluillaan. Tämän opinnäytetyön taustalla on NCC:n asuntotuotannon asiakaslähtöisyyden edistäminen kehittämällä sen asuntokonsepteja asumista tukevilla palveluilla. Tutkimuksen tavoitteena on selvittää, kuinka NCC:n tulisi asukashaastattelujen perusteella kehittää markkinoilla olevia asuntokonseptejaan − kaikille tarkoitettua NCC Tähtikotia ja varttuneille suunnattua Aktiivikotia − asukastarpeista johdetuilla ratkaisuilla ja palveluilla. Asuntokonseptia tarkastellaan tässä työssä palvelukonseptina. Työ etenee asuntokonseptin kehittämiseen tarkoitetun mallin mukaisesti, joka perustuu palvelukonseptin kehittämiseen. Työ käsittää mallin alkuvaiheen suunnittelun, jossa tehdään markkinakatsaus, selvitetään tutkimuskirjallisuuden perusteella asukastarpeita ja kehitetään näitä tarpeita vastaavia asumisen palveluita sekä palveluiden käyttöä mahdollistavia rakentamisen ratkaisuja. Työn empiirisessä osuudessa selvitetään kehitettyjen palveluehdotusten kiinnostavuutta asukashaastatteluin, jotta NCC:lle voidaan antaa suositus siitä, kuinka asuntokonseptien kehittämistä tulee jatkaa asuntokonseptin kehitysmallin toimeenpanovaiheessa. Asukashaastatteluita tehtiin kahdessa kohteessa sekä Helsingissä että Jyväskylässä niin nuorten kuin iäkkäidenkin ollessa edustettuina. Haastatteluissa mukana olleet palveluehdotukset liittyivät asunnossa tai talossa tuotettavien palveluiden mahdollistamiseen, turvallisuuteen, liikkumiseen sekä talon ja asunnon ylläpitoon ja päivittämiseen. Maantieteellisen tarkastelun perusteella jyväskyläläiset olivat keskimäärin helsinkiläisiä kiinnostuneempia palveluehdotuksista. Koska pienemmässäkin kaupungissa oltiin vähintään yhtä kiinnostuneita palveluista kuin suuremmassa ja palveluiden kannalta kehittyneemmässä Helsingissä, päätellään asuntokonsepteja voitavan kehittää koko maan laajuisesti. Iän mukaan tarkasteltuna vastaukset eivät jakautuneet yhtä selvästi, joskin havaittavissa oli vanhempien ihmisten olevan kiinnostuneempia asumista ja huoltotöitä helpottavista palveluista ja nuorten puolestaan tekniikkaa hyödyntävistä ratkaisuista. Palveluehdotuksiin suhtauduttiin yleisesti hyvin myönteisesti. Muutamien palveluehdotusten kiinnostus oli niin suurta, että ne voidaan haastattelujen perusteella suositella liitettäväksi suoraan asuntokonsepteihin. Muutamissa palveluissa kiinnostus oli melko suurta ja osassa vähäisempää, joskin niistäkin osa vastaajista oli jopa erittäin kiinnostuneita. Vähäinen kiinnostus johtui muutaman palveluehdotuksen kohdalla täysin uudesta ideasta, jota vierastettiin omalla kohdalla. Ihmisiä tulisikin tutustuttaa näihin palveluihin, jotta niiden hyväksyttävyys kasvaisi. Työssä annettiin tarkat suositukset siitä, kuinka NCC:n tulisi kunkin työssä mukana olleen palveluehdotuksen kohdalla jatkaa kehitystyötä, ja minkä palveluehdotusten kehittämistä ei ole syytä jatkaa.

Uudisasunnoista maksetut hinnat ovat nousseet voimakkaasti viime vuosina, joten on syytä selvittää, miksi uudisasunnot kiinnostavat asunnonostajia? Aiemmissa tutkimuksissa jopa puolet uudisasunnon ostaneista ihmisistä teki valintansa ensisijaisesti asunnon laadun eikä sijainnin perusteella. Siten asunnon ominaisuuksien vaikutusta asunnonvalinnassa ei voi vähätellä. Tässä työssä selvitetään, miten uudisasunnon tekninen laatu on kohentunut lähihistorian aikana. Vertailemalla uutta ja vanhaa asuntoa keskenään pystytään löytämään ja analysoimaan uudisasunnon vetovoimatekijät asunnonetsijöiden näkökulmasta. Työ muodostuu kahdesta osasta, joista ensimmäisessä keskitytään aiheen kannalta olennaiseen kirjallisuuteen. Kirjallisuusosion tärkeimmät osat ovat uudisasunnon ominaisuuksien määrittely, teoria asunnon valinnasta ja aiempien asunnon valintaa koskevien tutkimusten tulosten esittely. Toisessa osassa esitetään survey-tutkimuksen toteutus ja tulokset. Otoksena oli 69 uudisasuntojen esittelytilaisuuksissa tavattua henkilöä. Heille esitettiin 20 väittämää uuden ja vanhan asunnon eroista pääkysymyksenä ”miksi valitset mieluummin uuden asunnon kuin käytetyn?”. Mielipiteen ilmaiseminen kunkin kysymyksen kohdalla oli mahdollista neliportaisella asteikolla. Vastauksia analysoitiin tilastollisesti. Menetelminä olivat keskiarvovertailu, taustatietojen ristiintaulukointi vastausten kanssa ja pääkomponenttianalyysi. Tutkimuksen ensimmäisessä tulososiossa saatiin järjestettyä eri ominaisuudet niiden keskiarvon mukaan ja löydettiin erilaisten ihmisten taustatietojen yhteys vastauksiin. Merkitykseltään tärkeimmät ominaisuudet olivat uudisasunnon rakenteiden terveellisyys, äänieristys ja ”huoneistoa ei tarvitse remontoida”. Naiset arvostivat yleisesti kaikkia ominaisuuksia miehiä enemmän, mutta taustatiedoista löydettiin myös muita mielenkiintoisia yhteyksiä, jotka on koottu kaikki yhteen kuvaan. Pääkomponenttianalyysin avulla ominaisuudet jaettiin viiteen eri ryhmään, jotka yhdistävät samanlaiset asunnonetsijätyypit toisiinsa. Näin tietoa saatiin tiivistettyä ja uudisasunnon ominaisuudet paketoitua kuvaaviin pääkomponentteihin. Tulosten hyödyntäminen on mahdollista uudisasuntojen myynnissä ja markkinoinnissa. Tärkeimpiä uudisasuntojen ominaisuuksia voidaan nostaa enemmän esille ja asiakkaita pysytään segmentoimaan tulosten perusteella.

Suomen väestörakenne ikääntyy voimakkaasti seuraavien vuosikymmenten aikana, jol-loin kuntien palvelutuotanto kuormittuu entisestään. Tästä aiheutuu kunnille suuria lisä-kustannuksia ja taloudellisen tasapainon säilymiseksi ikääntyneille on kehitettävä uusia asumismuotoja. Sosiaali- ja terveysministeriön laatusuositusten mukaan laitoshoito-paikkojen määrää pitää leikata voimakkaasti ja ihmisiä ohjata asumaan kotonaan mah-dollisimman pitkään. Kunnissa on tarvetta eriasteisille seniori- ja palveluasunnoille, joiden asukkaat kustantavat omat palvelunsa itse. Työssä tarkastellaan kuutta eri kaupunkia, jotka ovat Espoo, Tampere, Vantaa, Jyväskylä, Lahti ja Hämeenlinna. Diplomityö jakautuu kahteen osaan, kirjallisuusselvi-tykseen ja oman tutkimuksen osuuteen. Kirjallisuusselvityksessä tutkitaan senioreiden asumisvaihtoehtoja, rakennettujen senioriasuntojen määrää tutkituissa kaupungeissa sekä kuntien maa- ja asuntopolitiikkaa, erityisesti tontinluovutuspolitiikkaa. Oman tut-kimuksen osuudessa selvitetään henkilöhaastatteluilla kaupunkien kaavoitusstrategiaa, tonttien luovutuksista vastaavien organisaatioiden rakennetta, tonttien luovutusmenette-lyjä sekä tonttien luovutuksesta vastaavien päättäjien mielipidettä senioritaloista. Kaikissa tutkituissa kaupungeissa tiedostetaan se, että sillä on valtava merkitys kaupungin talouteen mitä pidempään ihmiset pystyvät asumaan omassa kodissaan. Haastattelujen perusteella jokaisessa kaupungissa tarvitaan senioriasuntoja ja tarve tulee kasvamaan tulevaisuudessa. Senioriasunnoissa tulisi olla selkeä palvelukytkentä, jolloin asukkaat saisivat palveluita asuntoonsa heti kun heidän kuntonsa sitä vaatii. Lähes kaik-kien haastateltavien mukaan palveluiden ei tulisi kuitenkaan sisältyä asumiseen auto-maattisesti vaan vasta sitten, kun niille ilmenee tarvetta. Senioriasumisen tulisi olla sen verran keskittynyttä, että palveluille riittää alueella tarpeeksi asiakaskuntaa. Haastattelu-jen mukaan ainakin Espoossa, Tampereella, Vantaalla, ja Hämeenlinnassa on myöntei-syyttä ns. seniorikampusmallille, jossa moniasteista palveluasumista ja senioriasumista on rakennettu lähelle toisiaan. Kokonaisia seniorilähiöitä ei kuitenkaan haluta syntyvän. Maapoliittiset periaatteet ja menetelmät vaihtelevat merkittävästi kaupungeittain. Espoossa, Tampereella ja Lahdessa kaupungin tontit luovutetaan pääosin vuokraamalla, kun taas Vantaalla ja Jyväskylässä tontit pääsääntöisesti myydään. Hämeenlinnassa ton-tinsaaja voi itse valita luovutusmuodon. Myös tontteja luovuttavissa organisaatioissa on kaupungeittain eroja eri elinten nimien sekä lukumäärien osalta. Senioriasuntotuotannon tonttien hankinnan edistämiseksi on tärkeää tuntea eri kaupunkien tontinluovutuspolitiikkaa sekä kaupunkien päämäärät vanhusten asumisen kehittämiseksi. Senioritalojen tonttien luovutukseen vaikuttaa tonttien luovutusorgani-saation lisäksi monet muuta tahot, kuten terveys- ja sosiaalitoimi, ja senioritalojen markkinointia täytyy kohdistaa myös heihin.

Asumisliiketoiminnan markkinoinnin ja tutkimisen koetaan usein keskittyvän liikaa teknisiin ominaisuuksiin kokonaisvaltaisen asiakasarvon luomisen sijasta. Asumisliiketoiminnassa tapahtuvat ostotilanteet ovat lisäksi asiakkaan näkökulmasta suhteellisen harvoin tapahtuvia, mutta rahamääräisesti suuria. Asiakaskeskeisyyden huomioimisessa keskeistä ovat asiakkaalle syntyneet mielikuvat. Tässä työssä tutkitaan mielikuvien rakentumisen logiikkaa sekä markkinakonseptien kehittämistä mielikuvamarkkinoinnin avulla. Tavoitteena on kehittää asumisliiketoiminnan markkinointia mielikuvamarkkinoinnin perusteiden selvittämisellä. Työssä pyritään myös muodostamaan teoreettinen viitekehys mielikuvien huomioimiseksi asumisliiketoiminnan konseptien kehittämisessä. Käytännön esimerkkinä työssä on senioritalo-konsepti, joka kehitettiin ikääntyneiden asumisratkaisuksi tavallisen talon ja palvelutalon väliin. Luonteeltaan työ on pääosin teoreettinen tutkimus. Teoreettista osiota tukee empiirinen osio, joka muodostuu senioritalo-mielikuvista tehdyn kyselytutkimuksen analysoinnista. Mielikuvien syntymisessä tunnepohjaiset ja käyttäjän persoonallisuuteen liittyvät tekijät ovat toiminnallisia tekijöitä tärkeämpiä. Mielikuvat vahvistuvat vuorovaikutustilanteiden kautta. Ensimmäisenä tasona on tietoisuus asiasta ja syvin taso, sisäinen totuus, saavutetaan, kun ihmisen omat kokemukset tukevat mielikuvaa. Erityisesti kokemukseen pohjautuvat mielikuvat ovat pysyviä ja niiden muuttaminen on hidasta. Asiakkaan ensimmäiseen kohtaamistilanteeseen tuleekin panostaa. Kohtaamistilanne voi syntyä myös ilman aietta, eikä tiedostettua viestintää tarvita. Ihmisellä on myös pyrkimyksenä etsiä omaa mielikuvaansa tukevaa tietoa, joten myönteinen mielikuva helpottaa viestin perille saamista siten, kuin viestijä on sen tarkoittanut. Senioritalo-konseptin kohdalla näin ei ole tapahtunut, vaan puolet vastaajista sekoitti sen palvelutaloon. Hälyttävintä on, että senioritalossa omasta mielestään vierailleet sekoittavat konseptin ei-vierailleita useammin. Vuorovaikutuksen syvyyden ja konseptin kypsyyden perusteella markkinoijan strategisiksi valinnoiksi konseptien kehittämisessä muodostuu mielikuvien synnyttäminen, vahvistaminen, uudistaminen tai hyödyntäminen. Strategiavaihtoehtojen hyödyntämisessä tulee huomioida konseptien erilaiset aika- ja tilannetekijät. Työssä saadut tulokset tulee todentaa tarkemmalla empiirisellä tutkimuksella, mutta kokonaisuutena työ tarjoaa hyvän teoreettisen pohjan aihepiirin jatkotutkimuksille.

Yhteiskäyttötiloilla on todettu olevan useita hyviä ominaisuuksia, ja useiden selvitysten mukaan asukkaat haluavat yhteiskäyttötiloja kerrostaloihin. Yhteiskäyttötilat mahdollistavat joustavamman asumisen, sillä kerrostaloasuntojen tilat eivät tyypillisesti mahdollista kovin monipuolista harrastamista asunnon sisällä. Yhteiskäyttötilojen rakennuttamiseen ei oteta laissa ja asetuksissa voimakkaasti kantaa, mutta erilaisissa suunnitteluohjeissa kuten ARA:n suunnitteluoppaassa ja Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviraston ohjeessa yhteiskäyttötilojen rakennuttamisesta annetaan määräyksiä tilojen rakennuttamiselle. Yhteiskäyttötilat lisäävät asunnon käyttöarvoa, mutta niiden luoman taloudelli-sen lisäarvon määrittäminen on vaikeaa. Rakennuttajan tai asuntosijoittajan näkökulmasta yhteiskäyttötilat voidaan nähdä palveluinvestointina, jota ei suo-raan voida myydä tai vuokrata asiakkaille vaan yhteiskäyttötilat ovat osa hyvää asiakaspalvelua. Asuntoihin ja niihin liittyviin yhteiskäyttötiloihin tehtävät investoinnit ovat paitsi yrityksille myös koko yhteiskunnalle erittäin tärkeitä, sillä valtaosa kansallisvarallisuudesta on sidottu asuntoihin ja rakennettuun omaisuuteen. Markkinoinnin ja arvon luonnin logiikka on siirtymässä arvon jakamiseen keskittyneestä liiketoiminnasta yhdessä asiakkaan kanssa luotavaan lisäarvoon. Asuntorakentamisen haasteena on kehittää toimintamalleja, joissa tulevat asukkaat pääsevät kehittämään itselleen parhaita asumisratkaisuja jo suunnitteluvaiheessa. Suomalaisten kasvanut arvostus asumista kohtaan näkyy voimakkaasti nousseina asuntojen hintoina viimeisen 20 vuoden aikana. Kasvanut arvostus tarjoaa rakennuttajille erinomaisen mahdollisuuden kehittää asumiseen lisäarvoa tuottavia ratkaisuja, jotka voidaan muuntaa kannattavaksi liiketoiminnaksi. Näiden lisäarvoa tuottavien tekijöiden eli arvoajureiden tunnistaminen ja nostaminen yrityksen strategian keskiöön mahdollistaa pitkäaikaisen menestymisen yritysten välisessä kilpailussa. Tapaustutkimus Tampereen Kaukajärvellä, kahdessa yhteiskäyttötiloiltaan hyvin erilaisessa kerrostalokohteessa, kuvaa yhteiskäyttötilojen rakennuttamisen problematiikkaa. Tilastolliset analyysit tapauskohteissa osoittavat selvästi, että vastaajat kohteesta, jossa oli monipuolisemmat yhteiskäyttötilat pitivät yhteiskäyttötiloja parempina ja kokivat niiden vaikuttavan asumisviihtyisyyteen positiivisesti. Kuitenkin kohteen vastaajat olivat huomattavasti useammin valmiita luopumaan joistain yhteiskäyttötiloista, jos heidän maksama asumisvastike vähenisi edes hieman. /Kir12

Onko nykyinen käytössä oleva rakennuttamistapa hyväksi asukkaalle, rakennuttajalle tai rakennetun ympäristön kehitykselle? Rakennettavat asuintalot ja asunnot muistuttavat toinen toisiaan, vaikka niiden käyttäjien elämäntavat erilaistuvat. Rakennuttaja ei tunne loppukäyttäjää, jolloin hän joutuu turvautumaan normeihin ja rakentamaan samaa, mitä aina ennenkin ja arkkitehdin työksi jää naamioida moneen kertaan kopioidut plaanit erilaisten julkisivujen taakse. Vuorovaikutteisuus, käyttäjälähtöisyys ja tiedonjaon avoimuus, hajautettu päätösvalta ja yhteisöllisyys ovat nousussa. Tiedostavien edelläkävijäkuluttajien joukko on ottamassa vallan omiin käsiin. Rakennusalan muutokset ovat hitaita, mutta ympäristön muuttuessa ne tulevat tapahtumaan. Pääkaupunkiseudulta muualle Suomeen leviävä ryhmärakennuttamisilmiö kertoo ihmisten voimaantumisesta vallankäyttäjiksi. Yhteisöllinen asuminen voi olla yksi vastaus yhteiskunnassa eteen tuleviin moniin haasteisiin, mutta Suomessa on vain vähän toteutuneita asuinyhteisöjä. Diplomityössä hahmotellaan paikkaa prosessin katalyytille; rakennusalan uudelle toimijalle, joka auttaa asukasryhmää prosessissa, toimii riippumattomana neuvonantajana, huomioi eri toimijoiden preferenssit, taloudelliset reunaehdot, ryhmän sosiaaliset prosessit sekä auttaa ryhmän jäseniä kasvamaan täyttämään oma paikkansa hankkeen toteuttamisorganisaatiossa. Diplomityössä tuodaan yhteen erilaisia asuinyhteisöjen toteuttamistapoja ja käydään läpi rakennuttamisprosessissa ennen rakentamisvaihetta huomioitavia asioita. Esiin nostetaan sekä ulkomailla käytössä olevia, että Suomessa kaupunkisuunnittelussa kokeiltuja toimintatapoja, jonka jälkeen tutkimuksessa kokeillaan sovellettavia metodeja helsinkiläisen ikääntyvien asuinyhteisöstä haaveilevan ryhmän kanssa.