Search

Kira Sözleşmesinde yan giderler, 818 sayılı Borçlar Kanunu'nda düzenlenmemiş olup, 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nda ilk kez düzenleme konusu yapılmıştır. TBK m. 303 hükmü kiralananın kullanımına ilişkin yan giderlerden kiraya verenin sorumlu olduğunu ifade etmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda yan giderin tanımına yeteri kadar yer verilmemiş olsa da, doktrindeki tanımlar ve Mehaz İsviçre Borçlar Kanunu doğrultusunda yan giderlerin, kiraya verenler veya üçüncü kişiler tarafından kiracıya sunulan kiralananın kullanımına ilişkin yan edimlerin karşılıkları olduğu ifade edilebilmektedir. Bu esaslar çerçevesinde çalışmamızda öncelikle; yan giderin tanımına, hukuki niteliğine, diğer gider kavramlarından farklarına ve yan gider yükümlüsüne Mehaz İsviçre Borçlar Kanunu ve Türk Hukuku'ndaki ilgili hükümler çerçevesinde ayrıntılı bir şekilde yer verilecektir. Bununla birlikte; kanun koyucu TBK m. 315 hükmü çerçevesinde kiralananın tesliminden sonra muaccel olmuş kira bedeli ve yan giderlerde temerrüdü düzenlemiş olup, yan giderlerin ifa edilmemesini kira bedeline benzer şekilde önemli sonuçlara bağlamıştır. Hal böyleyken; kiralananın tesliminden sonra yan giderlerin kiracı tarafından ifa edilmemesi, sözleşmenin feshi ve taşınmazın tahliyesi gibi ağır sonuçlara sebep olabilecektir. Bu nedenle; çalışmamızda, TBK m. 315 hükmü çerçevesinde yan giderin hüküm ve sonuçlarına da ayrıntılı bir şekilde yer verilmiştir.Anahtar Kelimeler: Yan Gider, Yükümlülük, Temerrüt, Kullanma Gideri, Kiralananın Kullanımı Expenses in the lease agreement are not regulated according to the Code of Obligations No. 818 and the subject of regulation was made for the first time in the Code of Obligations No. 6098. In Turkish Code of Obligations; article 303 states that the lessor is responsible for the side expenses related to the use of the leased property. Although the definition of the subsidiary expenses is not included clearly in Turkish Code of Obligations No. 6098, it can be stated that, in accordance with the definitions in the doctrine and Swiss Code of obligations, the subsidiary expenses are the provisions of the use of the leased property offered to the lessor by the lessor or third parties. Within the framework of these principles, first of all, the definition of the subsidiary expenses, its legal nature, its differences from other expense concepts and the liability of the subsidiary will be given in detail within the framework of the relevant provisions in Swiss Code of Obligations and Turkish law. Moreover; legislator, within the framework of the 315 provision, arranges default on the overdue rental price and ancillary expenses to significant results similar to the rental price. Due to the fact that; the failure to perform the ancillary expenses after the delivery of the leased property may result in severe consequences such as termination of the contract and evacuation of the real estate. Therefore, in our study, the provisions and results of the subsidiary expenses are also detailed in the framework of the 315 provisions.Keywords: Subsidiary Expenses, Liability, Default, Use Expense, Use of the Lease 142

Türk hukukunda kiralananın sözleşmenin sona ermesinden önce geri verilmesi; Türk Borçlar Kanunu m. 325 (OR Art. 264) hükmünde, kira sözleşmesinin genel hükümleri bölümünde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi, kullanma ve yararlanma hakkı veren sözleşmelerden uygulama alanı en geniş olan sözleşme tipidir. Kiralananın kira sözleşmenin sona ermesinden önce geri verilmesi hususu ülkemizde sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Bu bakımdan Türk Borçlar Kanunu m. 325 hükmü ülkemizde geniş bir uygulama alanını haizdir. Çalışmamızda mehaz İsviçre Borçlar Kanunu ve ülkemiz Yargı uygulaması temelinde Türk Borçlar Kanunu m. 325 hükmü ayrıntılı biçimde incelenmeye çalışılmıştır. Çalışmamızın ilk bölümünde TBK m. 325 hükmünün tarihsel gelişimi, hükmün genel özellikleri, niteliği ve uygulama alanı incelenmiştir. İkinci bölümde hükmün uygulanabilmesi için gereken şartlar; üçüncü ve son bölümde kiralananın sözleşmenin sona ermesinden önce geri verilmesinin hüküm ve sonuçları izah edilmiştir.--------------------In Turkish Law, return of the leased object before the expiration of a contract is regulated in article 325 of Turkish Code of Obligations, which is part of the general provisions of the lease contract. Lease agreement is the contract with the widest application area among the agreements that grant the right to use and benefit. It is frequently encountered in our country that the leased object is given back to the lessor before the end of the lease agreement. In this respect, article 325 of Turkish Code of Obligations has a wide application area in our country. In this study, article 325 of the Turkish Code of Obligations is analysed on the basis of Swiss Code of Obligations and Judicial practice in Turkey. In the first part of the study, the historical development of the provision, the general characteristics of the provision, the nature and application area of ​​the provision were examined. In the second part of the study, conditions for the application of the provision were examined. In the third part of the study, the terms and results of the return of leased object before the execution of the contract are explained.

Türk Borçlar Kanunu m. 350-356 arasında kira sözleşmesinin dava yoluyla sona ermesi düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiraları hem kiracıdan kaynaklanan sebeplerle hem de kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sona erebilir. Çalışmamızda konut ve çatılı işyeri kiralarının kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sona ermesi incelenmiştir. Konunun daha iyi anlaşılabilmesi için çalışmanın birinci bölümde kira sözleşmesinin tanımı yapılarak; unsurları, hukuki niteliği, süresi ve sona ermesi açıklanmıştır. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümlerin uygulama alanının kapsamı belirlenmiştir. Bu amaçla Türk Borçlar Kanunu'nun 339. maddesi çerçevesinde konut ve çatılı işyeri kavramları açıklanmıştır. İkinci bölümde kiraya verenden kaynaklanan sebepler başlığı altında; konut ve çatılı işyerleri kiralarının ihtiyaç, yeniden inşa veya imar ve yeni malikin ihtiyacı sebebiyle sona ermesi halleri ele alınmıştır. Bu bölümde, Türk hukuk doktrininin kaynakları ve mahkeme içtihatları ele alınmış ve sona erme sebepleri uygulamadan örnekler ile açıklanmaya çalışılmıştır. Üçüncü ve son bölümde tahliye davaları ve sonuçları incelenmiştir. The termination of the lease contract through remedies have been regulated between the provisions of Articles 350 and 356 of the Turkish Code of Obligations. The residental and roofed workplace lease contracts may be terminated due to the reasons either caused by the tenant or the lessor. In our study, the termination of residential and roofed workplace lease contracts due to the reasons caused by the lessor was investigated.To make the subject more understandable; the elements, legal character, duration and termination of the lease contract have been explained in the first section of the study by giving the definition of lease contract. In addition, the scope of application of the provisions specific to the residential and roofed workplace lease in the Turkish Code of Obligations was determined. By this purpose, the concepts of residential and roofed workplace under the Article 339 of the Turkish Code of Obligations were explained. In the second part termination of a residental and roofed workplace lease contract for reason of requirement, reconstruction or improvement, the new owner's requirement was studied under caption for reasons attributable to lessor. In this part, the sources of Turkish doctrine and the case-law and the reasons for termination was tried to be explained with examples from practice. In the third and last part, eviction cases and results of eviction cases were examined. 179

Kullanma ve yararlanma hakkı veren sözleşmelerin başında gelen kira sözleşmeleri, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bu nedenle hem kiraya verenin hem de kiracının uymakla yükümlü oldukları bir takım asli ve yan borçları bulunmaktadır. Kanun tarafından kiracıya yüklenen sözleşmeye uygun kullanma ve özenle kullanma borçları, kiracının yan borçlarıdır. Bu borçlar, kiracının kullanma ve yararlanma hakkının sınırını çizerek kiralananın ne şekilde kullanılması gerektiğini belirler. Kiracının bu borçlarına aykırı davranması, kiraya verene belli şartlar dahilinde kira sözleşmesini feshedebilme yetkisi tanımaktadır. Kanunda, bu borçlardan bahsedilmişse de sözleşmeye uygun kullanımın ve özenle kullanımın ne şekilde olması gerektiğinden bahsedilmemiştir. Bir kullanımın sözleşmeye uygun olup olmadığı veya özensiz olup olmadığının belirlenmesinde objektif kriterler koymak ve hangi hallerin bu borçlara aykırılık teşkil ettiğini önceden belirlemek her zaman mümkün değildir. Bu nedenle uygulamada en çok uyuşmazlığın yaşandığı konuların başında sözleşmeye uygun kullanma ve özenle kullanma borçlarına aykırılığın söz konusu olup olmadığı gelmektedir. Dolayısıyla Kanunda soyut olarak belirtilen özen ve sözleşmeye uygunluk kavramlarının içeriğinin doldurulması ve hangi hallerin bu kapsama girdiğinin belirlenmesi önem kazanmaktadır. Bu nedenle çalışmamızda, özellikle uygulamada karşılaşılan uyuşmazlıklar ile Yargıtay kararları dikkate alınarak kiracının sözleşmeye uygun kullanma ve özenle kullanma borçları incelenmiştir. Lease contracts, which are the most important contracts that give the right of usage and usufruct, are the ones that have burden with debt to the both parties. Therefore, lessor and the lessee have a number of principal and supplementary obligations that they are obliged to comply with. Obligations of the proper usage and usufruct in accordance with the legal contract for the lessee are the lessee' supplementary obligations. These obligations determine the way in which the lessee should be used the leased thing by limiting the right of usage and usufruct of the lessee. If the lessee acts in contradiction with its obligations, this circumstance entitles the lessor to terminate the lease under certain conditions. In the law, although these obligations are mentioned, the issue of that how the contractual usage and carefully usage should be are not mentioned. It is not always possible to put objective criteria in the determining of that whether a use is contractual or careless or not, and to determine in advance which conditions are contrary to these obligations. For this reason, the issue that are causing the most conflict in practice is whether there is any contradiction for obligations of the contractual usage and carefully usage or not. Hence, it gains importance to fill in the contents of the care and contractual concepts specified abstractly in the Act and determining which states are covered by this concept. Therefore, in our study, by considering the disputes especially encountered in practice and the decisions of the Supreme Court, the Lessee' obligations of the contractual usage and carefully usage has been examined. 163

Bu çalışmada öncelikle, Türk Hukuk Sisteminde yeni bir kavram olan Kamu Özel İşbirliği tanımlanmaya ve bu kavram altında yer alan modellere ilişkin incelemeler yapılmış, yabancı hukukta yer alan uygulamalar ile karşılaştırmalar yapılmıştır. Öte yandan, ülkemizde daha önce uygulanmakta olan diğer kamu hizmeti görülme usulleri ile kıyaslamalar yapılmıştır. İkinci bölümde Kamu Özel İşbirliği kapsamında yer alan modellerden birisi olan Yap-Kirala-Devret metodu sözleşme hukuku bakımından, uygulamalar da dikkate alınarak incelenmiştir. Son bölümde ise sözleşmeden kaynaklı uyuşmazlıklar kanun ve içtihatlar kapsamında incelenmiş; uygulanması gereken hukuk normları ve metodları tartışılmıştır. In this study, firstly, the Public-Private Partnership, which is a new concept in the Turkish Legal System has been examined, the models under this concept have been examined, and the applications in foreign law have been compared. Also, comparisons were made with other public service procedures in Turkey. In the second part, the build-rent-transfer method, which is one of the models within the scope of Public-Private Partnership, has been examined in terms of contract law by taking into consideration the practices. In the last part, the disputes arising from the contract have been examined within the scope of laws and case-law; legal norms and methods to be applied are discussed. 90

Kira sözleşmeleri, bir şeyin kullanımının bedel karşılığında sözleşmenin diğer tarafına bırakılmasına ilişkin sözleşmelerdir. Bu sözleşme taraflarına çeşitli hak ve borçlar yüklemektedir. Kiracının asli edimi, kira bedelini ödemektir. Buna karşılık, kira bedeli dışında da ödeme yükümlülükleri vardır. Yan gider de bunlardan biridir. Ancak yan giderin nitelikleri noktasında öğretide farklı görüşler vardır. Bu çalışmada yan giderin ne anlama geldiği, sınırları ve unsurları irdelendi. Ayrıca yan giderin bir görünümü de konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeler arasında yer almaktadır. Bu önemi sebebiyle, genel hükümlere tabi kira sözleşmesi ile konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kira sözleşmelerinde yan giderlerden sorumlu tarafın belirlenmesi üzerinde de duruldu. Bunların yanında, yan giderin diğer bazı ödeme yükümlülükleri ile mukayesesine de yer verildi. Son olarak, yan giderin ödenmemesi ihtimalinde ne gibi sonuçlar doğduğu ve çeşitli teminat imkânlarının kullanılması konuları incelendi.--------------------Lease contracts are the contract that lessee pay the price to the lessor for the use of a good. That contract imposes to the parties several rights and debts. The essential duty of the lessee is to pay the rent. On the other hand, there are also payment obligations apart from the rent. The subsidiary expense is one of the these payments. There are distinctive opinions in the doctrine concerning the qualities of the subsidiary expenses. In the present study, the limits, elements and the content of the subsidiary expenses has scrutinised. Additively, another manner of the subsidiary expenses has taken part the provisions of the residential and roofed workplace leasings. Due to the importance, the determination of the liable part of the subsidiary expenses arising from general provisions of the leasing and the residential and roofed workplace leasings has discussed. Besides all these, the comparison between subsidiary expenses and the other payment obligations has given place. Eventually, the subjects which results of the non-payment of the subsidiary expenses and the exercise of the various assurance opportunuties has examined.

Tez (Yüksek Lisans) -- İstanbul Ticaret Üniversitesi Kaynakça var. Kira sözleşmeleri uygulamada en çok karşılaşılan sözleşme türlerinden biridir. Sürekli edimli bir sözleşme niteliği taşıyan kira sözleşmesinde kanun koyucu tarafından kiracılara asli borçların yanında kanundan doğan bazı yan borçlar da yüklenmiştir. Bunlardan biri de Türk Borçlar Kanunu madde 316 kapsamında düzenlenen kiralananı sözleşmeye uygun özenle kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara saygı gösterme borcudur. Bu borca aykırılık nedeniyle kira sözleşmesinin feshinin sonuçlarının daha iyi anlaşılabilmesi için ilk bölümde sürekli edimli sözleşmelerin haklı nedenle feshi konusu incelenmiştir. Bu bölümde kısaca olağan fesih, olağanüstü fesih, süreli ve süresiz fesih kavramlarından ve kira sözleşmesinin genel hükümlere göre sona erme sebeplerinden bahsedilmiştir. Sonraki kısımlarda bu borca aykırı davranışlar, saygı gösterilmesi gereken kişilere kimlerin dahil olacağı, borca aykırılığın sonuçları incelenmiştir. Ayrıca uygulamada sık sık karıştırılan Türk Borçlar Kanunu m. 331’de düzenlenen önemli sebeple fesih kavramından farklarına değinilmiştir. Bu bağlamda 818 Sayılı eski Borçlar Kanunu madde 256 ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316 hükümleri birbirleriyle karşılaştırılmış, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’ndaki hükümlerin borçla ilgili maddeleri ele alınmıştır. Borca aykırı davranışların somut görünümleri incelenirken çeşitli Yargıtay kararlarından yararlanılmıştır. Her ne kadar hükümden kanun koyucunun komşuları ve aynı taşınmazda oturanları koruma amacı güttüğü gibi bir çıkarım yapılabilse de, aslında kanun koyucunun bu hükümle amaçladığı, kiraya vereni kiracının davranışlarından dolayı çevresindekilere karşı sorumlu olabileceği durumlardan kurtarmak ve kiraya verdiği taşınmazı sonradan kiraya verebilmesini kolaylaştırmaktır. Rental Agreements are one of the most common types of contracts encountered in practice. In the lease contracts, that possess the characteristics of Collateral Consistent Contracts, the legislators have imposed some obligations on the tenants. One of them is the obligation to use the premise in accordance with the contract, in a careful manner, with respecting the neighbours and the residents of the premise, which is regulated under article 316 of the Turkish Code of Obligations. In order to fully understand the consequences of the rental agreement termination due to the violation of this obligation, in the first chapter, the case of termination with a valid reason of Collateral Consistent Contracts has been examined in detail. The concepts of “ordinary-extraordinary termination” and “definite-indefinite termination” have been explained, and the reasons for the termination according to the general provision have been briefly addressed under this section. Afterwards, non-compliance behaviours towards the obligations, who should be included in those who need to be respected in the premise, and the consequences of non-compliance behaviours have been examined in the following sections. Furthermore, the concept of “termination with a valid reason”, which is frequently confused in practice, regulated under article 331 of the Turkish Code of Obligations, and its differences from article 316 have been discussed under this section. In this context, the provisions of article 256 of the former Code of Obligations No. 818 and article 316 of the Turkish Code of Obligations No. 6098 have been compared; and the obligations related articles of the Property Ownership Law No. 634’s and the Turkish Civil Code No. 4721’s provisions have been discussed. During the observation of non-compliance behaviours towards these obligations, various Court of Appeal’s decisions have been examined. Although it can be gathered from the article 316 of the Turkish Code of Obligations, that the legislator aims to protect the neighbours and the residents of a premise, in fact, the main purpose of the legislator with this provision is to protect the landlord from situations in which the tenant may be accountable to those around him/her, due to his/her actions, and make it easier for the landlord to rent his/her property later. ÖZET ... III İÇİNDEKİLER ...V KISALTMALAR CETVELİ ...IX GİRİŞ ...1 BİRİNCİ BÖLÜM ...5 SÜREKLİ EDİMLİ SÖZLEŞMELERDE HAKLI SEBEPLE FESİH KAVRAMI ... 5 I. SÜREKLİ EDİMLİ BORÇ İLİŞKİSİ KAVRAMI ...5 A) Ani Edim ve Sürekli Edimin Ayrım Kriteri… ... 6 B) Kira Sözleşmesi Açısından Bakış ... 7 II. HAKLI SEBEPLE FESİH KAVRAMI ... 7 A)Fesih Hakkının Özellikleri ... 8 B) Feshin Türleri ... 10 1.Olağan Fesih ... 11 a) Kira Sözleşmesinde Olağan Fesih Halinde Öngörülen Fesih Dönemleri ve Fesih Bildirim Süreleri ...… ... 12 2. Olağanüstü Fesih ... 14 a) Kira Sözleşmesinde Olağanüstü Fesih Halleri ...15 C) Fesih Kavramının Çeşitli Kavramlardan Farklar ...… ... 16 1.Dönme ve Fesih Kavramlarının Farkları ... 16 2. İptal ve Fesih Kavramlarının Farkları ...19 3. Geri Alma ve Fesih Kavramlarının Farkları ... 20 D) Haklı Sebep Kavramı ... 21 E) Kira Sözleşmesi Açısından Haklı (Önemli) Sebeple Fesih ... 22 1.Genel Olarak ...22 2. Önemli Sebeple Feshin Uygulama Alanı ... 23 3. Önemli Sebeple Fesih Hallerinin Tespiti ... 24 4. Önemli Sebeple Feshin Sonuçları ... …26 İKİNCİ BÖLÜM ... …29 ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCU.....29 I.GENEL OLARAK ... 29 II.KİRALANANIN SÖZLEŞMEYE UYGUN ve ÖZENLE KULLANMA BORCU ... 30 A)Kiralananı Sözleşmeye Uygun Kullanma ... 31 1.Kullanım Amacına Uygun Kullanma ... 31 2.Kullanıma İlişkin Diğer Sınırlamalara Uyma ... 34 B)Kiralananı Özenle Kullanma ... 38 1.Özenle Kullanma Borcunun Genel Özellikleri ...38 2.Özenle Kullanma Borcunun Somut Görünümleri ... …40 a)Kiralananda Kalıcı Değişiklikler Yapılması ... 40 b)Kiralananı Yıpratıcı Şekilde Kullanma ... 41 c)Kiralananı Koruma Yükümlülüğüne Aykırılık ... 42 d)Kiralananın Kötü Üne Sahip Olmasına Yol Açma… ... 45 e)Hayvan Beslemek ... 46 f)Kanunda Düzenlenmiş Yan Borçlara Aykırılık ... 47 III.KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCU ... 50 A)Genel Olarak ... 50 B)Saygı Gösterilmesi Gereken Kişiler ... 52 1.Kiralananın Bulunduğu Taşınmazda Oturanlar ... 52 2.Komşular ... 54 3.Kiraya Veren ve Yakınlarının Durumu ... 56 C)Taşkın Kullanım ... 57 D)Üçüncü Kişilerin Eylemlerinden Dolayı Kiracının Sorumluluğu...59 IV.TBK m. 316’YA AYKIRI HALLER İLE ÖNEMLİ SEBEPLE FESİH HALLERİ ARASINDAKİ FARKLAR ... 62 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM ... 65 ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCUNA AYKIRILIĞIN SONUÇLARI ...65 I.KİRALANANIN ESKİ HALE İADESİ ...65 II.TAZMİNAT ...65 III.KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ... 67 A) Genel Olarak ...67 B) Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Fesih ... …71 1.Süre Tayin Edilerek Kiracının İhtar Edilmesi Yoluyla Fesih (TBK m. 316/2) ... …71 a)Esaslı İhlal ... 71 b) İhtar ...73 2. Süre Tayinine ve İhtara Gerek Olmaksızın Fesih (TBK m. 316/3)… ...75 a) Genel Olarak ... …75 b) Süre Vermeye Gerek Olmayan Haller ...76 aa)Kiralanana Kasten Ağır Zarar Verilmesi ... 76 bb)Süre Vermenin Faydasız Olması ...78 cc)Borca Aykırı Davranışın Çekilmez Olması...79 C) Diğer Kira Sözleşmelerinde Fesih ...81 D) Feshin Sonuçları ... 82 1.Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ... 82 2.Tazminat ... 84 SONUÇ ... 85 KAYNAKÇA ... 92

818 Sayılı (Eski) Borçlar Kanunu'nda sözleşmenin devri müessesesine yer verilmemiş olmakla bu müessese yargı içtihatlarında ve öğretide uzun yıllardan beri tanınmaktaydı. Kanunda açıkça düzenlenmediği dönemde de sözleşme özgürlüğü çevresinde tarafların kendi aralarında anlaşma yoluyla sözleşmenin devri işlemini geçerli olarak gerçekleştirebilecekleri kabul edilmiş ve sözleşmenin devri müessesesi alacağın devri ve borcun üstlenilmesi hükümlerinden yararlanılarak açıklanmıştı. Uygulamada ortaya çıkan bu ihtiyaç Yeni Türk Borçlar Kanunu ile çözüme kavuşturulmuş, sözleşmenin devri yasal olarak mevzuatta yerini almıştır. Bununla birlikte tez çalışmamızın konusunu oluşturan kira sözleşmesinin devri ise Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'da özel olarak düzenlenmişti fakat kira sözleşmesinin devrine dair detaylı bir düzenleme içermemekteydi. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 323. Maddesi hükmü ''kira ilişkisinin devri'' madde başlığı ile İsviçre Borçlar Kanunu'nun 263. Maddesini kaynak alarak kira sözleşmesinin devrini düzenlemiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun getirdiği yeniliklerden biri olan kira sözleşmesinin devri konusu uygulamada ortaya çıkabilecek sorunlara cevap aranmaya çalışılarak, doktrinsel görüşler ışığında ve Yargıtay kararları incelenerek uygulamanın benimsediği çözüm tarzı da ortaya konularak ''kira ilişkisinin devri'' konulu bu tez çalışmasında iki bölüm halinde incelenmiştir. As the transfer of the contract was not included in the Old Turkish Code of Obligations (Code Number 818), it had come to the fore by jurisprudence and case law. At the period when it was not enacted in the law, it had been accepted that, through the principle of freedom of contract, parties could realize transfer of contract by a contract between them and the transfer of contract was explained by the provisions of transfer of claim and assumption of indebtedness. This need was fulfilled by the New Turkish Code of Obligations and provisions of transfer of contract were enacted. On the other hand, the transfer of the lease contracts, which is the subject of our thesis, was already enacted in the Code of Real Estate Leases but did not include detailed provisions. Article 323 of the Turkish Code of Obligations No. 6098 regulates transfer of lease contract under `transfer of lease contract` sub-title, taking article 263 of the Swiss Code of Obligations as a source. As one of the innovations brought by the Turkish Code of Obligations, the subject of `the transfer of lease contracts` is examined in two parts is this thesis in consideration of jurisprudence, Supreme Court case law and by trying to ascertain the problems which might be encountered at practice. 129

14.01.2015 tarihinde kabul edilen, 29.01.2015 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 6585 sayılı `Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun`, ortak giderler ve bu giderlere katılıma ile ilgili sair hususların yönetmelik ile belirleneceğini düzenlemiştir. `Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik`, ilk olarak 26.02.2016 tarihli ve 29636 sayılı Resmî Gazete 'de yayımlanarak yürürlüğe girmiş olup; 30.12.2016 tarihli ve 29934 sayılı Resmî Gazete 'de yayımlanan `Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik` ile ortak giderlere ilişkin birtakım değişiklikler yapılmıştır. Daha önceleri Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun niteliğine uygun düştüğü ölçüde değerlendirilmesi neticesinde ele alınan alışveriş merkezi kira sözleşmelerindeki ortak gider konusu, artık Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik kapsamında özel olarak değerlendirilmelidir.Bu tezde, alışveriş merkezlerindeki ortak gider kavramının ne olduğu ve bu kavramın kapsamı, ortak giderler ile Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiş olan yan giderler arasındaki benzerlik ve farklılıklar, alışveriş merkezi kira sözleşmeleri bakımından kiracıların ortak giderlerden sorumluluğu ve katılım payının ödenmesine, ödenmemesi durumunda uygulanacak hukuki süreçlere dair hususlar, Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik başta olmak üzere, Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun hükümleri ile niteliğine uygun düştüğü ölçüde karşılaştırmalı olarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde ele alınmıştır.Anahtar Kelimeler: Alışveriş merkezleri, ortak giderler, yan giderler, alışveriş merkezi kiracıları, ortak giderlere katlanma yükümlülüğü, ortak gider katılım payları. `Law on Adjustment of Retail Business` with no. 6585, which enacted on 14.01.2015 and enter into force after being published in the Official Gazette dated 29.01.2015, regulates that the common expenses and participation in these expenses and other matters related to these, will be determined by regulation. `Regulation on Shopping Centers` entered into force by being published in the Official Gazette dated 26.02.2016 and numbered 29636; with the `Regulation Amending the Regulation on Shopping Centers` published in the Official Gazette dated 30.12.2016 and numbered 29934, some changes have been made in relation to common expenses. The common expense subject in the shopping center rental agreements were considered as a result of the assessment in accordance with the Turkish Code of Obligations and Property Law; however, this subject should be considered as special within the scope of the Regulation on Shopping Centers.In this thesis, the notion of common expense in shopping centers and the scope of this notion, similarities and differences between common expenses and side expenses regulated in the Turkish Code of Obligations, tenants' responsibility on common expenses in terms of shopping center rental agreements and payment of the participation share, the legal procedures to be applied in case of non-payment, were evaluated within the framework of the provisions of Turkish Civil Code, Turkish Code of Obligations, especially the Regulation on Shopping Centers, Law on Adjustment of Retail Business and in accordance with the provisions of the Property Law comparatively where as appropriate.Key Words: Shopping centers, common expenses, side expenses, tenants of shopping center, obligation on bearing to common expenses, share of common expenses. 119

Artan nüfus oranı, teknolojik gelişmeler ile birlikte özellikle şehir merkezlerine alınan yoğun göç, barınma ve geçinme ihtiyacı sebebiyle konut ve işyerlerine olan talebin artmasına sebep olmuştur. Bunun sonucunda ise, toplumda birçok birey, kiraya veren ya da kiracı sıfatıyla hukukî problemler yaşamaya başlamıştır. Kiraya veren ya da kiracı sıfatıyla yaşanan ihtilafların sıklığından dolayı, özellikle de kira sözleşmelerinde daha zayıf konumda bulunan kiracının menfaatlerinin korunması amacıyla bazı düzenlemeler getirilmiştir. Öncelikle 818 Sayılı Borçlar Kanunu, akabinde ise 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun sayesinde kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklara çözüm aranmıştır. Sonrasında ise, yürürlükte olan kanunların menfaat dengesi gözetmede ve özellikle kiracıyı korumada yetersiz kalması sebebiyle 1 Temmuz 2012 tarihinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmiş ve halen yürürlüktedir. Çalışmanın konusu "Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi"dir. Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri, Türk Borçlar Kanunu'nda sınırlı sayıda yer almış olup; bu tahliye sebepleri gereksinim, yeniden inşa ve imar ile yeni malikin gereksinimidir. Çalışmanın amacı; kiraya verenden kaynaklanan sona erme sebeplerini, uygulama, doktrin ve yargı kararları çerçevesinde incelemektir. Anahtar Kelimeler: Kiraya verenden kaynaklanan sona erme sebepleri, gereksinim sebebiyle tahliye, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye, yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye., Inflating population rate, technological advancements and especially the influx of migration to the centers of cities increased the demands for residences and workplaces. As a result of this, many individuals in the society are facing problems as leasers or tenants. A series of regulations adopted to address the outgrowth of the legal problems as leaser or tenant and protect the benefits of tenants who have a weaker stance in leasing contracts. Provisions in the Statute Concerning Real Property no: 6570 followed by Code of obligations no: 818 has been provided to solve the disagreements caused by leasing contracts. Since laws in motion were inadequate in protecting the balance of benefits, and especially the tenants, on July 1, 2012, Code of obligations no: 6098 came into effect. This study focuses on Termination of Rental Contracts Caused by Leasers İn Rental Contracts of Residential and Roofed Workplaces. Reasons for evacuation caused by the leasers have been limited in numbers in the Code of Obligations. These reasons are the necessity, reconstruction and redevelopment and the necessity of the new owner outlined by the Art. 351. The study aims to examine the reasons for evacuation caused by the leasers within the framework of the practice, doctrine and judicial decisions. Keywords: Evacuation out of necessity, reasons for evacuation caused by leasers, evacuation out of reconstruction and redevelopment, evacuation out of the necessity of the new owner.

Çalışmamızın konusunu, kiralananın devri oluşturmaktadır. Kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir dönemde, kira konusunun üçüncü bir kişiye devredilmesi halinde, kira sözleşmesi üçüncü kişiye devredilir. Kiralananın mülkiyetini iktisap eden üçüncü kişi, sözleşmenin tarafı haline gelir.Çalışmamızda öncelikle kiralananın devrine ilişkin hükmün tarihi gelişimi üzerinde durulmuştur. Bu kapsamda Mülga Borçlar Kanunu döneminde kiralananın devrinin taşınır, taşınmaz ve gayrimenkul kiraları bakımından kira sözleşmesine etkilerine yer verilerek mevcut uygulama ile farkları açıklanmıştır. Yine hükmün zaman, kişi ve yer bakımından uygulama alanı incelenerek benzer kavramlarla kıyasına yer verilmiştir.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi hükmünün uygulanması için gerekli şartlar: geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kiraya verenin malik olması ve mülkiyetin üçüncü kişiye devridir. Kural bu olmakla beraber şartların istisnaları da yer almaktadır. Çalışmamızda şartlar ve istisnalar detaylı şekilde açıklanmıştır.Kiralananın devri neticesinde kira sözleşmesi kanunen yeni malike devredilir. Devir tarihi itibariyle yeni malik, kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatı kazanır. Dolayısıyla bir taraf değişikliği gerçekleşir. Yeni malikin konut ve çatılı işyeri kiralarında edinme nedeniyle sözleşmeyi fesih hakkı bulunmaktadır. Çalışmamızda kiralananın devrinin sonuçları ve devrin sözleşmeden doğan taraf borçları ile şerh edilmiş kira sözleşmeleri bakımından görünümü ifade edilmiştir. Anahtar Kelimeler: Kira Sözleşmesi, Kiraya Veren, Kanuni Devir, Kiralananın Devri, Yeni Malik. The topic of the dissertation is the transfer of the subject of lease contracts. In case the subject of the contract transferred into a third person thereafter the conclusion of the contract, the contract is transferred into the third person as well. Then the third party who acquires the ownership of the subject of the contract becomes a party to the contract.Our study primarily emphasizes the historical development of the provision relating to the transfer of the subject of lease contracts. Within this context, the effect of transferring the subject of the leasing to the lease agreement regarding movable, immovable and real estate property during the term of abrogated Turkish Code of Obligations has taken place in the study and differences between past and present application regarding the lease agreement has been explained. And also the provision' field of application regarding time, person, and place is examined through making comparison with similar concepts.The requirements for the implementation of Article 310 of the Turkish Code of Obligations (6098) are respectively; the existence of a legally valid lease agreement, a lessor having the proprietor tittle, and transferring the ownership to the third person. Despite given conditions are legal norms, there are exceptions to these norms. In the dissertation, these conditions and exceptions are analyzed in detail.As a result of transferring the subject of the contract, the lease agreement also legally transferred to the third person. As of the date of such transfer, the new proprietor obtains landlord title. Therefore, party substitution occurs. The new landlord, however, has a right to terminate the agreement because of such acquisition. In our study, the consequences of the transfer of the subject of the contract are expressed with regards to contractual obligations arisen from the said transfer and annotated lease agreements.Keywords: Lease Contract, Lessor, Legal Transfer, Transferring The Subject Of The Lease Agreements, The New Proprietor 144

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin sadece kullanılmasını ya da hem kullanılmasını hem de yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanununda ''Genel Hükümler'', ''Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları'', ''Ürün Kirası'' olarak üç ayrım altında incelenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiraları ise uygulamada en sık karşılaşılan sözleşmelerdir. Konut ve çatılı işyeri kiralarının konusunu bir konut veya çatılı işyeri oluşturur. Ancak bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan taşınırlar hakkında da konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanır. Dolayısıyla konut ve çatılı işyeri niteliği taşıyan taşınmazlarla birlikte, kullanımı kiracıya bırakılan taşınırlar da konut ve çatılı işyeri kiralarının kapsamına girer.Konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmelerinde taraflar arasında en çok kira bedeli unsurunda anlaşmazlık yaşanmaktadır. Bu durumla özellikle bir yıldan uzun süreli yapılan kira sözleşmelerinde daha çok karşılaşılır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin ilk defa belirlenmesinde, taraflar sözleşme özgürlüğü gereği kural olarak serbesttirler. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin, yenilenen kira dönemleri için belirlenmesi konusunda kiracıyı koruyucu nitelikte bazı düzenlemeler getirilmiştir. Bu konuda yapılan yasal düzenlemeler, tarafların daha önce kira bedeli konusunda aralarında yaptıkları anlaşmanın olup olmadığı, kira süresi ya da kira bedelinin yabancı para yahut ülke parası üzerinden belirlenmesi durumlarında farklılık arz eder.Kanunda konut ve çatılı işyeri kiraları ayrımında 343 ile 346. maddeleri arasında yer verilen kira bedeli hükümleri, konut ve çatılı işyeri kiraları hakkında uygulanan ve kiracıyı koruyucu nitelik taşıyan düzenlemeler içerir. Kira bedelinin belirlenmesi davasının da bu tür kira sözleşmeleri bakımından uygulama alanı bulduğu kabul edilir.Anahtar Kelimeler: Konut, Kira Sözleşmesi, Çatılı İşyeri, Kira Bedeli, Taşınmaz The rental agreement is a type of contract that the leaser assumes that the tenant only has to use something, or that it is both used and utilized and against this the tenant pays the rental price agreed. The lease contract has been examined under three different distinctions as `General Provisions`, `Housing and Roofed Workplace Rentals` and `Product Rentals` in the Turkish Debt Law.Houses and roofed workplace rentals are the most common contracts in practice. The subject of housing and roofed workplace rentals is a residential or roofed workplace. However, provisions apply for housing and roofed workplace rentals also relate to the relocation of tenants with them whose use is given to tenant. Therefore, the immovable that has property of residence and roof workplace and the movable whose use is given to tenant are including in the scope of housing and roofed workplace rentals.There is a rental disagreement among the parties in residential and roofed workplace lease contracts. As an example of this situation there are contracts that are signed more than one year in particular. When the rental price is determined for the first time for residential and roofed office rentals, the parties are free from the requirement of contractual liberty. But some regulations have been introduced in the tenant-protecting nature on determining the rental price for renewed rental periods for residential and roofed office rentals, The legal arrangements made in this subject are different whether or not the parties have already agreed on what they have done with respect to the rental price and when the period of rent or the amount of the rent is determined by foreign currency or national currency.Provisions of rental between 343 and 346 articles on division of residential and roofed office rentals they include arrangements that are implemented in respect of housing and workplace rentals and that have tenant protective qualification. It is accepted that the case of determining the rent price also finds application in terms of such lease contracts.Keywords: Housing, Rental Agreement, Roofed Workplace, Rental, İmmovable 119

Bu araştırmanın amacı gözden geçirmek ve risk yönetimi yatırım perspektifinden İslami bankalar tarafından sağlanan kapsamlı bir şekilde Bittamleek sona kiralama ürününü analiz etmektir. Odaklı araştırmalar böylece ilk görüntüler İslami bankalarda yatırım ve mekanizmalara İslami bankalar ve finansman mekanizmalarının kısa bir özetini ve ardından bir sunum, Bittamleek ve kontroller sona eren kira detaylı yorum. Ardından kira sözleşmesinin ekonomik faydaları Muntahia Bittamleek. Bu araştırma mevcut Ijara uygulamalarının ortaya çıkardığı çeşitli konularda ve zorluklarla ilgili eleştirel bir bakış açısı sağlamaktadır. Ijarah Muntahia Bittamleek hakkındaki Fiq Konseylerinin bazı kararlarının yanı sıra. Son olarak, hukuk perspektifinden amaçlarından olup olmadığı yorumu kira mevcut uygulama Bittamleek ihlal veya ilkelerini destekleyen sona erdi. Makale bir dizi sonuç ve tavsiyeyle sona eriyor. The aim of this research is to review and analyze the Ijarah Muntahia Bittamleek product in a comprehensive manner as provided by Islamic banks from an investment risk management perspective. The research was designed to present a brief overview of Islamic banks and their financing mechanisms, and then to present the investment and its mechanisms in Islamic banks, and a detailed review of the Ijarah Muntahia Bittamleek and its controls. Then the economic benefits of the lease contract Muntahia Bittamleek,. This research provides a critical insight into the various issues and challenges that arise from current Ijara practices. As well as some decisions of the Fiqh Councils on Ijarah Muntahia Bittamleek. And finally review it from the perspective of the purposes of the Sharia and whether the current practice in Ijarah Muntah Bittamleek violates or supports its principles. The paper ends with a set of conclusions and recommendations . 105

Çalışmamızda konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi incelenmiştir. Bu kapsamda öncelikle, Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü hükümlerin, uygulama alanının sınırları belirlenmeye çalışılmıştır. Bu amaçla Türk Borçlar Kanunu'nun 339 uncu maddesinde yer alan kavramlar üzerinde durulmuş, konut ve çatılı işyeri kavramları açıklanmıştır. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin konusunu, bir taşınmaz yapının oluşturacağı sonucuna varılmıştır. Konutun, mahiyeti gereği üstünün ve etrafının kapalı olacağı; ilgili hükümde `çatılı` sıfatının kullanılmamasının, (konut kirasını oluşturacak) konutun üstünün açık olabileceği anlamına gelmediği tespit edilmiştir. Çalışma konumuzun sınırlarını belirleyen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin genel esasları itibarıyla açıklanmasının ardından, bu tür kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi üzerinde durulmuştur. Türk Borçlar Kanunu'nun bu sona erme şeklinin düzenlendiği 347 nci maddesinde yer alan bildirimin, bir fesih bildirimi niteliğinde olduğu ve söz konusu bildirimin ancak sürenin dolması şartıyla birleşerek sözleşmeyi sona erdirebilmesinin bu hukuki niteliğe engel olmayacağı sonucuna varılmıştır. Ardından belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde kiracının ve kiraya verenin bildirimi, şartlarıyla birlikte ayrı ayrı incelenmiş, özellikle bildirimde bulunabilecekleri süre üzerinde durulmuştur. Kiracının on beş günlük bildirim süresinin kısaltılabileceği ancak uzatılamayacağı sonucuna varılmış; Yargıtay kararlarının da genel olarak bu doğrultuda olduğu tespit edilmiştir. Kiracının fesih bildiriminde bulunmaması sonucunda kira süresinin bir yıl uzamasının, yeni bir kira sözleşmesinin meydana gelmesi anlamına gelmeyeceği ortaya konmuştur. Bu kira süresinin uzamasının, önceki dönemde kararlaştırılan teminatlar üzerindeki etkisi tartışılmıştır. Kiraya verenin fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için tamamlanması gereken on yıllık uzama süresinin başlangıç anı tartışılmıştır. Bu konuda Yargıtay kararlarına da yer verilerek on yıllık sürenin, belirli kira süresinin dolmasının ardından işlemeye başlayacağı; kira süresinin, bu on yılın hesabında dikkate alınmayacağı sonucuna varılmıştır. Ayrıca söz konusu on yıllık süre düzenlemesinin (TBK m. 347) hukuki niteliği tartışılmış ve kamu düzenini sağlamaya yönelik bir amaçla getirilmiş mutlak emredici bir hüküm olduğu sonucuna varılmıştır.Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde de kiracının ve kiraya verenin bildirimi ayrı ayrı şartlarıyla birlikte ele alınmış, özellikle bildirimde bulunabilecekleri süre üzerinde durulmuştur. Altı aylık yasal fesih dönemi ve üç aylık yasal fesih bildirim süresi, örnekler üzerinden açıklanmıştır. Üç aylık yasal bildirim süresinin taraflarca uzatılmasının, kiracının feshinde kabul edilemezken; kiraya verenin feshinde kiracının aleyhine bir durum oluşturmadığından dolayı kabul edilebileceği sonucuna varılmıştır. Son olarak fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması gerektiği, bu şeklin bir geçerlilik şekli olduğu ve uyulmamasının kesin hükümsüzlüğü doğuracağı anlatılmıştır. Ardından aile konutu kavramı üzerinde durularak, kiralananın bir aile konutunu olması durumuna bağlanan hukuki sonuçlar açıklanmıştır. In our study, we investigated the termination of residential and roofed-workplace lease contracts by notice. In this context, first of all, an attempt was made to determine the boundaries of practical area of the provisions specific to residential and roofed-workplace lease contracts found in the Turkish Code of Obligations. To that end, the concepts in Article 339 of the Turkish Code of Obligations were addressed, and the concepts of residence and roofed workplace were explained. It was concluded that the subject of residential and roofed-workplace lease contracts was a case of immovable property. It was determined that a residence and its surroundings would be enclosed by definition. It was found that the fact that the term `roofed` was not used in the relevant provision did not mean that the top of the residence (which would constitute the residential lease) might be open.Following the explanation of the general principles of residential and roofed-workplace lease contracts, which determined the boundaries of our study, the termination of such lease contracts was addressed. It was concluded that the notice found in Article 347 of the Turkish Code of Obligations regulating the form of this termination was a notice of termination. The termination of the contract by the notice in question only if it was consolidated with the expiration term would not interfere with this legal nature.Then, the notices of the tenant and the landlord in the fixed-term residential and roofed-workplace lease contract were examined separately, together with the terms of the lease. Especially the period in which they could give a notice was addressed. It was found that the notice period of fifteen days granted to the tenant could be shortened but could not be extended. The decisions of the Supreme Court were also found to be in this direction in general. It was shown that the extension of a lease term for one year due to the tenant's failure to give a notice of termination would not mean that a new lease contract would go into effect. The effect of this extension of a lease term on the guarantees agreed in the preceding period was discussed. The onset of the ten-year extension period that must be completed in order to terminate the lease contract with a notice of termination by the landlord was discussed. In this regard, the decisions of the Supreme Court were also presented. It was concluded that the ten-year period would take effect after the expiration of the specific lease term. It was also concluded that the lease term could not be taken into account in the calculation of this ten-year period. Moreover, the legal nature of the regulation on the ten-year period in question (TCO Art. 347) was discussed, and it was concluded that the regulation was an absolute compulsory provision that had been made to ensure public order.The notices of the tenant and the landlord in the indefinite-term residential and roofed-workplace lease contract were also discussed separately, together with the terms of the lease. Especially the period in which they could give a notice was addressed. The six-month legal termination period and the three-month legal termination notice period were explained through some examples. It was concluded that the extension of the three-month legal notice period by the parties could not be accepted in case of the termination by the tenant. In addition, it was concluded that the termination by the landlord might be accepted since it did not create a situation against the tenant. Finally, it was explained that the notice of termination should be done in writing, that this form of notice was a form of validity, and that the failure to comply with it would result in nullity. Then, the legal consequences linked to the situation of renting a family residence were explained by discussing the concept of family residence. 173

Günlük hayatta toplumun büyük kısmı kiracı veya kiraya veren sıfatıyla konut ve çatılı işyeri kiralarında çeşitli ihtilaflar yaşamaktadırlar. Kira sözleşmenin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona ermesi kiracılar açısından önemli bir sorun teşkil etmektedir.Çalışmanın konusu, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri'dir. Konut ve çatılı işyeri kiralarının dava yoluyla sona erdirilmesi başlığı altındaki kiracıdan kaynaklanan sebepler TBK'nın 352. maddesinde üç fıkra halinde düzenlenmiştir. Bunlar yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun bulunmasıdır. Çalışmanın amacı, kiraya verene karşı zayıf durumda bulunan kiracının korunması açısından önemli rol oynayan bu sebepleri, Doktrin ve Yargıtay kararları dikkate alınarak detaylı olarak incelemektir. In contemporary society, the majority of individuals (both tenants and landlords) have been experiencing problems in renting residential and roofed workplaces. That is why, termination of rental contracts because of the reasons caused by tenants is a major problem for the tenants. This dissertation is centred on `Termination of rental contracts as a consequence of reasons caused by tenants in the rental contracts of residential and roofed workplaces`. Specifically, the reasons arising from tenants are outlined in three paragraphs in the Article 352 of Turkish Code of Obligations under the title of 'ending the rental agreement of residential and roofed workplaces through litigation'. These consist of written eviction commitments, including two rightful warnings a tenant or their spouse receive in his/ or her own residence. The aim of the current dissertation is to examine the causes which played an important role in the protection of the tenant who is in a weak position against the landlord while taking into consideration the doctrine and Supreme Court decisions. 120

İslam devletleriyle Müslüman olmayan devletler arasındaki mali sözleşmlerinhükülerinin bilinmesi hem genelde tüm Müslümanlar özelde Müslüman tücarlaraçısından önem arz etmketedi.`Uluslararası Mali Sözleşmeler Hükmü` başlıklı tezimizde bir giriş üçbölümden oluşmaktadır. Tezimizde konular mukayeseli bir şekilde ele alınmıştır.Giriş bölümünde üç konu incilenmiş. İlk kısımda sözleşmenin ve sevrvetin tanımı elealınmış. İkinci kısımda, İslam devleti, İslami olmayan devlet ve devlet mefhumukavramları incelenmiş. Üçüncü olarak uluslararası ekonomik ilişkilerin ahlaki boyutu,İslam hukuku kurallarına uyma, mütekabiliyet ve en son uluslararası koşullar ilkesidikkate alınarak, İslam'da uluslararası ekonomik ilişkileri düzenleyen hususlartartışılmıştır.İkinci bölümde, faizli sözleşmenin tanımı, hükmü ve İslam devleti ile yabancıdevlet arasındaki yapılana faizli sözleşmlerin hükmü ele alınmıştır. Üçüncü bölümde,borsanın tanımı, yönetişimi, bankalar arası para transferleri ile ilgili kurallar veuluslararası döviz sözleşmeklerindeki tarihleme kuralı ele anmıştır.Uluslararası Hizmet Sözleşmelerinin ikinci bölümünde üç başlığa yerverilmiştir. Birinci başlık altında Uluslararası Hizmet Sözleşmelerde yönetilenkrediye karşı banka faizi alma kararı ve IMF'den borçlanma kararı ele alınmştır.Ticaret Sigortaları Kanunu'nun ikinci bölümünde ise, sigorta sözleşmesinin tanımı,menşei, türleri ve kararı işlenmiştir. Elektronik sözleşmelerin üçüncü bölümünde,sözleşmelerin türleri, hükümleri, yazım yöntemi ve benzer araçlar için sözleşmekuralı, ve modern iletişim yöntemi üzerinde sözleşme kuralı ve internet sitelerindeyapılan sözleşmenin sona ermesi üzerinde yapılan sözleşmler incelenmiştir. Bubölümde ayrıca uluslararası mali tazminat sözleşmelerinin hükümleri ele alınmıştır.İkinci bölümde kiraya sözleşmesi tartışılmıştır. Burada Kira sözleşmesininyasallığı açıklanmış, akabinde genel olarak uluslararası kiralama sözleşmesininkuralları ve kiraya veren ile yabancı kiracı arasındaki kira sözleşmesi ve yabancıkiralayan ile kiralayan arasındaki ilişki incelenmiştir. Ayrıca bir yabancıyı, kendidinleriyle ilgili bir çalışma yapmaya ve yabancı için özel bir ücret de olsa Müslümanbir yabancının işe alınma kuralı ele alınmıştır. Üçüncü bölümde, Uluslararası FinansIIAjansı'nın (IFA) sözleşmesi hakkında Ajans sözleşmesini bilerek, meşruiyetini veUluslararası Finans Ajansı (IFA) sözleşmesinin yönetimini göstererek bunun nasılolacağı hakkında incemeler yaptım.Dördüncü bölümde ise, uluslararası tedarik sözleşmesini inceledim. Buradatedarik sözleşmesinini esasları ve uluslararası tedarik sözleşmesinin nasıl sağlanacağıhakkında izahatlarda bulundum. Praise be to Allah, Lord of the Worlds, and prayers and peace be upon ourmaster Muhammad and his family and companionsAfter:-The letter entitled (Provisions of International Financial Contracts) is aComparative Jurisprudence study, it contains of introductory chapter and three othermajor chapters:-The introductory chapter includes three section. The first section I talked aboutthe definition of language, language and definition of money. In the second section, Italked about the Islamic view of the globe. Which I talked about the concept of theIslamic state and the non-Islamic state, and the concept of the state treaty. The thirdsection discusses the most important principles governing the international economicrelations in Islam, namely, taking into account the moral dimension of internationaleconomic transactions, adherence to the rules of Islamic law, reciprocity and theprinciple of the most international condition.The first chapter deals with the definition of the contract of sale in terms oflanguage and terminology, its legitimacy, and the statement of the rule of dealing withselling and buying between the Islamic state and the foreign state. In the secondsection, it discusses the definition of usury contract, and its rules, and internationalusury rule. In the third section, I talked about the definition of exchange, its rule, therule of bank transfers, and the rule of dating on the international exchange contract.In the second chapter on International Services Contracts, it included threesection, in the first section I talked about the contract of the international loan. Itdefined and governed the ruling on taking bank interest against the loan and the rulingon borrowing from the IMF. In the second section of the Commercial Insurance Law,the definition of insurance contract, its origin, types and ruling was defined. In thethird section of the electronic contracts, the types of contracts, their provisions, andthe rule of contracting for the method of writing and similar means, and the rule ofcontracting on the modern method of communication, and the rule of contractingconcluded through the Internet sites rice on the key to acceptance.In the third chapter I talked about the provisions of contracts of internationalfinancial compensation. This chapter contains of four section. In the first section Iabout the contract of international partnership. I explained the company and its oldand contemporary types and provisions. In the second section, I discussedinternational rental contract, I defined the international rental contract contract, Iexplained its legality, and I explained the ruling of the international rental contract.Then the lease contract between the lessor and the foreign tenant, between the foreignIVlessor and the Muslim tenant, To perform a work related to their religion, and the ruleof hiring a Muslim foreigner if he is a special foreigner.In the third section, I talked about the contract of the International FinanceAgency (IFA), knowing the Agency's contract and demonstrating its legitimacy andthe governance of the International Finance Agency (IFA) contract. In the fourthsection, I talked about the international supply contract. I defined the contract ofsupply and then I explained the provision of the international supply contract.Our last prayer is praise to Allah, Lord of the Worlds 255

TBK m. 350 ile 356 hükümleri arasında kira sözleşmesinin dava yoluyla sona ermesine ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Yeniden inşa veya imar sebebi ile kira sözleşmesinin sona ermesi de kira sözleşmesinin dava yoluyla sona ermesi sebeplerindendir. TBK m.350/f.2, b.2' ye göre; Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir`.Bu çalışmada TBK m. 350/b. 2/f. 2'de düzenlenen yeniden inşa veya imar sebebiyle sözleşmenin sona ermesi hem Kanun hem de Yargıtay kararları açısından incelenecektir. Bununla birlikte, kentsel dönüşüm sürecinde kiracının tahliyesi bakımından, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun incelenecektir. Provisions relating to the termination of the lease contract through remedies have been issued between the provisions of Articles 350 and 355 of the Turkish Code of Obligations. The termination of the lease contract due to rebuilding or reconstruction is also one of the reasons for the termination of the lease contract through remedies. According to Article 350 of Turkish Code of Obligations; If it is necessary for substantial restoration, expansion or alteration of the leased object for the purpose of rebuilding or reconstructing, and if it is impossible to use the leased object during such work, it may conclude with a law suit to be filed within one month starting from the date to be determined in accordance with the term of termination and the period prescribed for the notification of termination according to the general provisions on the rental in indefinite period contracts at the end of the fixed-term contracts`. In this study, the termination of the contract will be examined both in terms of the decisions of the Law and of the Supreme Court due to rebuilding or reconstruction issued in Article 350 of Turkish Code of Obligations. Besides, the Law on the Conversion of Areas under Disaster Risk No. 6306 in the process of urban transformation will be examined in relation to the evacuation of the tenant and will be explained in comparison with the termination provisions of the lease contract due to rebuilding or reconstruction issued in Article 350 of Turkish Code of Obligations. 196

Yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedelinin belirlenmesi konulu yüksek lisans tez çalışmam da, genel olarak kira sözleşmesinin tanımı, esaslı unsurları, kiracı ve kiraya verenin hak ve yükümlülükleri incelenmiştir. Devamla; yabancı para ve memleket parası ayırımı dikkate alınarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri ışığında, yabancı para kira bedelinde uygulanacak artış oranı, tarafların anlaşmalarının geçerliliği, kira bedelinin belirlenmesi (tespiti), uyarlama davasının özellikleri ve süreci, kira sözleşmesinin sona ermesi halleri aynı zamanda mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri ile de karşılaştırma yapılarak incelenmiştir.Anahtar Kelimeler: Kira Sözleşmesi, Kira Bedeli, Kira Unsurları, Taşınmaz Mal, Yabancı Para, Kira Bedelinin Uyarlanması, Kira Bedelinin Tespiti, Hak ve Nesafet, Kira Bedeli Artış Oranı, Memleket Parası, Tarafların Anlaşması, İfa Güçlüğü. In my master thesis study on the determination of the rent price which is fixed as foreign currency, the description of the rent contract, its essential elements, the rights and obligations of the tenant and the leaseholder are examined. Besides that; taking the difference between domestic and foreign currencies into consideration and in accordance with the provisions of the Turkish Debt Law numbered 6098, comparisons are made regarding the former (cancelled) Turkish Debt Law numbered 818, Compared to the provisions of Law on Real Estate Leases No. 6570 relating the issues of the increase rate of rent price in foreign currency, the validity of the agreement of parties, the designation of the amount of the rent price (the determination), the characteristics and the process of the case for the adaptation of the rent price, termination of the rent contracts.Key Words: Rent Contract, Rent Price, Rent Elements, Immovable Property, Foreign Currency, Adaptation of Rent Price, Determination of Rent Price, Rights and Equity, Increase Rate of Rent Price, Domestic Currency, Agreement of Parties, Hardship. 77

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiracının, ekonomik açıdan veya pazarlık gücü bakımından zayıf konumda bulunduğu varsayılmaktadır. Bu sebeple, söz konusu kira ilişkilerinde, kiracının korunması esası benimsenmiştir. Kanun koyucu, kiracının korunması düşüncesi ile, `kira bedeli` hususunda, sözleşme serbestîsini önemli ölçüde sınırlandıran özel hükümler sevk etmiştir. Ancak, kira bedeline ilişkin bu sınırlamalar, kiraya verenin mülkiyet hakkına müdahale teşkil etmektedir. O hâlde, bir yandan kiracı yüksek kira bedeline karşı korunurken diğer yandan kiraya verene piyasa gelişimine uygun bir kira bedeli sağlanmalıdır. Toplumun önemli bir kesimini teşkil eden kiracı ve kiraya verenin, kira bedeli hususundaki menfaat çatışması, uyuşmazlıkları beraberinde getirmektedir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yargıyı en çok meşgul eden konulardan biri kuşkusuz `kira bedeli`dir. Fakat, konunun önemine rağmen, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedeli hususunda ülkemizde, doktora düzeyinde akademik bir çalışma bugüne kadar gerçekleştirilmemiştir. Bu çalışmada, konu ile ilgili ulusal ve uluslararası düzenlemeler, bilimsel eserler ve yargı kararları incelenerek, detaylı bir eser oluşturulması ve Türk hukukuna bu şekilde katkıda bulunulması amaçlanmıştır. Nihayet, ileride konu ile ilgili yapılacak kanun değişikliğinde kanun koyucuya yol göstermek de çalışmanın amaçları arasındadır. Bu sebeple mukayeseli hukuktaki durum özellikle ayrıntılı bir şekilde ortaya konulmuştur. It is supposed that the tenant is in a weaker position, in terms of economic and bargaining power, in lease contracts of residential premises and roofed workplaces. Hence, the principle of tenant protection has been adopted in the said rental relations. The lawmaker has impelled special provisions restricting the leasing liberty considerably on the issue of `rent` for the purpose of protecting the tenant. However, these restrictions about rent constitute intervention to the ownership right of the owner. Therefore, whereas the tenant is protected against high rent, rent must be ensured according to the market development of the owner. The conflict of interest about the issue of rent between the tenant and owner, making up a significant section of society, implies disputes. One of the issues engrossing the judicial authorities in disputes originating from lease contracts of residential premises and roofed workplaces is `rent` absolutely. However, despite the significance of the matter, there is no academic study conducted concerning rent in lease contracts of residential premises and roofed workplaces at the level of doctorate to date in Turkey. The aim of this study is preparing a detailed work by way of analyzing national and international regulations, scientific works and adjudications, and making contribution to Turkish Law. In addition, providing an insight for the lawmaker with respect to the future law amendments is another aim of this study. In this regard, the situation in comparative law is presented particularly in detail. 270

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmesiyle birlikte; 22.04.1926 tarihli 818 sayılı Borçlar Kanunu ve 18.05.1955 tarihli 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır. Yeni Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için özel düzenleme ihtiyacı görmüş ve bu düzenlemeye Türk Borçlar Kanunu'nun ikinci kısmının dördüncü bölümünün ikinci ayrımında yer vermiştir. Yapılan düzenlemeyle kiracı ve kiralayan arasındaki denge sağlanmaya çalışılmıştır. Genel olarak kanun kiracıyı gözeten ve koruyan düzenlemeler getirmişse de kiracı lehine yapılan bu düzenlemeler sınırsız olmamakla birlikte kiraya verene de belli imkânlar sağlayan yenilikler getirmiştir. Kiraya veren açısından getirilen ve kiraya verenin lehine olarak düzenlenmiş yeniliklerden biri de konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin ihtiyaç sebebiyle sona ermesinde kendini gösterir. Bu sebeple günlük hayatta her zaman karşımıza çıkabilecek konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin ihtiyaç sebebiyle hangi şartlarda sona erdirileceğini ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'dan farkları karşılaştırılarak ihtiyaç kavramı ve kimler için ihtiyaç talebinin kabul edilebileceği incelenmektedir. Çalışmamız üç bölümden oluşmakta olup; ilk bölümde kira sözleşmesi ve konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin uygulama alanı açıklanacaktır. İkinci bölümde konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin ihtiyaç sebebiyle sona ermesi açıklamaya çalışılmakta; üçüncü ve son bölümde konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona ermesinin hüküm ve sonuçları anlatılacaktır. Bu kapsamda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri ihtiyacı sebebine dayanan tahliye davasıyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesinde düzenlenen kiralananı sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacı sebebine dayanan tahliye davasıyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi açıklanmaya çalışılacaktır. Anahtar Kelimeler 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Konut ve Çatılı İşyeri Sözleşmesi İhtiyaç Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi, Konut İhtiyacı, İşyeri İhtiyacı, Kiralananı Sonradan Edinen Kişi. Anahtar Kelimeler : 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Konut ve Çatılı İşyeri Sözleşmesi İhtiyaç Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi, Konut İhtiyacı, İşyeri İhtiyacı, Kiralananı Sonradan Edinen Kişi With the entry into force of Law No. 6098 on Turkish Debt Law on 01.07.2012; Law No. 818 dated 22.04.1926 and Law No. 6570 dated 18.05.1955 on real estate rents were abolished. The new Turkish Code of Obligations required special arrangements for lease agreements for residential and pent-up premises and included this arrangement in the second division of the fourth part of the second section of the Turkish Code of Obligations. The attempt has been made to balance the tenant and the lessor with the arrangement made. Although the law, in general, has brought regulations that oversee and protect tenants; these arrangements made in favor of the tenants have brought innovations that give certain not unlimited possibilities to the lessor as well. One of the innovations brought on behalf of the landlord and arranged for the benefit of the tenant shows itself on the rents of houses and pent-up premises when contract ends unexpectedly. For this reason, under which conditions the lease agreement of the house and pent-up premises that can be seen on a daily life, can be terminated, were examined. Additionally, the differences from the law no 6570 on real estate leases and the definition of need and for whom the request for need can be accepted were evaluated. Our study consists of three parts; in the first part the lease agreement and the application area of the lease agreement for the residence and pent-up premises will be explained. In the second part, unexpected ending of the lease from need for houses and pent-up premises tried be explained,; in the third and last section, the terms and results of the ending of lease agreement for houses and pent-up premises will be explained. In this context, the termination of the lease by means of an eviction case for the residence and pent-up premises, which is set out in Article 350 of the Turkish Code of Obligations 6098, the eviction case for the termination of the lease of residence or workplace for the need of the lessor, will be explained based on article 351 of the Turkish Code of Obligations Key Words Turkish Code of Obligations 6098, Houses and pent-up premises contract, End of Term Due to the Necessity, Residence Needs, Workplace Needs, Property Receiving Person. Key Words : Turkish Code of Obligations 6098, Houses and pent-up premises contract, End of Term Due to the Necessity, Residence Needs, Workplace Needs, Property Receiving Person

Çalışmamızın konusunu, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanması oluşturmaktadır. Kira sözleşmeleri menkul ve gayrimenkul mallar için yapılabilmektedir. Kira bedeli konusundaki uyuşmazlık, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ortaya çıkmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, sözleşmede belirtilen süre bittiğinde kira bedeli hariç olmak üzere bir yıl süreyle uzamaktadır. Kira sözleşmesinde belirtilen süre sona erdiğinde, tarafların uzayan dönemde kira bedeli konusunda anlaşmaması halinde kira bedelinin belirlenmesi davası açılması gerekir.Çalışmamızda öncelikle kira bedelinin sınırlandırılmasının tarihi gelişimi üzerinde durulmuştur. Bu kapsamda Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'da yer alan kira bedelini sınırlayan hükümlere ve bu hükümlerin Anayasa Mahkemesi'nce iptal edilmesine yer verilmiştir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları ile oluşan boşluğun nasıl doldurulduğu, kira bedelinin belirlenmesinin esasları, Yargıtay'ın dönemsel içtihatları ile kira bedelinin nasıl belirlendiği ayrıntılı olarak incelenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. ve 345. maddelerinde Yargıtay uygulaması da göz önünde tutularak konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi konusunda özel düzenlemelere yer verilmiştir. Böylece Yargıtay içtihatlarıyla oluşan kira bedelinin belirlenmesi sorunu kanuni düzenlemeye kavuşmuştur. Çalışmamızda Türk Borçlar Kanunu'nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümleri ayrıntılı olarak incelenmiştir. Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü durum sonucunda edimler arasında aşırı dengesizlik ortaya çıkabilir. Bu durumda işlem temelinin çökmesi teorisinden hareketle sözleşmenin uyarlanması gündeme gelebilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden önce bu konuda genel bir hüküm bulunmamaktaydı. Sözleşmenin kurulduğu andan sonra ortaya çıkan olağanüstü durum karşısında kira sözleşmesinin uyarlanması Yargıtay içtihatlarıyla mümkün hale gelmiştir. Nitekim Yargıtay içtihatları ve doktrindeki görüşlere dayanılarak Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi ile sözleşmenin uyarlanması konusu kanunda yerini bulmuştur.Çalışmamızda sözleşmenin uyarlanması konusunda temel ilkelerden ve 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde Yargıtay içtihatlarıyla sözleşmenin nasıl uyarlandığından bahsedilmiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmünün şartları ve sonuçları ayrıntılı olarak incelenmiş ve bu şart ve sonuçların kira sözleşmesindeki görünümü ifade edilmiştir.Anahtar Kelimeler: Kira Sözleşmesi, Kira Bedeli, Kira Bedelinin Belirlenmesi, Kira Sözleşmesinin Uyarlanması. Our research deals with the determination and adjustment or adaptation of rentals in the rent contracts for houses and roofed workplaces. Rent contracts may be entered into for movable or immovable assets, i.e. for personal or real properties. Disputes on amounts of rental arise out of rent contracts for houses and roofed workplaces. The rent contracts for houses and roofed workplaces are extended by one year at the end of the initial term set forth in the contract under the same conditions save for the amount of rental. If, at the end of the initial term set forth in the contract, the parties thereto fail to come to a mutual agreement on the amount of rental due and payable for the extension term, then a legal action for determination of the amount of rental is required to be brought forward. Our study primarily reflects the historical development and progress of limitation of the rental amounts. Accordingly, we have referred to the provisions of the Law on Real Property Rents limiting and restricting the amount of rentals, and to the nullification of these provisions by a decree of the Constitutional Court. Thereafter, how the resulting legal gap is filled in by the Decisions of the Supreme Court of Appeals on Unification of Conflicting Judgments, and the principles of determination of the amount of rental, and how the rental amount is determined by periodical precedents of the Supreme Court of Appeals are dealt with in details.Articles 344 and 345 of the Turkish Code of Obligations no. 6098 contain special provisions as to determination of the amount of rentals in the rent contracts for houses and roofed workplaces, by also taking into consideration the established practices of the Supreme Court of Appeals. Thus, the issue of determination of the amount of rentals which has so far been regulated by periodical precedents of the Supreme Court of Appeals has been incorporated in the law provisions pertaining thereto. Now and therefore, the provisions of Turkish Code of Obligations pertaining to determination of the amount of rentals are described in details in our study.An excessive imbalance may arise between the obligations of the parties as a result of some certain cases of emergency which may occur after the date of signature of a rent contract. Thereupon, the rent contract may be required to be readjusted and readapted departing from the legal theory of collapse of the underlying basis of the transaction. However, our law did not contain any general provision dealing with this issue before the effective date of the Turkish Code of Obligations. The adjustment and adaptation of the rent contract because of some certain cases of emergency which may occur after the date of signature of a rent contract have been made possible by the precedents of the Supreme Court of Appeals. As a result, the readjustment and adaptation of the rent contract have also been incorporated into our law by Article 138 of the Turkish Code of Obligations in reliance upon said precedents of the Supreme Court of Appeals and the relevant legal doctrine and jurisprudence.In our study, we are mentioning about the basic principles regarding readjustment and adaptation of the rent contract, and how the rent contract is readapted by precedents of the Supreme Court of Appeals during the validity term of the Code of Obligations no. 818. The conditions and consequences of the proviso of excessive performance difficulty set down in Article 138 of the Turkish Code of Obligations are examined in details, and the appearance of these conditions and consequences in the rent contract is expressed.Keywords: Rentals, Determination of Amount of Rentals, Adaptation of Rent Contract. 216

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile Borçlar Hukukunda önemli değişikliklerle yeniliklere yer verilmiştir. Özellikle sözleşmenin tarafları arasında zayıf olan taraf lehine düzenlemelere yer verilip, Türk Borçlar Kanunu'nun sosyal bir nitelik kazanması sağlanmıştır. Bu hükümlerden biri de konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi ile bağlantılı işlem yapma yasağına ilişkindir. Türk Borçlar Kanunu'nun 340. maddesinde yer alan bu düzenlemeye göre `Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.` Bu kapsamda öncelikle ortada bir konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi bulunmalıdır. Daha sonra bu kira sözleşmesinin kurulmasına veya sürdürülmesine bir işlemin bağlanması gerekmektedir. Bu işlemin de kiracının yararına olmaması gereklidir. Çalışmamızda öncelikle konut ve çatılı işyeri kavramından ne anlaşılması gerektiğinin açıklanabilmesi için kira sözleşmesi hakkında genel bilgiler verilmiştir. Daha sonra bağlantılı işlem kavramı ve bu kavramın benzer kavramlardan farkı incelenmiştir. Son aşamada bağlantılı işlem yasağına aykırılığın yaptırımı ile uygulamada karşılaşılabilen örneklere ve yargılama hukukuna ilişkin duruma kısaca değinilmiştir. With the Law No. 6098 on Turkish Code of Obligations which came into force on 01.07.2012, significant changes and innovations were included in the Law of Obligations. Especially arrangements for weaker parties among the parties of the contract are included and thus ensured that the Turkish Code of Obligations acquires a social character. One of these provisions relates to the prohibition of tying arrangements in residential and covered business premises lease contracts.According to this provision in the article 340 of the Turkish Code of Obligations `A tying arrangement linked to a lease of residential or covered business premises is void where the conclusion or continuation of the lease is made conditional on such transaction and, under its terms, the tenant assumes an obligation, which is not benefit of the tenant, towards the landlord which is not directly connected with the use of the leased premises.` In this context primarily should be existed a lease contact of a residential or covered business premises. Subsequently to establish or to carry on this lease contract should be tied to another legal transaction. However this legal transaction should not be for the tenant. In our study we have been given general information about the lease contract in order to be able to explain what should be understood from the concept of residential and covered business premises. Afterwards the concept of tying arrangement and its difference from similar concepts are examined. In the final phase, it is briefly mentioned the sanction of prohibited tying arrangement and some cases related to practice and trial procedure. 188

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda kiraya verenin borçları, kiralananı teslim borcu, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu, yan giderlere katlanma borcu, kiralanandaki ayıplardan sorumluluğu, üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluğu başlıkları altında beş ana başlık altında düzenlenmiştir. Kiraya veren, kiralananı, kira sözleşmesinin amacına uygun olarak kullanmaya (ürün kirasında işletmeye) elverişli bir biçimde teslime ve kira süresince de kiralananı bu hâlde tutmaya mecburdur (TBK m. 301, 360). Kira¬ya verenin bu borcu, kiralananı teslim ve ayıptan sorumlu olma borçlarını içine almaktadır. Kiraya verenin teslim borcunun zamanı, sözleşmeyle belirlenir. Ancak kiranın peşin ödenmesi kararlaştırılan hâllerde bile kira alacağı, kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesiyle muaccel olur (TBK m. 97). Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmemesi hâlinde (temerrüde düşmesi hâlinde) ek süre verilerek seçimlik haklar, TBK 123 vd. hükümlerine uygun ola¬rak kullanılabilirKiralananın teslimi sırasında mevcut olan veya sözleşme devam ederken sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeni ile kiraya verenin ayıbın giderme, kiralanın değiştirilme, bedel indirimi, sözleşmenin feshi ve tazminat sorumluluğu şeklinde beş ayrı yükümlülüğü bulunmaktadır. Kiraya verenin bu haklardan tazminat talebi dışındaki dört hakkını kullanabilmesi için kiraya verenin ayıpların oluşmasında bir kusurunun bulunmasına gerek yoktur. Yani kiraya verenin kiralananda meydana gelen ayıpta kusurlu olsun ya da olması kiracı bu dört seçimlik haklarını kullanabilir. Ancak kiracının tazminat talep edebilmesi için kiraya verenin ayıpların doğumunda kusurunun bulunması gerekir. Buradaki ispat yükü kiraya verene yüklenmekle, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracının genel hükümlerde yer alan temerrüde ilişkin haklar ile ayı-bın giderilmesi ve tamirini talep, kira bedelinden indirim, ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep, fesih, tazminat talebi gibi seçenek hakları mevcuttur. Kiralanan önemli olmayan ayıp ile teslimi hâlinde kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğa ilişkin hükümlere başvura¬bilir. Bu çerçevede kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmadığı gibi borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurma hakkı da bulunmamaktadır.Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi hâlinde, önemsiz ayıplarda, kiracının kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesi, ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteme seçenek hakları olduğu gibi önemli ayıplarda sözleşmeyi fesih hakkı bulunmaktadır. Ayrıca, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını engellemez. Kiracının, seçimlik haklarını kullanabilmesi için muayene yükümü bulunmamaktadır ancak ayıpları fark ettiği anda vakit kaybetmeden bu ayıpları kiraya verene ihbar etmelidir. Aksi hâlde kiracının kiralananın ayıplı hâliyle kira ilişkisine devam etmeye razı olduğu şeklinde yorumlanabilecek; ayıba bağlı yasal haklardan feragat şeklinde kabul edilebilecektir. BK.' da olduğu gibi, TBK'da da ayıpları kiraya verene bildirme borcunu düzenlemiştir. Buna aykırı davranmak kiracı bakımından tazminat sorumluluğunu beraberinde getirmektedir.Kiracının ayıptan doğan hakları yenilik doğurucu hak niteliğindedir. Bu yüzden kiracı hangi hakkı seçtiyse o hakkı kullanabilir, daha sonradan seçtiği bu hakkı değiştirip başka bir hakkı seçemez.Kiracının ayıptan doğan hakları bir sözleşme ile sınırlandırılabilir ya da ortadan kaldırılabilir. Sorumsuzluk anlaşması olarak ifade edilebilecek bu anlaşma her hâl ve şartta yapılabilir değildir. İlk sınırlama, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu yönde anlaşmalar yapılamaz. Kiracının korunması düşüncesiyle kaleme alınan ve lafzı itibariyle de açıkça görülebilen düzenleme emredici niteliktedir. İkinci sınırlama, diğer kira ilişkileri bakımından genel işlem koşullan yoluyla kiraya verenin sorumluluğunun daraltılmasının veya ortadan kaldırılmasının yasaklanmış olmasıdır. Bu yasak konut ve çatılı işyeri kiraları için evleviyet gereği uygulama alanı bulur, fakat uygulanabilirliği ilk sınırlama sebebiyle mümkün gözükmez.Kiraya veren, kiralanan üzerinde üçüncü kişilerin ileri sürdükleri haklar dolayısıyla da kiracıya karşı sorumlu tutulmaktadır. Bu konu kira sözleşme¬sinin genel hükümleri arasında, TBK'nın 309-312. maddelerinde düzenlen¬mektedir. Ancak kiraya verenin zapttan sorumluluğu hükümleri, konut ve çatılı işyeri kiralarında, doğrudan uygulama alanı bulamaz. Doğru¬dan kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerin uygulandığı yerlerde de üçüncü kişinin kiralananda hak iddia etmesi, gerçek olan ve gerçek olmayan zapt şeklinde ortaya çıkar.Kiralanana ait vergi borcu ve benzeri masraflar, kural olarak kiraya verene aittir. TBK'da aksi sözleşmede kararlaştırılmamışsa ya da kanunda öngörülmemişse, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kiraya verenin katlanacağı, açıkça hükme bağlanmıştır. Rent in the Turkish Code of Obligations no. 6098 the issuer's debt, debt, tax and similar obligations to deliver out if somebody was hired to bear the debt he owes, rented the side drains folding Ergin participated in the third person put forward due to the responsibility of indiscretions, rights are organized under five main headings under the responsibility of the title.To date, the lessor is intended for use in the contract agreed out if somebody was hired in this case for the duration of the contract is obliged to deliver and possession of. Compulsory insurance for rented, taxes and obligations, unless otherwise is stipulated by the lessor, engage or folding. Use of the leased asset, rented out, including the costs of the expenses made by himself or a third person to the side.During the delivery of the leased property or the agreement while continuing to rent out because of the issuer subsequently felt jealous outrages, Leased property on the modified, price reduction, termination, and compensation in the form of five separate responsibility obligation. Rent the Issuer reserves the right to use these rights claim, other than the four rented out a formation of defects defects, there is no need to find issuer. So shame on the issuer's Rented real estate, rent from the tenant to be defective or you can use these four elective rights. However, the tenant can claim compensation for rent that is birth defects the issuer must be dirty. The burden of proof is not proof of the defect until just rent out leased property unless the tenant is obliged to pay damages arising from its defective.In the case of the delivery of the leased asset for major defects to the tenant's rights with the General provisions contained in the rectification and repairs to demand defaulted rent, the cost of a discount, a similar request with the modification, termination, blameless, like option rights claim. In the case of non-delivery of the leased goods leased with shame in important later came to refer to the provisions regarding liability arising from the offending State. In this context, the tenant terminate the debtor, such as the provisions regarding the right to apply where there is no right to temerrüdüne also.In the case of leased goods subsequently become defective, convert, replacing it with a flawless goods leased asset of the tenant, a discount proportional to the cost of defect elimination of defects or lease to or request option rights, as well as important remedy flaws withheld commissions contract termination rights. It also does not prevent the use of other optional benefits, elimination of the damage prompt.The tenant does not have the rights to use the optional simplified inspection, but he now is this March 2011 March 2011 without losing time must report.Otherwise, the tenant leased asset is willing to continue the relationship in the form of rent defective form that can be interpreted; be accepted in the form of a waiver of the legal rights attached to shame. in the UK, as well as no. 818 TBK report debt until he rented in March 2011. It is the responsibility of the tenant to be in terms of compensation.Tenant's rights give rise to rights in the nature of innovation deliver. So if you can use those rights which tenants rights, later changed to another the right to pick the right choice.Tenant's rights can be restricted with a contract or deliver can be eliminated. Irresponsible as a result of the Treaty can be made under this agreement, and every State can be interpretted. The first limitation, residential and Office leases agreements in this direction cannot be roofed. As the idea of the protection of the tenant's written and bossy and are clearly visible in the editing. The second limitation, other general trading conditions in terms of lease relations through the rent reduction or eradication is the issuer's responsibility is banned. This prohibition for residential and office rents, finds the area of application, but with the applicability of the first due to possible limitation. 212

Bu çalışmada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347 ila 349. maddeleri arasında yer verilmiş olan, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yolu ile sona ermesi hali ele alınmaktadır. Bildirim yolu ile sona ermeye ilişkin düzenlemelerin önemli bir kısmı Türk Borçlar Kanunu ile yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ile paralel olmakla birlikte, bir kısmı ise söz konusu kanun tarafından öngörülmeyen yenilikler içermektedir. Çalışmada mülga GKHK'ya paralel olan düzenlemeler ve TBK ile getirilmiş olan yenilikler ayrıntılı şekilde ele alınmaktadır. Çalışmanın birinci bölümünde kiracının, belirli yahut belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini bildirim yolu ile sona erdirmesi hali ele alınırken; ikinci bölümünde ise aynı hususlar kiraya veren bakımından incelenmektedir. Son olarak üçüncü bölümde kiralananın aile konutu olması halinde bildirim yolu ile sona erme hali anlatılmaktadır. In this study, housing and roofed workplace lease agreements' termination by means of a notification, that is included in Articles between 347 and 349 of the Turkish Code of Obligations numbered 6098, is discussed in detail. An important part of the regulations related to termination notice are parallel to Real Property Leases Law numbered 6570, that was abolished by Turkish Code of Obligations, while some of the innovations are not included within the aforementioned Law. In this study, regulations parallel to the Law numbered 6570, which was abolished, and the innovations introduced with the Law numbered 6098 are explained in detail. While in the first part of the study, the leaseholder's termination of the definite or indefinite period of housing and roofed workplace lease agreements by notice is taken into consideration, in the second part the same considerations are examined in terms of lessor. Finally, in the third part, termination by notice is explained in case the rented place is a matrimonial home. 121

YÖK Tez ID: 458595 Bu çalışma, kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemelerinin görevini incelemek için yapılmıştır. Kira davalarında kiracının dezavantajlı durumunu dengelemek, hem kiracı hem de kiraya veren bakımından önemli olan davaların çabuk görülmesi ihtiyacını karşılamak adına, kira davaları sulh hukuk mahkemelerinin görevine bırakılmıştır. Kanun koyucunun bu tercihinde sulh hukuk mahkemelerinin tarafları sulhe teşvik etme sorumluluğu da göz önünde bulundurulmuştur. Sulh hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü uygulanmaktadır. Basit yargılama usulünün, genel yargılama usulüne oranla daha çabuk olması sulh hukuk mahkemelerinde uygulanmasında tercih sebebidir. Sulh hukuk mahkemelerinin görevine bırakılan uyuşmazlıklar da çabuk çözülmesi gereken türden uyuşmazlıklardır. Çalışmamız iki bölümde ele alınmıştır. Çalışmamızın birinci bölümünde sulh hukuk mahkemelerinin kuruluşuna neden ihtiyaç duyulduğu, sulh hukuk mahkemelerinin yargı teşkilatı içindeki yeri, görev kavramı ve sulh hukuk mahkemelerinin görevi belirlenirken dikkat edilmesi gereken başlıca ilkeler ele alınmıştır. İkinci bölümde TBK ve diğer kanunlardan doğan kira ilişkileri, son bulma nedenleri ve kira ilişkisinden doğabilecek davalarda sulh hukuk mahkemelerinin görevli yargı yeri oluşu incelenmiştir. Anahtar Kelimeler: Medeni Usul Hukuku, Görevli Mahkeme, Kira İlişkisi, Sulh Hukuk Mahkemesi, Sulh. The aim of this thesis is to investigate the role of civil courts of peace regarding the conflicts stemming from tenancy relationships. Tenancy cases fall under the jurisdiction of civil courts of peace in order to balance the disadvantaged position of the tenants and to speed the case process for both tenants and leasers. When choosing civil courts of peace for tenancy conflict cases, legislators took into consideration that the civil courts' responsibility to incentivize peace. Civil courts of peace are among the petty sessional courts. Petty sessions are much speedier than general trials. The conflicts that fall under the jurisdiction of civil courts of peace are among the conflicts that should be resolved in a timely manner. Our study has two main sections. The first section examines the need for establishing the civil courts of peace, position of the civil courts of peace within the judicial system, its job definition and the baseline principles that need to be taken into consideration while identifying civil courts of peace's jurisdiction areas. The second section touches upon the tenancy relationships stemming from the Turkish Code of Obligations and other legislations, reasons for contract termination and the position of civil courts of peace as the court of the jurisdiction in the tenancy relationship cases. Keywords: Civil Procedure Law, the court of the jurisdiction, tenancy relationship, civil courts of peace, peace.

Bu çalışma, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk (Medeni Hukuk) Anabilim Dalı altında Türk Borçlar Kanunu'nda Kira Sözleşmeleri konusunda doktora tezi olarak hazırlanmıştır. Tez kapsamında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 818 Sayılı mülga Borçlar Kanunu karşılaştırılarak anlatılmıştır. Sürekli borç ilişkisi içinde düzenlenen sözleşmeler açısından önemli bir yere sahip olduğunu da söyleyebiliriz. Sürekli borç ilişkileri içinde hukuki bir öneme sahip olan kira sözleşmesinin olağanüstü sona erme hallerinden bir tanesi olan `önemli sebeple fesih` bu tez çalışması ile, akademik araştırmaya tabi tutulmuş ve konu farklı yönleri ile aydınlatılmaya çalışılmıştır. Tezin birinci bölümünde sürekli sözleşmelerin sona ermesine toplu bir bakış yapılmış ve hukuk sistemleri altındaki tanımları ile beraber, sona erme halleri incelenerek tezin temel çatısı oluşturulmaya çalışılmıştır. İkinci ve üçüncü bölümlerde detaylandırılmak suretiyle çalışma ana hatlarıyla genişletilerek temel oluşturulmaya çalışılmıştır. Tezin ikinci bölümünde ise, önemli sebeple feshin uygulamadan doğan farklı türleri ve bu sona erme halinin bir takım hukuki işlemler ile gösterdiği benzerlikler ve farklılıklar ortaya konulmaya çalışılmıştır. Çalışmanın son bölümü olan üçüncü bölümünde ise, önemli sebeple feshin sona erdirilmesinde parasal sonuçların esaslı noktaları, tazminat kısmı ve hâkimin takdir yetkisi incelemeye tabi tutulmuştur. Önemli sebeple fesih hakkının kullanımında çekilmezlik halinin meydana getirdiği durum ve şartlar tartışmalı noktalarla çalışmamızın konusunu oluşturmuştur. Çalışma, üç bölüm ve bu bölümlerin alt başlıkları farklı açılardan incelemeye tabi tutulurken Türk hukuk doktrinindeki kaynaklar ve mahkeme içtihatları çalışmamızın ilgili bölümlerinde ele alınmış ve uygulamadan örnekler ile açıklanmaya çalışılmıştır. Tezin farklı bölümlerinde de özellikle üzerinde durduğumuz üzere, önemli sebeple fesih maddesi yeni düzenleme ile uygulamada önemli bir rol oynayacaktır. Özellikle kira hukuku alanında 6570 sayılı mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un, Türk Borçlar Kanunu içine `Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları` adı altında alınmış olması ticari hayattaki kiralama işlemleri açısından büyük bir öneme sahip olacaktır. Tüm bu belirtilenlerden yola çıkarak, önemli sebeple fesih başlıklı bu çalışmanın kira hukuku alanında yapılmış çalışmalar içinde uygulamada karşılaşılan sona erme halleri için yol gösterici bir çalışma olacağı ümidini taşıyorum. This study was prepared as a doctoral thesis on the Lease Contracts under the Turkish Code of Obligations under the auspices of the Private Law (Civil Law) Department of the Istanbul University Social Sciences Institute. Within the scope of the thesis, the Turkish Code of Obligations no. 6098 and the abrogated Turkish Code of Obligations no. 818 have been compared; the `termination with just cause`, which is one of the termination scenarios of the lease contracts (a contract with legal significance among the legal relationships generating continuous obligations) has been academically analyzed; and the subject has been illuminated in different ways.In the first section of the thesis, I examined the termination of contracts generating continuous obligations in general, studied definitions and various termination scenarios in different jurisdictions, and tried to provide for a basis on the issues to be further elaborated in later sections of the thesis. In the second section of the thesis, I tried to explain the different types of termination with just cause and its similarities with and the differences from the termination with just cause of other legal transaction types. In the third section, which is the last part of the study, I have examined the financial consequences of such termination with just cause and the judicial discretion of judge thereon.The subject of this thesis includes analysing the conditions and circumstances resulting from the exercise of the termination right with just cause due to inability to continue implementing the contract while making references to the controversial points. While the study was divided into three sections and further subheadings, I discussed the sources of Turkish doctrine and the case-law in relevant parts of the study, and tried to explain the subject with relevant practical examples.The termination with just cause will play an important role in practice with the promulgation of the new Turkish Code of Obligations. I focused on this issue in different parts of the thesis. In particular, the fact that the Law No. 6570 on Property Leases is now replaced in the Turkish Code of Obligations under the title of `Residential and Office Leases` will have a great prospect in terms of office lease transactions. In light of the foregoing, I am convinced that this study will be a guiding work in the field of lease law in relation to the practical issues on termination events. 287

Bu tezin birbirine sınır komşusu olan iki ülkenin, Türkiye ve Irak'ın konut ve çatılı işyeri kiralama usulünde birbirlerine benzer noktaları ve farklı yönlerini ortaya çıkarmak amacıyla yazılmıştır. Coğrafi olarak çok yakın olsalar da iki ülkenin hukuk sistemleri farklıdır. Bunun sebebi ise her iki ülkenin başka ülkelerin hukuk sistemlerinden faydalanmış olmasıdır. Örneğin, Türkiye, İsviçre Hukuk Sistemini baz alırken, Irak Fransa'nın hukuk sistemini uygulamaktadır. Türkiye'deki sistemde konut ve işyeri kiralanmasının sonlanması için fesih bildiriminden yararlanılabilir. Buna ek olarak, kiralayanlar dava yoluyla kendi haklarını savunabilirler. Kiralama yapılmadan önce sözleşme kiracı ve kiraya veren arasında kurulur. Kiralamanın sonlanması için bu sözleşme kurallarına göre hareket edilmesi gerekir. Irak'ta uygulanan sistemde ise mülk sahibi, sözleşme kurallarına göre sahip olduğu hakları kullanmakta özgürdür. Her iki ülkenin farklı sistemler uyguluyor olması, sonuçlarında da farklılık göstermesi anlamına gelmektedir. Bu tez iki ülkenin mülk kiralama konusunda kanunlar doğrultusunda uygulanan sistemleri kıyaslamaktadır. This thesis was written in order to reveal the similarities and the differences between dwelling and roofed places of business lease and rental services of two countries which are Turkey and Iraq, and these two countries are neighbors to each other. Even though these two countries are so close to each other geographically, apparently their judicial system is different. The reason for this is that both countries have benefited from other countries's judicial system. For instance, while Turkey's judıcıal system is based on the Swiss Law System, on the other hand Iraq implements the legal system of France. In Turkey's system for getting through dwelling and roofed places of business lease and rental services, lessee's can benefit from the notice of termination.In addition to that, landholders or lessee's can defend themselves and stand up for their rights through the case. Before the lease is made, the contract is agreed between the leaser and the landholder. The termination of the lease must be governed by these contract rules. However, in Iraqi lease and rental system, property owner is free to use his/her given rights according to rules of contract. The facts that the two countries are implementing different legal systems means that they differ in their results. This thesis compares the systems that applied in the laws of the two countries regarding property leasing. 84

Araştırmanın konusunu deniz ticareti alanında yaygın olarak yapılan çıplak gemi kira sözleşmesi oluşturmaktadır. Bilindiği üzere 6762 sayılı eski Türk Ticaret Kanununda gemilerin çıplak olarak kiralanması ile ilgili sadece bir hüküm bulunmaktaydı. Bu hükme göre söz konusu ilişkileri düzenleyen sözleşmelere 818 sayılı eski Türk Borçlar Kanununun taşınmaz kiralarına ait hükümleri uygulanırdı. Ancak 6102 sayılı yeni Türk Ticaret Kanununun yürürlüğe girmesi ile tescilli gemilerin çıplak olarak kiralanması on iki maddeden oluşan özel hükümlerle düzenlenmeğe başlandı. Yeni düzenlemenin önemi denizciliğin kendine has ihtiyaçlarının olması açısındandır. Bunlara uymak tarafların işlerini kolaylaştırmaktadır. Çalışmada çıplak gemi kira sözleşmesi genel olarak Türk Hukuku ve BIMCO tarafından hazırlanmış standart Barecon 2001 sözleşmesi maddeleri açısından ele alınmış, bu yöndeki mahkeme kararları, aynı zamanda akademisyenlerin görüşleri incelenmiştir., The subject of this research is bareboat charter agreement which is used commonly in maritime sphere. There was only one article related bareboat charter agreement in the former Turkish Commercial Code numbered 6762, as it`s known. Such kind of relations were regulated under rent of immovable property of the former Turkish Code of Obligations numbered 818 according to this article. However, hiring of the registered ships have been regulated by special twelve articles upon the enactment of the Turkish Commercial Code numbered 6102. The new regulations is important in terms of special needs of maritime. Following these regulations facilitates the work of the parties. The bareboat charter agreement is discussed in terms of Turkish Commercial Code and Barecon 2001 standard agreement by examining court cases and academicians views.

Bu çalışmanın konusu, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence verilmesine ilişkin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'ndaki m.342 hükmüdür. Güvence, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan borçları için kiraya verene tahsis ettiği bir tür teminattır. Bu çalışmada ilk olarak, Türk Borçlar Kanunu m.342'de yer alan güvence kavramı ve niteliği üzerinde durulmuş, kavramın Türk Borçlar Kanunu öncesindeki depozito uygulamasından farkları incelenmiştir. İkinci olarak ise güvence verilmesinin şartları ve güvencenin kapsamı ele alınmıştır. Bu çerçevede kiracı, kiraya veren ve banka arasında ilişkiye değinilmiştir. Daha sonra, güvencenin iade şartları ve bankanın bu süreçteki yükümlülükleri açıklanmıştır. Bankanın yükümlülüklerini yerine getirmemesinin sonuçları incelenmiştir. Son olarak, kira sözleşmesinin devri halinde güvencenin durumu ele alınmıştır. The subject of this study is Article 342 of Turkish Code of Obligations No.6098 which is related to the payment of security deposit in lease agreement regarding residence and roofed workplace. The security deposit is a type of security which is assigned by lessee to lessor for the debts of lessee stemming from lease agreement. In this study, firstly, concept of the security deposit in Article 342 of Turkish Code of Obligations and its legal nature are emphasized; and differences between this concept and practice of deposit before Turkish Code of Obligations is examined. Secondly, the conditions of paying the security deposit and the scope of it are examined. In this respect, relationship among lessee, lessor and the bank is discussed. Next, conditions of giving the security deposit back and duties of the bank in this process are explained. Results of the breach of bank's duties are examined. Finally, position of the security deposit in case of the transfer of lease agreement is studied. 215

Bu tezde, üç farklı aktörün karmaşık bir ilişki içerisinde bulunduğu bir model kurulmaktadır. Aktörler arasındaki bu ilişkilere dayanarak üç temel sorunun cevabı aranmaktadır. İlk soru AVM (alışveriş merkezi)'yi ziyaret etmeden önce ürün fiyatları ve bu ürünler hakkındaki değer biçmeleri eksik olan müşterilerin satın alma kararlarının incelenmesiyle ilgilidir. İkinci soru, AVM tarafindan kiralandırılan ve aynı tip sayılan iki tane perekande satış mağazasının ürünlerini fiyatlama kararının incelenmesidir. Ve son olarak da müşteriler tarafından bilinen park yeri ücretlerinin AVM tarafından belirlenmesi ve AVM'nin en uygun kira sözleşmesini belirlemesinin incelenmesidir. Denge park ücretlerinin her zaman için park yerlerinin marjinal maliyetinden düşük olduğu bulunmuştur. Bu durum şunu belirtmektedir; AVM'ler kendi karlarını arttırmak için park fiyat ücretlerini zarar lideri olarak belirler. İkinci sonuç pazarın rekabete yönlendireceği aynı tip ürün satan iki mağaza olsa bile, bu mağazaların ürün fiyat seviyesinin tekel fiyat seviyesinde belirlendiğidir. Son olarak AVM mağazalara karşın verilerle tam uyumlu pozitif yüzdelik kira uygulamalıdır. In this thesis, I have constructed a model in which three distinct actors are in a complicated relationship and sought three answers to the following three main questions. The rst one is about the analysis of customerspurchase decisions under the condition of not having information about prices of goods and valuations for that goods before traveling the shopping mall. The second one is related to the analysis of the price decisions of two similar retail stores in the case of charged rental contracts managed by the shopping mall. The last one is the analysis of the determination of parking fee that is known by the customers in advance and of optimum rent contracts including xed and percentage rent. It is found that the equilibrium parking fees are always less than the marginal cost of supplying parking spaces, which implies that the mall determines the parking fee as a loss leader. The second result is that the price of goods are determined at the monopoly prices even if they sell a similar type of products, which the market tends to compete. And the last result is that shopping mall must implement positive percentage rent toward stores to increase its prot, which perfectly complies with datarelated to rent leases in shopping centers. 27

KİRAYA VERENİN KİRALANANDAKİ AYIPLARDAN SORUMLULUĞUAbdullah AktaşÖzel HukukYüksek Lisans ProgramıTez Danışmanı: Doç. Dr. Bilgehan ÇetinerÇalışmamızın amacı; kira sözleşmesinde kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğukurumunu, bu sorumluluğun koşulları ve kapsamıyla birlikte değerlendirmektir. Tezimizde, kira sözleşmesi açısından gerek mülga Borçlar Kanunu hükümleri, gerek Türk Borçlar Kanunu hükümleri mukayeseli olarak ele alınmakla birlikte, Türk Borçlar Kanunu ile kira sözleşmesine ilişkin olarak getirilen yenilik ve değişiklikler aktarılmayaçalışılmıştır.Çalışmamız, temel olarak üç ana bölümden oluşmaktadır. İlk bölümde, kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğunun tanımı ve hukuki niteliği açıklanmaya çalışılmıştır. İkinci bölümde, kiraya verenin ayıptan doğansorumluluğuna başvurulabilmesi için gerekli olan şartlar incelenmiştir. Üçüncü bölümde ise, kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğuhükümleriçerçevesinde gerçekleşen sorumluluğununkapsamıYargıtay kararları ile somutlaştırılarak ele alınmayaçalışılmıştır.Anahtar Kelimeler:Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğu, AyıpKavramı, Kiracının Sözleşmeyi FeshetmeHakkı. ABSTRACTOWNER'S WARRANTY AGAINST DEFECTS INTHE RENTALAGREEMENTAbdullah AktaşPrivate Law MasterProgramDissertation Advisor: Doç. Dr. BilgehanÇetinerThe mean idea of our study is observing owner's warranty against defects in the rental agreement, the requirements of this responsibility and its extent. In our thesis, we handled the obsolete Code of Obligations clauses and The New Turkish code of Obligations clauses by comparing both in terms of rental agreement. We also mentioned renews and changes concerning about the rentalagreement andTurkish code ofObligations.Our study consists of three main chapters. In the first chapter, owner's warranty against defects in the rental agreementandits legal facts were defined. In thesecond chapter therequirements for applying owner's warranty against defects in the rental agreement was examined. In the third chapter, we tried to handle the realization of the owner's warrantyagainst defects in the rental agreement's responsibility clauses with contain of the high court decisions.Key Words: Owner's Warranty Against Defects in theRental Agreement, The Concept of Defect, The Right of Owner to Cancel theRental Agreement. 134

Alt kira kurumunun niteliğinin, işleyişinin ve taraflarının birbirleriyle olan ilişkilerinin derinlemesine incelenmesi ve benzer hukuki kurumlarla farkının ortaya konulması alt kiraya ilişkin uygulamadaki uyuşmazlıkların çözümünü de kolaylaştıracaktır. Uygulamadaki alt kiraya ilişkin uyuşmazlıklara alt kira konusunun iyi bilinerek müdahale edilmesi durumunda olaylar hakkında verilecek kararların hukuka uygunluk derecesinin yüksek olacağı ortadadır. Alt kira konusunun iyi bir şekilde öğrenilmeden uygulamadaki uyuşmazlıklar hakkında karar verilmesi halinde ise, hukuka aykırı uygulamalarla karşılaşmamak mümkün değildir. Alt kira kurumunun niteliğinin, işleyişinin ve taraflarının birbirleriyle olan ilişkilerinin derinlemesine incelenmesi ve benzer hukuki kurumlarla farkının ortaya konulması alt kiraya ilişkin uygulamadaki uyuşmazlıkların çözümünü de kolaylaştıracaktır. Uygulamadaki alt kiraya ilişkin uyuşmazlıklara alt kira konusunun iyi bilinerek müdahale edilmesi durumunda olaylar hakkında verilecek kararların hukuka uygunluk derecesinin yüksek olacağı ortadadır. Alt kira konusunun iyi bir şekilde öğrenilmeden uygulamadaki uyuşmazlıklar hakkında karar verilmesi halinde ise, hukuka aykırı uygulamalarla karşılaşmamak mümkün değildir. 135

Kira sözleşmesi kiraya veren ile kiracının anlaşması sonucu kurulur. Sözleşmenin kurulması için kiralananın teslim edilmiş olması şart değildir. Kira sözleşmesi, sürekli bir ilişki doğurur. Sözleşme bitene kadar kiraya veren ile kiracı muhatap olur. Sözleşme devam ederken taraflar arasında bir takım anlaşmazlıklar çıkabilir. Bu anlaşmazlıklar üzerine taraflardan biri sözleşmeyi bozduğunu açıklayabilir. Buna `fesih` denir. Bu fesih beyanı, her zaman sözleşmeyi bozmaz. Çünkü fesih sebeplerinden birinin gerçekleşmiş olması gerekir. Fesih, sözleşmeyi sona erdirir. Sözleşme sona erince kiracının kiralananı iade etmesi gerekir. Bazen fesih sonucu tazminat ödemek gerekebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda belirtilen genel fesih sebepleri şunlardır: Temerrüt, özensiz kullanım, komşulara saygısızlık, kiralananın ayıplı olması, çekilmez durum, iflas, ölüm ve önel vermek.Anahtar Kelimeler: Kira, kira sözleşmesi, konut, çatılı işyeri, bozma, fesih, tahliye, Temerrüt, özensiz kullanım, komşulara saygısızlık, kiralananın ayıplı olması, çekilmez durum, iflas, ölüm ve önel vermek. Lease contract is executed by the settlement between the lessor and the lessee. The lease does not have to be granted for execution of the contract. Lease contract establishes a continous contractual relationship between the parties. The lessor and the lessee are the parties until the expiration. Certain conflicts may arise between the parties during the term of the lease. Upon these conflicts, any party may announce that s/he ends the contract. It is called `termination`. This announcement of termination does not necessarily ends the contract since one of the conditions for termination must be satisfied. Termination ends the contract. At the expiration of the contract, the lessee must surrender the lease. Sometimes an indemnity to be paid may become due as a result of the termination. General reasons for termination in the Turkish Code of Obligations (Law no 6098) are the following: Default, careless usage, lease being defective, bankruptcy, unbearable condition, disrespect to neighbors, expiration of the period of notice.Keywords: Lease, lease agreement, contract, residence, termination, commercial premises, eviction, default, careless usage, lease being defective, bankruptcy,unbearable condition, disrespect to neighbors, expiration of the period of notice. 239

Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan kira sözleşmesi çeşitleri: adi kira, konut ve çatılı işyeri kirası ile ürün kirasıdır. Ürün kirası, TBK'nın 357 ile 378'inci maddeleri arasında düzenlenmiştir. TBK m. 357 ürün kirasını: `Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.` şeklinde tanımlamaktadır. Diğer kira türlerinden farklı olarak ürün kirasına hakların da konu olması mümkündür. Ürün kirası, 818 sayılı Borçlar Kanunu zamanında Hasılat Kirası olarak isimlendirilmekte iken, 6098 sayılı TBK ile şimdiki ismini almıştır. Bu kira türü Türkiye'de olduğu gibi diğer birçok ülkede de uygulama alanı bulmaktadır. Ürün kirası ekonomik açıdan dünya çapında ilgi görmekte, bunun sayesinde taraflar karşılıklı olarak fayda sağlamaktadır. Ürün kirası farklı açıdan değerlendirildiğinde bir iş sahası olarak da görülebilir. Bir şirketin ürün kirasına konu olması durumunda, kiraya veren menfaat elde ederken, kiracı ile o işyerinin çalışan işçileri de fayda sağlamaktadır. Ürün kirasının, Türkiye'nin bazı bölgelerinde farklı isimlerle anılması mümkündür. Kimi yerlerde marabacılık, yarıcılık olarak bilinmesi bu duruma örnektir. Her ne kadar isimlendirilmesi farklı da olsa, esaslı unsurları kanunda düzenlenen tipik bir sözleşme olduğundan somut olayda ürün kirası olarak kabul edilmeli ve bu kira türünde TBK'nın ilgili maddeleri uygulama alanı bulmalıdır. Kanunda sistematik bir şekilde ürün kirasının tanımı yapılmış, tarafların hak ve borçları belirtilmiş, sözleşmenin sona ermesi ile sona ermenin sonuçları hüküm altına alınmıştır. Sistematiğin son kısımda da ürün kirasının bir türü olan hayvan kirası özel olarak düzenleme alanı bulmuştur. Her ne kadar ürün kirasının hayvan kirasından başka çeşitleri olsa da özellik arz etmesi sebebiyle hayvan kirası ayrıca ve açık olarak hüküm altına alınmıştır. Çalışmamızda ürün kirası, TBK'da yer alan düzenlemeler ışığında açıklanmış ve yeri geldiğinde yargı içtihatları örnek verilerek anlatılanlar ayrıntılı olarak ele alınmıştır. Turkish Obligations Code is located on lease types: ordinary lease, the lease housing and roofed office rents and usufructuary lease. Usufructuary lease is arranged between 378'inc substances with TBK 357. Usufructuary Lease is defined as follows at TBK 357; `Usufructuary lease is a contract that the owner gives over a yielding thing or using the right of it and its fruits that the owner thinks to assign to the tenant who is required to pay some defined or definable rental as a provision to gather the products.`. Unlike other types of lease rights to the usufructuary lease also can be the subject. Usufructuary lease, while being named No. 818 Hasılat Kirası Code of Obligations time took its current name with the No. 6098. This type of lease is finding application in many other countries as well as in Turkey. Usufructuary lease worldwide interest in seeing economically, with the result that the parties provide mutual benefits. Usufructuary lease is considered from a different perspective it can be seen as a rental business field. In case a company is subject usufructuary lease, the lessor while earning interest, providing that benefit workers in the workplace with the tenant. Usufructuary lease, can be referred to by different names in Turkey in some areas. In some places known example of this situation is as follows: marabacılık, yarıcılık. Although different named , albeit essential elements of a contract is typically held in the law should be regarded as usufructuary lease and types of TBK must find the area of application of this lease. The definition of a systematic fashion usufructuary lease made in the laws, the parties' rights and obligations specified, the expiration of the contract with the end results are provisioned. Animals with a kind of systematic in the last part of the usufructuary lease was found to lease special regulation. Although other types of usufructuary lease of animal lease even though the lease of property animals were also due to supply and provisioned on. At Our work usufructuary lease, regulations and court decisions in the TBK explained in the light of those described in the above examples are discussed in detail when appropriate. 96

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarındakiracıdan kaynaklanan sebeplerle sözleşmenin sona ermesi düzenlenmektedir. 352.maddede kira sözleşmesinin kiracıdan kaynaklanan nedenlerle sona ermesi için üç nedenöngörülmüştür. Bunlardan birincisi, kiracının kiraya verene yazılı olarak konut veyaişyerini belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmiş olmasıdır. İkinci neden, kiracının kirabedelini zamanında ödememiş olması nedeniyle, bir kira yılı içinde kiracıya iki haklı ihtargönderilmiş olmasıdır. Üçüncü neden ise, kiracının veya eşinin aynı ilçe veya beldebelediye sınırları içinde konutu olmasıdır. Bu sona erme sebebi, kanunun düzenlenişibakımından sadece konut kiraları için uygulanabilecektir. Çatılı işyeri kiralarının busebeple sona erdirilmesi mümkün değildir. Çalışmada, bu nedenlere dayalı olarak kirasözleşmesinin sona ermesinin doktrinde ve Yargıtay uygulamasında aranan şartlarıincelenmiştir. Bu konudaki farklı görüşlere yer verilmiştir. Article 352 of Turkish Code of Obligations, regulates termination of rentalcontracts concerning residential and roofed places of business, due to the reasons causedby the tenant. Article 352 sets forth three reasons for the termination of rental contractconcerning residential and roofed places of business, due to the reasons caused by thetenant. The first is tenant's written undertaking that it will evacuate the residence or theplace of business on a definite date. Second reason is sending two rightful warnings totenant in one year of rent, because of tenant's failure to pay the rent in due time. Thirdreason is, tenant or its spouse's having his or her own residence within the boundaries ofthe same municipality of the district or the town. In accordance with law, this reason oftermination may only be applicable to residential rents. It is not possible to terminaterental contracts of roofed places of business depending on this reason. In this study,regarding the theory and the practice of Supreme Court, necessary conditions oftermination of rental contracts depending on these reasons are examined. Differentopinions on this issue are included. 140

Deniz taşımacılığında gemiye duyulan ihtiyaç karşısında, yeni bir gemi inşa ettirmenin çok uzun zaman alması, gemi maliyetlerinin yüksekliği ve gemi sahibi olmanın getirdiği mali yükümlülük ve riskler, geminin kiralanması yoluyla teminini her zaman için daha avantajlı duruma getirmiştir. Söz konusu avantajları nedeniyle geminin, kira sözleşmesiyle temin edilmesi Dünyada olduğu gibi Türk denizciliğinde de oldukça sık başvurulan bir yoldur. Bu nedenle gemi kira sözleşmesi, ülkemiz denizciliği ve deniz hukuku açısından yeni bir kavram değildir. Buna rağmen sözleşme, ilk defa 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren Türk Ticaret Kanunu ile düzenlenmiştir. Türk Ticaret Kanunu gemi kira sözleşmesini, 1119 ile 1130. maddeleri arasında, genel hatları ile düzenlerken burada hüküm bulunmayan durumlarda Türk Borçlar Kanununun adi kira sözleşmesine ilişkin hükümlerinin nitelikleri elverdiği ölçüde uygulanmasını öngörmektedir. Uygulamada ise bu sözleşme, taraflarınca ayrıca hazırlanmak yerine genellikle bu konuda hazırlanmış tip sözleşmeler üzerinden yapılmaktadır. Söz konusu tip sözleşmelerin en çok kullanılanı ise Baltık ve Uluslararası Denizcilik Konseyi (The Baltic and International Maritime Council) tarafından ve `BARECON` ön adıyla anılan tip sözleşmelerdir. Bunlardan en günceli ve en çok kullanılanı `BARECON 2001` şeklinde isimlendirilen tip sözleşmedir.Gemi kira sözleşmesi, bir deniz hukuku sözleşmesi olduğundan gerek hukuki yapısı gerekse tarafların yükümlülükleri bakımından diğer kira sözleşmelerinden farklıdır. Bu nedenle sözleşmenin akademik bir çalışmada incelenmesi ve benzer sözleşmelerden ayrılan hususlarının belirlenmesi Türk hukuk doktrini açısından faydalı olduğu gibi sözleşmeye ilişkin olarak uygulamada yaşanan sorunların çözümüne de katkı sağlayacaktır. Bu kapsamda tezin amacı, gemi kira sözleşmesinin hukukî niteliği, benzer sözleşmelerden farkları ile tarafların hak ve borçlarının maddi hukuk, uygulama ve doktrindeki mevcut görüşler ışığında ayrıntılı şekilde incelenmesidir. Ships are vital for maritime commerce. Reasons such as long ship building periods, high costs for purchasing a ship, financial responsibilities and risks for owning a ship has made chartering of ships more advantageous. As a consequence, provision of the ships by way of bareboat charter is frequently applied recourse in Turkey like any other maritime country. Therefore, bareboat charter contract is not considered as a new concept for Turkish maritime law. However, this contract has been regulated in the Turkish law for the first time with the enactment of Turkish Commercial Code (Law No: 6102).Articles between 1119 and 1130 of the Turkish Commercial Code regulates the bareboat charter contracts in general terms. Provisions of `Contract of Hire` that are found in the Code of Obligations acts as supplementary in the absence of applicable provision in the TCC. However in practice, standard contracts are used by the parties. The most common standard contract form is called the BARECON which is prepared by The Baltic and International Maritime Council. The latest version of this standard form came out in 2001 (i.e. BARECON 2001).Bareboat charter contract has a maritime law character therefore it is distinct from contracts of hire both for its legal structure and obligations of the parties to the contract. For this reason, examining the bareboat charter contract and defining its distinct terms from similar contracts is significant for Turkish law. This will also contribute solving problems that are faced in practice. The aim of the thesis is examining the legal character and distinct features of the bareboat charter contract by making a comparison with other similar contracts and also examining the rights and obligations of the parties in the light of doctrine and practice. 309

Kira sözleşmesinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmenin taraflarından her biri, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.Yukarıdaki ifadeden de açıkça anlaşılabileceği üzere önemli sebeple fesih hakkını kullanabilmenin koşulu sözleşmeyi çekilmez hale getiren bir sebebin var olması ve bu sebebin de `önemli olma` niteliğine haiz bulunmasıdır. Bu sebep, sözleşmeye taraf olanların birinden kaynaklanabileceği gibi sözleşme taraflarından bağımsız olarak meydana gelen bir durumdan da kaynaklanıyor olabilir. Her iki durumda da dikkate alınması gereken husus var olan sebebin sözleşmeye devamı çekilmez kılma ve objektif manada önemlilik kriterini karşılama niteliğine haiz bulunmasıdır. İşbu durumun varlığı halinde kira sözleşmesi TBK m.331 uyarınca, taşınmaz ve taşınır yapılar bakımından TBK m.329'da, taşınırlar bakımından ise TBK m.330'da öngörülen yasal fesih bildirim süreleri dikkate suretiyle önemli sebeple feshedilebilir.Kira sözleşmesinin önemli sebeple feshi durumunda TBK m.331/2 uyarınca önemli sebeple fesihten dolayı zarara uğrayan sözleşme tarafı lehine, somut olayın özellikleri de göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun bir tazminata hükmedilebilecektir. Ancak Kanun hükmünün açık ifadesinden de anlaşılacağı üzere tazminata ilişkin husus hakimin takdirine bırakılmış olup durum ve koşullar gözetilmek suretiyle tazminata hükmetmek söz konusu olacağından, her somut olayda mutlak manada sözleşme taraflarından biri lehine tazminata hükmedileceği gibi kesin bir yargıya varmak da doğru değildir. TBK= Türk Borçlar Kanunu Termination of a contract with good reason where the party cannot be presumed to perform the contract taking into account all the circumstances and considering his own interests is permissible so long as the termination notice period is adhered to. As can be inferred from the passage above, the prerequisite to exploiting the right of rental contract termination with good reason is the existence of `legally noteworthy` reasons which make the contract unbearable. While the inconvenience in question making the contract unbearable may emanate from either of the parties, it may also emanate from circumstances outside the control of contracting parties. What must be taken into account in both cases is the fact that the reason in question making either party want to terminate the contract must make the contract unbearable and objectively fulfill the criteria of legal relevance. Where these criteria are fulfilled, the rental contract may be terminated as per Article 331 of the Turkish Code of Obligations so long as the termination notice period stipulated in Article 329 of the TCO (with reference to immovable and movable structures) and Article 330 of the TCO (with reference to movables) is adhered to. In case of the termination of the rental contract with `good reason`, a fair amount of compensation may be awarded by the court to the contracting party which has incurred a loss due to the termination of the contract, as stipulated in Article 331/2 of the TCO. However, as the law clearly states, the issue of compensation is totally at the discretion of the judge and since compensation ruling shall be made taking into account the circumstances, it would not be accurate to assume that the court will necessarily award either of the parties with compensation payment in all cases of contract termination. TCO= Turkish Code of Obligations 148

Yüksek lisans tezi olarak hazırlanmıĢ bu çalıĢmanın konusu, `KiralananTaĢınmazların Ġlamsız Ġcra Yoluyla Tahliyesi`dir. ÇalıĢma, dört ana bölümdenoluĢmaktadır.Birinci bölümde, kira sözleĢmesinin tahliye yoluyla takibi ilgilendirenözelliklerinin açıklaması yapılmıĢ ve takibe giriĢ safhası iĢlenmiĢtir. Ġkinci bölümde,borçlunun ödeme emri ve tahliye emrine karĢı izleyeceği tutum ve sonuçları elealınmıĢtır. Üçüncü bölümde, borçlunun ödeme emri ve tahliye emrine itirazı üzerinealacaklının itirazı hükümden düĢürmek amacıyla izleyeceği yollar ele alınmıĢtır.Dördüncü ve son bölümde ise, tahliye kararının icrası ve kiraya verenin hapis hakkıiĢlenmiĢtir. ÇalıĢma konusunun borçlar hukuku ile olan yadsınamaz bağlantısınedeniyle bu alandaki kaynaklardan da faydalanılmıĢtır.Anahtar kelimeler: Tahliye, icra, kira sözleĢmesi, taĢınmaz mal, ilamsız icra The subject of this dissertation is `Evacuation of Leased Immovables viaEnforcement Without Judgment`. The dissertation consists of four main chapters.In the first chapter, characteristics of lease contract in concern with evacuationprocess are explained and necessities to provide for demanding enforcement areexplained. In the second chapter, approach of debtor upon payment or evacuationorder notice and results derived from are analyzed. In the third chapter is explainedwhat methods demander is able to follow upon debtor‟s objection to aforementionednotices; in order to proceed with the enforcement proceeding. Lastly in the fourthchapter, information is given on execution of the judgment and laser‟s right ofdetention.In this study, arising from the undeniable relation between our subject andobligation law, resources related to the mentioned field are added to our references.In whole of our study we also tried to benefit from case law.Keywords: Evacuation, enforcement, lease contract, immovable property,enforcement without judgement 291

Tez (Yüksek lisans) -- İstanbul Ticaret Üniversitesi -- Kaynakça var. Konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde belirli sürenin bitmesine en az on beş gün kala kiracı fesih bildiriminde bulunmaz ise sözleşme bir yıl daha uzayarak belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşecektir. 6098 sayılı Türk Borçlar 347. Maddesine göre kira süresinin sona ermesine ilişkin olarak “Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzamış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir” hükmü yer almaktadır. Bu hüküm gereğince belirli süreli sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmış bir haktır. Yasal süre içerisinde kiracı tahliye edeceğini bildirmemiş ise kira sözleşmesi bir yıl daha uzayacaktır. Ancak 10 uzama yılının sonunda kiraya veren üç ay öncesinden yazılı olarak bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir haklı sebep göstermeksizin bu hüküm gereğince kiralananın tahliyesini talep edebilecektir. Bu madde hükmü çok eleştirilmekle birlikte bazı eleştirilerin salt kiracıyı koruma amacından ayrılmamak adına yapılmış olmasından dolayı bu görüşlere katılmamaktayım. Kanun koyucu bu hükümle kiracı ile kiralayan arasında denge kurmayı ve ekonomik döngüyü dolayısıyla kamu düzenini korumayı amaçlamaktadır. Roofed houses and work places not included in the lease agreement for at least fifteen days before the expiry of the specified period the tenant notice of termination of the contract will become indefinite lease agreement to extend for one more year. 6098 numbered Turkish Obligations regarding the termination of the lease term by the 347 Article "tenants in housing and roofed workplace lease, unless there is a notice at least 15 days before the expiry of the duration of fixed-term contracts, the contract is considered prolonged one year with the same conditions. Based on the agreement before the end of the contract period has expired, the lessor can bring. But the 10-year extension period at the end of the lessor, this time following the end of each year, at least 3 months prior to elongation provided that a notice may terminate the contract without showing any reason. Indefinite-term lease in the contract, the tenant is always the lessor no later than 10 years after the start of the lease, according to the general provisions of the contract termination notice may terminate. General provisions in cases where use of the right of termination in accordance with, the lessor or the lessee may terminate the contract. "The provision is located. This provision is in accordance with the right to terminate a fixed-term contract is a right granted to tenants only. The tenant will have to inform evacuation within the legal period of one year rental contract will be more space. However, provided that a notice to the lessor in writing three months before the end of 10 years will be able to extend the demand to release any justification indicating leased under this provision. Because of this Article it shall be made on behalf of the tenant to leave much criticized with the only purpose of protecting some of the criticism I have to disagree with this view. Legislator to establish a balance between the lessor and lessee of this provision and thus the economic cycle aims to preserve public order. ÖZET, 01 -- ABSTRACT, 02 -- KISALTMALAR, 03 -- I. GİRİŞ, 04 -- II. TBK 347. ÇERÇEVESİNDE FESİH VE TAHLİYE HAKKI, 11 -- 1. Genel, 11 -- 1.1. Konut ve Çatılı İşyeri Tanımı ve Kapsamı, 12 -- 1.2. Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Fesih/İhbar Kavramının İrdelenmesi, 19 -- 1.3. Sözleşmenin Bildirim Yolu ile Sona Ermesi, 20 -- 1.4. Süre Kavramının İncelenmesi, 21 -- 1.5. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi, 22 -- 2. TBK 347. Madde İncelemesi Ve Uygulama Alanı, 25 -- 2.1. TBK 347. Maddesine Yapısal Bakış, 29 -- 2.2. Kira Süresinin Sona Ermesi, 33 -- 2.3. Kira Sözleşmesinin Bildirim Yolu İle Feshi, 35 -- 2.4. Dava Yoluyla Fesih ve Tahliye, 36 -- 2.5. TBK. 347. Maddesinin Uygulanması, 38 -- 2.6. Kira Sözleşmesi, Geçerliliği ve İspatı, 39 -- 2.7. Tahliye Bildiriminin Şekli, 40 -- 2.8. Feshi İhbar Süresi ve Fesih Anı, 40 -- 2.9. Kira Akdinin Sona Ermesi Ve Dava Yetkilisi, 43 -- 2.10. Kiralananın El Değiştirmiş Olması, 44 -- 2.11. Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi, 44 -- 2.12. Dava Açma Süresi, 46 -- 3. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesinin Yasama Gerekçesi ve Yürürlüğüne Bakış, 49 -- 3.1. Maddenin Geriye Yürütülmesi, 62 -- III.KİRA SÖZLEŞMESİNİN 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA -- FESHİNE İLKELER IŞIĞINDA GENEL BAKIŞ -- 1. TBK 347. Maddesi ve Kiracının Korunması İlkesi, 66 -- 1.1. Kiracının Korunması İlkesinin İhlali, 69 -- 2. Ahde Vefa Bakımından BK 347. Maddesi, 71 -- 3. Türk Borçlar Hukuku- Sözleşme Özgürlüğü İlkesi, 73 -- 3.1. Sözleşmeyi Yapıp – Yapmama Özgürlüğü:, 74 -- 3.2. Sözleşmeye Son Verme ve Değiştirme Özgürlüğü:, 75 -- 3.3. Sözleşmenin Konusunu ve Koşullarını Belirleme Özgürlüğü, 76 -- 3.4. Sözleşmenin Tipini ve Şeklini Belirleme Özgürlüğü:, 76 -- 3.5. Sözleşme Özgürlüğünün Kısıtlanması, 77 -- 4. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi’nin Anayasa’ya Aykırılığı İncelenmesi, 78 -- 5. Madde 347’ ye Anayasa Mahkemesinin Bakış Açısı, 82 -- 6. BK 347. Maddesine Getirilen Eleştiriler, 83 -- 6.1. 10 Yıllık Uzama Süresine İlişkin Eleştiriler, 83 -- 6.2. Yürürlük Düzenlemesine İlişkin Eleştiriler, 85 -- 6.3. Geriye Yürümeme İlkesine Aykırılıkla İlgili Eleştiriler, 89 -- 6.4. Hukuka ve Yasalara Karşı Güven İlkesinin İhlaline İlişkin Eleştiriler, 90 -- IV.SONUÇ, 92 -- KAYNAKÇA, VI

Tezimizin konusunu, `6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Sebepleri` oluşturmaktadır.Tezimizin birinci bölümünde; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi açıklanmaya çalışılmıştır. Bu bağlamda, belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerde, kiracı ve kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sonra ermesi ayrı ayrı ele alınmıştır.Tezimizin ikinci bölümünde ise, konut ve çatılı işyeri kiralarının dava yoluyla sona ermesi incelenmeye çalışılmıştır. Bu bölüm, kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle olmak üzere iki başlık altında açıklanmıştır. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler başlığı altında; gereksinim, yeniden inşa veya imar ve yeni malikin gereksinimi sebebiyle sözleşmenin sona ermesi halleri ele alınmıştır. Kiracıdan kaynaklanan sebepler başlığı altında ise; tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının veya eşinin oturulabilir konutunun bulunması sebebiyle sözleşmenin sona ermesi izah edilmiştir.Türk Borçlar Kanunu'nun sistematiği dikkate alınarak, TBK 347-352 maddeleri arasındaki hükümler doğrultusunda çalışılmıştır.Anahtar Sözcükler : 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, KiraSözleşmesi, Bildirim Yoluyla Sona Erme, Dava Yoluyla Sona Erme, KonutGereksinimi, İşyeri Gereksinimi, Yeniden İnşa veya İmar, Yeni MalikinGereksinimi, Tahliye Taahhüdü, İki Haklı İhtar, Oturulabilir KonutunBulunması. Thesis subject is `Reasons for Termination of Rental Contracts on Residental and Roofed Workplace as per the Turkish Code of Obligations No. 6098`.In the first chapter of the thesis, efforts have been made for explaining termination of rental contracts for residental and roofed workplace by serving a written notice. In this context in case of contracts executed for definite and indefinite terms, termination of rental contract by serving a written notice by the lease-holder and the leaser has been discussed separately.In the second chapter of the thesis, efforts have been made for explaining termination of rental contracts for residental and roofed workplace by way of litigation. This chapter has been explained under two captions, one for reasons attributable to leaser and the other for reasons attributable to lease-holder. Termination of a rental contract for reason of requirement, reconstruction or improvement, requirement of the new owner has been discussed under caption 'For reasons attributable to leaser'. Termination of a rental contract for reason of evacuation undertaking, two justified written warnings and availability of a habitable residence owned by the lease-holder or its spouse has been discussed under caption 'For reasons attributable to lease-holder'.Considering the systematic of the entirety of the Code of Obligations, thesis has been written up in the light of provisions of articles 347 to 352 of the Turkish Code of Obligation.Key Words : Turkish Code of Obligation 6098, RentalContract, Termination by Notice, Termination by Litigation, ResidenceRequirement, Workplace Requirement, Reconstruction or Development, NewOwner Requirement, Evacuation Undertaking, Two Justified WrittenWarnings, Presence of a Habitable Residence. 205

Kira sözleşmesinde taraf değişikliği hâlleri, kiraya veren veya kiracı tarafın değişmesi olarak ayrı ayrı değerlendirilebilir. Bu hâller, taraf iradelerinden doğan hukukî bir işlemden meydana gelebildiği gibi, kanunun öngördüğü bir olayın gerçekleşmesiyle de meydana gelebilir. İlk durumda, kira sözleşmesindeki taraf değişikliği iradî bir devir anlaşmasına dayanmaktadır. Kiraya veren tarafın iradî devir işlemiyle değişmesinin hukukî dayanağı esasen TBK m. 205 hükmünde düzenlenmiş olan sözleşmenin devri müessesedir. Kiracı tarafın iradî devir işlemiyle değişmesi ise, kira sözleşmelerine ilişkin özel bir sözleşmenin devri durumu olarak TBK m. 323 hükmünde düzenlenmiştir. İkinci durum ise, kira sözleşmesindeki tarafların kanunda öngörülen bir olayın gerçekleşmesiyle taraf iradeleri gerekmeksizin değişmesidir. Bu durumda, kiraya veren tarafın kanunen değişmesi TBK m. 310 ve 311 hükmünde kiralananın el değiştirmesi veya üçüncü kişinin kiralanan üzerinde sınırlı aynî hak kazanması sonuçlarına bağlanmıştır. Diğer taraftan, kiracı tarafın kanun gereği değişmesi; TTK çerçevesinde ticari işletmelerin devredilmesi, ticaret şirketlerinin devri, birleşmesi, bölünmesi gibi işlemler neticesinde mümkün olmaktadır. Bununla beraber, taraf değişikliği gibi görünmesine rağmen farklı bir hukukî durum ortaya çıkaran alt kira ve kullanım hakkının devri müesseseleri de TBK'da düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinde taraf değişikliği hâllerinde, asıl kira sözleşmesinin taraflarından biri sözleşme ilişkisinden ayrıldığı hâlde, alt kirada ve kullanım hakkı devredilmesinde, asıl kira sözleşmesinin taraflarında bir değişiklik meydana gelmemektedir. Dolayısıyla, alt kira ve kullanım hakkının devredilmesi durumları taraf değişikliği hâllerinin dışında kalmaktadır. Party changes appeared in the tenancy contract, the tenant or the landlord as a change be considered separately. Party changes in the contract, such as may occur from one of the legal actions arising will, in the execution of the event envisaged by the law may occur. In the first case, the parties change in the lease agreement is based on a voluntary transfer agreement. Essentially, the legal basis of the change in the landlord party by voluntary transfer, transfer of the contracts is regulated in Article 205 of the Turkish Code of Obligations. The change to the voluntary transfer of the tenant, as a special transfer of contract concerning the lease/tenancy contracts is regulated in Article 323 of the Turkish Code of Obligations. In the second case, the occurrence of an event provided by law, without having side will, is the change in the tenancy contract of the parties. In this case, the law did not change the party lessor in Article 310 and 311 of the Turkish Code of Obligations changing hands on the provision of leased or rented from third parties are bound to result in winning limited real rights. The change in the law requires the tenant, transfer of commercial enterprises in the framework of the Turkish Commercial Code, the transfer of the trading company, merger, it is possible as a result of the operations division. However, party change speed and institutions of the sub-lease the right to use a different legal situation despite revealing look like is arranged in Turkish Code of Obligations. Changes in the party still on the lease, which he separated from one of the original lease agreement of the parties contractual relationship, a change in the lower side of the original lease agreement and rent transferred usage rights are occurring. Thus, the transfer of tenancy right and sub-lease are outside of the changes state parties. 219

Bu çalışma, Özyeğin Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü'nde yüksek lisans tezi olarakhazırlanmıştır. Tezde araştırılan konu, sözleşmeden doğan münferit borcun (alacak hakkının)başka bir sözleşmeyle (tadil sözleşmesi) dar anlamda tadil edilmesidir.Giriş bölümünde konunun seçimindeki etkenler ve inceleme tarzı, terminoloji tercihi ve tadilsözleşmesinin farklı hukuk sistemleri içindeki yeri ele alınmıştır. Birinci bölümde tadilsözleşmesinin hukuki niteliği belirlenerek konunun sınırları çizilmiş ve sonrasında tadilsözleşmesi benzer kurumlarla karşılaştırılmıştır. İkinci bölümde tadil sözleşmesinin özellikleribaşlığı altında sözleşme serbestisi ilkesi, tadil sözleşmesinin kurulması, konusu, içeriği,tarafları ve şekli ele alınmış, ayrıca bazı tadil sözleşmeleri ana hatlarıyla açıklanmıştır. Sonuçbölümündeyse, tezde araştırılan konular ve yapılan çıkarımlar bir arada sunulmuştur. Tespitedilebildiği kadarıyla, tez konusu hakkında Türkiye'de daha önce genel nitelikte bir çalışmayapılmamış olması sebebiyle, ağırlıklı olarak İsviçre ve Alman hukukundaki ilgili eserlerdenfaydalanılmıştır.Sonuç olarak, borçlar hukuku sözleşmelerinin toplum yaşamındaki önemi göz önünealındığında, sözleşmede yapılacak değişikliklerin de bilhassa ticari hayat ve işlem güvenliğiiçin aynı öneme sahip olması sebebiyle tadil sözleşmesinin üzerinde durulması gerekenönemli bir konu olduğu kanaatindeyiz.Keywords: Attitudes, Physical Education Teacher, School Teacher. Die vorliegende Arbeit, die grundsätzlich sich mit der Änderung einer aus einemSchuldvertrag entstandenen Obligation (Forderungsrecht) durch einen anderen Vertrag(Abänderungsvertrag) befasst, ist am Institut für Sozialwissenschaften an der ÖzyeğinUniversität als Masterarbeit vorbereitet worden.In der Einleitung werden zunächst die Gründe, warum dieses Thema ausgewählt worden ist,die Terminologie und die Stellung des Abänderungsvertrags in verschiedenenRechtssystemen behandelt. Das erste Kapitel zeigt die Rechtsnatur des Abänderungsvertragsund engt die Arbeit dadurch ein. Danach wird er mit manchen verwandtenRechtsverhältnissen verglichen. Das zweite Kapitel, das mit der Überschrift „dieBesonderheiten des Abänderungsvertrags` versieht, beleuchtet den Grundsatz derVertragsfreiheit, das Zustandekommen, den Gegenstand, den Inhalt und die Parteien desAbänderungsvertrags sowie die Formfragen darüber. Außerdem werden dabei mancheErscheinungsformen der Abänderungsverträge kurz adressiert. In Fazit werden die Fragenund die daraus gefolgerten Schlüssen zusammengefasst. Daneben ist zu erwähnen, dass vonWerken aus schweizerischer und deutscher Literatur in dieser Arbeit viel genutznießt wird, dabisher in der türkischen Literatur sich keine allgemeinen Werke darüber finden.Abschließend ist hervorzuheben, dass der Abänderungsvertrag untersuchungswert ist, weil fürGeschäftsleben und –sicherheit die Änderungen in schuldrechtlichen Verträgen von großerBedeutung sind. 153

Bu çalışma İstanbul Şehir Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü'nde yüksek lisans tezi olarak hazırlanmıştır. Tez konumuz ürün kirası sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın iadesine ilişkindir. Bu çalışmamızın ilk bölümünde genel hatlarıyla ürün kirası sözleşmesinin tanımı, unsurları, tarafların hakları ve borçları ve ürün kirasını diğer sözleşmelerden ayıran kıstaslar; ikinci bölümünde gerek Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesinin genel hükümlerinde düzenlenen gerekse ürün kirasına ilişkin ayrımda özel olarak düzenlenen ürün kirası sözleşmesini sona erdiren sebepler; üçüncü bölümünde ise ürün kirası sözleşmesinin sona ermesiyle muaccel olan kiracının iade borcu incelenmiştir. Çalışmamızda Yargıtay kararlarından istifade edilmiştir. This study is prepared as a master thesis in Istanbul Sehir University Social Science Institute. Our main subject is The Termination of Ususfructuary Lease Contract and Return of The Leased Object. In the first part of our study, we analyse the definition and elements of ususfructuary lease, rights and obligations of contractor and criteria of the ususfructuary lease distinguished from the others. In the second part, reasons which terminate the ususfructuary lease in both general provisions and special provisions of the lease agreement of the Turkish Obligation Code. Finally, in the last part, the obligation of the return of the leased object which becomes due by the end of the lease contract is analyzed. In our thesis, we derived benefit from legal doctrine of Turkey and Supreme Court decisions. 222

Tezimiz, giriş, üç bölüm ve sonuç kısmından oluşmaktadır.Giriş bölümünde icâre akdinin önemi, sınırlandırılması ve konunun sunumu yapıldı.Birinci bölümde konu ile ilgili kavramlar, icâre akdinin meşruiyetinin; kitap ve sünnete dayandığı, icâre akdinin hikmeti, icâre akdinin rükünleri; taraflar, icâp ve kabul, menfaat ve ücret kavramlarını açıklanarak icârenin kısımları, icâre akdinin sıhhat şartları, zimmetteki icârenin şartları anlatıldı.İkinci böülümde icâre akdinin feshini, Ehl-i Sünnet'in dört mezhebine göre değerlendirerek günümüz hukuk sisteminde konu hakkıda bilgi verdik.Üçüncü bölümde ise, Kuran-ı Kerim öğretimi için ücret almak, sütanne kiralamak, dokumacı, terzi, boyacı ve bunlar gibi sanatkârların ücretle tutulması, hava parası, leasing (finansal kiralama) kavramlarının tanımı, şartları ve İslam hukukunda geçerliliği hakkında kısaca bilgi verdik. Ayrıca işçinin tazminat ödemesi, icâre müddetinin açıklanması, menfaat mahallinin izahatı, kiralanan maldan faydalanma kaidesi konuları hakkında bilgi verdik. The thesis Contention consists of the input, three parts and the result.In the introduction there is the information about the importance of the issue of Icare, and delimitating it and about presentation of the subject.İn the first section, there is telling about the relevant concepts, the legitimacy of rent, based on the Kuran and the Sunnah, the wisdom of the rental agreement, rental agreement?s conditions, and explained concepts of parties, requisition & acceptance, benefit and charged, Also there is the information about parts the rental agreement, the conditions the rental agreement fort o be valid and good, and about the conditions of the rental agreement available in debt.İn the second section there is information about dissolution of the rental agreement and commenting the issue according to four doctrine (sect) of the Sunnah and there is the information about nowdays law in this topic.In the third section, there is explanation of each therm of to be paid for teaching the Quran, to pay for a babysitter, weavers, tailors, painters and artisans as they keep wages, goodwill, leasing (renting finanasl) and conditions of them, and giving brief information about the validity of Islamic law. In addition, worker's compensation payments, explanation of. 109

Kiralanın el değiştirmesi başlıklı bu çalışmada, TBK m. 310 ve 311 hükmüyle birlikte Türk hukukunda meydana gelen değişiklik incelenmiştir. 6098 s. TBK'nda, 818 s. BK m. 254 düzenlemesinden farklı olarak, kiralananın el değiştirmesi halinde, yeni malikin kira sözleşmesine taraf olması kural haline getirilmiştir. TBK m. 311'de ise sınırlı aynî haklar konusunda da, TBK m. 310'un kıyasen uygulanacağı esası belirlenmiştir. Hükmün hukukî niteliği yasal sözleşme devri olarak belirlenirken, emredici karakteri sebebiyle, eski malik, yeni malik ve kiracı yasal sözleşme devrinin sonuçlarından kurtulamazlar. TBK m. 311 konusunda ise, yasal sözleşme devrinden farklı sonuçlar da ortaya çıkabilecektir. Bazı sınırlı aynî haklarda hükmün uygulanması mümkün değilken, kimilerinde de sözleşmeye katılmadan bahsedilebilir. In this work, we analyzed the transfer of the rented property in the lease contract and the changes in Turkish Law after the amendments of the TBK (Turkish Code of Obligations, n. 6098) Art. 310 and 311. Unlike the provision in Article 254 de BK (Turkish Code of Obligations number 818), Art. 311 TBK states that in case of acquisition of real rights, Art. 310 shall apply by analogy. We accept the legal cession of the contract for the legal character of the provision of art. 310 TBK. All parts of the lease contract, are bound by this provision because of the compulsory character of the rule. 154

Kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olup kiraya verenin kiralananın kullanımını kiracıya bırakmayı üstlendiği, kiracının ise bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi yüklendiği bir sözleşmedir. Her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olması itibariyle hem kiraya verenin, hem de kiracının hakları ve borçları vardır. Kiracının haklarına, kiralananın kullanıma elverişli teslim edilmesini , sözleşme süresince kiralananın kullanıma elverişli bulundurulmasını , kiralananın ayıplı olması durumunda ayıbın giderilmesini isteme vs. gibi haklarını örnek verebiliriz. Buna karşılık, kiraya verenin kiralananın özenle kullanılmasını, kira bedelinin ödenmesini, kiralananın geri verilmesini isteme gibi hakları vardır.Çevresel etkilerden korunma ve barınma, günlük geçimi sağlama insanın temel gereksinimleri içerisinde yer almaktadır. İnsanların bu ihtiyaçlarını karşılamak için daha çok konut ve işyerlerini kiralama yoluna başvurdukları görülmektedir. Bu yönüyle konut ve çatılı işyeri kiraları önem arzetmektedir. Konut ve çatılı işyeri kirasının önemli unsuru olan konut, insanların sürekli barınma ihtiyacını karşılayan, kötü hava koşullarından ve çevresel etkilerden koruyan taşınmaz yapılardır. İşyeri ise, kişinin ticari, sınai, ekonomik, mesleki faaliyetlerini yürüttüğü veya mesleğinin icrasına hizmet eden faaliyeti yürüttüğü bir mekandır. Her ne kadar Kanun Koyucu çatılı işyerinden bahsetse de, genel eğilim çatılı çatısız ayrımınin kaldırılması yönündedir. Bunun yanı sıra, konut ve çatılı işyerine ilişkin hükümler, kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır.Konut ve çatılı işyeri kiraları hem kiracıdan kaynaklanan nedenlerle, hem de kiraya verenden kaynaklanan nedenlerle sona erebilmektedir. Kiraya verenin ve eşinin, altsoy, üstsoy ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle tahliye, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye kiraya verenden kaynaklanan sona erme nedenleridir. Yazılı taahhüt nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belediye belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunması nedeniyle tahliye, kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenlerine dahildir. Bunun yanı sıra, konut ve çatılı işyeri kiraları genel hükümler gereğince de sona erdirilebilir. Rent contract burden both parties with debts and the contract requires the owner to leave the using rights of the property to the tenant who accepts to pay rent in turn. Since it is a contract that burdens both parties with debts, either the owner or the tenant has right and duties. The tenant has rights such as delivery of the property available, maintaining it available to the tenant for the rental duration, demanding the removal of the defect of the property if any. On the other hand, the owner has rights such as careful usage of the property by the tenant, payment of the rent, return of the property.Protection from the environmental impacts and housing, bread and butter are included among basic needs of the humans. It is seen that people prefer to rent houses and work places to meet these needs. In this respect, rent of houses and work places having roof are important. The house that is important component of the house and work place with roof rent meets the sheltering needs of people and protects people from bad weather and environmental impacts. The work place, on the other hand, is a place where an individual performs his/her profession or other commercial, industrial, economic activities. The law maker talks about the work places having roof but the general tendency is to remove the roof difference. Furthermore, the provisions on houses and work places with roof are applied for the goods which are left for the use of the tenant.The rent of the houses and work places may be lasted because of reasons either sourced from the owner or the tenant. The reasons sourcing from the owner are defined as the people who the owner or spouse has to care as child or parent need, requirements of the new owner may cause evacuation. The evacuation on base of written commitment, two rightful notifications and evacuations on account of the tenant or the spouse has another house where can be lived in within the borders of the same sub-province or county are considered among the evacuation reasons sourcing from the tenant. Additionally, it can be lasted with reference to the general provisions on houses and work places with roof. 264

Kira sözleşmesi kullanma ve yararlanma hakkı veren sözleşmelerin başında gelmektedir. Uygulamada kullanılma sıklığı itibariyle en çok uyuşmazlığa konu olan sözleşme tiplerinden biridir. Sözleşmenin feshi kurumu da bu anlamda önem arz etmektedir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kanun tarafından sağlanan özel koruma mekanizması, sözleşmenin kiraya veren tarafından sonlandırılmasını çoğu zaman oldukça zorlaştırmaktadır. Ancak kiracının sözleşmeye aykırı davranışları kanunda tüm kira sözleşmeleri açısından genel fesih sebeplerinden biri olarak kabul edilmiştir. Bu bağlamda çalışmamızda öncelikle kiracının asli borcu olan kira bedelini ödeme borcuna aykırı davranışı sebebiyle kira sözleşmesinin feshi incelenmiştir. Daha sonra kira bedeli ödeme borcu dışında kalan sözleşmeye aykırılık halleri ele alınmıştır. Son olarak da kiracının sözleşmeye aykırı davranışlarının hangi ölçüde sözleşmenin olağanüstü feshine olanak sağladığı üzerinde durulmuştur.Anahtar Kelimeler: Kira Sözleşmesi, Fesih, Kiracının Temerrüdü, Alt Kira, Kira İlişkisinin Devri, Sözleşmeye Aykırılık, Önemli Sebeple Fesih, Olağanüstü Fesih, İşlem Temelinin Çökmesi Rental agreements are one of the most important contract types giving the right to use and benefit. As it is mostly used in practice, it is usually at the origine of many disputes. In this regard, termination of the rental agreement is an important issue to be treated. Especially concerning the leasing of residences and roofed workplaces, the special protection mechanism provided by law to tenants, renders quite difficult the termination of the contract by the lessor. However, the behavior of the tenant which constitues a breach of contract is considered by law as one of the general reasons for terminaiton in terms of all sorts of rental agreements. In this context, the termination of the contract due to the non payement of the rent which is the principal obligation of the tenant is examined. Later, other cases of the contractual liability of the tenant apart from paying rent are discussed. Finally, the extent to which the behavior of the tenant's breach of contract provides for the extraordinary termination of the contract is treated in the study.Keywords: Rental Contract, Termination, Default of the Tenant, Subtenancy, Transfer of Rental Contract, Breach of the Contract, Termination of the Contract Due to Important Reasons, Extraordinary Termination of the Contract, Collapse of the Basis of the Transaction 240

Kullandırma amacı güden sözleşmeler arasında yer alan kira sözleşmesi, Türk Hukuku'nda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun 299.maddesine göre, `Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.`Çalışmanın içeriğini, Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerindeki `Sona Erme` başlığı altında, m.327-333 aralığında düzenlenen sona erme halleri oluşturmaktadır.Bu çerçevede belirli süreli kira sözleşmelerinin sürenin geçmesi ile kendiliğinden sona ermesi TBK m.327'de düzenlenmiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin olağan fesih bildirimi yoluyla sona erdirilme düzeni TBK m.328, 329 ve 330 hükümlerinde belirtilmiştir. Devamında `Olağanüstü Fesih` başlığı altında üç sona erme sebebine yer verilmiştir. Bu sebepler; TBK m.331'de düzenlenen önemli sebeplerden ötürü kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, TBK m.332'de düzenlenen kiracının iflası halinde kira sözleşmesine son verilmesi ve TBK m.333'de düzenlenen kiracının ölümü üzerine kira ilişkisinin sonlandırılmasıdır. In Turkish Law, lease contract, which is one of the contracts for the use of property, is regulated by the No. 6098 Turkish Code of Obligations. According to the article 299 of the Turkish Code of Obligations, `Lease contract is a contract that the lease giver leases a property to use or using it with its benefits, and the leaseman claims responsibility for paying rent for that.`The content of the study is constituted by circumstances of termination which are regulated under the title of `Termination` between articles 327 - 333 the general provisions of the lease contract in the Turkish Code of Obligations.In this context, the termination of fixed-term lease contracts with expiration is regulated under the article of 327 in the Turkish Code of Obligations. The order of the termination through the usual termination notice of lease contracts which are based on the indefinite duration, are regulated under the article of 328, 329 and 330 in the Turkish Code of Obligations. In the following articles, three causes of the termination are included under the title of `Extraordinary Termination`. This causes for the termination are; the termination of the lease contract for substantial cause which is regulated under the article of 331, the termination of lease the lease contract in case of bankruptcy of the leaseman which is regulated under the article of 332 and the termination of the lease relationship between the lease giver and the leaseman upon the death of the leaseman which is regulated under the article of 333. 265

ÖZETALTUN, Ertan, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Konut ve Çatılı İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2013Çalışmanın amacı, hangi kira sözleşmelerinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerinin kapsamında olduğunun tespiti ve kimlerin, hangi hallerde konut ve çatılı işyeri gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebileceğinin ve bunun hangi yolla yapılacağının belirlenmesinden ibarettir.Çalışma, giriş ve üç bölümden oluşmaktadır: Birinci Bölümde; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri kiraları hakkında özel hükümlerin uygulama alanı ele alınmıştır. İkinci Bölümde; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında konut ve çatılı işyeri gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesini talep edebilecek kişiler, zorunlu konut ve çatılı gereksiniminin hangi şartlarda varlığının kabul edileceği, dava açma süresi, yeni malikin konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep şartları ve tüzel kişinin konut ve çatılı işyeri gereksinimi sorunu ele alınmıştır. Üçüncü Bölümde; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında konut ve çatılı işyeri gereksinimi sebebiyle açılacak davanın tarafları, davanın görüleceği mahkeme ve davanın sonuçları ele alınmıştır.Anahtar Sözcükler1- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümleri2- Kira Sözleşmesi3- Konut Gereksinimi4- İşyeri Gereksinimi5- Yeni Malikin Gereksinimi6-Tüzel Kişinin Konut ve İşyeri GereksinimiABSTRACTThe Termination Of Rental Agreements on Requirement of due in "Residential" and " Roofed Workplace " Within Numbered 6098 on Turkish Code of Obligations, Master Thesis, Istanbul 2013The aim of the study is to determine which rentals of Property and roofed Workplace are in the scope of the provisions of 6098 numbered Turkish Code of Obligations and who in which situations due to the requirements of the Property and roofed Workplace, can request the termination of the rental agreements and how they can achieve this termination. The study consists of three parts and introduction. In the first part; the area of application of the 6098 numbered Turkish Code of Obligations for the rent and rental agreements of the Property and roofed Workplaces. In the second part, in the scope of the 6098 numbered Turkish Code of Obligations, the people who can request a rental contract due to the Property and roofed Workplace, in which conditions the existence of the obligatory property and roofed would be accepted, the period of litigation, the terms of claim of the rental contract termination due to the new owner’s requirement of property and workplace and the property and roofed workplace requirement problem of the legal entity were studied. In the third part; in the scope of 6098 numbered Turkish Code of Obligations, the parties of the lawsuit to be filed due to the requirement of property and roofed workplace, the court the lawsuit will be processed and the results of the action for evacuation were studied. Keywords:1-The Provisions about the Property and Roofed Workplace Rentals of the 6098 Numbered Turkish Code of Obligations. 2-Rental Agreement 3-Property Requirement. 4-Workplace Requirement. 5-Requirements of the New Owner. 6-Property and Workplace Requirement of the Legal Entity.

Kiracının kira bedelini ödeme borcunu, yerine getirmemesi ve bu borcun yerine getirilmemesi dolayısıyla meydana gelecek hukuki sorunlar, çalışmanın konusunu oluşturmaktadır. Çalışmamız üç bölümden oluşmaktadır.Kira bedelinin ödenmesine etki eden özel durumlar, birinci bölümde ele alınmıştır. İkinci bölümde ise, kiracının kira bedelini ödemede hangi hallerde temerrüde düşeceği ve genel olarak temerrüdün sonuçları incelenmiştir.Kiracının, kira bedellerini ödememesi durumunda, kiraya verenin sahip olduğu teminat imkanları da son bölüm olan üçüncü bölümde incelenmiştir. The subject of this study is the legal issues that result from the nonexecution of tenants? obligation of rent payments. The study consists of three sections. Section 1 includes the special cases that effect the rent payments. Section 2 includes the cases in which a tenant defaults in case of nonexecution of the obligation of rent payment and broadly, the results of default. And, lastly, section 3 includes the warranty options a houseowner has in case of the nonexecution of the rent payment. 467