Search

Günümüzde internet ağlarının yaygınlaşması ve internete erişimin bir ihtiyaç haline gelmesi internet sitelerinde ve diğer dijital platformlardaki reklamların kullanılmasını yaygınlaştırmıştır. Dijital reklamcılık olarak adlandırılan bu süreç firmalar, markalar ve diğer kuruluşlar için insanlara ulaşma ve reklam amaçları doğrultusunda hedeflerini gerçekleştirmelerinde vazgeçilmez bir reklam aracı olmuştur. En önemli özelliği ölçülebilir olan dijital reklamcılık, firmalara çok geniş veriler(istatistikler) vermektedir. Firmalar bu verileri kullanıp dijital reklamların değerlendirmesini yaparak gelecek reklam planları için ön görüye sahip olurlar. Dijital reklam yayınlarından elde edilen veriler çeşitli istatistiksel yöntemlerle analiz elde edilebilir. Bu tezin amacı bir inşaat firmasının dijital reklam kampanyasından elde edilen kullanıcı verilerini kullanarak bir sınıflandırma yapmaktır. Kullanıcıların satış ofisine gelip gelmediklerinin kaydının tutulduğu veriler analiz edilerek bir sınıflandırıcı oluşturulmuştur. Bundan sonraki reklamlarla elde edilen kullanıcı verileri bu sınıflandırıcı kullanılarak sınıflandırılabilir. Böylece kullanıcıların satış ofisine gelip gelmemeleriyle ilgili bir ön bilgi elde edilir. Firma bu ön bilgi sayesinde satış ve pazarlama doğrultusundaki hedeflerini daha doğru bir şekilde belirleyebilir. Tezin amacı doğrultusunda bağımlı değişken olarak kullanıcıların satış ofisine gelip gelmemesi, bağımsız değişken olarak ise dijital reklamlar sayesinde kullanıcın iletişim bilgilerini hangi gün firma çalışanlarına gönderdiği, kullanıcının cinsiyeti, reklamı hangi sitede görüp siteye geldiği, reklamı hangi reklam alanında (doğal, 300*250 görsel boyutlu vb.) gördüğü, hangi cihazdan (bilgisayar veya telefon) gördüğü, kullanıcının daha önce ilgili firmada kayıtlı olup olmaması ve bu formu hangi amaçla doldurduğu (yatırım, ev sahibi olma vb.) olmak üzere toplamda 7 adet bağımsız değişken kullanılmıştır.Tez kapsamında, karar ağaçları algoritmaları ile birlikte topluluk öğrenme algoritmaları Rastgele Orman (Random Forset), Hızlandırma (Boosting) ve Torbalama (Bagging) algoritmaları tanıtılmış olup aralarındaki farklardan söz edilmiştir.Uygulamada R programı kullanılmış ve veriyi analiz etmek için bir topluluk öğrenme algoritması olan Rastgele Ormanlar Yöntemi kullanılmıştır. Temelinde karar ağaçları olan bu yöntem diğer sınıflandırma algoritmalarına göre daha iyi sonuçlar vermiştir. --------------------The widespread use of internet networks and the need to access the internet has become widespread in the use of internet sites and other digital platforms. This process, which is called digital advertising, has become an indispensable advertising tool for companies, brands and other organizations to reach their goals and to realize their goals in accordance with advertising purposes. Digital advertising, the most important feature of which is measurable, gives companies very large data (statistics). Digital advertising, the most important feature of which is measurable, gives companies very large data (statistics). Firms use this data to evaluate the digital advertising and have a look to the future advertising plans. Data obtained from digital advertising publications can be analyzed by various statistical methods. The purpose of this thesis is to make a classification by using user data from a construction company's digital advertising campaign. A classifier is created by analyzing the data that the users are kept in the sales office and a classifier is created and the user data obtained with the subsequent ads can be classified using this classifier. Thus, a preliminary information can be obtained about whether the users come to the sales office. Through this preliminary information, the company will determine its targets in sales and marketing more accurately. For the purpose of the thesis, as a dependent variable, whether the users come to the sales office, as the independent variable, thanks to digital ads, the user sends which days the contact information to the employees of the company, the gender of the user, the site in which the advertisement is seen and the site in which it is advertised, in which advertisement area (native, 300*250 visual size etc.). a total of 7 independent variables were used, which were seen by the user (computer or telephone), whether the user had previously been registered in the relevant company and for which purpose he filled in this form (investment, host, etc.)Within the scope of the thesis, Random Forset, Boosting and Bagging algorithms have been introduced together with decision trees algorithms and differences between them have been mentioned In practice the R program was used and the Random Forests Method, a community learning algorithm, was used to analyze the data. This method, which is based on decision trees, yields better results than other classification algorithms.

Çalışmamızın konusunu Yabancıların Türkiye'de Taşınmaz Mal Edinmeleri oluşturmaktadır. Geçmişten günümüze uzanan süreçte yabancı gerçek ve tüzel kişilerin tabi oldukları hukuk kuralları çerçevesinde Türkiye Cumhuriyeti topraklarında taşınmaz edinimleri incelenmektedir. Gayrimenkul ediniminde; yabancı sermayeli şirketlerin, konsolosluk ve diplomatik temsilciliklerin durumuna ve yabancı devletlere tanınan muafiyetlere değinilmiştir. Çalışmamızda, iç hukukumuzdaki özel düzenlemeler ve uluslararası antlaşmalar ışığında yabancılara ilişkin uygulamalar ortaya konulmaktadır. Ayrıca konu ile ilgili tespit edilen istatistikler de paylaşılmıştır.Çalışmamız iki bölümden oluşmaktadır. İlk bölümde yabancıların taşınmaz ediniminde tarihi sürece ilişkin açıklamalar yapılmıştır. Birinci bölümün III numaralı başlığında bazı ülkelerin Türkiye'de taşınmaz mal edinimi konusu işlenmiştir. Birinci bölümün IV numaralı başlığında, çalışmamızda kullanılan bazı kavramlara ilişkin açıklamalar mevcuttur. Çalışmamızın ikinci bölümünde, yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinimlerinde temel kanun niteliğinde olan 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesinde 2012 tarih ve 6302 sayılı değişiklik sonrası aranan şartlar incelenmeye başlanmıştır. Bu kısımda en dikkat çekici değişim, karşılıklılık ilkesinin artık uygulama dışı bırakılmasıdır. Osmanlı Devleti, Safer Kanunu ile yabancılara ilk defa Osmanlı topraklarında taşınmaz mal edinip bu taşınmazı tapuda tescil etme hakkı tanımıştır. 1923 tarihli Lozan Barış Antlaşmasıyla, Safer Kanunu ile getirilen `eşitlik` ilkesinin yerini, Türk hukukunda uzun süre uygulanacak olan `karşılıklılık` (ahdi mütekabiliyet) ilkesi almıştır. 1923 yılından bu yana uygulanan karşılıklılık ilkesi, 2012 yılında yapılan değişiklik ile birlikte kanuni bir şart olmaktan çıkarılmıştır. Yeni düzenleme ile yabancı gerçek kişilerin ülkemizde gerek sınırlı ayni hak ve gerekse taşınmaz edinimlerinde aranan koşul, `uluslararası ikili ilişkiler` ve `ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde` Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olmaktır. Subject of our study is '' acquisition of real estate in Turkey by foreigners ''. From the past to the present day, under the legal rules to which foreign natural and legal persons are subject; the acquisitions of real estate in the territories of the Republic of Turkey are analyzed. Our study consists of two chapters. In the first chapter, explanations are introduced concerning the historical process of acquisition of real estate by foreigners. At the second chapter of our study, the main law on the acquisition of foreigners' real estate in Turkey, the land register law under number 2644 and its necessary conditions after its change numbered 6302 in the year of 2012 by the article 35 are examined. The most attractive part here is that the principle of reciprocity was outside the application. By the Lausanne agreement of 1923, instead of the equality brought about by Safer's law; the principle of `reciprocity` has taken its place which will be applied for a long time in the Turkish jurisdiction. The principle of `reciprocity` applied since 1923 has been replaced by a change made in 2012 and became a legal condition. By this new regulation, the condition of acquiring a real estate or limited real rights for foreigners was changed as follows; You must be a citizen of the countries defined by the President of Turkish Republic, according to the necessities requiring `the interests of the country` and `international reciprocal relations`. 219

Bu çalışmanın amacı, tüketici davranışı, marka algısı ve marka bilinirliğinin satın alma etkisini konut sektörü kapsamında ortaya koymaktır. Bu amaç çerçevesinde çalışma dört bölümde tamamlanmıştır. Birinci bölümde marka kavramı ele alınmış; markanın tanımı, önemi, yararları, marka ile ilişkili kavramlar açıklamıştır. Markanın özellikleri ve marka algılama süreci ele alınmıştır..., The aim of this study is to demonstrate the influence brand perception and brand reputation have on purchasing in housing sector. According to this aim, study has been concşuded in four chapters. In the first chapter, the concept of brand has eed focused on, the importance and benefits of branding, as well as other brand-related subjects have been explained...

Konut seçimi, bireyin hayatında az sayıda yapacağı ve maddi olarak yüksek meblağlar ödeyeceği bir seçimdir. Bu seçim ayrıca gereken paranın bir tek seferde kazanıldığı istisnai durumlar haricinde, uzun yıllar sonucunda biriktirilen kazançlarla ve/veya çeşitli finans kuruluşlarından alınan kredilerle yapılmaktadır. Dolayısıyla bireyler yaşayacakları evlerin seçimini yaparken kendilerine en uygun olan tercihi yapmak istemektedirler.Bu çalışmada Isparta ili içerisinde ev seçimi yapılırken dikkat edilmesi gereken ölçütlerin belirlenmesi, bu ölçütlerin birbirlerine oranla önem derecelerinin hesaplanması, farklı özelliklere sahip olan alternatif ev tipleri arasından en uygun olanlarının tercih sıralamaları ile belirlenmesi hedeflenmiştir. Ölçütlerin önem derecelerini belirlemek ve alternatifler arasından sıralama yapabilmek için AHP yönteminden faydalanılmıştır. Böylelikle kullanıcıya seçim yaparken yapacağı öznel seçimlere yardımcı olması anlamında sayısal veriler sunulmuştur. Anahtar Kelimeler: Konut Seçimi, Çok Kriterli Karar Verme, Analitik Hiyerarşi Proses. It is one of the high-cost and once in a lifetime choices to purchase a house. Affording it usually costs life-long savings and/or bank loans, if we consider the necessary amount of money earned in a go as an exception. Therefore, individuals desire to claim the most plausible house they can choose.In this study, the aim is to establish most vital points in house choosing, calculating relative advantages between these points, ranking between the most appropriate house alternatives. To determine importance of criterions and for ranking between alternative houses Analytic Hierarchy Process is used. Therefore, an opportunity to compare data outputs of both methods has arisen and consumers are provided with the necessary quantitative data to help them on with their subjective choices.Keywords: Housing Selection, Analytic Hierarchy Process, Multi Criteria Decision Making. 91

Bu çalışma ile, 2009-2014 dönemi esas alınmak suretiyle, konut talebi ile asgari ücret ve hanehalkı geliri, konut kredisi faiz oranı, konut fiyat seviyesi, konut kredisi vadesi, kredi skor puan değeri ve nihayet kredilendirme oranı arasında pozitif veya negatif yönlü bir ilişkinin varlığı ve ilişkinin derecesi ortaya konmuş; yine, konut talebi ile konut kredisi faiz oranı, konut fiyat seviyesi, konut kredisi vadesi ve nihayet kredi skor puan değeri arasında fonksiyonel bir ilişki olduğu saptanmıştır.Bu tespitler ışığında, Türkiye'de milli gelirden pay alan her bir yüzde 20'lik grubun, finansal yeterlilik bağlamında konut erişim imkanı değerlendirilmek suretiyle; konut erişim imkanı sınırlı hanehalklarına, bu imkanı sağlamaya yönelik yeni bir finansal model önerisi geliştirilmiştir.Anahtar Kelimeler: Konut sorunu, konut hakkı, konut talebi, konut finansmanı This study reveals the presence, direction and degree of the relationship between residential demand from 2009 to 2014 and the minimum wage-household income, mortgage loan interest rate, residential price level, mortgage loan terms, credit score values and lastly loan to value; and also a functional relationship among the residential demand and the minimum wage-household income, mortgage loan interest rate, residential price level, mortgage loan terms and credit score values.In the light of these findings, the study proposes a new financial model by assessing the possibility to access housing of each 20 percent having shares from the national income in Turkey in order to enable people having limited housing access to access their housing rights.Keywords: Housing problem, sheltering right, housing demand, housing finance 131

Ülkemizde sosyal ve ekonomik yaĢantıda ortaya çıkan değiĢimler sermayepiyasalarında olduğu gibi gayrimenkul piyasalarında da geliĢime ve değiĢime yolaçmıĢtır. Türkiye'de uzun yıllardır süregelen konut sorununun çözümü ve nitelikli konutaçığının azaltılmasına yönelik yapılan çalıĢmalarda karĢılaĢılan en temel sorunlardanbirisi olarak gayrimenkul piyasalarının finansmanı karĢımıza çıkmaktadır. Bu sorununçözümüne yönelik yapılan düzenlemeler neticesinde farklı yöntemler, sermaye piyasasıkurumları ve araçları ortaya çıkmıĢtır.Gayrimenkul projelerinin finansmanında, özellikle konut finansmanı alanındaülkemizde büyük ölçüde öz kaynak, yakın çevre desteği, konut kredileri ve ipoteğedayalı araçların kullanıldığı görülmektedir. Fakat ülkemizdeki gayrimenkul piyasasıincelendiğinde, adı geçen araçlardan hiçbirisinin mevcut konut finansmanı problemininçözümünde yeterli etkinliği sağlayamadığı görülmektedir. Birçok geliĢmiĢ ülkede konutmülkiyetinin artırılması bakımından etkin bir çözüm yöntemi olarak kabul gören veuygulanmakta olan ipotekli konut finansman sisteminin geliĢtirilmesine yönelik son onyıl içerisinde ülkemizde de önemli adımlar atılmıĢtır. Ġpotekli finansman sistemin temelunsurlarının yapılandırılması amacıyla 5582 sayılı Kanun ve 6362 sayılı SermayePiyasası Kanunu çerçevesinde yapılan düzenlemelerin kurumsal konut finansmanınıngeliĢtirilmesi açısından kayda değer faydalar sağladığı görülmektedir. Özellikle birincilve ikincil piyasaların daha verimli bir Ģekilde iĢleyiĢinin sağlanması ve gayrimenkulteminatlı varlıkların finansal piyasalarda iĢlem görmesi gibi alanlarda sağlanan geliĢmelerin uzun vadede sistemin etkinliğine katkı sağlayabileceği düĢünülmektedir.Buna karĢılık, yüksek konut finansman maliyetleri, kısa vadeli kredi yapısı, alternatifkonut finansman araçlarının yeteri kadar geliĢmemiĢ olması, yasal düzenlemelerdekieksiklikler, kamusal destek ve teĢviklerin yetersizliği ile uzun vadeli makro ekonomikistikrara dayalı ve geliĢmiĢ bir finansal piyasanın bulunmaması sisteminin aksayanyönlerini ortaya çıkarmaktadır.Anahtar Kelimeler : Konut finansmanı, Menkul KıymetleĢtirme, Mortgage Changes that occur in the social and economic life of our country have led to thedevelopment and changes in the real estate market as well as the capital markets. InTurkey, financing of the real estate market emerges as one of the main problemsencountered in efforts to resolve the ongoing housing problem and to reduce theaffordable housing deficit for many years. Various methods, capital market institutionsand tools have emerged as a result of the adjustments which have been made for thesolution of this problem.It is seen that individual sources, neighborhood support, housing loans and financialtools based on the mortgage are widely used in financing of real estate projects,especially in financing of housing in our country. However, when the real estate marketin our country is analyzed, it is observed that any of these tools have not providedadequate efficacy in order to solve the existing problems of housing finance. During thepast decade, important steps have been taken in our country to improve the mortgagebased finance system which is recognized as an effective solution method for increasingthe residential property ownership and being implemented by many developedcountries. It is seen that the regulations made under the Law No. 5582 and CapitalMarket Law No. 6362 in order to configure the basic elements of the mortgagefinancing system have led to considerable benefits in terms of developing institutionalhousing finance. Especially, the improvements provided in areas such as ensuring theefficiency of primary and secondary markets and and the real estate secured assetstraded in the financial markets are expected to contribute to the effectiveness of thesystem in the long run. In contrast, high housing financing costs, short-term loan structure, underdevelopment of alternative housing finance tools, deficiencies inlegislation, the lack of public support and government incentives the absence of anadvanced financial market based on long-term macro economic stability reveals thelimitations of the system.Key Words : Housing finance, Securitization, Mortgage 112

İhtiyaçların gün geçtikçe arttığı günümüz koşullarında en temel ihtiyaçlardan biri olan barınma gereksinimi yalnızca insanın başını sokacak bir barınağının olmasından ibaret olmayıp çeşitli sebeplerle bireyler arasında farklılık arz etmektedir. Bu farklılıklar sosyal ekonomik birçok etkeni içermektedir. Maddi boyutun yanı sıra kişisel istekler ve yaşam döngüsünü kolaylaştıran sebepler barınma seçimini önemli derecede etkilemektedir. Bu nedenle insanoğlunun barınma ihtiyacını gidermede nelerin daha çok etki ettiğini araştırmak bu çalışmanın konusunu oluşturmuştur. Bu çalışmada temel ihtiyaçların başında genel barınma ihtiyacını karşılamada konut seçimi problemi ele alınmıştır. Öncelikle konut hakkında bilgi verilmiştir. Daha sonra uygulanacak metod hakkında bilgi verilip oluşturulan materyal anlatılmıştır. AHP tabanlı problem Excel programı yardımıyla çözülmüştür. Son olarak çözüm sonucunda çıkan kriter öncelikleri sırayla verilmiş ve tartışılmıştır. In the today's conditions whereas personal needs are getting higher day by day the most important needs is accomodation. This need is not just only a shelter where people can live inside rather it varies between humans for diffirent reasons. These differences include many social or economic factors. There are some impacts which affects the decision of choosing the right place to live. These impacats are economical facts, personal demands and some reasons which can ease the circle of life. Therefore investigate what has to be more effective relieving the need of human shelter is the subject of this study.In this study it is focused on importance of housing and providing the right choices for the people which has the top of the personal needs. First of all information is given about the housing. Afterwards details are given about the method which is applied for providing solutions about housing. AHP based application is fixed by using EXCEL software. Finally, to the result of solution in the priority criteria had presented and discussed in turn. 98

Bu çalışmanın temel amacı Erzurum kent merkezinde ikamet eden tüketicilerin konut edinme kararlarını etkileyen faktörlerin belirlenmesidir. Araştırmada betimsel tarama modeli kullanılmıştır. Erzurum'da konut talebini belirlemeye yönelik olarak anket formu kullanılmıştır. Anket formlarının oluşturulmasında literatür taramasından faydalanılmıştır. Geçerlilik ve güvenilirlik çalışması kapsamında 50 kişiye pilot çalışma uygulanmıştır. Pilot çalışma sonucunda anketin 18.sorusunda yer alan ölçek sorularının Cronbach's Alpha değeri 0,732 olarak tespit edilmiştir. Araştırmanın evrenini Erzurum ilinde yaşayan ve konut satın almayı düşünen bireyler oluşturmaktadır. Araştırmada basit tesadüfi örneklem yöntemi kullanılarak 640 kişiye ulaşılabilmiştir. Araştırmada veri analizi SPSS 16 paket programında yapılmıştır. Veri analizinde tanımlayıcı istatistiklerden ve ilişki testlerinden faydalanılmıştır. Alt amaçların tespitinde ANOVA ve t testlerinden faydalanılmıştır. Araştırma sonucunda bireylerin konut satın almalarında fiyat, müteahhit firmanın güvenirliliği, konutun güvenlikli sitede olması, konutun büyüklüğü, kullanılan malzemenin kalitesi, konutun merkeze yakınlığı, konutun sağlamlığı ve ferah olması gibi faktörlerin önemli olduğu tespit edilmiştir. Main purpose of this study was to determine the factors affecting the decision to acquire residential urban consumers residing in the center of Erzurum. This study use descriptive scan model. As for determining housing demand in Erzurum questionnaire. The literature in the creation of the survey forms are utilized. The scope of validity and reliability study of 50 people in pilot study was implemented. As a result of the Pilot study surveyed 18.question of scale questions Cronbach's Alpha value has been identified as 0,732. Universe of research constitutes individuals considering to housing purchasing and living in the center of Erzurum. Investigation of simple random sampling method using 640 people could be exposed. Survey data analysis in SPSS 16 made in the package program. In the analysis of data, descriptive statistics and correlation tests utilized. Lower in the determination of objectives has been part of the ANOVA and t tests. As a result of the research of individuals in housing purchase price, the contractor is in the Tabernacle of the reliability, security, site, quality of materials used, dwelling dwelling size, location, spacious dwelling of factors such as durability and has been found to be important. 112

Ülkemizde nüfus artışı ve artan konut ihtiyacının giderilmesinde, geleneksel sistemlerle sorunu çözmek sonuç vermemekte ve her yıl büyük bir konut ihtiyacı birikimi olmaktadır. Türkiye'de inşaat sektörü üretime devam etmekte fakat toplumumuzun büyük bir kesiminin gelir düzeyinin yetersiz olması sebebiyle satışlarda durgunluk gözlenmektedir. Hâlbuki kira ücretlerinin de yüksek olması, aile bütçesi için dikkate değer bir gelir kaybıdır. Birçok kişi borçlanarak kira öder gibi taksit ödeme mantığı ile bir ev sahibi olma ümidi beslemektedir. Ancak günümüzde genellikle kimse birikimini bekletmemekte, herhangi bir yatırıma bağlamaktadır. Ayrıca enflasyonun da değişken olması sebebiyle, para veya altın borç alınsa bile sonuçta alacaklı veya borçludan birinin zarar etme olasılığı mevcuttur. Bu sebeple insanoğlunun temel ihtiyaçlarından olan barınma ihtiyacının gerektirdiği konut edinme meselesi, realitenin farkına varılarak; İslam hukuku açısından Kur'an ve sünnetle delillendirilerek, bütün verilerin ışığında doğruların tespit edilip ortaya konulması günümüz şartlarında çözüm bekleyen önemli konulardan biri olmuştur.İktisadi açıdan finans kaynaklarının araştırılması ve İslam hukukuna göre kullanılmasının hükmü üzerinde mümkün olduğu kadar doğru bilgiye ulaşılması kanaatimizce lüzumlu görüldüğünden bu doğrultuda çalışma yapmaya karar verilmiştir. Bu çalışmayla günümüzde konut edinmek isteyenler için mevcut olan seçenekler ele alınıp, mesele etraflıca değerlendirilerek, helal yoldan konut sahibi olmak isteyenlerin tereddütlerinin giderilmesi amaçlanmış olup yine İslam hukukunda zaruret ve ihtiyaç açısından konut edinmenin temelleri incelenerek bu sahada fikir alınabilecek bir kaynak ortaya konulması hedeflenmiştir.Çalışmamız giriş ve iki bölümden oluşmaktadır. Giriş bölümünde çeşitli yönleriyle konut kavramı ele alınmıştır. Birinci bölümde makasıd-ı şerianın tanımı yapılarak zaruriyyat, haciyyat ve tahsiniyyat kavramları değerlendirilmiştir. İkinci bölümde konut ihtiyacını gidermenin yoları hakkında bilgi verilirken bazı güncel meselelere de dikkat çekilmiştir. Erzincan'ın çeşitli mahallelerinde yapılan konut edinme anketi ile halkın konut ihtiyacı ve bu ihtiyacın giderilmesinde halkın fikir ve tercihleri tespit edilerek değerlendirilmiştir. Bununla beraber Diyanet İşleri Yüksek Kurulu'nun da konu ile ilgili fetvalarına yer verilmiştir.Anahtar kelimeler: İslam Hukuku, Konut, Zaruret, İhtiyaç Traditional systems are not enough to guide solution in consideration of increasing demand of residence in our country. That's why demand of residence is increasing every year. Construction sector in Turkey is continuing output but level of income of most of our population is not enough; therefore we observe stagnant sales of residence. Whereas high rents are very big lost for family budget. Many people expect to have a residence to become indebted. Today's people generally do not keep their saving, rather than keeping it, they are making investment. Add to this, although people borrow gold or money, it is possible to make loss for both side, obligator or demander. That's why, one of the most important topic which needs solution is that; the basic essential need is sheltering of human being occurs the proposition of having residence. And it should be evaluated by Islamic law, using with The Quran and Sunnah. The decision of searching this topic which seen a requirement to achieve true information and answers about financial resources and using them for owning residence from economical perspective according to Islamic law . In this research, the aim is that to present all the possibilities with halal way for people who want to own residence and to eliminate to doubt of them. In addition to that another aim is analyzing in terms of necessity and the need to acquire the basics of owing residence according to Islamic law and generate resources to apply to have an idea about this topic. This research has an introduction and two parts. In introduction, various aspects of the concept of residence has been dealt with. On the first part, concepts 'makasıd-ı şeria'; 'zaruriyyat'; 'haciyyat' and 'tahsiniyyat' have been defined and elaborated. On the second part, the information has been given about how to solve requirement of owing residence and pointed to some current issues.And obtaining housing survey conducted in various districts of Erzincan with the housing needs of the people and ideas of the people in meeting these needs and preferences have been identified and evaluated. Nevertheless the thesis contains the fatwa on the subject which is given by High Board of Religious Affairs. Key Words: Islamic Law , Residence, Essentiality , Necessity 130

Anahtar Kelimeler: İpotekli Konut Finansmanı, Tüketicinin KorunmasıÖZETİPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ VE TÜKETİCİNİN KORUNMASIKonut finansmanı sistemlerinden nitelik ve etkinlik yönünden en önemli olan ipotekli konut finansmanı sistemi temelde tüketici işlemine dayanmaktadır. Tüketicinin korunmasını gerekli kılan sebepler, ipotekli konut kredilerinde daha da ön plana çıkmaktadırlar. Bu nedenle de tüketicinin sözleşme kurulması öncesinden sözleşmenin sona ermesine kadar her aşamada korunmasına yönelik hukuki düzenlemeler yapılmıştır. Bu düzenlemeler bazı durumlarda tüketicinin korunmasına yönelik diğer düzenlemelerden farklılık göstermektedir. Bu durum ipotekli konut kredilerinin niteliklerinden kaynaklanmaktadır. Böylelikle bu kredilerin tüketicinin korunması yönünden ayrı bir kanunu gerekli kıldığı söylenebilir. GENERAL KNOWLEDGEName and Surname: Bilal CanField: Business AdministrationProgramme: Real Estate Valuation and FinancingSupervisor: Asst. Prof. Recep ÖktemDegree Awarded and Date: Master, Mart 2013Keywords: Mortgage, Protection of The ConsumerABSTRACTTHE MORTGAGE BASED REAL ESTATE FINANCING SYSTEM AND PROTECTION OF THE CONSUMERThe mortgage based real estate financing system, which is the most important in term of qualify and activity in housing financing system, is based on consumer transaction. The reasons which demand protection of the consumers are being come into prominence more in mortgage loans. So that, legislations have been made for protection of the consumers at every stage of contract, before establishment to the end. These legislations differ from other legislations which are for protection of the consumers in some cases. This originates from qualify of mortgage loans. Thus it can be said that mortgage loans demand a particular act for protection of the consumers.

Yaşanan küresel krizin atlatılmasıyla birlikte canlanan konut sektörü; diğer sektörlere de ciddi katkılar sağlaması nedeniyle kritik bir önem arz etmektedir. İnsanın en temel ihtiyaçlarından biri olan barınma ihtiyacının, her gelir düzeyindeki insanlar için karşılanabilmesi; ulaşılabilir konut sağlamakla mümkündür. Konut piyasasının daha iyi işlemesi adına önerilerde bulunabilmek için sektörün bir bütün olarak ele alınıp irdelenmesi resmi daha yukarıdan görebilmemizi sağlar. Bu çalışmanın amacı Türkiye'de giderek önemi artan barınma sorununu ve konut sektörünü reel cephesi ile bütüncül bir bakışla ele alıp inceleyerek daha iyi kavranmasına yardımcı olmak, uygulanmış ve uygulanmakta olan yaklaşım ve politikaları bulgular ışığında gözden geçirmektir.Bu çerçevede hazırlanan çalışmanın neticesinde; ülkemizde bugünkü yapı itibariyle barınma ihtiyacının ucuz, kaliteli, planlı bir biçimde yasal yoldan karşılanamayacağı ve kentlerin gecekondu gibi yasa dışı yerleşimler tehlikesine açık olduğu anlaşılmaktadır. Çalışmanın sonucunda; kamunun ihtiyaca göre az miktarda uygun fiyatlı ev yaparak düşük gelirlilere satması yararlı olmakla birlikte uzun vadede erişilebilir konut temini için devletin siyasi, hukuki ve ekonomik istikrar eşliğinde konut üreticisi olmaktan çıkıp konut finansmanı cephesinde yer alması gerektiği ortadadır. Bu itibarla ülkemizin sayılan darboğazlara çözüm getirecek detaylı bir konut stratejisine ihtiyacı vardır. The housing sector that came to life with overcoming the global crisis, has a critical role as it contributes to the other sectors. Supplying the sheltering need, which is one of the basic needs of human-being, for people who have different income levels, would be possible by supplying reachable residence. Handling and examining the sector as a whole in order to make suggestions on behalf of residence market's making a good progress will provide that we can see the whole picture from a higher point. The aim of this study is to examine with a totaliterian look and help better understanding of the sheltering problem and residence sector with its real aspect, and in the light of discoveries revise the approaches and policies which are implemented and are still being implemented.As a consequence of this study's sense, it is understood that in respect of today's structure in our country, sheltering need can not be supplied yasally in a cheap, of good quality and planned way and cities are open to the ilyasal residence danger.At the end of the study, it is beneficial for the public to build cheap houses in a limited number and sell them to the people whose income levels are low; besides, for the long-term reachable residence assurance, government should be at the residence financing side, instead of being a residence producer with political, yasal and economical stability.Our country needs, as well, a detailed Residence Strategy that will solve out the bottlenecks mentioned. 144

Bu tezin amacı sosyolojinin temel meselelerinden biri olan aktör- yapı ilişkisini kentsel süreçler bağlamında incelemektir. Aktör- yapı tartışmasının kentsel süreçler bağlamında incelenebilmesi için Ankara'da yaşayan bireylerin yer ve konut tercihleri ile bu tercihlere bağlı yer değiştirme davranışları örnek olay olarak seçilmiştir. Bu bağlamda Ankara'da başlıca gelişme alanları olan Or-An Sitesi yerleşimi ile Mesa Koru Sitesi araştırma alanları olarak seçilmiştir.Aktör- yapı tartışmasının kent içi hareketlilik bağlamında ortaya çıkarttığı dinamiklerin anlaşılabilmesi için bu tezde yapı ve aktör boyutlarıyla ilişkili olarak farklı veri toplama ve örneklem yöntemleri kullanılmıştır. Araştırmanın aktör boyutunu incelemek için Or-An ve Koru Siteleri'nde yaşayan bireylerle derinlemesine görüşmeler yapılmıştır. Bu görüşmelerde Pierre Bourdieu'nun sermeyeler kuramı esas alınarak bireylerin sahip oldukları farklı sermaye türlerinin oluşturduğu kompozisyon açığa çıkarılmıştır. Diğer yandan araştırmanın yapı boyutu için Ankara'nın kentsel yapısının oluşum ve değişim süreçlerine dair literatür incelenmesinin yanı sıra Ankara üzerine çalışmalar yapmış ya da bizzat Ankara'nın geçirdiği yapısal süreçlerde rol oynamış kişilerle görüşmeler yapılmıştır.Bu araştırma sonucunda başlıca 3 sonuç elde edilmiştir. Bunlardan ilki aktörlerin tercihlerinin oluşumunda sosyal, kültürel ve ekonomik sermayelerin biraraya gelerek oluşturduğu kompozisyonun belirleyicili olduğudur. Dolayısıyla bireysel tercihleri tek bir sermaye türü ile açıklamak mümkün değildir. Diğer yandan tezin ikinci sonucu olarak ise yapının da aktörlerin yer ve konut seçimi tercihlerinde rol oynadığı ortaya çıkmıştır. Kentsel yapıdaki değişim ve dönüşümler bireylerin tercihlerini hem sundukları imkanlar hem de yarattıkları sınırlılıklar yoluyla etkilemektedir. Bu durum bize konut ve yer tercihine bağlı kent içi hareketlilik sürecinin yanlızca aktörün tercihleri ya da yalnızca yapının yönlendirilmesi olgusu ile açıklanamayacağını göstermektedir. Son olarak bu tezin ana problemi olan aktör- yapı ilişkisi bakımından çıkan sonuç ise toplumsal gerçekliğin bu ikilem doğrultusunda açıklanamayacak kadar karmaşık olduğudur. The aim of this dissertation is to examine the agent- structure relationship as one of the major issues of sociology, in the context of urban processes. For the analysis of the agent- structure debate in the context of urban processes, housing and place preferences of people living in Ankara and their mobility in line with these preferences were selected to be the case study. Therefore, the major areas of growth in Ankara, namely Or-An Sitesi and Mesa Koru Sitesi were chosen as the research fields.In order to understand the dynamics occuring from the agent- structure debate in the context of urban mobility, different data collection and sampling methods were used for agent and structure parts of the research. To analyze the agent aspect, in-dept interviews were conducted with people living in Or-An Sitesi and Koru Sitesi. These interviews were based on Pierre Bourdieu?s theory of capitals to reveal the composition of different capitals people have. On the other hand for the structure aspect of the research, interviews were conducted with people who did research on Ankara or played role in the structural processes that Ankara has been through, in addition to the literature review about the formation and transformation of the urban structure of Ankara.At the end of the research, three major results were found. The first result is that the amalgamation of social, cultural and economic capitals was the determinant of the agents? preferences. Therefore, it is not possible to explain personal preferences with regard to only one of these capitals. On the other hand, as the second result of the research the role of the structure in agents? housing and place preferences was revealed. The changes and transformations in the urban structure affect these preferences through the opportunities and limitations. These facts show that the housing and place preferences within the context of urban mobility cannot be explained by only the agents? choices or by only the direction of the structure. Finally, the result with regard to the agent-structure problem, which is the main issue of this dissertation, is the fact that the social realty is so complex that it cannot be understood and explained within the agent- structure dualism. 125

Yurtdışında ?Mortgage? olarak bilinen konut finansmanı sistemi, çeşitli kanunlarda düzenlemeler yapan 5582 sayılı Kanun ile yürürlüğe girmiştir. Konut finansmanı sisteminin iki aşaması vardır. Birinci aşama tüketici ile konut finansmanı kuruluşunun aralarında yapmış oldukları, kanunda konut finansmanı sözleşmeleri olarak düzenlenmiş olan kredi sağlama sözleşmesidir. İkinci aşama, bu sözleşmeden doğan alacakların, menkul kıymetleştirilip, ihraç edilmesi sürecidir. Bu ikinci aşama ile konut finansmanı için ayrılan fonların sürdürülebilirliği sağlanmaktadır.Konut finansmanı sözleşmelerinin konusunu, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması oluşturur. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamındadır.Biz bu sözleşmelerden, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılmasını ele aldık. Bu sözleşmeyi ?ipotekli konut edinme kredi sözleşmesi? olarak adlandırdık ve bu ad altında incelemeyi uygun bulduk. İpotekli konut edinme kredi sözleşmesinin temel amacı tüketicinin konut edinmesidir. Bu yüzden birinci bölümde konutun ne olduğu ve ipotekli konut edinme kredi sözleşmesine konu olabilecek konutların niteliklerinin neler olduğu sorularına yanıt aramaya çalıştık. İkinci bölümde, ipotekli konut edinme kredi sözleşmesinin kuruluşunu ve değiştirilmesini inceledik. Üçüncü bölümde ipotekli konut edinme kredi sözleşmesinin taraflarının yükümlülüklerini ve sözleşmenin hukuki niteliğini belirlemeye çalıştık. Dördüncü bölümde sözleşmenin sona erme hallerini ve zamanaşımı durumunu incelemeye çalıştık. İpotekli konut edinme kredi sözleşmesi, yeni bir sözleşme tipi olarak, ihtiyaçlara karşılık verip veremeyeceği zamanla anlaşılacaktır. Bu çalışmamızda sözleşmeye ilişkin olumlu ve olumsuz görüşlerimizi yansıtmaya çalıştık.Tezin içeriğinde tartışmalı noktalarda yaptığımız açıklamaların, bu konuda detaylı çalışmalara ve uygulamaya katkıda bulunmak adına küçük-mütevazi girişimlerden ibaret olduğunu belirterek iş bu çalışmanın konut finansmanı sözleşmesinin Türkiye'de uygulamasına katkıda bulunmasını dileriz.Anahtar Kelimeler: İpotekli konut edinme kredi sözleşmesi, Konut finansmanı sistemi, Konut finansmanı sözleşmesi, , Tüketici Hukuku, Tüketici Kredisi The housing finance system, which is known as ?mortgage? in foreign countries, was put into force within the scope of Law No 5582 making regulations in various subjects. The housing finance system has two stages. The first stage is the contract between consumer and housing finance company which is a contract of credit supply arranged as housing finance contracts by the law. The second stage is the process of the issue of contractual liens by securitization. With this second stage, the sustainability of the funds for the housing finance is provided.The housing finance contracts include providing consumers the credits for the purpose of having a house, making it possible for them to rent a house by leasing, and making it possible for them to use credits under the guaranty of their current housings. The credits, which are provided for the re-financing of the credits of that context, are within the context of housing finance.In this study, we dealt with supply of credits to the consumers so as to make them house owners. We named it as ?mortgaged housing finance contract? as we found it suitable to analyze this contract under this title.Main purpose of mortgaged housing finance contract is making consumers house owners. For this reason, we tried to find answers for the questions such as ?What is housing?? and ?What are qualities of the housings that have the possibility to be the subject of a mortgaged housing finance contract?? In the second part, we analyzed the formation and amendment of mortgaged housing finance contract. In the third part, we tried to determine the liabilities of the parties of the contract, and identify its legal quality. In the forth part, we tried to analyze the cases of expiration and prescription of the contract. The fact that whether the mortgaged housing finance contracts as a new type of contract will be able to meet the need or not will be understood in the course of time. In this study, we tried to give our positive and negative opinions regarding the contract.We expect this study to contribute to the applications of housing finance contracts in Turkey by mentioning the fact that our explanations about the controversial matters in the context of this thesis are just humble attempts for the purpose of contributing detailed studies and applications on this subject.Key Words: Mortgaged housing finance contract, housing finance system, housing finance contract, consumer law, consumer credit 161

Ülkemizde günümüze kadar alt ve orta gelir gruplarının konut sorunun çözümüne yönelik birçok çalışma yapılmış olsa da sorunun çözümünde uygulanabilecek kalıcı bir model geliştirilememiştir. Kısa bir zaman öncesinde yürürlüğe giren konut finansman sisteminin alt ve orta gelir gruplarının konut edinmesinde yeterli çözümü üretemeyeceği konusunda da endişeler bulunmaktadır.Çalışmanın temel amacı hali hazırda bankacılık sisteminin konut finansman sisteminin içindeki yerini tespit ederek alt ve orta gelir gruplarının konut sorunun çözümünde hem üretici tarafında hem de tüketici tarafında nasıl aktif rol oynaması gerektiğinin ortaya konulmasıdır. Çalışmada ilk dört bölüm teorik çalışma kapsamında olup beşinci bölüm tüketicilerin konut taleplerinin belirlenmesine yönelik anket çalışmasını kapsamaktadır. Bulgular, potansiyel konut alıcılarının konut edinme problemi yaşayacağı; beklentilerinin mevcut faiz oranları ve vade yapısı ile büyük oranda karşılanamayacağı yönündedir.Alt ve orta gelir gruplarının konut sorunun çözümünde kamunun devreye etkin olarak girerek hem konut üreticilerini desteklemesi hem de konut talep edenleri yani tüketicileri desteklemesi gerekmektedir. Aynı zamanda; bankacılık sisteminin konut üreticisine ve son kullanıcıya kullandırılacak kredilerde etkinleştirilerek alt ve orta gelir gruplarının konut sorunun çözümüne katkıda bulunması sağlanmalıdır. In Turkey, though numerous attempts have been made in order to solve the housing problem of lower and medium income groups, no lasting model could be developed. There are serious doubts that the housing finance system that became effective a short while ago would generate a good solution to acquire house for lower and medium income groups.The main purpose of our study is to find out where the banking system currently stands within the housing finance system and how an active role could be played both at producer and consumer side in solving the housing problem of lower and medium income groups. The first chapters of this paper involve theoretical studies whereas the fifth chapter covers the questionnaires concerning determination of the consumers? demands for house. Findings reveal that potential home buyers shall undergo problems in acquiring house; and expectations will not be realized to a large extend with existing interest rates and maturity.In solving the housing problem of lower and medium income groups, government must actively participate and support both developers and the consumers desiring to acquire house. At the same time, it must be ensured that the banking system contributes to the housing problem of lower and medium income groups by taking active role for the loans to be made available to developer and end users. 209

Yıllar itibariyle gözlemlenen hızlı nüfus artışı, kültürel değişimler sonucu bölünen aileler, gelir düzeylerinin artması ve yaşam standartlarının yükselmesi sonucunda gayrimenkul piyasasında oluşan talep sürekli bir artış göstermektedir. Bu durum gayrimenkul piyasalarında fiyatların yükselmesine ve piyasalarda köpük oluşumlarının ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Fiyatların hızla düşmesi sonucunda ise, ülkelerde finansal kriz oluşumları görülmektedir. Finansal kriz oluşumları ile gayrimenkul piyasalarında yaşanılan gelişmelerin araştırılması, bu iki unsur arasındaki ilişki ortaya koyan gayrimenkul fiyat endekslerinin incelenmesi ve ülkemiz açısından gayrimenkul fiyat endeksinin oluşturulmasına yönelik bir model önerisinin ele alınması yürütülen çalışmanın amaçlarını oluşturmaktadır. The demand generated in real estate market has gradually increased due to the rapid population growth in recent years, disintegration of families as a result of cultural changes, and the increase in the level of income and standard of living. This situation leads to the increase of prices in real estate markets and the formation of real estate bubbles. Financial crises are observed in countries as a consequence of the rapid decline of prices. The objectives of this study include the investigation of the formations of financial crises and the developments in real estate markets, evaluation of real estate price indexes that reveal the relationship between these two factors, and introducing a discussion on a model for the formation of a real estate price index for Turkey. 289

Geçmişte konutunu kendi ihtiyaç ve önceliklerine göre inşa ettirebilen kullanıcı günümüzde konut sahibi olabilmek için daha çok ikamete hazır konut sunumlarına yönelmektedir. Kullanıcı edineceği konutu seçerken de ihtiyaç ve önceliklerini gözetmektedir. Ancak kullanıcının konut edinim kararında kendi ihtiyaç ve önceliklerinin yanı sıra konutun özellikleri de etkili olmaktadır.Konut ediniminde kullanıcı kararlarını etkileyen faktörlerin belirlenmesi ve etkilerinin tanımlanması amaçlanan bu çalışma altı (6) bölümden oluşmaktadır. Araştırma İstanbul İli'nde satışa yeni (2009-2010) sunulan toplu konut projeleriyle sınırlandırılmıştır. Araştırmada anket yöntemi uygulanmıştır.Birinci bölümde araştırmanın amacı ve kapsamı, kullanılan araştırma ve değerlendirme yöntemi, örneklem ve kısıtlar açıklanmıştır.Çalışmanın ikinci bölümünde, konut, ev ve çevresi kavramları incelenmiş konut sektörü bağlamında konut ihtiyacı ve konut sorunu kavramlarına, konut politikalarına ve konut sunumlarına değinilmiştir. İstanbul'da son 10 yılda sunulan toplu konut projeleri incelenmiştir.Üçüncü bölümde konut edinme, kullanıcı ihtiyaçları ve kullanıcı memnuniyeti kavramları incelenmiş, konut edinmede etkisi araştırılacak kriterler belirlenmiştir.Dördüncü bölüm, belirlenen kriterleri ölçmeye yönelik olarak anketin nasıl hazırlandığı, uygulandığı, örneklem özelliklerini ve verilerin çözümlenmesini İçermektedir.Beşinci bölümde konut edinimine yönelik kullanıcı değerlendirmeleri üzerinde etkili olan faktörler, etkileri tanımlanarak tespit edilmiştir.Sonuç bölümünü oluşturan altıncı bölümde konut ediniminde etkili olduğu tespit edilen faktör grupları ve faktörler hakkında bilgi verilmiş araştırmada ulaşılan sonuçlar tartışılmıştır. Users who could make their houses built in line with their own needs and priorities in the past tend to prefer turn-key housing options to own their housing today. When choosing the house s/he will live in, the user takes into consideration her/his own needs and priorities as well. However, features of the houses are affective on housing acquisition decision as well as the needs and priorities of the user.Aimed at defining which factors are affective to which extent on user decisions in housing acquisition, present study is composed of 6 parts. The study is limited to the mass housing projects recently started (2009-2010) in Istanbul. Questionnaire method is used in the scope of the present study.First part of the study defines the purpose and scope, research and evaluation method, sampling and limitations of the study.Second part of the study discusses the concepts of ?housing?, ?house? and ?surrounding of the house? and touches upon ?housing requirement? and ?housing problem? concepts and housing policies and housing provisions in the scope of the housing sector. Mass housing projects introduced in Istanbul in the last decade are analyzed in this scope.Third part of the study underlines the concepts of ?housing acquisition?, ?user needs? and ?user satisfaction? and defines the criteria to be analyzed in terms of their effects on housing acquisition.Fourth part of the study explains the method adopted in the development and administration of the questionnaire aimed at analyzing the selected criteria; characteristics of the sampling; and data analysis.Fifth part of the study defines the factors affective on user assessments on housing acquisition and reveals the extent to which they are affective.Sixth part -i.e., Conclusion Part- gives information on the factor groups and factors found to be effective on housing acquisition and discusses study results 203

Gelişmekte olan ülkeler arasında yer alan Türkiye'de hızlı nüfus artışı ve hızlı kentleşmeye bağlı olarak konut ihtiyacı her yıl katlanarak büyümektedir. İmar ve iskana aykırı yapılaşma, plansız ve sağlıksız kentleşmeye neden olmakta ve büyük şehirlerimizin en önemli sorunları içerisinde yer almaktadır.Özellikle son yıllarda ekonomik ve mali alanlarda yaşanan olumlu gelişmelerle birlikte kurumsallaşma sürecine önem verilmiş ve yeni bir konut finansman sistemi uygulaması için bazı adımlar atılmıştır.Bir ülkenin konut finansman sistemindeki sorunları çözmek için ülkenin mevcut ekonomik koşulları göz önüne alınarak hem ulusal hem de uluslararası gelişmelere uyum sağlayabilecek bir konut finansman sistemi geliştirilmelidir.Konut sektörü ülke ekonomisi için çok önemlidir. Ekonominin kalkınması ve gelişmesi adına atılacak bir adım, sektörün diğer (finans, emlak, bankacılık vs. gibi) sektörlerini direkt ilgilendirdiğinden konut sektöründeki canlılık tüm ülke geneline yayılacaktır.Bu çalışmanın amacı; Finans sektörü gelişmiş ülkelerde uzun zamandan beri başarılı örnekleri gösterilen uzun vadeli konut finansmanı sistemini (mortgage) ayrıntılarıyla incelemek ve hızla gelişmekte olan ülkemiz için uygulanabilirlik durumunu tespit etmektir.Bu çalışmada sisteme has kavramlardan, sistemin işleyişinden ve sistemi oluşturan unsurlardan bahsedilmiştir. Son olarak da sistemin Türkiye'de uygulanabilirliği incelenmeye çalışılmıştır. Rapid population growth and because of this urbanization occured in our country increase the prombem of housing has been continuing at the top level The building diverging against the housing and residential lead to unplanned and unhealty urbanization that this situation is located among the most important problems of our big cities.Especially in recent years, with the economic and public finance developments, the goverment has paid attention to the institutional process of house finance and they have decided to apply a new housing finance system.In order to solve the problems of a housing finance system of a country by taking into consideration the current economic conditions, it should be developed a housing finance system which could provide adaptation to both national growths and intertational growths.The industry of real estate is very important for a country economics. The development of real estate industry is deal with other industries development directly. Therefore, the growth of this industry affects the whole economy in a country.The aim of this work is to examine in detail ?long-term housing credits? that is mortgage that successful examples can be seen in countries that have developed financial systems and to determine the applicability of this system in Turkey where the population increases rapidly.The proceus of the system, the concepts which are unique to the system and the components that constitute are researched in this study. In this study, we investigate the approval of the mortgage system to the structure of Turkey 135

KONUT EDİNİMİNDE NİTELİK DENETİMİ Göktürk GÜLTEK GAZİ ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ ŞUBAT -1997 ÖZET `Konut Sorunu` üzerine günümüzde bir çok kavram geliştirilmekte; politikalar ve ekonomik modeller üzerine projeler üretilmekte, kararlar alınmakta, yaptırımlar uygulamaya konulmakta ve uygulamalar yapılmaktadır. Ülkemizde de çözüm arayışları içinde orta ve alt gelir gruplarım kapsayan bu tür politikalar, ekonomik boyutları ile gündeme gelmekte, böylece kavram `Konut Edindirme` sorunu şekline dönüşmektedir. Tek boyutlu ve tanımlanan amacından sapmış olan üretimler sonucunda ürün biçim değiştirerek spekülatif ve ticari bir meta, bir yatıran aracı haline gelmektedir. Konut edinim sorunu, tez kapsamında; gereklilik ve yeterliliklerin irdelendiği `Uygunluk` kavramı ile ele alınmaktadır. Bu kavramda, yaşama dair gerekliliklerin (ekonomik, sosyal, kültürel, sağlık, estetik, psikolojik, biyolojik, teknik, vb...) örgütlü eylem alam olarak; programlama, tasarım, üretim ve kullanım alt süreçlerini içeren konut edinim sürecini kapsaması üzerinde durulmaktadır. Sistemler Yaklaşımı ve Performans Yaklaşımının örtüştüğü dinamik alanda oluşturulan yöntemde; amaçlanan ve tanımlanan uygunluk düzeyi ve sapma olasılıkları, kontrol listeleri, süreçler içi ve arası ilişkiler matrisleri ile denetlenmektedir. Bilişim, karar ve denetim mekanizmalarının örgütlenme yöntemi olarak önerildiği bu yöntemde, konut edinim sistemi kendini sürekli kontrol etmekte ve güncelleştirmektedir. Anahtar Kelimeler Bilim Kodu Sayfa Adedi Tez Yöneticisi Konut, Konut Edinimi, Nitelik Denetimi 601.02.00 126 Prof. Dr. Ziya UTKUTUĞ QUALITY CONTROL IN HOUSE OWNING Göktürk GÜLTEK GAZI UNIVERSITY INSTITUTE OF SCIENCE AND TECHNOLOGY FEBRUARY- 1997 ABSTRACT Today, a lot of concepts have been developed, projects produced on policies and economical models, decisions taken, sanctions taken into action and applications have been made on `Housing Problem`. Such policies, covering middle and low income groups, have come to discussion also in our country, within the content of seeking solution, then the concept has turned to the form of `House Owning`. As a result of productions, which are one dimensional and diverted from its defined objective, the product, changing its shape, becomes a means of speculation and a commercial material. The problem of house owning, within the scope of this thesis, has been taken into consideration with the concept of `Suitability` where necessity and sufficiency have been evaluated. Within this content, living requirements (economical, social, cultural, health, easthetics, psyhological, biological, technical, etc.) as an organized action area, have been emphasized to be covered within the process of house owning wich contains sub-processes of programming, design production and using. In the method developed within the dynamic area where Systems Approach and Performance Approach are covered, aimed and defined suitability level and diversion possibilities have been checked by means of control lists and inside and inter processes relation matrices. In this method, where knowledge, decision and control mechanisms have been proposed as an organization method, the house owning system is being continuously controlling and updating itself. Key Words Science Code Page Number Adviser House, House Owning, Quality Control 601.02.00 126 Prof. Dr. ZiyaUTKUTU? 11 126