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É a partir da instauração do marco regulatório do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) em 1997 que foram criados os instrumentos de securitização imobiliária no Brasil, em particular, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que tem um de seus principais agentes analisado neste texto, que abriu caminhos para o aprofundamento das conexões entre o imobiliário e o financeiro no Brasil. Assim, a análise é focada na atuação de um agente específico, o Estado, que, a partir da articulação e confluência de algumas de suas instituições historicamente vinculadas ao financiamento habitacional e políticas de fomento à habitação popular tais como a Caixa Econômica Federal (CEF) (maior supridor de créditos para o financiamento habitacional no Brasil e fundos parafiscais públicos e semipúblicos), Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), buscou coordenar e direcionar os rumos da estruturação do mercado de títulos de dívidas imobiliárias no Brasil, resultando na criação de um modelo de financeirização e securitização único. C’est à partir du marque réglementaire du Sistème Financier Immobilier (SFI) en 1997 que les outils de sécuritisation immobilière ont été créés au Brésil, notamment les « certificados de recebíveis imobiliários » (CRI’s). En focalisant le rôle des institutions telles que la Caixa Econômica Federal (CEF), le Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) et le Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), on a analysé comment l’État a coordonné le marché des titres des dettes immobilières au Brésil. Le résultat, c’est la création d’un modèle singulier de financiarisation et de sécuritisation.

Resumo A partir da promulgação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), em 1997, passam a ser criados os dispositivos sociotécnicos necessários ao desenvolvimento da securitização imobiliária no Brasil, em particular, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que têm seu uso, disseminação e principais agentes analisados neste texto, abrindo novos caminhos para o aprofundamento das conexões entre o imobiliário e o financeiro no Brasil. A ssim, os objetivos deste trabalho são, de um lado, analisar a trajetória e especificidades do processo de financeirização da habitação, em particular, e da cidade no Brasil e, de outro, compreender como os CRIs vêm contribuindo para a ampliação e aprofundamento dos processos de financeirização da moradia. A análise, em uma perspectiva crítica, é focada em dois agentes específicos: a Caixa Econômica Federal (CEF), maior supridor de créditos para o financiamento habitacional no Brasil e a MRV Engenharia S/A, uma das maiores construtoras e incorporadoras imobiliárias brasileiras, apresentando suas participações neste mercado, o de securitização. As transformações analisadas resultam na criação de um modelo de financeirização e securitização particular a partir da expansão do processo para cidades de diferentes portes e imóveis residenciais de diferentes valores e com forte presença do Estado, sinalizando as tendências de financeirização do imobiliário residencial e da produção do espaço urbano no Brasil. Resumen Con la promulgación del Sistema Financiero Inmobiliario (SFI) en 1997, se comenzaron a crear los dispositivos socio-técnicos necesarios para el desarrollo de la titulización inmobiliaria en Brasil, en particular los Certificados de Créditos Inmobiliarios (CRI), que tienen su uso, difusión y principales agentes analizados en este texto, abriendo nuevos caminos para profundizar las conexiones entre bienes raíces y finanzas en Brasil. Así, los objetivos de este trabajo son, por un lado, analizar la trayectoria y especificidades del proceso de financiarización de la vivienda, en particular, y de la ciudad en Brasil, y, por otro lado, comprender cómo los CRI han contribuyendo a la expansión y profundización de los procesos de financiarización de la vivienda. El análisis, en una perspectiva crítica, se centra en dos agentes específicos: Caixa Econômica Federal (CEF), el mayor proveedor de crédito para financiamiento de vivienda en Brasil y MRV Engenharia S / A, uno de los mayores constructores y promotores inmobiliarios brasileños, presentando su participación en este mercado, el mercado de titulizaciones. Las transformaciones analizadas dan como resultado la creación de un modelo particular de financiarización y titulización a partir de la expansión del proceso a ciudades de diferente tamaño y propiedades residenciales de diferente valor y con fuerte presencia del Estado, señalando las tendencias de financiarización de los bienes inmuebles residenciales. la propiedad inmobiliaria y la producción del espacio urbano en Brasil. Abstract With the promulgation of the Real Estate Finance System (REFS) in 1997, the sociotechnical mechanisms needed to develop real estate securitization in Brazil started to be created, particularly the Certificates of Real Estate Receivables (RERCs). Their use, dissemination, and main agents are analyzed in this text, searching for a deeper understanding of the connections between real estate and finance in Brazil. Thus, the objectives of this work are on the one hand to analyze the trajectory and specificities of the financialization process of housing in particular and cities in Brazil and to understand the RERCs' contribution to the expansion and intensification of housing financialization processes on the other. The analysis focuses, in a critical perspective, on two specific agents presenting their shares on the securitization market: the Caixa Econômica Federal (CEF), the largest supplier of credit for housing in Brazil, and MRV Engenharia S/A, one of the largest Brazilian construction companies and real estate developers. The transformations emerging from their actions have resulted in the creation of a unique financialization and securitization model, which involves the expansion of the process to cities of different sizes and residential properties of different values and the strong presence of the State, sharply underscoring residential real estate financialization trends and the production of urban space in Brazil.

This article analyzes the recent urban territorial expansion in two medium-sized Brazilian cities (Ribeirão Preto/SP and São Carlos/SP) and discusses the close relationship between the interests and strategies of specific real estate and land agents and the selective direction, rhythm, scope, and magnitude of the cities’ expansion. To this end, data on land transactions (purchase and sale) between 1995 and 2015, are mapped for both cities, showing the prices, information on the production of gated communities, and the main agents involved. Their permanent quest to amplify the reproduction of capital is the backdrop for the debate, through a logic that places the city as the "locus" of the accumulation strategies. This is articulated in the economic dimension by the transformation of land income into incorporated profits and spatially by the differentiated, exclusive housing. Resumo O artigo analisa as recentes expansões territoriais urbanas de duas cidades médias (Ribeirão Preto/SP e São Carlos/SP), argumentando sobre a estreita relação entre interesses e estratégias de determinados agentes fundiários e imobiliários e a seletiva direção, ritmo, escopo e porte das citadas expansões do tecido urbano. Para tanto, os dados de transações fundiárias (compra e venda) entre os anos de 1995 e 2015, seus preços e informações a respeito da produção de espaços residenciais fechados e seus principais agentes são analisados. Adota-se, como pano de fundo para o debate, o desvendamento da busca permanente pela reprodução ampliada do capital mediante a lógica que situa a cidade como “lócus” das estratégias de acumulação que articulam no plano econômico a transformação de rendas da terra em lucros de incorporação e no plano espacial a seletividade e diferenciação do espaços da moradia.

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