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Resumen Los precios de la vivienda en Bogotá en el periodo 1995-2013 generaron un debate sobre la existencia de una burbuja inmobiliaria. Este artículo analiza los determinantes de la oferta y la demanda del sector, de los mercados asociados y de la velocidad de crecimiento de la tasa de interés y de los precios del suelo. Los resultados muestran que en el mercado no hubo una burbuja en 2012 y que las condiciones económicas de la década de 2010 provocaron el aumento de los precios de la vivienda. El aumento de estos precios en todo el país exige evaluar los efectos territoriales de la política nacional de vivienda, el papel de las administraciones locales, el uso de los instrumentos de gestión del suelo y los efectos de estas presiones de precios sobre la calidad y habitabilidad de las viviendas. JEL: R11, R14, R31. Abstract The trends in housing prices in Bogotá in the period 1995-2013 generated a debate among experts about the existence of a real estate bubble. This paper analyzes the determinants of the supply and demand of the construction sector, the associated markets, and the rate of growth of interest rates and land prices. The results show that there was no bubble in the market in 2012 and that the economic conditions of the 2010 decade caused the increase in housing prices. The increase of these prices throughout the country requires the evaluation of the territorial effects of the national housing policy, the role of local administrations, the use of land management instruments and the effect of these price pressures on quality and habitability of housing. JEL: R11, R14, R31. Resumo Os preços de moradia em Bogotá no período 1995-2013 geraram um debate sobre a existência de uma bolha imobiliária. Este artigo analisa os determinantes da oferta e da demanda do setor, dos mercados associados e da velocidade de crescimento da taxa de juros e dos preços do solo. Os resultados mostram que, no mercado, não houve uma bolha em 2012 e que as condições econômicas da década de 2010 provocaram o aumento dos preços da moradia. O aumento desses preços, em todo o país, exige avaliar os efeitos territoriais da política nacional de habitação, o papel das administrações locais, o uso dos instrumentos de gestão do solo e os efeitos dessas pressões de preços sobre a qualidade e habitabilidade das moradias. JEL: R11, R14, R31.

Resumen Esta es una investigación aplicada al sistema de parques de Bogotá, la cual tiene como objetivo proponer un modelo econométrico de determinación del valor del suelo del espacio público. Dada la complejidad para valorar el suelo público, la investigación se desarrolla a partir de combinar las determinantes de la teoría de la elección social por medio del teorema de la imposibilidad de Arrow y el modelo de precios (haciendo énfasis en la estructura urbana). Frente a lo anterior, la Defensoría del Espacio Público de Bogotá ha obtenido, como principal resultado, la evidencia de que existe una alta valoración social del espacio público, poniendo como reto la incorporación de análisis económicos más refinados que describan las diferentes valoraciones que hace la sociedad del espacio público. Así mismo, se encontró que la presencia de espacios públicos en el contexto urbano influye altamente en la determinación de los precios del suelo privado. Abstract This is a research applied to the Bogota parks system, which aims to propose an econometric model to determine the value of the public space soil. Given the complexity of valuing public land, the research is developed from combining the determinants of social choice theory through Arrow's impossibility theorem and the price model (by emphasizing the urban structure). In view of the above, the Ombudsman of Public Space of Bogotá has obtained, as a main result, evidence that there is a high social value of public space, putting as a challenge the incorporation of more refined economic analyzes that describe the different evaluations society makes of the public space. Likewise, it was found that the presence of public spaces in the urban context highly influences the determination of private land prices. Resumo Este documento é o resultado de uma pesquisa aplicada ao sistema dos parques na cidade de Bogotá, e tem como objetivo propor um modelo econométrico para determinar o valor do solo do espaço público. Dada a complexidade da valorização do solo público, a pesquisa foi desenvolvida combinando os determinantes da teoria da escolha social por meio do teorema da impossibilidade de Arrow e do modelo de preços (enfatizando a estrutura urbana). A Defensoria do Espaço Público, de Bogotá, conseguiu como resultado principal, a evidência de que existe um alto valor social do espaço público, exigindo a incorporação de análises econômicas mais refinadas para descrever os diferentes critérios de valor que a sociedade faz do espaço público. Verificou-se também que a presença de espaços públicos no contexto urbano, influenciou fortemente a determinação dos preços do solo privado.

En este documento se estudia el problema de la vivienda de interés social, VIS, en Bogotá asociada al precio del suelo. Se revisan algunos postulados que han tenido un impacto sobre el problema de manejo del precio del suelo. Se parte de la revisión de la estructura de asentamiento poblacional de la ciudad como evidencia de la desequilibrada ocupación y oferta de bienes urbanos. La perspectiva cuantitativa utilizada indica que la incorporación de suelo urbano no tiene el efecto señalado de bajar los precios. La dinámica de los precios del suelo muestra un comportamiento inercial de estos, derivados de la racionalidad algo ingenua de los propietarios. La asociación con la evolución de la construcción indica que los constructores y su tendencia a capturar rentas de anticipación los lleva a cometer errores si no se preveen los ciclos. A pesar de ser una industria con una organización competitiva existe evidencia de un componente no explicado del precio que puede ser igualmente una renta, en este caso tecnológica. This document analyzes the issue of social interest housing in Bogotá related with land prices. Additionally, some postulates that have had an impact over land pricing issues have been reviewed. As a starting point it has been reviewed the population settlement structure in the city as an evidence of the unbalanced occupation and offer of property. The quantitative perspective used shows that the incorporation of urban land does not have the aforementioned effect of lowering prices. The dynamic of land prices shows an inertial behavior of such, derived from the somehow naïve rationality of the owners. The association with the construction evolution shows the tendency of constructors to capture rent anticipation, leads them to make mistakes if cycles are not foreseen. Although being an industry with a competitive organization, there is evidence of a non explained element of pricing that may be a rent, in this case a technological one.

La configuración urbana en Colombia evidencia cierto desequilibrio que se aleja de la heterogeneidad normal del ordenamiento. Son varias las aproximaciones explicativas del desarrollo regional nacional, cuya particularidad es la unidimensionalidad del enfoque. En este documento se recogen aspectos destacados en la literatura sobre el tema, con el propósito de establecer una medida de desigualdad a partir de factores estructurales. Se hace uso del análisis multivariado y del espacial de datos. El primero permite construir el índice en dos períodos censales 1993 y 2005, etapa en el cual se desarrollaron profundas transformaciones institucionales en Colombia; y el segundo, probar la cohesión regional exhibida mediante la asociación espacial de los municipios en cada factor y en el agregado. Los resultados indican que, por lo menos, la descentralización condujo a un cambio significativo en los municipios: los esfuerzos locales son importantes pero son, quizá, marginales cuando no se es centro o se tiene una jerarquía adecuada. La infraestructura regional y la responsabilidad por los recursos y la gestión local tienen que ser fortalecidas, por cuanto aportan poco a la situación de las regiones. Existe evidencia de débil cohesión regional y de un proceso de convergencia en este período y bajo esta metodología. The urban configuration in Colombia shows a certain imbalance that goes away from the normal heterogeneity of order. There are several approaches to explain the regional development in the country, which particularity is the unidimensionality of the focus. In this paper we collect aspects remarked in the literature on the issue, aiming to establish an inequality rate from structural factors. The multivariate analysis and the spatial data analysis are used. The first one allows the construction of the rate in two census periods, 1993 and 2005, when several and profound institutional transformations took place in Colombia, and the second allows the demonstration of the regional cohesion exhibited by means of the spatial association of the municipalities in ecah factor and in the aggregate. The results indicate that, at least, decentralization brought a significant change in the municipalities. The local efforts are important, but could be marginal when the place is not a center or when there is no adequate hierarchy. The regional infrastructure and the responsibility on the resources and the local management must be strengthened, because their contribution to the region´s situation is little. There is evidence of a weak regional cohesion and of a convergence process in this time and with this methodology. Ambientes urbanos na Colômbia evidenciar certo desequilíbrio que se afasta da heterogeneidade normal da ordem. Há várias abordagens explicativas do desenvolvimento regional, que celebrem dimensionalidade da abordagem. Este documento destaca são relatados na literatura sobre o assunto, a fim de estabelecer uma medida de desigualdade de fatores estruturais. uso de análise multivariada e dados espaciais é feita. O primeiro permite que você construa o índice em dois anos censitários, 1993 e 2005, período em que foram desenvolvidas as mudanças institucionais profundas na Colômbia; e, segundo, para tentar a coesão regional apresentado pela associação espacial dos municípios em cada fator e no agregado. Os resultados indicam que, pelo menos, a descentralização levou a uma mudança significativa nos municípios: os esforços locais são importantes, mas talvez marginal, quando não é o centro ou tem uma hierarquia adequada. Infra-estrutura regional e prestação de contas de recursos e gestão local deve ser reforçada, porque eles contribuem pouco para a situação nas regiões. Há evidências de coesão regional fraco e processo de convergência neste momento e sob esta metodologia.

The first part of the work performs a superficial analysis of the behavior over time of sales in new housing projects, highlighting some relevant characteristics in a deeper, individual and detailed analysis. In addition to formulating some hypotheses about the sales of housing units based on factors related to the national economic environment. The second part consists of the specification of some economic models that allow explaining which variables are related to the sales of new housing units in a disaggregated way in the specific sectors of the city of Bogotá, analyzing the characteristics of each individual (project) and finally Obtain sufficient evidence to establish how determinant each of the explanatory variables tested in the models are and how they influence the sales behavior of a project., La primera parte del trabajo realiza un análisis superficial del comportamiento en el tiempo de las ventas en proyectos de vivienda nueva, destacando algunas características relevantes en un análisis más profundo, individual y detallado. Además de la formulación de algunas hipótesis sobre las ventas de unidades de vivienda en función de factores relacionados con el entorno económico nacional. La segunda parte consiste en la estimación de algunos modelos econométricos que permiten explicar que variables están relacionadas con ventas de unidades de vivienda nueva de forma desagregada en determinados sectores de la ciudad de Bogotá, analizando las características de cada individuo (proyecto) y finalmente obtener la evidencia suficiente para establecer que tan determinantes son cada una de las variables explicativas probadas en los modelos y de qué manera influencian el comportamiento de las ventas de un proyecto., Especialización, Especialista en Economía para Ingenieros