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近年ショッピングセンター（以下，SC）では，テナント業種ラインナップにおいて飲食・食物販の集積形態である「フードホール」が増加している．なぜ，こうした業態革新がおき，顧客への体験価値を提示するようになったのかについて，本稿ではデベロッパーの集積を一体化させるという組織能力の獲得という観点から，「ルクアフードホール」「バルチカ」の事例を通じて，その実態を明らかにすることを目的とする．まず，類似の用語を整理しながら「フードホール」の位置づけを確認し，内食・中食・外食のシームレス化によって同業態が成立していることを整理した．また，事例を通じて「ルクアフードホール」やその他のフードホール，「バルチカ」がテナントとの契約形態や運用形態を柔軟に設定することで，利用方法や空間をシームレス化させ，現地市場に適合的な顧客価値を生み出していることが分かった．その背後には，個別のテナントに対して，出店を成立させるための賃料負担力向上や，固定費低減のためのスキームなど，ビジネスモデルの側面においても工夫がみられることが分かった．SCデベロッパーは商圏情報を収集しテナント支援する基盤を担い，一体性をマネジメントする組織能力を獲得してきたことが分かった．, In recent years, shopping centers(SC) have seen an increase in food halls, which are integrated forms of food sales and restaurants in the tenant industry lineup. The purpose of this paper is to clarify the actual situation of such business type innovations and the experience value to customers through the cases of "LUCUA FOOD HALL " and " BARCHICA " from the viewpoint of SC developer’s acquisition process of organizational capability to integrate the accumulation of tenants. First of all, the positioning of "food hall" was confirmed while organizing similar terms, and it was arranged that the same business type was established by seamless of buying cooking materials, buying cooked food and eating on the spot. In addition, through cases, it was found that "LUCUA FOOD HALL" and other food halls and "BARCHICA" flexibly set contract and operation forms with tenants, making usage and space seamless and creating customer value that is adjusted the local market. Behind this, it was found that there were also ingenuity in aspects of the business model, such as improving the rent burden to establish store openings for individual tenants and schemes to reduce fixed costs. SC developers have been able to gain organizational capabilities to manage the organization's integrity by collecting trade area information and supporting tenants.

本論では，「ショッピングセンターの百貨店化」という事象について，これまでの商店街との商業集積間比較研究ではなく，共通した総合型商業施設の枠組みの中での小売業（百貨店）と不動産業（SC）のビジネスシステム間比較という新たな観点からとらえ，SCの顧客価値の提案に向け，小売を目標とした「組織能力の獲得 過程」モデルとして分析する．その獲得過程において，本論では４つの段階を設定している．SCとしての基礎的条件（段階Ⅰ）では，収益モデル（精算方式，賃料方式と収益の算出原理）の差異が大きく横たわるが，売上をテナントと共通指標化するのが出発点である．その後，総合型商業施設の運営能力（段階Ⅱ），免税・EC などの新たな市場への対応能力（段階Ⅲ）に至り，総合型小売業を擬制した価値提案ができるような能力を獲得してきた．そして，最終的に小売直営化の能力獲得へと至る（段階Ⅳ）．このようにSCは段階的に組織能力を獲得していくが，次第に複数ショップのオペレーション対応から，商品の単品管理対応へと能力の対象とす る単位が変化していくことになる．そしてこの結果，集積としての顧客価値の提供において，部分的な対応にとどまることとなる．そこには，ビジネスシステムの境界として越えられない限界が横たわっており，小売と不動産いずれもが両ビジネスシステムの間の境界領域にあることが理解できる．, In this paper, we analyze the event of "transformation of SC into Department Store" from a new perspective: comparison of a business system between retail (department store) and real estate(SC). It is a business system approach within the framework of a common general commercial facility, rather than a traditional study of commercial integration with commercial cluster, we analyzed it as a model of "acquisition process of organizational capability" with the goal of retailing in order to propose customer value. In the acquisition process, four stages are set in this paper. In the basic conditions as SC (stage I.), the difference between the revenue model (settlement method, rent method and profit calcula-tion principle) is greatly divided, but it is a starting point to make sales a common indicator with tenants. Since then, we have acquired the ability to operate general commercial facilities (Stage II) and the ability to respond to new markets such as tax-free and EC (Stage III), and to be able to propose value that mimics general-type retailing. Finally, it led to the acquisition of the ability of retail direct management (Stage IV.). In this way, SC will gradually acquire organizational capabilities, but the units targeted by the capability will gradually change from operational support of multiple shops to single item management of assortment. As a result, in providing customer value as an accumulation, it will remain in partial correspondence. There is a limit that cannot be exceeded as the boundary of the business system, and it can be understood that both retail and real estate are in the boundary area between both business systems.