Search

Önalım davalarında bedelde muvazaa, genellikle, hak sahibinin önalım hakkını kullanılmasını engellemek amacıyla, önalım konusu gayrimenkulün satış bedelinin gerçekte taraflar arasındaki anlaşma ve reel ödeme rakamından yüksek gösterilmesi şeklinde ortaya çıkmaktadır. Çoğunlukla önalım davalarında ileri sürülmekte olan bu yöndeki muvazaa iddiasının, yasanın öngördüğü ve izin verdiği diğer tüm delillerle ispatı mümkün olduğu gibi, belli şartların varlığı halinde tanık dahil her türlü delille ispatı mümkündür. Çalışmamızda önalım hakkı, önalım davası ve önalım davasında bedelde muvazaa iddialarının tanıkla ispatı, önalım davalarında bedelde muvazaa iddiasının tanıkla ispatındaki güçlükler ve hukuki sonuçları Yargıtay kararları eşliğinde ayrıntılı bir biçimde incelenmiştir. Collusion in the amount in pre-emption cases are usually arises as stating high prices of the sale made in order to prevent the use of pre-emption right of the right holder. Collusion in the amount claim that mostly alleged in pre-emption cases can be proven by any kind of evidence, even with witness in the presence of certain conditions. In our study; pre-emption right, pre-emption case and demonstration with witness of claims of collusion in the amount in pre-emption cases are studied in detail accompanied with Turkish Court of Cassation decisions. No sponsor

Paylı mülkiyete tabi taşınmaz üzerinde, maliklerin herhangi bir hukuki işlem yapmalarına gerek kalmaksızın doğan yasal önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu (TMK) md.732’de hüküm altına alınmıştır. 19.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu md.8/İ/II ile yasal önalım hakkının kapsamı genişletilerek, tarım arazisinin satılması halinde kendisiyle sınır komşusu olan diğer bir arazi malikine, araziyi aynı şartlarla alma hakkı verilmiştir. Sınırdaş arazi maliklerine önalım hakkı, tarım arazilerinin büyütülmesi ve ekonomik olarak elde edilen faydanın arttırılması amacıyla tanınmıştır. Önalım hakkı, tarım arazisini alan üçüncü kişiye karşı, dava açılarak kullanılacaktır. Birden fazla sınırdaş arazi maliki bulunduğunda ise aralarında tarımsal bütünlük gösteren arazi malikine öncelik verilerek, önalım hakkının kullanılması sağlanacaktır., The legal pre-emption right of owners on the co-owned properties which arises without the need for legal action is provided under Article 732 of the Turkish Civil Code (TCC). The scope of the legal pre-emption right is extended to cover the right of adjacent owners to purchase the land on similar terms in case of the sale of agricultural lands in accordance with Article 8(İ)(II) of the Act No. 5403 on Soil Conservation and Land Use which came into force on 19 July 2005. The purpose of recognizing the pre-emption right of adjacent owners is to enable enlargement of the agricultural lands. The pre-emption right shall be exercised by bringing an action against the third party who acquired the agricultural land in question. If there exist more than one adjacent owner, the priority will be given to the owner of the land maintaining the agricultural integrity and that owner will be able to exercise the pre-emption right.

Günümüzde önalım hakkının doğmasını engellemek amacıyla paylı mülkiyet halindeki taşınmazda payını satan paydaş tarafından muvazaalı hukuki işlemler tesis edilmektedir. Satış sözleşmesinin bağışlama, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmesi olarak gösterilmesi veya miras hukukuna ilişkin amaçlarla yapılan satışlarda, önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla yapılan muvazaalı işlemlere örnektir. Uygulamada taşınmazın tapudaki satış bedelinin gerçek bedelinden yüksek gösterilmesi hali bu duruma örnek oluşturmaktadır. Taşınmazın satış bedelinin gerçekteki bedelinden düşük gösterilmesi hali de önalım hakkında muvazaa hallerinden birisidir. Tapuda taşınmazın bedelinin düşük gösterilmesinin sebebi tapu harç ve masraflarını azaltabilmektir. Bahsettiğimiz önalım hakkının kullanılmasında muvazaaya neden olan bu haller çalışmamızda incelenmektedir.Anahtar Kelimeler: Muvazaa, Önalım Hakkı In order to make injunction in the preemption rights appearence the seller of the shared property can be found on the fictive transactions. The sales contract of the heritage, donations, exhange of goods, contracts on the transfer of property rights in Exchange of care up to death can be considered as an example of the actions intended to cover fictive preemption rights transactions. Sales with the contractual price higher than the real price. Sales with the contractual price lower than the real price. Such examples are examined in curent research.Keywords: Fictious transation, Preemption 89

Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı ve kısıtlamaları bu çalışmanın konusunu oluşturmaktadır. TMK m. 718-730 arasında yer alan taşınmaz mülkiyetinin içeriği, taşınmaz mülkiyetinin yatay, dikey ve madde itibariyle kapsamına nelerin dâhil olduğunu düzenlemektedir. Taşınmaz mülkiyeti, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, arazi üzerindeki hava ve altındaki arz katmanlarını da kapsar. Taşınmazın sınırları içerisinde bulunan arazi üzerindeki yapılar ve bitkiler de taşınır mülkiyetinin kapsamındadır. Buna ilave olarak, kanun koyucu, taşkın ve haksız yapılara ilişkin özel hükümler öngörmüştür. Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları ise, yasal ve iradi kısıtlamalar olarak ikiye ayrılmaktadır. İradi kısıtlamalar, hukuki işlemlerden, özellikle sözleşmelerden doğmaktadır. Yasal kısıtlamalar ise kamu hukuku veya özel hukuk kapsamındaki kanunlardan kaynaklanmaktadır. Yasal kısıtlamalar başta TMK olmak üzere birçok kanunda yer almaktadır. Substance and limitation of land ownership is the subject of this study. Substance of land ownership, which is regulated in Turkish Civil Code art. 718-730, is about vertical, horizontal and material scope of land. Land ownership extends upwards into the air and downwards into the ground to the extent determined by the owner's legitimate interest in exercising his or her ownership rights. Buildings and plants grown on the parcel of land are in the scope of property. There are also rules about illegal or encroaching buildings.Limitation of land ownership may be statutory or volitional. Volitional limitation is founded on legal actions, especially contracts. Statutory limitation arises out of public or private law. Therefore, it is regulated in Turkish Civil Code and other laws. 124

Temel amaçlarından biri, tarımsal arazilerin satış, miras ve benzeri yollarla küçülmesini önlemek olan 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu nda, 6537 sayılı Kanun la birçok değişiklik yapılmıştır. Bu değişikliklerin medenî hukuk açısından en önemlileri; asgarî tarımsal arazi büyüklüğü ve yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kavramlarına yer verilmesi, mirasa konu tarımsal arazilerin mülkiyetinin devri zorunluluğunun getirilmesi, sınırdaş tarımsal arazi maliklerine önalım hakkı tanınması ve paylı mülkiyete tâbi tarımsal arazilerde payın devri ve rehnini yasaklayan hükmün kaldırılmasıdır. Söz konusu değişikliklerle öngörülen tedbirlerin tarımsal arazilerin küçülmesi sorununun çözümüne belli ölçüde katkıda bulunabileceği söylenebilir. Ancak toplumda bu konuya ilişkin bilgi ve bilinç düzeyi artırılmadıkça, alınan tedbirlerin tam anlamıyla etkili olması mümkün görünmemektedir. There have been many changes by the act numbered 6537 to the Soil Conservation and Land Use Act numbered 5403, one of the main objectives of which is to prevent the fragmentation of agricultural land by sale, inheritance or similar means. Most signifi cant of these changes in terms of civil law include provision of the terms of minimum agricultural land size and agricultural land size with adequate income, introduction of the obligation to transfer of agricultural land ownership which is subject to inheritance, granting a right of pre-emption to the owners of contiguous agricultural lands and lifting the prohibition of transfer and mortgage of share on coowned agricultural land. The measures foreseen by these amendments may contribute to some extent to solve the problem of fragmentation of agricultural land. However the measures taken are unlikely to be fully effective unless the level of knowledge and awareness of the society on the subject is increased.

Önalım hakkı, Medeni Kanunumuzun 658. (akdi önalım) ve 659 (Kanuni önalım) maddelerinde düzenlenmiş bulunmaktadır1. Fakat bu hakkın tanımı ve mahiyetle ilgili herhangi bir yasal hüküm yoktur. Bu bakımdan önalım hakkının tanımı öğretiye bırakılmakta ve burada da çeşitli tanımlara rastlanmakta, ancak hepsi de hemen hemen aynı ortak noktayı yansıtmaktadır. Önalım hakkı, mükellefin hakkın konusu olan şeyi (taşınır veya taşınmaz malı) bir üçüncü kişiye satması halinde, hak sahibine (şefie) tek yanlı bir irade beyanıyla satılan şeyin mülkiyetinin öncelikle kendisine naklini talep yetkisini veren, yenilik doğuran kurucu (inşai) bir haktır.