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Rent control is a highly debated social policy that has been omnipresent since World War I. Since 2010s, it has been experiencing a true renaissance, for many cities and countries facing housing shortage are desperately looking for solutions of the chronic housing shortage and direct their attention to controlling housing rents and to other restrictive policies. Is rent control useful or does it create more damage than utility? In order to answer this question, we need to know what are the effects of rent control. This study overviews a large empirical literature looking at various aspects of rent controls. We come to conclusion that rent controls are quite effective in terms of lowering housing rents or slowing down their growth, but they also lead to a wide range of adverse effects impacting both landlords and tenants.

Im Verlauf des 20. Jahrhunderts haben Regierungen die Regulierung von Mietpreisen häufig eingesetzt, um insbesondere in Krisenzeiten auch bei knappem Wohnraum Mieten bezahlbar zu halten. Bisherige Forschung hat gezeigt, dass diese Regulierung allerdings mit gesamtgesellschaftlichen Wohlstandsverlusten, Misallokation am Markt und anderen unerwünschten Nebeneffekten wie sinkendem Wohnungsangebot und niedrigerer Mobilität verbunden ist. Dabei wurde allerdings nur selten untersucht, welchen Effekt die Regulierung von Mietpreisen auf ökonomische Ungleichheit hat. Weltweit lässt sich seit den 1980er Jahren ein Wiederanstieg der Einkommensungleichheit beobachten. Während sich bisherige Erklärungen für diese Entwicklung auf das Verhältnis von Kapital- und Lohnwachstum und sozialpolitische Maßnahmen fokussierten, argumentiert dieser Beitrag, dass die bestehenden Erklärungen um eine Wohnungsdimension ergänzt werden sollten. Anhand einer Zeitreihenanalyse wird untersucht, welchen Einfluss Mietpreisregulierung auf Einkommensungleichheit ausübt. Dabei zeigt sich: Die Regulierung der Mieten reduziert die in dem Gini-Koeffizienten ausgedrückte soziale Ungleichheit signifikant und verringert das Vermögens-Nationaleinkommens- Verhältnis. Diese Effekte sind stärker, je strenger die ergriffenen Maßnahmen sind. Mikro-Daten aus verschiedenen Ländern legen nahe, dass die unteren Einkommensgruppen einen größeren Teil ihres Einkommens für die Miete ausgeben, während höhere Einkommensgruppen einen größeren Teil ihrer Einnahmen durch Vermietung erzielen. Werden die Mieten durch staatliche Maßnahmen gesenkt, steigen kurzfristig die verfügbaren Einkommen der unteren Einkommensgruppen, während der Einkommensanteil der bestverdienenden zehn Prozent kurzfristig sinkt. Es ist eine Frage der politischen Bewertung, wie diese Effekte und die bereits bekannten Einflüsse von Mietpreisregulierung auf gesamtgesellschaftlichen Wohlstand und den Mietmarkt abgewägt werden., DIW Wochenbericht

Die Omikron-Infektionswelle hat die Wirtschaft weltweit eingeholt und sorgt für einen trüben Winter. Auch wenn die Einschränkungen des wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Lebens – vor allem dank der Impffortschritte – vielerorts nicht so drastisch ausfallen wie vor einem Jahr und es auch in Deutschland bereits Öffnungsperspektiven gibt, macht sich derzeit doch zumindest der erhebliche Arbeitsausfall infolge der hohen Infektionszahlen bemerkbar. Gleichwohl ist die wirtschaftliche Erholung in Deutschland nur unterbrochen – sobald die Pandemie ab dem Frühjahr abklingt, dürften insbesondere die kontaktintensiven DienstleisterInnen, etwa im Gastgewerbe, wieder deutlich bessere Geschäfte machen. Spätestens wenn auch die Weltwirtschaft wieder Auftrieb hat und sich die Lieferengpässe auflösen, wird auch die exportorientierte deutsche Industrie einige Gänge hochschalten. Die Inflation wird in diesem Jahr indes noch höher ausfallen als im vergangenen Jahr, 2023 aber deutlich unter die Zwei-Prozent- Marke sinken und spätestens dann den privaten Konsum zusätzlich stützen. Der maue Jahresstart sorgt unter dem Strich dafür, dass die deutsche Wirtschaft in diesem Jahr mit 3,0 Prozent weniger wachsen dürfte als bisher erwartet. Dennoch wird das Vorpandemieniveau des Jahres 2019 voraussichtlich schon im Sommer erreicht. Im kommenden Jahr wird die Wirtschaftsleistung wohl um weitere 2,9 Prozent zulegen., DIW Wochenbericht

Rent control is a highly debated social policy that has been omnipresent since World War I. Since the 2010s, it is experiencing a true renaissance, for many cities and countries facing chronic housing shortages are desperately looking for solution, directing their attention to controling housing rents and other restrictive policies. Is rent control useful or does it create more damage than utility? To answer this question, we need to identify the effects of rent control. This study reviews a large empirical literature looking at various aspects of rent controls. We conclude that rent controls are quite effective in terms of lowering housing rents or slowing their growth, but they also lead to a wide range of adverse effects affecting both landlords and tenants.

Over the course of the 20th century, governments have frequently used rent control to keep rents affordable, especially in times of crisis when housing is scarce. Existing research shows that rent control has undesirable side effects, such as overall societal welfare losses, market misallocation, a declining housing supply, and lower mobility. However, there has been little research examining the effect of rent control on economic inequality. Income inequality has been rising worldwide since the 1980s. While previous explanations of this development focused on the relationship between the growth of capital and wages and social policy measures, this paper argues a housing dimension should be considered as well. Using a time series analysis, we investigate what impact rent control has on income inequality. The analysis shows that rent control significantly reduces the social inequality as measured by the Gini index and reduces the wealth-to-income ratio. The stricter the measures taken, the stronger the effects. Existing data suggest that lower income groups spend a larger share of their income on rent, while rental income makes up a large share of the income of higher income groups. When rent-reducing measures are taken, the disposable income of the lower-income groups will rise and the income share of the top ten percent will decrease in the short run. Policymakers must decide how to weigh the effects and the impact of rent control on overall social welfare and the rental housing market., DIW Weekly Report

The Omicron wave of the coronavirus has impacted economies worldwide, resulting in a bleak winter. Although restrictions on economic and public life have been less severe than at the beginning of 2021 in many places—mainly due to the progress of vaccination campaigns—and there are prospects of easing restrictions in Germany as well, the labor shortage caused by the current rates of infection is noticeable. Nevertheless, the economic recovery in Germany has only been interrupted— as soon as the pandemic subsides in the spring, there will be a marked increase in business for personal service providers in particular, such as those in the hospitality sector. With the global economy picking up and supply bottlenecks dissolving, the export-oriented German industry is expected to gain momentum too. While inflation will be higher in 2022 than it was in 2021, it will fall below the two-percent target in 2023, supporting private consumption. The poor start to 2022 means that overall, the German economy is likely to grow by 3.0 percent in 2022, less than previously expected. However, the pre-pandemic level of 2019 will likely be achieved by summer 2022. In 2023, global economic output is expected to grow by 2.9 percent., DIW Weekly Report

DIW Wochenbericht

In 2020, Berlin introduced a rigorous rent-control policy responding to soaring rents by setting a cap on rental prices: the Mietendeckel (rent freeze). The policy was revoked one year later by the German Constitutional Court. Although successful in reducing rents during its duration, the consequences for Berlin's rental market and adjacent municipalities are not clear. In this paper we evaluate the short-term causal effect of the rent freeze on the supply-side of the market, both in terms of prices and quantities. We develop a theoretical framework capturing the key features of the rent freeze, and test its predictions using a rich pool of detailed rent adverts. In addition, we estimate hedonic-style Difference-in-Differences and Spatial Regression Discontinuity models comparing price trajectories of dwellings inside and outside the policy's scope. Advertised rents drop significantly upon the policy's enactment. A substantial rent gap across the administrative border emerges, with rapidly growing rents for Berlin's (unregulated) adjacent municipalities. Moreover, we document a significant drop in the number of advertised properties for rent, a share of which appears to be permanently lost for the rental sector.

This study investigates the effects of short-lived rent control regulations introduced in Catalonia in September 2020 and revoked in March 2022. Using the microdata of the largest Spanish housing advertisement portal idealista between January 2017 and May 2022, we analyze the dynamics of prices and supply for dwellings offered for rent and for sale. We also examine separately the rental and sales markets. We find that the introduction of rent control led to a reduction in rents in both controlled and uncontrolled Catalan municipalities, while quantities virtually did not react to it. The selling prices of dwellings remained unchanged, whereas their supply increased substantially. The revocation of rent control caused a strong increase in the rental and selling prices in all municipalities, no increase in the supply, with the exception of the supply of regulated dwellings for sale. In addition, using the macrodata on housing construction we find that during the rent-control period the average number of monthly dwelling starts in Catalonia declined by 6% compared to January 2019 - September 2020, while nationwide it increased by almost 12%. Thus, the effects are broadly consistent with the predictions of the economic literature on rent controls.

DIW Wochenbericht

Housing affordability is a hotly debated issue on global scale. A lack of affordable housing of decent quality is a chronic problem in urban areas. Governments try to alleviate it by stimulating homeownership among middle-income households and providing social housing for the low-income households. Such policies are very costly. Thus, this study aims to assess at least tentatively the effectiveness of the policies supporting construction of affordable housing. We do this using a novel index of the governmental support of affordable housing construction. It covers G7 countries between 1919 and 2020. We conclude from our empirical analysis that governmental policy indeed positively affects homeownership rates and social housing rates. Thus, the government can contribute to the provision of the affordable housing, although the cost of this policy cannot be quantified yet.

As the institutional literature convincingly shows, socioeconomic phenomena are to a large extent shaped by the formal institutions, that is, legal acts (laws and ordinances). However, the latter are formulated in a specific language that is difficult to understand, let alone to measure. However, since the early 1990s, a whole branch of economic analysis of governmental regulations has evolved. It is known as leximetrics, i.e., the measuring of laws. It covers a wide range of economic sectors, such as financial, labor, housing, and product markets, among others. The two most popular methods are codification and surveys. Under the first method, the legal texts are analyzed, relevant provisions extracted, and numeric values assigned depending on these provisions. Under the surveys method, local experts are asked to provide their assessment of currently valid legal provisions and sometimes also their enforcement. In both cases, the legal texts are mapped onto real-valued indices with the objective of gauging the intensity of governmental regulations. These indices can be and are successfully used to explain the economic phenomena. This study provides a comprehensive overview of the leximetric literature and demonstrates interdependences between different types of governmental regulations.

This paper analyzes two dimensions of factors of political trust in Russia. The first is the target dimension (sociotropic vs. egocentric) and the second is the time dimension (retrospective vs. perspective). The study uses microdata from the 2016 Life in Transition Survey (LiTS) of the European Bank for Reconstruction and Development. We find robust evidence favoring the dominant sociotropic channel of political trust. Thus, individuals, when deciding whether or not to trust the Russian government, are primarily guided by improvements in the external environment. Moreover, we find that the impact of sociotropic factors on political trust depends on the level of government. Improvements in political performance are the most important determinant of trust in the Russian president, while institutional change and economic development are the most important determinants in models of trust for other governmental levels. Finally, we find that individuals who have lost their wealth show more trust than those who have preserved or increased it. However, this effect only works if individuals are optimistic about the future.

DIW Wochenbericht

DIW Wochenbericht

Lockdown-Lockerungen trotz bereits wieder steigender Corona-Infektionszahlen und der langsame Impffortschritt schicken die deutsche Wirtschaft auf einen Stop-and-Go-Kurs. Auf Öffnungsschritte müssen wohl mindestens regional immer wieder Schließungen folgen, um das Infektionsgeschehen im Griff zu behalten. Die Industrie zeigt sich vor allem wegen des guten Auslandsgeschäfts insgesamt robust. In den Dienst-leistungsbranchen wird die Erholung nach einem erneuten Rücksetzer zum Jahresbeginn allerdings schleppend verlau-fen. Wohl erst im Laufe des dritten Quartals werden die gesell-schaftlichen und wirtschaftlichen Einschränkungen nachhaltig zurückgefahren werden können. Nachdem noch im Dezember des vergangenen Jahres ein Wachstum der Wirtschaftsleis-tung von 5,3 Prozent im Jahr 2021 realistisch erschien, liegt die aktuelle Prognose mit 3,0 Prozent deutlich niedriger. Für 2022 sind derzeit 3,8 Prozent zu erwarten. Unklar sind bisher die wirtschaftlichen Langzeitfolgen der Corona-Pandemie: Beispielsweise bei den Unternehmensinsolvenzen wird sich das Ausmaß frühestens im Laufe dieses Jahres zeigen.

DIW Wochenbericht

Lockdown-Lockerungen trotz bereits wieder steigender Corona-Infektionszahlen und der langsame Impffortschritt schicken die deutsche Wirtschaft auf einen Stop-and-Go-Kurs. Auf Öffnungsschritte müssen wohl mindestens regional immer wieder Schließungen folgen, um das Infektionsgeschehen im Griff zu behalten. Die Industrie zeigt sich vor allem wegen des guten Auslandsgeschäfts insgesamt robust. In den Dienstleistungsbranchen wird die Erholung nach einem erneuten Rücksetzer zum Jahresbeginn allerdings schleppend verlaufen. Wohl erst im Laufe des dritten Quartals werden die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Einschränkungen nachhaltig zurückgefahren werden können. Nachdem noch im Dezember des vergangenen Jahres ein Wachstum der Wirtschaftsleistung von 5,3 Prozent im Jahr 2021 realistisch erschien, liegt die aktuelle Prognose mit 3,0 Prozent deutlich niedriger. Für 2022 sind derzeit 3,8 Prozent zu erwarten. Unklar sind bisher die wirtschaftlichen Langzeitfolgen der Corona-Pandemie: Beispielsweise bei den Unternehmensinsolvenzen wird sich das Ausmaß frühestens im Laufe dieses Jahres zeigen., DIW Wochenbericht

DIW Weekly Report

By lifting lockdown measures as coronavirus case numbers are rising and the vaccine rollout is proceeding slowly, the German economy is being sent on a stop-go course. Re-opening measures will probably be followed by renewed closures, at least regionally, in order to keep the spread of COVID-19 under control. Nevertheless, industry is robust overall, primarily due to good foreign business. In the service sectors, however, recovery will be sluggish following another setback at the beginning of 2021. It is likely that social and economic restrictions will only be able to be sustainably lifted over the course of the third quarter of 2021. Whereas economic output growth of 5.3 percent in 2021 still seemed realistic in December 2020, the current forecast is now projecting a significantly lower figure of 3.0 percent. Currently, growth of 3.8 percent is expected for 2022. The long-term economic consequences of the coronavirus pandemic are still unclear: For example, the extent of corporate insolvencies will not become apparent until later in 2021 at the earliest., DIW Weekly Report

Deutschlands Wohneigentumsquote ist im internationalen Vergleich niedrig – nicht einmal die Hälfte aller Haushalte lebt in den eigenen vier Wänden. Gerade Haushalte mit geringeren Einkommen bilden selten Immobilienvermögen, obwohl es seit rund 60 Jahren Sparprämien gibt, die an diese Gruppen gerichtet sind. Die Wohnungsbauprämie hat in den vergangenen Jahrzehnten allerdings erheblich an Bedeutung verloren, da Einkommensgrenzen und Höchstprämien seit Mitte der 1990er Jahren nicht mehr an die Einkommens- und Preisentwicklung angepasst wurden. Die Evaluierung der Wohnungsbauprämie zeigt, dass trotz der geringen Summen signifikante Effekte auf das Sparverhalten der geförderten Haushalte ausgehen. Diese sparen häufiger, länger und in höherem Umfang, was im Ergebnis dazu führt, dass sie vermehrt und in jüngeren Jahren Wohneigentum erwerben. Die Potenziale der Sparprämie sind trotz der jüngsten Reform nicht ausgereizt – eine Zusammenlegung der Wohnungsbauprämie mit der Arbeitnehmersparzulage und eine Anhebung der Prämien, gestaffelt nach Einkommen, könnte die Ersparnisbildung deutlicher anschieben.., DIW Wochenbericht

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen weiter – ungeachtet der wirtschaftlichen Verwerfungen infolge der Corona-Pandemie. Eigenheime und Eigentumswohnungen kosteten in den 114 größten Städten Deutschlands in diesem Jahr im Durchschnitt neun Prozent mehr als im vergangenen Jahr. Auch die Mieten stiegen weiter, allerdings deutlich weniger stark. Nicht nur die zunehmende Diskrepanz in der Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen – eine Immobilie kostet in Großstädten mittlerweile so viel wie 24 Jahresmieten, ein Höchstwert seit Mitte der 1990er Jahre – lässt die Gefahr für Preisblasen steigen. Statistische Tests zeigen für eine größer werdende Zahl an Regionen und Marktsegmenten spekulative Übertreibungen an. Besonders betroffen sind Eigentumswohnungen und Baugrundstücke in Metropolen wie Berlin, Hamburg und München. Dort und in anderen großen Städten kann es in den kommenden Jahren zu Preiskorrekturen kommen. Angesichts der Hausse schwindet unterdessen für immer mehr Menschen die Aussicht auf die eigenen vier Wände, insbesondere wenn sie im krisengebeutelten Dienstleistungssektor arbeiten und in der Corona-Zeit Einkommenseinbußen hinnehmen mussten. Immerhin haben staatliche Transfers wie das Kurzarbeitergeld aber dafür gesorgt, dass die meisten Haushalte ihre Miete pünktlich zahlen konnten. Auch, um Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt zu verhindern, sollten die staatlichen Corona-Hilfen daher nicht zu früh zurückgefahren werden., DIW Wochenbericht

Vor einem Jahr trat in Berlin der Mietendeckel in Kraft, mit dem die seit Jahren stark steigenden Mieten für fünf Jahre eingefroren werden sollen. Der Mietendeckel sieht verbindliche Quadratmeterpreise vor, nur wenig differenziert und nur mit wenigen Ausnahmen. Mithilfe von Mietannoncen werden die Effekte dieser Maßnahmen auf den Berliner Wohnungsmarkt untersucht. Die in den Annoncen geforderten Mieten für die regulierten Wohnungen sind demnach in direkter Folge auf die rechtlich bindende Einführung am 23. Februar 2020 im Vergleich zu den unregulierten um sieben bis elf Prozent gefallen. Aber nur für ein Viertel dieser annoncierten Wohnungen werden in den Inseraten regelkonforme Mieten angegeben. Zudem ist die Zahl der inserierten Mietwohnungen deutlich zurückgegangen. Im Umland, beispielsweise in Potsdam, das dem Mietendeckel nicht unterliegt, sind gleichzeitig die Preise um rund zwölf Prozent gestiegen. Die langfristigen Auswirkungen des Mietendeckels sind zwar noch unbekannt, allerdings weisen erste Indizien sowie die umfangreiche empirische Literatur auf eher negative Effekte hin. Zielführender wäre es, mehr Anstrengungen in den Wohnungsbau zu stecken., DIW Wochenbericht

By lifting lockdown measures as coronavirus case numbers are rising and the vaccine rollout is proceeding slowly, the German economy is being sent on a stop-go course. Re-opening measures will probably be followed by renewed closures, at least regionally, in order to keep the spread of COVID-19 under control. Nevertheless, industry is robust overall, primarily due to good foreign business. In the service sectors, however, recovery will be sluggish following another setback at the beginning of 2021. It is likely that social and economic restrictions will only be able to be sustainably lifted over the course of the third quarter of 2021. Whereas economic output growth of 5.3 percent in 2021 still seemed realistic in December 2020, the current forecast is now projecting a significantly lower figure of 3.0 percent. Currently, growth of 3.8 percent is expected for 2022. The long-term economic consequences of the coronavirus pandemic are still unclear: For example, the extent of corporate insolvencies will not become apparent until later in 2021 at the earliest.

In 2020, Berlin enacted a rigorous rent-control policy: the “Mietendeckel” (rent freeze), aiming to stop rapidly growing rental prices. We evaluate this newly enacted but old-fashionably designed policy by analyzing its immediate supply-side effects. Using a rich pool of rent advertisements reporting asking rents and comprehensive dwelling characteristics, we perform hedonic-style Difference-in-Difference analyses comparing trajectories of dwellings inside and outside the policy’s scope. We find no immediate effect upon announcement of the policy. Yet advertised rents drop significantly upon the policy’s enactment. Additionally, we document a substitution effect affecting the rental markets of Berlin’s (unregulated) satellite city Potsdam and adjacent smaller municipalities. On top, the supplemental quantity analyses reveal a stark reduction of the number of advertised rental units hampering a successful housing search for newcomers, (young) first-time renters and tenants aiming for a different housing opportunity., Series: Department of Economics Working Paper Series

The (re-)introduction of rent regulation in the form of rent controls, tenant protection or supply rationing is back on the agenda of policymakers in light of rent inflation in many global cities. While rent control as social policy promises short-term relief, economists point to their negative long-run effects on new construction. This paper present long-run data on both rent regulation and housing construction for 16 developed countries (1910-2017) and 44 developing countries since the 1980s to confirm the economists’ view generally, albeit with certain reservations. The negative effect of regulation can be offset by exemptions for new construction, by compensating government construction and by a flight of new construction into the owner-occupied sector. The overall magnitude of the effect is therefore not as high as expected and shows non-linearities. But, although rent control is usually introduced with good social-policy intentions, it generally risks to crowd out its object of regulation through inhibiting new construction. 1 Introduction 2 Determinants of residential construction 3 Data 3.1 Housing construction intensity 3.2 Control variables 3.3 Regulation indices 4 Econometric methodology 5 Results 5.1 Descriptive findings 5.2 Multivariate estimations 6 Discussion and conclusion Literature Figures and tables

Die Corona-Krise hat der deutschen Wirtschaft tiefe Wunden zugefügt, die trotz einer beherzten Wirtschaftspolitik nur langsam heilen dürften. Die teilweise Rücknahme des Lockdowns und eine allmähliche Belebung internationaler Wertschöpfungsketten entfalten positive Impulse, massive Einkommensausfälle werden die Nachfrage aber für geraume Zeit bremsen. Die Bundesregierung dürfte zwar mit ihren Gegenmaßnahmen Schlimmeres verhindern und die Binnenwirtschaft stabilisieren, kann aber kaum etwas gegen eine am Boden liegende Auslandsnachfrage ausrichten. Diese spiegelt die teils verheerenden Auswirkungen der Krise auf den Arbeitsmärkten vieler Länder wider. Unter dem Strich wird die Erholung auch hierzulande schleppend verlaufen: Die deutsche Wirtschaft kann den Rückgang des Bruttoinlandsprodukts um 9,4 Prozent in diesem Jahr mit einem Zuwachs von 3,0 Prozent im kommenden Jahr bei Weitem nicht wettmachen., DIW Wochenbericht

DIW Wochenbericht