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La crisi pandemica ha stravolto il modo di vivere dei cittadini modificando l'ordine di priorità degli individui nelle loro scelte di investimento immobiliare e ha messo in evidenza i problemi dello sviluppo immobiliare degli ultimi decenni, che ha privilegiato la location rispetto alla qualità dell'immobile, spesso inseguendo modelli insediativi insostenibili, diffusi se non di-spersi. Il lockdown e lo smart working hanno evidenziato l'esigenza di ripensare l'abitare e di conseguenza il patrimonio immobiliare, privilegiando dimensione e qualità piuttosto che sol-tanto la location. In questo scenario, la rigenerazione urbana rappresenta uno strumento privi-legiato di intervento, anche se quasi sempre demandato all'iniziativa degli operatori privati. Sulla base di un'analisi combinata economico-urbanistica, l'articolo evidenzia le opportunità che la rigenerazione urbana può (e deve) avere sul mercato immobiliare e sulla società e quali devono essere allora i meccanismi di (buon) governo del territorio da parte delle istituzioni pubbliche per raggiungere un ragionevole equilibrio tra interesse collettivo e interesse privato (senza demonizzare la rendita).