Search

Bu tez çalışmasında; 1990'lardan günümüze kadar geçen sürede, İstanbul merkezli olarak gelişen konut eğilimleri incelenmiştir.İstanbul'da 80'li yılların sonu ve 90'lı yılların başındaki mevcut durum irdelenmiş, dönemde başlayan değişikliklere ve yeniliklere dikkat çekilmiştir. 90'larda başlayan değişimin oluşturduğu konut tipleri kavramsal açıdan incelenmiş, yeni tipolojik plan oluşumları ve iç mekanın işlevsel değişimi arasındaki geçirgenlik, dönemin önemli tasarımcı ve yüklenicileri tarafından gerçekleştirilen öncü projeler üzerinden ele alınmıştır. İstanbul'daki yeni konutların yerleşim düzeni ve mobilyaları, özellikle, örnek daireler üzerinden ve bu tür konutlara hizmet veren firmalar üzerinden araştırılmış, günümüz iç mekan anlayışını belirleyen unsurlar incelenmiştir.Yeni konutların tercih edilmesinin nedenleri ve tercihleri etkileyen faktörler ortaya konmuş; İstanbul'da yaşanan gelişmelerin Türkiye ve Dünya genelinde yaşanan gelişmelerle etkileşimi sonucunda günümüz konutlarında gelinen nokta, çok yönlü bir bakış açısıyla irdelenmiştir. In this thesis; the housing trends that have been developed based on Istanbul since 1990 is examined; Essential groundwork is composed in order to explain the aim of the study properly; existing situation of late 1980 and early 1990 is examined and new developments and changes are drew notice. The house types that were constituted under the influence of the changes which were begun in the 1990?s are examined as conceptual; the permeability period between new typological plan formation and functional changes of the interior space is discussed via pioneer projects which actualized by important designers and contractors. The settlement regulation and the furniture of the new houses in Istanbul are searched via especially sample flats and companies that service this sort of houses. The preference reasons of the new houses and the factors which affected these preferences are put forward. Present day point that is the result of the mutual effect between developments in Istanbul and developments in Turkey and the world are examined via sophisticated point of view. 252

Geçmişte konutunu kendi ihtiyaç ve önceliklerine göre inşa ettirebilen kullanıcı günümüzde konut sahibi olabilmek için daha çok ikamete hazır konut sunumlarına yönelmektedir. Kullanıcı edineceği konutu seçerken de ihtiyaç ve önceliklerini gözetmektedir. Ancak kullanıcının konut edinim kararında kendi ihtiyaç ve önceliklerinin yanı sıra konutun özellikleri de etkili olmaktadır.Konut ediniminde kullanıcı kararlarını etkileyen faktörlerin belirlenmesi ve etkilerinin tanımlanması amaçlanan bu çalışma altı (6) bölümden oluşmaktadır. Araştırma İstanbul İli'nde satışa yeni (2009-2010) sunulan toplu konut projeleriyle sınırlandırılmıştır. Araştırmada anket yöntemi uygulanmıştır.Birinci bölümde araştırmanın amacı ve kapsamı, kullanılan araştırma ve değerlendirme yöntemi, örneklem ve kısıtlar açıklanmıştır.Çalışmanın ikinci bölümünde, konut, ev ve çevresi kavramları incelenmiş konut sektörü bağlamında konut ihtiyacı ve konut sorunu kavramlarına, konut politikalarına ve konut sunumlarına değinilmiştir. İstanbul'da son 10 yılda sunulan toplu konut projeleri incelenmiştir.Üçüncü bölümde konut edinme, kullanıcı ihtiyaçları ve kullanıcı memnuniyeti kavramları incelenmiş, konut edinmede etkisi araştırılacak kriterler belirlenmiştir.Dördüncü bölüm, belirlenen kriterleri ölçmeye yönelik olarak anketin nasıl hazırlandığı, uygulandığı, örneklem özelliklerini ve verilerin çözümlenmesini İçermektedir.Beşinci bölümde konut edinimine yönelik kullanıcı değerlendirmeleri üzerinde etkili olan faktörler, etkileri tanımlanarak tespit edilmiştir.Sonuç bölümünü oluşturan altıncı bölümde konut ediniminde etkili olduğu tespit edilen faktör grupları ve faktörler hakkında bilgi verilmiş araştırmada ulaşılan sonuçlar tartışılmıştır. Users who could make their houses built in line with their own needs and priorities in the past tend to prefer turn-key housing options to own their housing today. When choosing the house s/he will live in, the user takes into consideration her/his own needs and priorities as well. However, features of the houses are affective on housing acquisition decision as well as the needs and priorities of the user.Aimed at defining which factors are affective to which extent on user decisions in housing acquisition, present study is composed of 6 parts. The study is limited to the mass housing projects recently started (2009-2010) in Istanbul. Questionnaire method is used in the scope of the present study.First part of the study defines the purpose and scope, research and evaluation method, sampling and limitations of the study.Second part of the study discusses the concepts of ?housing?, ?house? and ?surrounding of the house? and touches upon ?housing requirement? and ?housing problem? concepts and housing policies and housing provisions in the scope of the housing sector. Mass housing projects introduced in Istanbul in the last decade are analyzed in this scope.Third part of the study underlines the concepts of ?housing acquisition?, ?user needs? and ?user satisfaction? and defines the criteria to be analyzed in terms of their effects on housing acquisition.Fourth part of the study explains the method adopted in the development and administration of the questionnaire aimed at analyzing the selected criteria; characteristics of the sampling; and data analysis.Fifth part of the study defines the factors affective on user assessments on housing acquisition and reveals the extent to which they are affective.Sixth part -i.e., Conclusion Part- gives information on the factor groups and factors found to be effective on housing acquisition and discusses study results 203

VJ/Lıîi* JL Açık Ev felsefesi üzerine geliştirilen endüstrileşmiş sistemlerin Türkiye koşullarında geçerliliği konusunda, geleneksel sistemle yapılacağı varsayılan bir konut projesinin böyle bir sistem seçimi ile yeniden tasarlanması durumunda nasıl bir gelişme ve değişim göstereceği konusuna yönelik tez çalışması 6 bölümden oluşmaktadır. 1. Bölümde problem ortaya konmuş, bu konunun seçiliş nedenlerine yer verilmiş ve araştırmanın hangi doğrultuda başlayıp devam edeceği açıklanmıştır. 2. Bölümde endüstrileşme kavramından ve endüstrileşmenin gerekliliğinden bahsedilmiştir ve teknolojik gelişmeler ile bunların yapım endüstrisine etkileri paralelindeki endüstrileşme süreci irdelenmiştir. 3.Bölümde konut kavramından, konut ile ilgili sorunlardan bahsedilmiş ve bu konudaki boşluklara değinilmiştir. Konut açığına ilişkin hesaplar ve veliler yardımıyla sonuca gidilmiştir. Ayrıca, Türkiye'de endüstrileşme düzeyinin tarihsel süreç içerisinde değişimine bakılmış ve bu sistemlerin kullanımım hazırlayan sebepler ile birlikte Türkiye'de endüstrileşmiş bina yapımının durumuna değinilmiştir. 4. Bölümde ise 'Açık Ev' kavramı ve bu konu üzerindeki çalışmalar incelenmektedir. Bu çalışmalar, sırası ile ele alınmış, önce 'Sar' planlama-tasarlama ilkelerinin temel ilkeleri ile amacı ve ulaşılan sonuçlar, sonrasında ise 'Açık Ev' kavramı temel prensipleri ile tasarım ve üretim düzeyleri ortaya konarak, bir örnek üzerinde bu düzeyler daha ayrıntılı olarak ele alınmaktadır. 5. Bölümde ise Ataköy 6. Kısım'da geleneksel sistem (iskelet sistem) ile gerçeMeştirdiğimiz tasarımın, NEN 6000 boyutsal koordinasyon kuralları ile yeniden tasarımı sonucu geçirdiği değişim incelenmekte bu konu ile ilgili olarak önce, geleneksel sistemle gerçekleştirilen toplu konut projesi hakkında vaziyet planı ölçeğinde genel bir tamum yapılmaktadır. Ardından örnek olarak seçilen blokta yer alan konut tipleri, NEN 6000 boyutsal koordinasyon ilkeleri uygulaması öncesi ve sonrası, karşılaştırmalı olarak analiz edilmektedir. Son olarak da bu projede çeşitliliğin ne ölçüde gerçekleşebildiği incelenmiş, alternatif planlar analiz edilmiştir. Tezin amacının ne ölçüde gerçekleştiğine ilişkin varılan sonuçlar ise, 6. bölümde yer almaktadır. EXAMINATION OF OPEN BUILDING APPLICATION POSSIBILITIES LN TURKEY SUMMARY Thesis on the subject; if the industrialised systems developed on open house philosophy are valid in Turkey or not and what kind of development would a dwelling designed by traditional system perform if it was redesigned with this system; is constituted of five sections. 1. Section contains the definition of the problem, explains why this subject is chosen and contains brief definition of the searching path. 2. Section gives definition of ' industrialisation and why we need it and deals with the industrialisation era by means of technological developments affects on construction industry. Reasons of industrialisation can be defined such;. `Need` reaches a great mass,. Development of technology,. Constructive changing of society according to people's migrations as large masses from country to big cities or occurrence of conditions which affect the society's structure and regularity as wars, big fires etc.. Need for new dwellings,. Increasing population,. Advancement of life standards, » Present houses become older etc., this reasons produce the need to consideration of building problem seriously and massive product. Since the need must be answered quickly;. industrialisation in the field of production is made faster,. industrialisation in production of massive-housing spread with a great acceleration,. new construction methods and models of organisation are applied,. Criteria as speed, quality, saving sources became essentialand production period is reconsidered according to these criteria s. 'This development produced companies' tend to open systems, so;. Variation of product should be supplied,. User's needs should be answered,. A sector of wider range could be present. « Since the standardised element which called 'open industrialisation system` is essential, architects behave more freely and this rises the variation in design and solutions. vni 116

YILDIZ TEKNİK ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ ^-3302- İNGİLTERE'DE KONUT STANDARTLARININ DEĞİŞEN BAĞLAMI: `TUDOR WALTERS RAPORIT'NDAN `2000 HOMES` PROJESİNE Mimar Elâ KAÇEL F.B.E. Mimarlık Anabilim Dalı Yapı Programında Hazırlanan YÜKSEK LİSANS TEZİ ^4 ^'1 Tez Danışmanı: Doç. Dr. İhsan BİLGİN ^, < / ^ j * 'û ty^.Dv,x%)^/ ^?ÂV.tvH ' ? */',/, t. r`) İSTANBUL 199 8 Y-fafir.A/fÛwA&*lX?

İnşaat sektörü, Türkiye'nin önde gelen endüstrilerinden biridir. Ülkemizdeki konut açığı, altyapı eksiklikleri ve sürekli artan nüfus bu sektörü devamlı olarak gündemde tutmaktadır. Bu noktada, proje planlama ve maliyet kontrol teknikleri, inşaatın ekonomik ve kısa sürede tamamlanması açısından önem kazanmaktadır. Aktivite bazlı planlama, uygulama aşamasında hem maliyet hem de program kontrolü sağlamaktadır. Planlamanın ilk aşaması, aktivitelerin, kaynak ve maliyetlerin belirlenerek planın oluşturulmasıdır. Daha sonra planlama yapılır ve nakit akışları elde edilir. Güncelleme periyodik olarak sahadan elde edilen bilgilerle yapılır. Bu çalışmada iş programı ve maliyet kontrol uygulamalarının titizlikle yapıldığı bir konut projesi incelenmiştir. Planlanan program ve maliyetler ile işin sonunda gerçekleşen durumlar karşılaştırılmış ve farklılıkların sebepleri yorumlanmıştır. Sonuç olarak, proje planlama ve maliyet kontrol tekniklerinin doğru uygulandıkları zaman, hem yüklenici hem de işverene sayısız yararlar sağladığı ortaya koyulmuştur. Buradaki asıl amaç yalnızca yükleniciyeyüksek karlar sağlamak değil, inşaatın kontrollü bir şekilde hızlı ve kaliteli tamamlanmasıdır. IV In conclusion, it is suggested that project planning and cost control techniques, when applied correctly, provide innumerable benefits for both contractor and employer. The main goal here is not only to provide high profits for the contractor, but to complete the construction work in a controlled way, rapidly, and with high quality. 77

öz DÜŞÜK MALİYETLİ KONUTLARA YÖNELİK ANALİTİK ÇALIŞMA: PAKİSTAN DENEYİMİ VE GÜNEYDO?U TÜRKİYE İÇİN PROJE ÖNERİSİ. Soofla Tahira Elias Özkan Yüksek Lisans, Yapı Bilgisi Anabiiim Dalı, Mimarlık Bölümü Tez Yöneticisi: Assoc. Prof. Dr. Arda Düzgüneş Eylül 1996, 124 sayfa Düşük maliyetti iskan sorununa etkin bir çözüm bulunması hususu göz ardı edilmeye devam etmektedir. Güneydoğu Anadolu bölgesinde yaşayan marjinal grupların gereksinimi bu konuda düşünülmesi gereken en keskin ve sivri sorundur. İyi niyete rağmen, hükümet aracılarının olduğu zamanlar ve yerlerde başarısızlık her zaman kaçınılmaz bir engel olarak ortaya çıkmıştır. Bu tanıdan hareketle, Karachi'de, birkaç yıl önce, sorunun çözümlenmesi için hükümet ilişkisini mümkün mertebe asgaride tutarak, köklü bir çabaya girişilmesi teşvik edilmiştir. Genellikle yanılma ve deneme yöntemiyle de olsa, edinilen bu başarı konunun yazarını bu temel yaklaşımın başka yerlerde benzer durumlara da uygulanabileceği yolunda inanca sevketmiştir. Bu tez özellikle Türkiye'de Urfa şehrini dikkate alarak, böyle bir çalışmanın sonuçlarını aktarmaktadır. Karachi deneyimi, düşük maliyetli ve kanalizasyon sistemi de içinde olmak üzere, özkaynakların kullanımıyla gerçekleştirilen iskan sorununa uygun yöntemlerin ve materyallerin nasıl kullanıldığı ve bunların hedef gruba nasıl tanıtıldığı gibi hususların altını kuvvetle çizerek ilk incelemeye tabi tutulmuştur. Urfa'nın sosyo-ekonomik ve fiziksel özellikleri ve dinamiklerinin söz konusu modelin anahatlarıyla uyum gösterip göstermediğini belirlemek üzere değerlendirilmiştir. Bunlar üzerine geliştirilmiş ve tecrübe kabilinden diyebileceğimiz bir öneriyle çalışma son bulur. Anahtar Kelimeler: Düşük maliyetli konutlar, Kanalizasyon Sistemi, Kendi kendine yardım, Sivil Toplum Örgütleri, Pakistan, Güneydoğu Türkiye. iv ABSTRACT ANALYTICAL STUDY OF LOW-COST HOUSING : PAKISTAN'S EXPERIENCE AND PROPOSED PROJECT FOR SOUTHEASTERN TURKEY. Soofia Tahira Elias Özkan M.S. In Building Science, Architecture Supervisor: Assoc. Prof. Dr. Arda Dûzgûnes September 1996, 124 pages The issue of low-cost housing corrönues to elude effective resolution. Most acute is the need of marginal groups, such as to be found in the Southeastern Region of Anatolia. Failure seemed to be the inevitable predicament when and wherever government agencies were involved, despite the best of intentions. Based mainly on this diagnosis, an all-out effort was instigated some years ago in Karachi, Pakistan, to tackle the problem with the least possible involvement of this kind. Its considerable success, tfirough mostiy trial-and-error, convinced the author that the basic approach could be adopted to similar situations elsewhere. The present thesis reports the results of such a study specifically regarding the city of Urfa, Turkey. The Karachi experience is first over viewed, with special emphasis on how the techniques and materials appropriate to low-Gost, self-help housing including ite sanitation system were developed and how these were introduced to the target group. The socio-economic and physical settings and dynamics of Urfa are then evaluated to determine convergences and divergences with the model. A tentative proposal based on these concludes the study. Keywords: Low-cost housing, Sanitation system, Self-help, NGOs, Pakistan, Southeastern Turkey. Ill 124

ÖZET Günümüz dünyasında kıt olan kaynakların etkin bir şekilde değerlendirilebilmesi, inşaat işletmelerinin yapım işlerine daha az risklerle girebilmelerinin sağlanması, mal sahibinin bütçesini yapım işlemleri başlamazdan önce ayarlayabilmesi için inşaat sürecinin çeşitli safhalarında kullanılmak üzere çeşitli maliyet tahmin modelleri geliştirilmiştir. Bu modellerden bazıları ön tasarım evrelerinde kullanılırken bazıları da tasarım bittikten sonra kullanılırlar. Ön tasarım aşamasında kullanılan modellerin avantajları maliyet tahmininin yanında maliyet planlamasına da olanak vermeleridir. ön tasarım aşamasında kullanılan modellerden biri de fonksiyonel elemanlara dayalı maliyet tahmin modelidir. Diğer maliyet tahmin modellerinin aksine bu model, binayı bir bütün olarak kabul edip binanın birim maliyetinden yola çıkarak tasarlanı İması uygulanması düşünülen binanın toplam maliyetini tahmin etmek yerine, binaları alt sistemlerine (fonksiyonel elemanlara) ayırarak bunların birim maliyetlerinden toplam bina maliyetine ulaşmayı hedeflemiştir. Geliştirilmeye çalışılan modelde bina, kendisini oluşturan fonksiyonel elemanlarına ayrılmış ve bu fonksiyonel elemanların birim inşaat alanı başına düşen miktarlarının analizleri yapılmıştır. Ancak bu analizler yapılırken, ülke düzeyindeki konut stoğunu temsil eden konut projeleri çeşitli kriterlere göre sınıflandırılmış ve her sınıfın ortalama değerleri ayrı ayrı hesaplanarak tahminde başarı yüzdesinin arttırılmasına çalışılmıştır. Daha sonraki aşamada, her fonksiyonel elemanın gövde ve kaplama kısımları ayrılmış ve bunlar için değişik nitelik ve maliyetlerde alternatifler hazırlanmıştır. Aslında tezin çıkış noktası binanın nitelik sınıfını ve toplam inşaat alanını kontrol altında tutarak, kontrollü bir maliyet planlamasına ve maliyet tahminine olanak veren bir model geliştirmekti. Bilindiği gibi TC. Bayındırlık ve iskan Bakanlığı her sene kalite sınıflarına göre birim inşaat maliyetleri cetvelleri yayınlamaktadır. Yayınlanan bu cetvellerde her sınıf için, kullanılan kaplama malzemelrinin niteliklerinin aynı oldukları kabul edilmekte (lüks inşaat, birinci sınıf inşaat vb.) ve ara değerlere ulaşılamamaktadır. Oysa geliştirilen bu modelde her fonksiyonel elemanın nitelik sınıfı ve fiyatı ayrı ayrı belirlenebilmekte bu da binanın toplam maliyetinin etkin bir şekilde kontrol altına alınmasını sağlamaktadır. SUMMARY A COST ESTIMATING MODEL AT PRE-DESIGN STAGE - BASED ON FUNCTIONAL ELEMENTS Cost planning and estimating models are applied in construction sector in order to provide most efficient use of the limited resources, which is also case for many other sectors. It would be of great importance for the parties of construction i.e. the contractor and client that the cost of the building be estimated as the cost of construction is generally while a high level of competition is encountered in the market as well. The purpose of the client in the estimation of he cost of construction is to learn about the amount to be needed in financing the project, while the purpose of the contractor is to offer the best to be awarded the tender and to establish the amount to be proposed for the job in order to make it a profitable business. Therefore cost estimation becomes an important subject for both parties for different purposes. Considering the purposes given above, cost estimation models have been developed at various fields of the construction sector. Some of those are utilized at the pre-design phase while some others are used at the phase where the design is completed and detailed drawings are made. The models thai are used during the pre-design phase estimate the approximate cost of the building. The estimations are not often accurate. The methods used when the design and detailed drawings are completed are more accurate with regard to their cost estimation. Within the construction period, the aims of the cost estimation models depending on the development of the design phase are different. The aims of the models used during the pre-design stage are to estimate the cost of the building and to compare the estimated cost with the budget reserved for the job. This allows the designer and the client to make a selection from a range of alternative building design and to choose best possible alternative before proceeding to the application plans. xiThe cost estimation models that are used in the detailed drawings phase aim to estimate the cost of the building for both the client and the contractor. Though this model has a high level of estimation accuracy, it will be difficult to plan the cost. On the other hand, various models are used to estimate cost by the developments in the computer technology. Cost estimation models are divided into two groups, namely, traditional and improved cost estimation models. These models are subdivided into different headings. 1) Traditional cost estimation models a) Cost estimation models using unit price b) Cost estimation models considering functional models c) Cost estimation models considering construction procedures d) Cost estimation models considering resources 2) Improved cost estimation models a) Causative and experimantal cost estimation models b) Regression cost estimation models c) Simulation cost estimation models Of the traditional cost estimation models, the one considering functional elements is used during the preliminary stages of design. This model aims to estimate the cost of the building by dividing it to sub-systems and compute the total cost by adding up the costs of such. For that purpose, many building audit corporations divided the buildings into functional elements in order to make efficient cost estimations. The BMBS (Building Cost Data System) functional element classification method has been used within this thesis. This system divides the buildings into six sub-systems: XII1) LOWER SHELL 2) EXTERNAL CLAUSURE a) Windows b) External doors c) External walls 3) UPPER SHELL 4) PARTITIONS a) Internal doors b) Internal walls 5) SLABS AND STAİRS a) Slabs b) Stairs 6) STRUCTURES a) Frame b) Foundations The cost estimation model that is studied in the thesis also considers functional elements. The aim in developing this model is to establish various design alternatives by inspecting the quality and the cost of the building during the pre-design phase. For that purpose, the quantity and quality analyses of the functional elements have been carried out along the thesis. Within the first stage, 30 housing projects were examined in order to make functional element analysis. During the exeminations, some project specification were found to have influance on the number of functional elements. These might shortly be given under the following headings: a) The planning chart b) The number of housing units on a floor c) Coverage of the floors d) Number of rooms xiiie) Construction technology f) The number of floors The 30 projects selected for estimation were classified in accordance with these criteria and the number of the functional elements were analyzed so that the information concerning functional elements depending on the develeopment of the design phase. Within the second phase of the thesis are the effects of the finishings used to cover the functional elements on the quality classification and total cost of the buildings. For that purpose, alternative finishing materials have been developed at the quality to respond the needs of users and that would also be used for controlling the cost of the building. As these alternatives all have different unit costs, it has been possible to make a plan concerning total cost of the building. This model finds two ways of usage. Within the first method, the pre- design of the building is made. At that stage, the architect or the cost estimator measures the functional elements from the project and multiplies them by their unit prices, which leads to total cost when accumulated. After that, he will try to place the cost of the building within the required limits by trying other finishing options. This model might be used at the stage where no design is made. It would be possible to estimate and plan the cost by defining the building that is required to be designed. The data obtained by previous 30 projects that were analyzed before might be used. At that stage, design resolutions might occur as follows : a) The coverage of the construction site is determined b) The number of apartments per floor area determined c) The floor area is determined d) The number of rooms in the apartments are determined e) Or more than one criteria appearing herein might be determined XIVThe aim of the above classification is to estimate the cost of the building preliminary design phase more accurately. An advantage of this model is the advantage of defining the appropriate building and construction quality class. Using such a method will provide the architect and the client to save time without dealing with the expensive alternatives but working out the best appropriate design alternative. xv 98

Bina maliyetini etkileyen önemli kararlar, büyük ölçüde ön tahmin aşamasmda alınmaktadır. Bu düşünceden yola çıkılarak, risk faktörünüde hesaba katan ön tahmin aşamasında kullanılabilecek bir maliyet tahmin yaklaşımı oluşturulmaya çalışılmıştır. Girişte; çalışmanın amacı belirlendikten sonra, ikinci bölümde; maliyet tahmini konusu incelenmiş, maliyetin doğruluğunu etkileyen faktörler, maliyet türleri ve modelleri üzerinde durulmuştur. Üçüncü bölümde; ön tahminde kullanılabilecek simülasyona dayalı bir yaklaşım önerisi verilmiştir. Bu önerinin adımlan açıklanmıştır. Dördüncü bölümde; maliyet ağırlıklı ilkesi kullanılarak Monte Carlo simülasyonu yardımıyla iş grupları düzeyinde analiz yapılarak, konut projelerinde ön tahmin aşamasmda kullanılabilecek bir maliyet tahmini oluşturulmuştur. Nowadays, the restricted sources causes a necessity of feasible studies. These feasibility studies can be realized by estimating the total cost of the project correctly before beginning the construction. Therefore, the estimation of the cost is very important. The main decisions which affect the total cost of the building are decided at the pre-planning phase of the project and pre-cost estimate is very important factor on the feasbility study phase. The aim of this study is to bring out a cost estimate method which considers the risk factor at the pre-estimation phase. For this reason, the Monte Carlo Simulation method which considers risk factor was examined and a cost estimation based on the Cost Significance Principle of Simulation Method was tried to carry out. The Cost Estimate can be described as the estimation of the real cost of a building under some definite conditions in a definite process. Accuracy of the cost estimate is very important. It depends on these main factors: The nature of the ojbect, the information method chosed for the research, the feed-back mechanism, personal talents of the researcher and estimation tehnique. Therefore, it is very important to determine the right estimation technique for the different phases. The following estimates are made to determine the technique; -Pre-estimate -Intermediate estimate -Final Estimate The cost estimating models can be used at all phases of building activities. Generally, the cost estimating models are produced for getting the nearest value of total cost and controlling of the application of the budget. There are some different estimating models according to the aim and the phase of the study. The subject of this study is the following estimating models 224

ÖZET Bu çalışmanın amacı; konut inşaat standardındaki değişimin konut maliyetlerine etkilerinin araştırılmasıdır. Çalışmada, standartları etkilemediği kabul edilen imalatlar sabit kalmak üzere iç bitirme imalattan ve iç donatı elemanlarında belirlenen dört standart sınıflamaya göre standartlaşmanın bina maliyetine etkisinin proje bazında karşılaştırılması, standart değişmelerinin maliyetlere yansıması belirtilmiştir. Bunun yanında bu çalışmada vurgulanan bir başka konu da, standart düşürerek elde edilecek maliyet farkının konutlarda alansal artışı sağlayacak şekilde değerlendirlmesidir. Çalışmada seçilen binalar, daha önceki bir araştırmada analiz edilmiş olup,.Eryaman ve Sinanoba toplu konut bölgelerinde yapılmış olan, plan tipi ve kat sayısı bakımından farklılık gösteren 12 bloktur. Araştırmada, 12 blok için inşaat imalatları ve bu imalatların miktarları belirlidir. Bu değerler 1989 Bayındırlık Bakanlığı Birim Fiyatları ile çarpılarak her blok için 1989 yılına ait inşaat maliyeti hesaplanmıştır. Çalışmada öncelikle, konutların standart grupları belirlenmiştir. Bu belirlemede Maliye Bakanlığı'nca yayınlanan vergi rehberindeki `bina vergilerine esas olacak standart sınıf kapsamından yola çıkılmıştır. Aynı zamanda ülkemizde üretilmekte olan konutların standartları da sınıflamayı belirleyen bir başka etken olmuştur. Konut standartları belirlendikten sonra, standart değişimi etkileyen imalatların tespiti söz konusudur. Bu imalatların genel olarak içi bitirme imalatları olduğu kabulünden yola çıkılarak, çalışma kapsamına iç bitirme imalatları alınmıştır. Bunun yanında iç bitirme imalatlarını tamamlayıcı iç donatı elemanları da çalışmaya eklenmiştir. Piyasa araştırması yolu ile iç bitirme imalattan ve iç donatı elemanlarının dört standart sınıf için belirlenmesi ve iç donatı elemanlarının fiyatlandırılması yapılmıştır. Standartları etkilemediği kabul edilen imalatlar ise iki şekilde fiyatlandırılmıştır. Bayındırlık Bakanlığı Listelerinde olanlar 1993 Bayındırlık Bakanlığı Fiyatları'nın D.İ.E. inşaat maliyet artış oranları kullanılarak Ekim 1993 tarihine getirilmesi ve bu listelerde olmayan imalatların piyasa fiyatlan ile tespit edilmesi şeklindedir. Tüm imalatların fiyatları belirlendikten sonra, standart sınıflara göre her blok için maliyet hesaplamaları yapılmıştır. Bu hesaplamalarda toplam maliyet, toplam inşaat maliyeti ve toplam iç donatı eleman maliyeti ve m2 maliyet belirtilmiştir. Bu arada çalışmada kullanılan fiyatların piyasa ve Bayındırlık Bakanlığı kaynaklı olmasının çalışmadaki maliyet sonuçlarının dengeleri arasındaki etkileri araştınlmıştır. Hesaplamaların sonuçlan maliyet karşılaştırmaları yapılmasında kullanılmıştır. Maliyet karşılaştırmaları, iki değişik maliyet grubu için üç şekilde- yapılmıştır. Maliyet gruplan : 1) toplam maliyet-inşaat maliyeti- iç donatı eleman maliyeti. 2) sabit imalat maliyeti-iç bitirme imalat maliyeti-iç donatı eleman maliyeti olarak kullanılmıştır. Bu gruplar kullanılarak yapılan karşılaştırmalar ise : 1) 1. gruptaki bölümlenme kullanılarak bu maliyetlerin dört standart sınıf için ardışık olması 2) 2. gruptaki bölümlenme kullanılarak maliyetlerin kümülatif olması ve 3) 2. gruptaki bölümlenme kullanılarak maliyetin bölümlere dağılımının gösterilmesi şeklindedir. Maliyetler bu şekilde karşılaştırdıktan sonra, standart düşürmeden doğacak maliyet farkının alansal artışta kullanılması araştınlmıştır. Lüks,1. ve 2. sınıfların m2 maliyetlerinden yola çıkılarak, örneğin lüks inşaat sınıfının 100m2 lik maliyeti ile 1., 2., ve 3. sınıf konut yapıldığı durumlarda alansal artışın hangi mertebelerde olabileceği araştınlmıştır. -IX- SUMMARY (Based on the Types On The Dwelling Units in Eryaman (1.stage), Sinanoba) Effects Of interior Finishing And Fixture Elements On Housing Cost With Respect To Standard Categories. As known, housing need is an important problem in Türkiye and in order to solve this problem some legal approaches have been organized. One of them is that The State gives subvention to people who are in need of housing. However, the fact that the area of a dwelling should be maximum 100 sq. m.s., causes that the dwelling, need of people can not be met fully. Therefore, housing need should be taken into consideration both as number of dwelling and as area of the dwelling. Besides that, differentiation is occured in housing standards depending on the user's economic capabilities. Therefore, the term `Housing need` covers the differentiation both in area and standared. in this project a research has been made how for in which housing types and the differentiations in interior finishing and fixture elements effect change the housing costs. The aim of investigating this change is to show that the change in housing standards can cause the ratio of cost/m2 reduce. The cost of the standard categories on the housing construction has been compared. This comparisons contain two groups. First one is total cost, construction cost, interior fixture elements cost. Second one is stable cost, interior finishing cost and interior fixture element cost. Another subject, which has been mentioned in this thesis is increasing the field sizes which were result of the cost difference occured by decreasing the qualifications standard on housing. At the beginning of the study, the most important factor was to find out the dwelling types that could be companed in cost. There was a need for dwelling plans in numbers and their estimations for this reason -x-these required data have been provided from the research work about which the general information is give below. This research work has the title : `Compansious of costs with respect to settlement and building types, factors effecting the costs and data- based housing cost calculation model` and it was undertaken after the contract made in October 1992 between the Head of Moss Housing Board of Primeministry of Türkiye and Faculity of Architecture of İstanbul Technical University. The information in this research covers: plans, sections and deviations showing the architectural characteristics of housing buildings in these settlement, economic and field indicators, building systems and materials used and costs of these buildings. İn the second part of the project for description of the standard categories a searching was made on the standard categories of housing and manifacture effect on these. ( The tax guide declared by The Ministry of Finance adopted to the thesis project) interior finishing manifacture cost became main subject of this project as its effectiveness on housing standard. Besides that, certain interior fixture elements has been mentioned as the second factor effect housing standard. The ones to include to the study were determined. They were some elements showing complementary feature with interior finishing manifacture. The determination of these elements were made by market research. The number of the fixture elements were found from the projects and 25% developer's profit was added to the costs. When manifactured tables of the research were evaluated construction products were devided into two groups : First group contained products on the list of The Ministry of Public Works. Second group contained special product which were not included on the list of The Ministry of Public Work. The second part of this project, the determination prices all products and elements has been done. The prices mentioned in the research were of 1989 that' s way these prices should have been updated. -XI-The products of first group which were mentioned above were determinated by using 1993 unit price of The Ministry of Public Works. The products of second group as been special product, were determinated with taking the price from firms that have used them but only the prices of October, 1993 have been able to taking from these firms. As a result of that the products prices of the first part should have been updated October 1 993. Besides that, taking into, consideration that the Ministry of Public Works declare the prices in March 1993, these prices have been actualized by determining the increase in construction prices between April and October utilizing the Bulletins published by the State Institute for Statistics. For interior finishings of different types of manufacture, the Analiyses of Ministry of Public Works were used. Before calculation of the costs, takes for each housing block were prepared showing the amount of manufactures of standard categories, fixture elements and unit prices. Manufacture part of these table contained all manufacture part of the categories, in the calculations total cost was written to the related categories which manufacture belonged, other ways unrelated categories was filled with `0`. Amount of stable manufacture, and its price were the same in all categories, in tables, total areas of the dwellings, construction costs, costs (per sq.m) of fixture elements, for each standard category, (in chapter three) Amount of the interior fixture elements were determinated by counting them in the related project. After calculating the costs for standard categories in all blocks, comparisons of costs were made first within each settlement, them between the three settlements. Comparisons between the three settlements were made in three ways with respect to : The comparison cost has been made in throe different types : 1) Comparison of the sequencial of cost groups in all categories. 2) The cumulative comparison of them, 3) The percentage rate comparison of them -xn-The comparisons cost have been made, bettween two manufacture groups. First comparison has been made in total cost, construction cost, interior fixture element cost. Second and third comparisons have been made in stable manufacture cost, interior finishing and interior fixture elements cost of four standard categories in block base. Finding out the cost/m2 in the dwelling with rengect to four seperate standard categories, gives the possibility for determining: a) how much the change in standard effect the cost b) how much the cost of the dwelling change by changing only the standard of interior finishing and fixture elements. The values which calculated in the previous chapters have been compared in chapter 4. According to the standard categories the costs on the block level which were calculated as a total cost, construction costs, interior finishing cost, interior fixture elements cost and stable cost have been appraised for the residence Eryaman and Sinanoba. After that how the differences occured by using distinct cost sources on these comparions would effect on the results were investigated, in the same chapter the prices which were declared by the Ministry of Public Works were increased and reduced 20% rate and its effectiveness on the results was evaluated. As a result, comparions between the qualification standards and alternative field size were examined carefully and in which rate the reduction on the qualification standard made field size increase was explained. if the gain obtained from the decrease in standard is used for increasing the area of the dwellings of larger areas for the same costs. Altough the dwelling standard is as important as the area, the priority given to any of them depends upon the houshold size and economic situation of the user. Therefore, to limit the dwelling that would be produced utilizing the mass housing subventions with 100 sq. m.s., is useless for the group who would meet their need for larger dwellings with the same cost. -Xill-i S i* S ` 2 S s 5 I l 3 I ı S «= fl I İ § § I r 3 İi o..£ n lif « 1 -a î E S E 1 15 I J I g a J fi l 3 S S 8 i 1 1 îj ö a 3 fi ıji I fi ? I -8 fil i- i 1 1 S i ! 3 I ili ?f ! 8 i 1 1 İIİ i ?* s Is - fi « 1 S İl 3 İ. İ s s 1 jul s g _ 1 3 SİS fi £ 5 `1 XIV 142