Search

[ES] El sector inmobiliario en la ciudad de Cuenca (Ecuador) se encuentra actualmente con un descenso de actividad del 15% con respecto al año 2018. La incertidumbre política y económica ha generado que los inversionistas del sector privado opten por desviar sus fondos a distintos mercados. A pesar de esta situación de incertidumbre las operaciones inmobiliarias que se han llevado a cabo durante estos años carecen de estudios de viabilidad fundamentalmente por la falta de experiencia de los profesionales en el campo de la gestión de proyectos. Como resultado se ha producido una considerable disminución de la rentabilidad de los proyectos. El presente trabajo pretende elaborar una herramienta en formato excel para el análisis de la viabilidad de los proyectos inmobiliarios de Ecuador, y en particular adaptada a la ciudad de Cuenca. Como resultado del estudio se realizará un análisis comparativo de la rentabilidad de las diferentes zonas de la ciudad. Este análisis facilitará al promotor su toma de decisiones., [EN] The real estate sector in the city of Cuenca (Ecuador) is currently experiencing a 15% decrease in activity compared to 2018. Political and economic uncertainty has caused private sector investors to choose to divert their funds to different markets. Despite this situation of uncertainty, the real estate operations that have been carried out during these years lack feasibility studies, fundamentally due to the lack of experience of professionals in the field of project management. As a result, there has been a considerable decrease in the profitability of the projects. The present work aims to elaborate a tool in excel format for the analysis of the viability of real estate projects in Ecuador, and in particular adapted to the city of Cuenca. As a result of the study, a comparative analysis of the profitability of the different areas of the city will be carried out. This analysis will make it easier for the promoter to take decisions.

[ES] La presente propuesta de investigación busca generar una idea clara del panorama actual en el que se encuentra uno de los sectores económicos más importantes de una ciudad, como lo es el sector inmobiliario comercial, ya que de este emanan cada una de las diferentes actividades que satisfacen las necesidades de la sociedad. El objeto de estudio específico son los inmuebles terciarios comerciales, en su modalidad de alquiler. Por medio de la recopilación de datos obtenidos del mercado actual, este documento analiza los factores relacionados al contexto urbano de dichos inmuebles, como lo son los precios del mercado, el estado en el que se encuentran, el entorno en el que se emplazan, así como, el estudio de cómo funciona dicho entorno. Este análisis, propone la utilización de herramientas enfocadas en diferentes ámbitos como mapas del ruido, medios de transporte y densidad de población, que una vez unificados y contrastados, den como resultado datos concretos. La perspectiva que se puede lograr con este tipo de investigación, ofrece la posibilidad de brindar información útil y veras, con la cual, futuras investigaciones, tengan un punto de partida para indagar en ámbitos específicos y realizar posteriormente propuestas de solución basadas en las problemáticas encontradas. La proyección de un escenario hacia el futuro es una parte intrínseca de este tipo de análisis, es por esto, que dicha proyección estará basada en los puntos fundamentales encontrados a lo largo de la elaboración de la investigación, siempre buscando establecer un enfoque realista basado en la evidencia encontrada, para de esta manera conseguir una conclusión veraz., [CA] La present proposta d'investigació busca generar una idea clara del panorama actual en el qual es troba un dels sectors econòmics més importants d'una ciutat, com ho és el sector immobiliari comercial, ja que d'aquest emanen cadascuna de les diferents activitats que satisfan les necessitats de la societat. L'objecte d'estudi especifique són els immobles terciaris comercials, en la seua modalitat de lloguer. Per mitjà de la recopilació de dades obtingudes del mercat actual, aquest document analitza els factors relacionats al context urbà d'aquests immobles, com ho són els preus del mercat, l'estat en el qual es troben, l'entorn en el qual s'emplacen, així com, l'estudi de com funciona aquest entorn. Aquesta anàlisi, proposa la utilització d'eines enfocades en diferents àmbits com a mapes del soroll, mitjans de transport i densitat de població, que una vegada unificats i contrastats, donen com a resultat dades concretes. La perspectiva que es pot aconseguir amb aquesta mena d'investigació, ofereix la possibilitat de brindar *informacion útil i vores, amb la qual, futures investigacions, tinguen un punt de partida per a indagar en àmbits específics i realitzar posteriorment proposades de solució basades en les problemàtiques trobades. La projecció d'un escenari cap al futur és una part intrínseca d'aquesta mena d'anàlisi, és per això, que aquesta projecció estarà basada en els punts fonamentals trobats al llarg de l'elaboració de la investigacio, sempre buscant establir un enfocament realista basat en l'evidència trobada, per a d'aquesta manera aconseguir una conclusió veraç., [EN] This research proposal seeks to generate a clear idea of the current situation of one of the most important economic sectors of a city, such as the commercial real estate sector, since each of the different activities that satisfy the needs of society emanate from this sector. The specific object of study is the commercial tertiary real estate, in its rental modality. Through the collection of data obtained from the current market, this document analyzes the factors related to the urban context of these properties, such as market prices, the state in which they are located, the environment in which they are located, as well as the study of how this environment works. This analysis proposes the use of tools focused on different areas such as noise maps, means of transport and population density, which once unified and contrasted, give as a result concrete data. The perspective that can be achieved with this type of research, offers the possibility of providing useful and true information, with which future research will have a starting point to investigate in specific areas and then make proposals for solutions based on the problems encountered. The projection of a scenario into the future is an intrinsic part of this type of analysis, which is why this projection will be based on the fundamental points found throughout the elaboration of the research, always seeking to establish a realistic approach based on the evidence found, in order to achieve a truthful conclusion.

[ES] Con este análisis se pretende presentar al promotor inmobiliario la rentabilidad de dos opciones de inversión de un proyecto inmobiliario que plantea viviendas y comercios, ubicada en la ciudad de Quito, Ecuador. En el estudio se obtiene la rentabilidad de la construcción y venta integral del inmueble, frente a la construcción y venta parcial con adecuación y puesta en funcionamiento de un negocio de alquiler de apartamentos turísticos. Para lograr este objetivo, se realiza el estudio de viabilidad comercial, económica y financiera del proyecto, definido por los costes e ingresos asociados, el mercado inmobiliario donde se desarrolla la propuesta, las opciones de financiación disponibles y el análisis de la oferta y demanda turística de la ciudad. El resultado podrá proporcionar al promotor la información necesaria para seleccionar la mejor opción de inversión inmobiliaria que se ajuste a sus intereses en el tiempo., [CA] Amb aquesta anàlisi es pretén presentar al promotor immobiliari la rendibilitat de dues opcions d'inversió d'un projecte immobiliari que planteja habitatges i comerços, ubicat a la ciutat de Quito, Equador. En l'estudi s'obté la rendibilitat de la construcció i venda integral de l'immoble, enfront de la construcció i venda parcial amb adequació i posada en funcionament d'un negoci de lloguer d'apartaments turístics. Per aconseguir aquest objectiu, es realitza l'estudi de viabilitat comercial, econòmica i financera del projecte, definit pels costos i ingressos associats, el mercat immobiliari on es desenvolupa la proposta, les opcions de finançament disponibles i l'anàlisi de l'oferta i demanda turística de la ciutat. El resultat podrà proporcionar al promotor la informació necessària per seleccionar la millor opció d'inversió immobiliària que s'ajusti als seus interessos en el temps., [EN] This analysis aims to present to the real estate developer the profitability of two investment options of a real estate project which includes apartments and commercial spaces, located in the city of Quito, Ecuador. In the study, the profitability of the construction and integral sale of the property is obtained, compared to the construction and partial sale with the adaptation of a tourist apartment rental business. To achieve this objective, the commercial, economic and financial feasibility study of the project is carried out, defined by the associated costs and incomes, the real estate market where the proposal is developed, the financing options available and the analysis of tourism supply and demand of the city. The result may provide the developer with the necessary information to select the best real estate investment option that fits their interests over time.