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En este proyecto se ha realizado el estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria situ en la población de Buñuel, Navarra. El hecho diferencial de este estudio frente a otros similares, resulta en que el producto inmobiliario que vamos a estudiar ha sido iniciado por una promotora quedando el mismo en su fase de estructura paralizado por fallida económica de esta. Es decir, el producto inmobiliario parte de una situación de crisis. Para ello se ha desarrollado y estudiado la documentación necesaria para la correcta ejecución del estudio, varios parámetros y aspectos que influyen en un estudio de viabilidad de una promoción como: Diagnóstico actual de la obra, emplazamiento del estudio, dictamen jurídico, dictamen legal-urbanístico, estudio del mercado inmobiliario, definición del producto inmobiliario y el proyecto técnico (ejecutivo) de la obra. El presente autor ha estudiado la compra de la mencionada obra en su estado actual (fase de estructura) y con ello la viabilidad de trabajar esta promoción desde su estado en el momento de la compra hasta la finalización de la misma, que pasa por la venta de las viviendas, pudiendo llegar a valorar así la rentabilidad de esta operación. Cabe destacar que el proyecto técnico del producto inmobiliario se mantendrá según la promotora fallida, mantendremos así la misma dirección facultativa, constructora y empresas colaboradoras que han participado hasta la fecha en el proyecto. Se trabajaran varios posibles resultados del estudio económico, pudiendo valorar así cuál de ellos resulta más viable. Como conclusión procederemos a detallar si el análisis de la operación inmobiliaria resulta o no positiva.

El proyecto que se muestra en las siguientes páginas consta de un estudio de viabilidad de de un proyecto de construcción de una residencia de estudiantes, un centro de ocio y un espacio verde en los terrenos pertenecientes, en la actualidad, al Futbol Club Barcelona. El origen de la elaboración del proyecto se remonta a un año antes de las elecciones que supusieron el cambio de presidencia del FCB, del 13 de junio el 2.010, momento en que comenzaron rumores de venta de los terrenos. Las instalaciones, situadas en los terrenos se utilizan cada vez menos por la creación de la nueva ciudad deportiva, Joan Gamper, que genera un traslado progresivo de las diferentes instalaciones y de las actividades. La situación del complejo, dentro de la ciudad, hace evaluar positivamente la creación de un nuevo entorno, el cual, creemos necesario para la evolución de la ciudad, así como la interacción de los diferentes sectores que existen en esta zona (zona universitaria, zona deportiva, cementerio, zona de vivienda y entrada principal de la ciudad).

El trabajo que a continuación se expone tiene como objetivo desarrollar el estudio de las variables que determinan la viabilidad de la construcción y explotación de un mercado de producto fresco y ecológico, ubicado en la población de Cunit (Tarragona). La idea de este estudio surge de la carencia que presenta el municipio de Cunit, en cuanto a equipamientos se refiere, debido al inesperado aumento de la población que se produjo entre los años 1.990 y 2.000. Asimismo, el comercio de Cunit presenta una oferta muy escasa en cuanto a producto fresco se refiere, y la poca que encontramos, es considerada de mala calidad. Si analizamos la oferta de producto ecológico, vemos que la misma es completamente nula, pues es un tipo de producto todavía desconocido para la mayoría de la población. El objetivo de nuestro establecimiento comercial es mejorar la salud de las personas y del medioambiente, gracias a este tipo de productos. El objeto del proyecto es construir un mercado, con paradas dedicadas principalmente a producto fresco y ecológico, y que quede complementado por un supermercado dedicado a la venta de productos del hogar, lo que aportaría a la población comodidad al realizar las compras y calidad en los productos que compra; dos aspectos muy importantes según nos ha dado a conocer una muestra de la población. Para ello se ha estructurado el trabajo en diferentes puntos: - Estudio jurídico: se han consultado datos del catastro y se ha realizado inspección in situ del solar, obteniendo una conclusión favorable. - Estudio urbanístico: hemos analizado el POUM de Cunit, y se ha comparado la normativa urbanística del solar con el proyecto diseñado, obteniendo una conclusión favorable. - Estudio de mercado: se han estudiado aspectos como la historia de los mercados, el municipio de Cunit y su población, se hace un balance económico de la situación del pueblo, se analiza el POEC y se estudia la oferta y la demanda, obteniéndose resultados favorables para la construcción del tipo de establecimiento objeto de estudio. Para ello se han visitado mercados de municipios cercanos, hemos consultado sobre los mismos a sus respectivos Ayuntamientos y se ha conversado con los paradistas. Asimismo, se han realizado encuestas para conocer los hábitos de compra de la población y su opinión respecto a la construcción de un mercado. - Análisis DAFO: se realiza un análisis DAFO del mercado, estudiando las debilidades que este presenta, las amenazas, fortalezas y oportunidades, siendo muy superiores los puntos a favor, que en contra.- Plan estratégico: donde definimos el público objetivo, así como el posicionamiento de nuestro producto, y el modo de darnos a conocer. - Estudio económico: cálculos realizados tras el análisis de todos los parámetros anteriormente descritos, donde obtendremos unos gastos, unos ingresos y, en consecuencia, un beneficio, indicativo de que el presente estudio continúa siendo favorable. - Estudio financiero: haremos un estudio de los flujos de caja previstos y obtendremos los últimos indicativos de que el presente estudio resulta viable. Por todo ello, el estudio de viabilidad de un mercado en el municipio de Cunit resulta positivo, por lo que la inversión será rentable. Con ello se verifica que las inversiones en construcción no tienen porque haber finalizado junto con la crisis económica, sino que se deben plantear proyectos distintos a las promociones inmobiliarias, muy típicas hasta el inicio de la crisis económica, donde mucha gente ha ganado mucho dinero. Así pues, invirtiendo en otro tipo de proyectos se consigue que el dinero esté en movimiento, creando, en consecuencia, trabajo y aportando beneficios al promotor, aun cuando estos no sean tan elevados como con las promociones inmobiliarias que comentábamos.

Aquest projecte final de carrera tracta de l’elaboració d’un estudi de viabilitat. Consisteix en realitzar un anàlisi de diferents àrees com la jurídica, la legal, la d’estudi de mercat i l’econòmica d’un solar. En aquest cas, el solar no té cap edificació existent i està situat a la ciutat de Badalona. Primer de tot es farà un estudi jurídic, que consistirà en recollir tota la informació que em pugui aportar el Registre de la Propietat i anar al solar a comprovar algunes dades com superfície i servituds aparents que es pugui observar. Un cop realitzat aquest punt es farà un estudi legal - urbanístic que tractarà en saber quins són els paràmetres que haurà de complir la promoció per tal de poder ser viable i legal dins la normativa vigent. En aquest punt es farà una petita proposta del que es podrà fer en aquest solar. Seguidament arribarà el moment d’executar un estudi de mercat, on s’estudiarà la competència del mercat on es mourà la tipologia de la promoció, la gent que hi tindrà accés, la zona on estarà ubicada, etc... Per últim s’elaborarà un estudi econòmic on es podran veure reflectits tots els moviments de capital, ja siguin els pagaments que sorgiran durant l’execució de l’obra com les del moment en que entri en funcionament la promoció. També s’hi col·locaran els ingressos que hi hauran tant de préstecs, subvencions o capital aportat pels propis socis fundadors com aquells que es produeixin del propi funcionament. També es farà una sèrie de plànols on es podrà veure explicacions visuals dels punts explicats anteriorment que formen el projecte. El aquest projecte a realitzar tindrà la finalitat d’unir dos sectors de la població d’edats diferents com són la gent gran i els joves. Això es portarà a terme mitjançant la construcció d’un sol edifici on els dos grups de població estaran en blocs diferents, però units els dos, per la planta baixa que serà comuna.Amb aquesta promoció s’aporta un fet diferencial a altres promocions, que és el fet d’unir en un mateix edifici dos opcions de servei, la residència per a gent gran i els apartaments pels joves.

Actualment ens trobem endinsats en una crisi econòmica mundial, caracteritzada per un estancament de l’activitat productiva, implicant un augment de l’atur i una disminució del consum. El projecte que aquí exposo està dedicat a l’estudi de viabilitat de la reconvenció d’una gran inversió inmobiliaria. Aquesta última estava inicialment destinada a la construcció de pisos però, tenint en compte que la promoció s’hauria d’haver dut a terme al 2009 i donat que amb la situació econòmica actual no es preveu un augment massa fort de la demanda de immobles, hem vaig disposar a buscar una solució real i aplicable per poder recuperar la inversió inicial i rendibilitzar la compra, ja consumada, d’aquest terreny. El solar estudiat en aquest projecte està qualificat com a sòl urbà i consolidat com a tal mitjançant una modificació del PGM, aprovada l’any 2004, del sector Porta Nord de l’Hospitalet de Llobregat. Així, valorant tots el aspectes que componen i afecten a aquesta inversió, he decidit estudiar la viabilitat de transformar aquesta construcció de vivendes inicial en un edifici d’arrendament d’oficines. Sapiguén que l’oferta d’aquestes, igual que l’oferta en general, és molt alta, i fins i tot excessiva, he hagut de buscar un diferencial, aspectes innovadors que em permetin assegurar-me la captació de nous clients i, el que és més important, la vinguda de clients residents en altres centres de treball competidors. Mitjançant tots el punts exposats en aquest treball arribem a conèixer la viabilitat que proporciona aquest projecte.

El siguiente proyecto consiste en un estudio de viabilidad de una promoción hotelera con una gran variante, está regido por fracciones horarias, en vez de diarias. El proyecto desarrolla todos los pasos necesarios para la obtención de un producto hotelero que responda a las necesidades actuales de nuestra sociedad, ofreciendo habitaciones por cortos periodos de tiempo, con el fin de encontrar intimidad, un ligero descanso, tiempo de relax o tranquilidad, para ejecutivos de corta estancia por nuestra ciudad o parejas sentimentales, entre otros. Los hoteles con esta tipología están muy extendidos mundialmente, únicamente en nuestro país se hace extraño encontrarnos con ellos y hasta cierto punto están mal vistos, pero poco a poco se están abriendo camino en nuestra sociedad.

El proyecto que se expone a continuación trata sobre un estudio de viabilidad de un centro de Educación Secundaria y Bachillerato en el municipio de Sant Pere de Ribes, que debido al crecimiento experimentado en los últimos años y que sólo se dispone de un edificio de estas características en el núcleo de Ribes, existe un déficit importante de plazas para la educación post-obligatoria. Así pues, mediante los diferentes dictámenes estudiaremos la viabilidad de la construcción de un centro moderno y actual, que se adapte a las necesidades reales de la educación. Con respecto a la parte innovadora del proyecto, lo que se pretende es modernizar las aulas del instituto dotándolas de pizarras digitales interactivas (PDI), diferenciándolas así de las demás aulas de los institutos, que disponen de pizarras tradicionales. Estas serán de gran ayuda a los profesores para impartir sus clases, mejorando de esta forma la educación de los alumnos. La incorporación de estas PDI hará que se disponga de conexión a Internet en todas las aulas y que puedan proyectarse y comentar en las clases cualquier documento o trabajo realizado por el profesor o los estudiantes, así como información disponible en Internet. A la vez, se podrá interactuar directamente desde la pantalla con los programas disponibles en el ordenador mediante un puntero o, en ocasiones, directamente con los dedos. Para iniciar el estudio de viabilidad, se realizará un dictamen jurídico del solar escogido a fin de conocer la titularidad actual del terreno, superficies, lindes, servidumbres, cargas y gravámenes que este pueda disponer, además de una visita in situ para comprobar el estado real del solar objeto del estudio. El solar escogido está cedido a la Generalitat de Catalunya, por parte del Ayuntamiento de Sant Pere de Ribes, para la construcción de un equipamiento educativo. A continuación, en el dictamen legal-urbanístico se estudia la normativa que afecta al solar escogido, para conocer las limitaciones que esta marca. Para ello se ha analizado la normativa propia del municipio, extraída del Plan General de Ordenación Urbana, y la estatal que establece los requisitos mínimos para los centros que imparten enseñanzas escolares de régimen general. Seguidamente, en el estudio de mercado primeramente se estudia la situación socioeconómica actual, analizándola desde diferentes puntos de vista. Así pues, se PFC Estudio de Viabilidad de un Centro de Educación Secundaria y Bachillerato en Sant Pere de Ribes 2 empezará por la situación en Catalunya, luego se analizará España, Europa y finalmente el contexto económico global. Después, se ha analizado la situación de la educación post-obligatoria en el municipio y alrededores, para conocer la necesidad real de la población, los centros disponibles y saber la demanda existente de plazas, para posteriormente definir el producto que se ofertará. En este apartado se realizarán encuestas, al público objetivo el cual marque el estudio, y reuniones con los responsables de los centros visitados, para conocer así el estado real de los edificios, su funcionamiento y tener un punto de vista más profesional de la educación en nuestro municipio. Finalmente, con el dictamen económico y financiero se comprueba que la ejecución del proyecto es viable desde el punto de vista económico. Para ello se analizan todos los gastos derivados de la construcción y el funcionamiento del centro, así como todos los salarios a los que se deberán hacer frente. Estos gastos se compararán con todos los ingresos que habrá durante todo el año, que se obtendrán principalmente de las cuotas que paguen las familias por la escolarización de sus hijos y una subvención por parte de la Generalitat de Catalnunya, para conocer así el flujo de caja y la rentabilidad del estudio. Por último, una vez analizados todos los dictámenes expuestos, llegamos a la conclusión de que la ejecución del centro es viable.

Este proyecto es un Estudio de Viabilidad de una Promoción inmobiliaria de viviendas concertadas con protección oficial en l’Hospitalet de Llobregat. El objetivo que se busca es aconsejar o desaconsejar una inversión económica en una promoción inmobiliaria, recuperando dicha inversión mediante la explotación de las construcciones que se efectúen durante un periodo de tiempo determinado. Dicha promoción consiste en la construcción, para su posterior gestión, de unas viviendas con protección oficial en régimen de alquiler destinadas a jóvenes (personas entre 18 y 35 años). Lo que quiero aportar con este Proyecto es analizar desde el punto de vista de una Promotora, las diferentes condiciones necesarias para la promoción de viviendas sociales, estudiando no solamente los costes a los que deben hacer frente, sino también las posibilidades de gestión de las construcciones realizadas. Una vertiente, la de carácter social, necesaria, pero menos interesante para las promotoras y constructoras privadas que buscan un beneficio rápido de sus productos ofertados. Un dato a destacar de este estudio, es la no necesidad de realizar el gran esfuerzo económico que supone el adquirir el suelo para la realización de una promoción, puesto que en este estudio se adquiere dicho terreno mediante un derecho de superficie, el cual nos permite construir y gestionar las edificaciones realizadas. Esto es posible gracias a la política de vivienda pública desarrollada tanto por el Gobierno Central como el Autonómico, que fomenta la construcción de viviendas de protección oficial y que quiere dotar en un elevado número a todos los municipios de Cataluña, antes del año 2.015. Se trata de una importante inversión económica, a su vez, facilitada por las sustanciosas subvenciones que concede la Generalitat de Cataluña para este tipo de edificaciones. Se muestra en este estudio las condiciones exigidas para estas subvenciones, así como la financiación de las mismas, y se hace un análisis del mercado libre actual para hacer un estudio comparativo con la promoción que se pretende realizar. En este caso, y tal como se podrá apreciar más adelante, llegamos a la conclusión de que es aconsejable dicha inversión, ya que el hecho de la adquisición gratuita del suelo, sumado a las subvenciones otorgadas, junto con el largo periodo de gestión de las construcciones (30 años, que es el periodo de tiempo en el que debemos devolver el préstamo así como se nos conceden ayudas económicas) hacen que la operación sea viable, aunque se empiecen a obtener beneficios al cabo de 14 años aproximadamente, debido a las bajas rentas de las viviendas. Una vez transcurridos los 30 años del derecho de superficie, las viviendas pasarán a ser de gestión pública. Insistir pues, que tanto el estudio como el proyecto tienen un marcado carácter social que busca cubrir una necesidad, dar cabida a un colectivo, el de las personas jóvenes de entre 18 y 35 años, concediéndoles la posibilidad de independizarse con unas viviendas dignas y de bajas rentas.

El objeto de mi proyecto es la elaboración del estudio de viabilidad para una promoción de pisos en régimen de alquiler para jóvenes en el municipio de Sant Joan Despí, el cual consta de 84 viviendas, 4 locales comerciales y 115 plazas de parkings y trasteros. La base fundamental de la cual partimos para la elaboración del citado estudio es la necesidad real de dicho producto en la zona, seguida de la localización de un solar estableciendo un estudio para concretar las posibilidades urbanísticas y edificatorias que permite la parcela. Desarrollamos el estudio en los apartados y orden de elaboración siguiente: • Oferta del solar. • Estudio jurídico. • Estudio legal-urbanístico. • Estudio de mercado. • Definición del producto inmobiliario. • Estudio económico y financiero. Nuestro trabajo está basado en una pequeña-mediana constructora con un ámbito de actuación local-comarcal, enfocando nuestro estudio en gran medida a nivel local, determinando el producto inmobiliario en función de las necesidades específicas y reales del colectivo al cual va dirigido. Con la finalidad de llevar a cabo la correcta viabilidad del proyecto, debido a la desfavorable situación actual de nuestro mercado, despreciamos la vía de construir para acto seguido vender ya que no se cumplirían las expectativas de venta, y adoptamos la opción de alquiler. La escasez de viviendas de protección oficial en la zona tanto en régimen de compra como en alquiler es un factor importante a la hora de decantarse por la realización del proyecto. Finalmente apostamos por asemejar los precios de nuestra promoción a los de vivienda protegida, diseñando un tipo de producto inmobiliario “Low Cost” donde la aportación del 35% del capital será por parte de los accionistas y el 65% restante por parte de un préstamo hipotecario, observando que se cumplen las expectativas deseadas.

Donada l’actual situació económica en la que ens trobem, els productes oferts pel sector immobiliari, els preus de la vivenda i la dificultat per aconseguir una hipoteca, alguns sectors de la població com gent jove, gent gran o separats-divorciats tenen molt complicat accedir a una vivenda que s’adapti a les seves necessitats ja sigui per superficie (pisos petits massa grans ), o per preu, (a més metres més car i pert tant més elevada és la quota mensual), fet que condiciona la concesió d’hipotèques per part de les entitats financeres. Una solució possible per abaratir els preus de la vivenda i en conseqüencia facilitar-ne la compra-venda és fer una cooperativa d’habitatges, ja que al eliminar intermediaris el cost final de les vivendes és més baix. Fa uns anys el meu pare va adquirir un solar al barri de Sant Genís de Agudells, al districte d’Horta-Guinardó de Barcelona amb la idea de construir-hi un edifici d’habitatges i vendre’ls però per diferents motius, principalment econòmics, no es va poder construir i amb la situació difícilment es podría realizar l’obra com a promoció tradicional. Tant la meva familia com jo coneixem persones que volen comprar una vivenda però no hi poden accedir perquè o no s’adapten a les seves necessitats (massa superficie) o bé son massa cares i els resulta molt difícil aconsseguir una hipoteca que a més té uuna quota elevada. Així doncs, es va plantejar la possibilitat de fer una cooperativa d’habitatges com a alternativa, fent per una banda els habitatges “a mida” i per una altra disminuïnt els costos. Després de fer el present estudi sobre aquesta operació, resulta econòmicament viable. El projecte consta d’ un edifici plurifamiliar aïllat de PB+3, d’un habitatge per planta, i planta sota amb 4 places d’aparcament. La tipología d’habitages és de menjador-estar, cuina office, 1 bany i 2 dormitoris amb una superficie construida en planta aproximada de 66 m2. Tots el pisos són exteriors, amb molta llum natural. L’estructura és de formigó armat. El tancament exterior és de tipología ventilada amb acabat ceràmic i els interios tipus Pladur. La fusteria exterior és d’alumini lacat de doble vibre amb cambra d’aire tipus Climalit amb trencament de pont tèrmic, i la interior de faig. Els paviments tant interiors com exteriors són ceràmics. Pel que fa a les instal.lacions, l’aire acondicionat i la calefacció es farà amb elements split, disposa de plaques solars per la producció d’ACS, cuina, forn i ACS principal són eléctrics, connexió d’antena i telèfon a menjador i dormitoris, aigua amb tuberies de coure i electricitat segons REBT. La qualitat dels materias és mitja.

El sistema constructivo conocido como industrialised light gauge steel framing permite acelerar el proceso constructivo y disminuir sus costes. En este estudio es comparado con el sistema constructivo convencional para comprobar su viabilidad económica y comercial en la promoción de viviendas. Para ello se desarrolla un estudio comercial en el que mediante la aplicación de una matriz DAFO y el análiisis de la competencia y de los consumidores, se plantea la posibilidad de la introducción del producto en el mercado. Posteriormente se compara el sistema I.L.G.S.F. con el sistema convencional desde el punto de vista presupuestario y, finalmente, mediante una serie de indicadores como el V.A.N., la T.I.R, o el pay back se comparan los dos sistemas desde el punto de vista económico-financiero.

La finalidad de este estudio es demostrar las necesidades de la poblacion mayor de 65 años y las ofertas actuales de plazas de residencias en el municipio de Hospitalet de Llobregat, estudiaremos la viabilidad económica de un complejo residencial con una capacidad para 222 plazas, 182 de residencia y 40 de centro de día. La motivación de este proyecto radica en el hecho que se trate de uno de los sectores, el de las residencias geriátricas, que está sufriendo un mayor crecimiento. Es un sector que se encuentra en plena expansión y durante los próximos años será uno de los nichos de mercado con mayor crecimiento debido al acelerado envejecimiento de la población y la carencia de plazas residenciales en España. En el estudio de viabilidad realizado se ha intentado diseñar un producto que sea competente dentro del mercado y adecuado para el público objetivo al cual se ha pretendido destinar. Para ello, ha sido necesario consultar diferentes fuentes. La primera parte del trabajo consiste en encontrar un solar y analizarlo; buscar su edificabilidad, su calificación urbanística, etc.Si el resultado fuera positivo procederíamos a seguir con el estudio y analizaríamos el mercado para observar si el tipo de producto que queremos plantear tiene cabida o no en el mercado. En caso de ser posible, procederemos a definir nuestro producto, intentando situarlo lo mas adecuadamente posible. Posterior a este paso, si fuera positivo, quedaría realizar el estudio económico y financiero con el fin de ver si el estudio da beneficios o no.

El projecte executiu tracte de la construcció de quatre habitatges plurifamiliars de volumetria específica a l’illa delimitada per l’Avinguda de l’Onze de Setembre Nº 19 i amb el carrer de Montserrat a la ciutat de Molins de Rei.

En l’àmbit de l’obra pública, les actuacions de l’administració han d’anar dirigides cap a l’assoliment d’objectius d’interès públic, i han d’anar orientades a garantir una utilització eficient dels fons públics i una programació i planificació adequades als interessos generals. D’una forma paral lela al contingut d’un estudi de viabilitat d’una promoció privada, el present estudi analitza tots els factors jurídics, urbanístics, tècnics i econòmics que intervenen en la planificació d’un edifici destinat a equipament públic, seguint les pautes de la llei 3/2007, del 4 de juliol, de l'obra pública en relació a l’abast dels estudis informatius previs. En aquest cas, l’estudi se centra en un solar propietat de l’Ajuntament d Cervelló, amb un important potencial de sostre edificable i una ubicació privilegiada dins el municipi a nivell de comunicacions amb els eixos viaris metropolitans, però que actualment no té cap ús assignat. S’estudien diferents alternatives d’ús valorant les dades necessàries per definir, en línies generals, l’obra pública que es podria dur a terme, tenint en compte aspectes geogràfics, geomètrics i funcionals. Es descriuen les opcions estudiades, els avantatges i inconvenients de cadascuna d’elles, els costos de les diferents opcions i llur repercussió social, ambiental i territorial. Els estudis de mercat realitzats han permès dimensionar l’equipament en funció dels usuaris potencials del mateix. L’encaix arquitectònic garanteix l’adequació de l’edifici a la normativa urbanística d’aplicació i permet quantificar el cost econòmic de la seva execució i, en general, una planificació coordinada de l’actuació. Pel que fa a l’execució de l’obra, es proposa una temporització de l’actuació vinculada a la disponibilitat de recursos econòmics, tenint en compte la capacitat inversora del municipi, i considerant diferents subvencions d’altres administracions que permeten alleugerir la inversió municipal en el cost global de l’obra. Igualment, es plantegen alternatives de gestió del futur servei públic a càrrec d’una empresa privada especialitzada que pugui executar l’obra i portar a terme l’explotació de l’equipament. S’aprofundeix en l’anàlisi del funcionament del futur equipament, analitzant la previsió de costos i ingressos derivats de la seva gestió, amb una anàlisi dels usos que es proposen i de les necessitats a nivell del programa de l’edifici, així com dels recursos humans i materials necessaris. Es realitza un avantprojecte de l’edifici que dóna resposta als espais necessaris per a dur a terme les referides activitats, i que permet ajustar la previsió econòmica inicial. La finalitat d’aquest estudi és posar a disposició de l’equip de govern municipal una eina objectiva que recolzi la presa de decisions i permeti concretar una proposta viable des de les vessants arquitectònica, funcional, econòmica, jurídica, urbanística i social.

El trabajo presentado, consta de elaborar el estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria de viviendas, locales y parkings, todas ellas destinadas a alquiler. El alquiler es una de las mejores decisiones adoptadas en épocas de recesión económica como se está viviendo en la actualidad.

El objeto de nuestro estudio se realiza con la intención de estudiar la viabilidad de una promoción de viviendas de alquiler que consta de 26 viviendas, 2 locales, 100 plazas de aparcamiento y 20 trasteros situada en Cerdanyola del Vallés. Nuestra metodología de trabajo parte de la base de una empresa pequeña-mediana dentro del sector de la construcción con un ámbito de actuación local-comarcal, a diferencia de una gran empresa que parte de un estudio macro previo de mercado a nivel provincial, autonómico y definen el producto a partir de la demanda existente. El orden de trabajo es: estudio de mercado (provincial), estudio legal-urbanístico, estudio jurídico y estudio económico financiero Por lo tanto, partimos de la localización de un solar y establecemos un estudio de viabilidad partiendo de las posibilidades urbanísticas y edificatorias que nos condiciona la parcela. El estudio de viabilidad se desarrolla en el siguiente orden: - Oferta de solar - Estudio jurídico - Estudio legal urbanístico - Estudio de mercado (local y comarcal) - Estudio de viabilidad económico-financiero. Partiendo del estudio previo, llegamos a la conclusión de debido a la peculiar situación del mercado laboral olvidamos la idea de viviendas destinadas a la venta en dos años la finalizar la construcción de la promoción y proponemos dos soluciones que llevarán a la correcta viabilidad del proyecto: - Promoción en alquiler - Promoción en alquiler con opción de compra a los cinco años de alquiler y a los 8 años de alquiler.

L’objecte d’aquest treball es desenvolupar l’estudi de les variables que determinen la viabilitat de la construcció i explotació d’un centre comercial a la localitat de Vilanova i la Geltrú (Barcelona). Es tracta d’un projecte d’obra complerta, es a dir, susceptible de ser entregada a l’ús general o al servei corresponent, sense perjudicis per les futures ampliacions que posteriorment poden ser-ne objecte, i englobaran tots i cadascun dels elements que siguin precisos per l’ utilització de la obra i la seva posterior explotació. Els espais quedaran subjectes al principi d’unitat de gestió i control constituïda per el consorci d’empreses format per Media Mark, Carrefour i Filmax Vilanova, i seran explotats, conjuntament amb la obra per aquest organisme, directament o a través de tercers. Aquests estudi de viabilitat es realitza tenint en compte que el temps de construcció del centre comercial serà de dos anys, i la venta dels locals comercials petits i mitjans, per part del consorci d’empreses, es realitzarà en un període de quatre anys.

Este estudio de viabilidad económica, pretende analizar la rentabilidad de comprar un solar de 4.973,10 m2 en el barrio de Sants de Barcelona, derribar las edificaciones existentes y urbanizar la zona. La urbanización prevista consiste en la apertura de una nueva calle, la creación de un espacio público y zona verde, y la construcción de un edificio de viviendas y un edificio de viviendas dotacional para personas mayores.

El siguiente trabajo pretende, en la medida de lo posible y tras cuatro años de carrera en la Escuela Politécnica Superior de Edificación de Barcelona – especialidad, Arquitectura Técnica – hacer una recopilación de los conceptos asimilados durante ese tiempo. La información que mostrarán las páginas siguientes ha intentado recopilar las materias que se imparten en dicha Escuela en dos bloques clave: - Bloque Escrito: donde mayoritariamente se hace hincapié en la línea de intensificación a escoger en el tercer curso de dichos estudios. Esta línea corresponde a la de Gestión en obra y Empresa, donde el trabajo que se expone profundiza como asignaturas más destacadas la de “Valoraciones Inmobiliarias” y “Gestión Inmobiliaria”. - Bloque Gráfico: este apartado, mediante los planos aportados, ha intentado hacer posible una hipotética promoción inmobiliaria, es decir, proyectar un edifico residencial y que tal edificio funcione en su conjunto teniendo en cuenta, además de los conceptos adquiridos en los años de estudio, la normativa de ámbito estatal y autonómico.

El present projecte es redacta amb la intenció d’estudiar la viabilitat d’una promoció per tal de definir l' execució d’un edifici plurifamiliar de 34 habitatges per gent jove de lloguer, serveis per diferents usos com: -Bogaderia, una sala d’ordinadors amb accessos a internet, una sala de gimnàs amb màquines i sauna, totes elles amb un porter que mantindrà en vigilància les diferents estances. - Locals privats, que seran en total 3, destinats a diferents usos per comerç - Tres plantes soterrades destinades a l’aparcament de vehicles, i trasters, situat al terme municipal de Sant Just Desvern (Baix Llobregat) La proposta edificatòria es resol amb un doble bloc, a l’entorn de cada bloc, s' organitza en una doble barra d' habitatges amb els accessos al mig. L' edifici es planteja en PB+3 plantes pis.

L’objecte del present estudi és conèixer la viabilitat en quant a la construcció d’un bloc d’habitatges plurifamiliars en un solar i d’un pàrquing subterrani per a cobrir les necessitats d’aquests habitatges de la pròpia finca, al igual que s’avaluarà la rendibilitat de la promoció immobiliària. Per a poder complir amb l’esmentat objectiu ha estat necessari elaborar un estudi del sector on es situa la possible promoció, així com buscar els paràmetres urbanístics i jurídics del solar en qüestió, realitzar un estudi de mercat de les promocions de la zona, fer una proposta de disseny del producte immobiliari a construir en el solar escollit, realitzar un estudi econòmic i un breu pla de comercialització de la futura promoció.

El present Projecte Final de Carrera representa l’Estudi de Viabilitat d’una promoció de vivendes a la ciutat de Barcelona. L’objectiu d’aquest estudi és el de determinar si la proposta de promoció immobiliària que tenim intenció de realitzar és o no viable, és a dir, si l’operació serà rentable.L’Estudi de Viabilitat estarà format per les següents fases que a continuació és descriuen: - ESTUDI JURÍDIC referit a la propietat del solar. - ESTUDI LEGAL – URBANÍSTIC - ESTUDI DE MERCAT - DEFINICIÓ DEL PRODUCTE IMMOBILIARI - ESTUDI ECONÒMIC – FINANCER - CONCLUSIÓ

La realització d'aquest estudi té per objectiu determinar la viabilitat immobiliària d'una promoció d'edifici destinat a habitatges, locals comercials i oficines de la ciutat d'Amposta (Tarragona).

Con este proyecto pretendemos analizar y demostrar básicamente que una promoción de quince viviendas adosadas es totalmente rentable realizarla en la urbanización de Serra Brava de Lloret de Mar (Girona). Para ello realizaremos un Estudio de Viabilidad, donde tras buscar un solar, analizaremos todas las características jurídicas, legales y urbanísticas de éste, para comprobar si podemos considerarlo un solar adecuado para realizar una promoción y qué tipo de producto nos permite construir sobre él. Una vez nos hemos decidido por un solar en concreto que cumpla con nuestras expectativas, solicitamos información de los propietarios en el Registro de la Propiedad y ciñéndonos a la Normativa Urbanística Municipal, estudiaremos el mercado en un radio de unos dos kilómetros a la redonda, analizando aquellas viviendas que más se asemejen al producto que tenemos previsto promover. Posteriormente a este estudio de la oferta, sacaremos conclusiones de nuestro Estudio de Mercado, utilizando las máximas fuentes de información posibles (visitas a inmobiliarias, Internet, periódicos, realizar estadísticas y encuestas, ayuntamiento…) determinando así nuestro cliente potencial, definiendo nuestro producto inmobiliario y obteniendo el valor de mercado de nuestro producto.

El objeto del presente Proyecto Final de Carrera es el estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria en el Sector “ENSANCHE DERECHO” en Barcelona. Es decir, a la vista de una información exacta y objetiva, fruto de un proceso de investigación, se decidirá si la realización de una determinada promoción inmobiliaria, (que más adelante se determina), es rentable o no.

El primer objectiu és realitzar, a partir dels diferents elements que intervenen en els negocis immobiliaris de promoció, l’estudi de viabilitat del projecte considerant les formes de finançament, des de la propietat del sòl fins al lliurament del producte al consumidor final. En segon lloc, relacionar l’estudi sòcio-econòmic amb la gràfica de demanda històrica per establir la gràfica futura. En tercer lloc, protegir i gestionar el paisatge i sòl agrícola de l’Alt Penedès, així com mantenir la base històrica potenciant el patrimoni urbanístic, cultural i la identitat pròpia de la zona per a mantenir-la per a les generacions futures. I, per acabar, atreure l’activitat econòmica, la projecció internacional, garantir la qualitat de vida i el desenvolupament sostenible. Els estudis de viabilitat es basen en l’anàlisi econòmic i demogràfic de la zona i en l’estudi de mercat.

El presente proyecto pretende exponer la viabilidad de una promoción inmobiliaria de viviendas de obra nueva, para ello se ha realizado un estudio de viabilidad que se va desarrollando a lo largo del trabajo y donde se ha llegado a unas conclusiones que se explicaran al final. El desarrollo a seguir para entender esta promoción se basa en el estudio de la zona, su entorno, servicios que recibe, construcción anterior, mercado inmobiliario tanto de obra nueva como de segunda mano, oferta y demanda en la zona en ese momento para determinar el tipo adecuado de vivienda a realizar, estudio de la rentabilidad de compraventa, de permuta y análisis de los resultados obtenidos. Para realizar el estudio del mercado inmobiliario se han hecho unas fichas con muestras de las zonas indicando la promotora que realiza esa promoción, la dirección donde se encuentra ubicada, plano de situación, fotografía actual de la fachada, plano de la vivienda, superficies útiles y construidas, su precio total, el unitario y la memoria de calidades. El solar se encuentra en el distrito del “Eixample”, concretamente en el “Eixample Esquerra”. La manzana está delimitada por las calles: París, Calabria, Viladomat y Córcega, donde en el pasado había estado ubicada la Antigua Fabrica Bayer.

El siguiente estudio se basa en torno a un solar que se halla en la localidad tarraconense de Els Pallaresos, a escasos 10 Km. de Tarragona capital. El solar se encuentra ubicado en el barrio Jardins Imperi, que es uno de las varias zonas residenciales que encontramos en el pueblo. Al visitar el sitio in situ, se observa que la parcela presenta forma sensiblemente rectangular y que no tiene una geografía plana, sino hay un desnivel de unos dos metros entre su cota más alta, que linda con la calle Guifre el pilos esquina con Jaume d´Urgell, y su cota más baja, que linda con Prats de Motlló esquina con Pau Clarís.

El promotor inmobiliario es el que actúa sobre los bienes inmuebles, transformándolos para mejorar sus características y capacidades físicas, y los ofrece al mercado para la satisfacción de las necesidades de alojamiento y sustentación de actividades de la sociedad. Para ello requiere conocer integralmente las necesidades del mercado tanto individual como empresarial, dar las soluciones técnicas para la optimización de espacios y reducción de costos, manejar los instrumentos financieros idóneos que permitan incrementar los rendimientos de cada inversión y procurar el equilibrio ecológico en cada uno de los proyectos. De esta manera, este proyecto de fin de carrera presenta el desarrollo de la sistemática planteada en la asignatura Gestión Inmobiliaria, sobre la operación de una promoción inmobiliaria ubicada en el distrito de Ciutat Vella de Barcelona.

El projecte neix en la idea d’ampliar els coneixements que vaig adquirir cursant l’assignatura “Gestió Immobiliària” de la línia d’intensificació A: Gestió en Obra i Empresa. Donat que sóc de Badalona, abans de presentar la proposta de PFC vaig estar buscant solars a la ciutat per poder fer un bon PFC. Una vegada vaig triar el solar, em vaig posar en contacte amb el professor Jordi Vilajosana Crussells. Varem estudiar quin podria ser el tema de l’estudi de viabilitat. En un principi es va plantejar la opció d’una promoció d’habitatges en el solar, doncs era un solar molt gran i podria sortir una gran promoció, però es va desestimar donat que com a PFC no tenia gaire joc. Llavors vaig plantejar la opció de fer una promoció d’un hotel, donat que aquest solar a banda de gran, està molt ben comunicat, i podria sortir un bon PFC, i així es va presentar la proposta d’un Estudi de Viabilitat d’una Promoció d’un Hotel a Badalona.

L’objecte del present estudi és l’anàlisi detallat de la viabilitat d’una promoció de 64 VIVENDES, 12 LOCALS COMERCIALS i 100 PLACES D’APARCAMENT a la ciutat de Barcelona. La promoció objecte d’estudi es troba ubicada a la meitat nord de l’illa que formen els carrers d’Espronceda, Bac de Roda, Ramon Turró i carrer Pellaries, al barri de Poble Nou al districte de Sant Marti de Barcelona. Aquesta illa està inclosa dins de la Modificació del Planejament General Metropolita, al Front Marítim del Poble Nou a la Unitat d’Actuació número 2. Actualment la en aquesta meitat de l’illa es troba dividida en 26 parcel·les, la majoria de les quals amb edificacions construïdes. El conjunt d’aquestes 26 parcel·les te una superfície de 2.861m².

El objeto del presente estudio es el análisis detallado de la viabilidad de una promoción de viviendas situada en el municipio de Terrassa en la calle Gasómetro esquina Pare Font, en el barrio del Siglo XX. También se prevé la urbanización de una zona verde anexa de uso público. El análisis de viabilidad comporta inicialmente un estudio previo del solar, para comprobar si tiene alguna carga, como servidumbres, arrendatarios, etc. Este estudio previo se encargará también de analizar que podemos construir dependiendo de las ordenanzas que afecten a este terreno, ya se trate de un edificio residencial, edificio público, no edificable, suelo industrial, etc. Una vez hemos comprobado que podemos construir y la problemática adjunta, necesitamos saber que vamos a construir, que es lo mejor y más rentable y en que forma lo vamos a construir. En nuestro caso se trata de un edificio de viviendas.

El objeto del presente estudio es el análisis detallado de la viabilidad de una promoción de viviendas situada en el municipio de Terrassa en la calle Gasómetro esquina Pare Font, en el barrio del Siglo XX. También se prevé la urbanización de una zona verde anexa de uso público. El análisis de viabilidad comporta inicialmente un estudio previo del solar, para comprobar si tiene alguna carga, como servidumbres, arrendatarios, etc. Este estudio previo se encargará también de analizar que podemos construir dependiendo de las ordenanzas que afecten a este terreno, ya se trate de un edificio residencial, edificio público, no edificable, suelo industrial, etc. Una vez hemos comprobado que podemos construir y la problemática adjunta, necesitamos saber que vamos a construir, que es lo mejor y más rentable y en que forma lo vamos a construir. En nuestro caso se trata de un edificio de viviendas.

El terme de Cerdanyola compta avui amb una superfície de 31,084 Km2. Des de la formació històrica de Cerdanyola, al segle X, forma part de la comarca del Vallès i ara, amb l’actual divisió territorial de Catalunya, pertany a la comarca del Vallès Occidental, amb capital a Sabadell i Terrassa. Cerdanyola es troba situada a unes coordenades geogràfiques: longitud=02º08'49"E latitud=41º29'48" i ocupa el sector meridional de la comarca del Vallès Occidental, en el límit entre la depressió natural del Vallès i la serralada Litoral.

Valorar la viabilitat de la construcció de sis habitatges unifamiliars adossats, situats Alcarràs. Sempre vist des de el punt de vista dels futurs propietaris. Per aquesta promoció es realitzarà un estudi de viabilitat complert, per a obtenir una xifra el màxim acurada possible del preu de venda, que tindrien aquests habitatges un cop acabats i posats a la venda en el mercat immobiliari. Paral·lelament amb aquest estudi de viabilitat, es realitzarà un altre estudi per a la realització d’aquests mateixos habitatges en regim de cooperativa d’habitatges per tal de quantificar el cost que tindrien aquests habitatges utilitzant aquest sistema. Amb l’obtenció d’aquest dos valors el que es pretén es valorar la viabilitat de la cooperativa d’habitatges en vers la promoció tradicional. D’aquesta manera els futurs propietaris, estan en disposició de valorar els pros i contres d’una i l’altra manera d’executar la promoció, i tenir l’oportunitat de l’obtenció d’un habitatge a un preu almenys, més accessible.

El projecte consisteix en la construcció d’un Centre d’ Alt Rendiment adaptat. El solar quedarà dividit en una zona al aire lliure composta d’una pista d’atletisme, piscina de 50m i piscina de 25m coberta, cancha de bàsquet , de tenis , de voleibol i tir amb arc. D’altra banda hi haurà un pavelló cobert i un edifici destinat a residència bàsicament.

L’objectiu del present treball és l’estudi de viabilitat d’una promoció immobiliària a Igualada, tenint en compte les característiques anomenades abans. És a dir, en vista d’una informació exacta i objectiva, fruit d’un procés d’investigació, decidiré si aquesta promoció realment seria rendible o no. Podem dir que el treball es divideix en dues parts, una primera és merament l’estudi de viabilitat i l’altre és la recerca per a saber si realment aquesta convivència entre els joves i els grans pot arribar a existir.

El treball que hem desenvolupat com a PFC es un complex residencial al terme de Saravillo, municipi de Plan, Pirineu aragonès. Consta d’ un estudi de viabilitat, d’un projecte bàsic i un annex on podem trobar tota la informació recollida per elaborar l’estudi de mercat. El projecte bàsic és de 27 apartaments, dividits en 3 blocs d’edificis i 10 vivendes unifamiliars adossades. El projecte basic esta basat en el tipus de vivendes i apartaments que en l’estudi de mercat hem vist que tenen mes demanda. En resum, vivendes unifamiliars d’uns 90 m2, de tres habitacions, i dos banys i uns apartaments de 50 m2, de dos habitacions i un bany; ja que considerem els habitatges de segona residencia, tant sigui per fer turisme, com estar amb un ambient tranquil i relaxant. La zona on està ubicat el complex, des de fa uns 2 anys esta en creixement urbanístic i explotació turística com per exemple activitats relacionades amb la naturalesa, com barranquisme, muntanyisme, esqui, piragüisme...

El presente proyecto responde a una necesidad de busqueda de ideas y soluciones viables para la inversión en la promoción inmobiliaria, dentro de un contexto actual de recesión económica y crisis inmobiliaria. El estudio plantea un producto inmobiliario basado en la construcción y explotación de un edificio residencial, destinado al alojamiento de los pacientes y sus familias, generalmente a familias o personas solas que no pueden ser tratadas en centros hospitalarios cercanos a su domicilio y se trasladan temporalmente a Barcelona y su Area Metropolitana. El documento que aquí se presenta es un estudio de viabilidad económica, pensado para ser una herramienta básica en la toma de la decisión final de invertir. El estudio de viablidad se compone de diversos apartados que analizan las características legales, urbanísticas, económicas y de estudio de mercado. Los dictamenes obtenidos de cada unos de esos apartados confirman la viabilidad y van definiendo el producto inmobiliario acorde a las necesidades previstas. Se definen, de una forma básica, las características técnicas y de distribución de los espacios del proyecto arquitectónico. El nucleo de la memoria comprende un analisis riguroso de los métodos empleados, sus resultados y el análisis explicativo de los mismos. Se aportan las conclusiones y analisis del resultado positivo del estudio de viablidad y se apuntan las directrices para llevar a cabo esta promoción, es decir los programas de gestión inmobiliaria, necesarios una vez comprado el solar.

El objecte del present document és el desenvolupament d’un estudi de viabilitat de Tres blocs plurifamiliars a la població de Sant Esteve Sesrovires per a l’Escola Politècnica Superior d’Edificació de Barcelona, per part de l’alumne Ivan Alexandre Coviella Carreras.L’objectiu del present treball és obtenir una sèrie de dades que permetin decidir el producte immobiliari proposat és econòmicament viable, mitjançant l’aplicació dels coneixements adquirits.L’estudi de viabilitat es basa principalment en el desenvolupament de quatre estudis previs: Estudi jurídic, on es realitza una mostra de dades referents al solar, al Cadastre i al Registre de la Propietat. Estudi legal-urbanístic, consistent en normativa urbanística de Sant Esteve Sesrovires i dels articles d’aplicació al nostre solar. Estudi de mercat, on es realitza un treball de camp, recollint dades de promocions immobiliàries similars al nostre producte immobiliari proposat i realitzant un estudi de la competència. Estudi econòmic-financer on, mitjançant les dades recollides a l’estudi de mercat, i fixant una rendibilitat mínima esperada de la promoció, establir les previsions de la tresoreria i la inversió necessària. Amb el desenvolupament d’aquests quatre apartats i la posterior definició del nostre producte immobiliari i les necessitats de recursos per a la seva realització, s’arribarà a unes conclusions necessàries per a arribar a la decisió final sobre la viabilitat de la promoció.

El Proyecto Final de Carrera que se presenta a continuación consiste en el desarrollo del Plan de viabilidad de una Promoción inmobiliaria y su futura explotación consistente en una Residencia de Estudiantes en Alicante, de aquí en adelante lo denominaremos “Complejo Residencial Universitario Mixto”. Mediante este estudio de viabilidad lo que se pretende es la realización de un documento donde se detalle toda la información relacionada con la idea de la construcción y posterior explotación del Complejo Residencial Universitario Mixto. La motivación de este proyecto se centra en la innovación de la oferta actual de las escasas residencias de estudiantes universitarias ubicadas en el municipio de estudio, San Vicente del Raspeig (Alicante), junto al campus universitario de la Universidad de Alicante; teniendo en cuenta que hay una gran demanda de este tipo de alojamiento en la zona. Diferenciándose en los servicios e instalaciones ofertadas por el Complejo Residencial Universitario Mixto con otras residencias, orientándolo por una apuesta de centro tecnológico de alto rendimiento. En el proyecto se analizará en primer lugar un Análisis de la Idea de Negocio con el objetivo de establecer la viabilidad de la idea, mediante el estudio de sus características y aspectos claves. A continuación se realizará un estudio de la competencia y de los consumidores, se definirá la estrategia a seguir, se analizará la Planificación del Complejo, tanto temporal como los costes de construcción, se detallará un estudio económico y financiero y se realizará un análisis de la estructura organizativa de la empresa para la posible explotación futura.

Aquest projecte es redacta amb l’objectiu de determinar la viabilitat de la rehabilitació i ampliació d’un edifici plurifamiliar entre mitgeres destinat a habitatges, i local sense ús definit en planta baixa.

L’objectiu principal d’aquest estudi és demostrar la viabilitat de la promoció i construcció d’una nova llar d’infants a Vilanova i la Geltrú. Aquest estudi es realitza considerant un solar concret destinat a equipaments municipals i tenint en compte qualsevol tipus d’aspecte ja sigui positiu o negatiu envers la llar. Per a conèixer tots aquests factors es tindrà en compte la situació econòmica actual, el mercat educatiu actual, la competència, l’entorn i ubicació del nou servei, les demandes municipals, la propietat del solar,etc.

Aquest treball ha tingut la voluntat de cercar una possibilitat de negoci. Amb aquesta finalitat s’ha buscat un servei poc ofertat dins l`àmbit geogràfic de Catalunya i el qual per poder-lo oferir necessitéssim de la construcció d’una instal·lació. Com a negoci la elecció final ha sigut la construcció i posta en servei d’una pista de gel, i l’emplaçament escollit a sigut a la ciutat de Terrassa. Sobre aquesta elecció hem fet un estudi de viabilitat econòmica. La idea és dotar a la ciutat d’un equipament que actualment li manca. Terrassa és avui dia una ciutat amb necessitats. Té la voluntat de transformar la seva fisonomia grisa de població post industrial i convertir-se en una ciutat més acollidora i residencial, i amb una major diversificació dels sectors econòmics. Alhora veu com creix en el seu interior una demanda de serveis i d’activitats d’oci empès pel seu creixement demogràfic. És en el camí de satisfer una d’aquestes demandes que proposem aquest projecte. Tota activitat econòmica comporta externalitats per a la comunitat, algunes positives i d’altres negatives. Una pista de gel comporta més de positives que de negatives, ja que entre d’altres permet un lloc de reunió i esbarjo per a la gent. Tot i que les positives compensen amb escreix les negatives, conscients que una instal·lació com la que proposem té una demanda energètica elevada, donat que ha de mantenir la pista en unes condicions de temperatures molt baixes i constants durant tot l’any. I que això repercuteix en un cost de manteniment elevat amb influència en la despesa corrent i d’altre banda en una repercussió en el medi ambient on un dels majors problemes actuals és l’emissió de CO2 per aconseguir energia. Per minimitzar aquest problema aprofitarem la coberta per la instal·lació d’un generador fotovoltaic per a l’obtenció d’energia elèctrica, que ens permetrà estalviar l’emissió al voltant de 50 tones anuals de CO2 a l’atmosfera. Per poder analitzar la possible demanda i en conseqüència els ingressos que es podrien assolir amb aquesta instal·lació ens hem basat en la informació que ens han aportat dues enquestes a la població. Una portada a terme per l’Ajuntament de Terrassa i una altre específica elaborada per a aquest treball. També ens hem basat en les dades reals d’utilització dels equipaments esportius que actualment donen servei a Terrassa . A la fi d’analitzar els costos d’explotació s’ha portat a terme un estudi dels comptes i el balanç econòmic de l’empresa Skating s.l. que actualment explota una pista de gel a Barcelona. S’ha agafat com a referència. A la hora de cercar una localització, el criteri que ha manat a sigut trobar una ubicació òptima pel nostre equipament, i a partir d’aquí veure la disponibilitat del sol. Terrassa esta al mig d’una zona molt poblada, comparteix amb Sabadell la capitalitat d’una comarca, el Vallès Occidental, amb una població de 800.000 habitants. I Terrassa té el valor afegit que permet posar instal·lacions esportives i recreatives en algunes zones del seu sòl industrial, la qual cosa ens ha permès trobar sòl en millors condicions econòmiques. Senzillament per que el preu del sòl el marca el que és pot construir , i elcost d’oportunitat de deixar de construir un equipament industrial és inferior al de deixar de construir habitatges. A la fase de buscar ubicació física es van trobar dues opcions interessants, i aquestes han donat lloc a dues propostes diferents dins del projecte i que tenen a veure amb el règim jurídic del sòl. Una opció és la de comprar el solar, i l’altre la de llogar un espai dins un complex d’oci ja existent i en funcionament. Cal destacar que hem considerat com a opció principal del projecte la opció de compra. L’estudi ens dóna com a conclusió que és viable encetar el negoci amb qualsevol de les dues opcions. La opció de lloguer té l’avantatge que no requereix una inversió inicial tan forta i ens dóna la possibilitat de poder posar la pista en funcionament uns mesos abans que la opció de compra. Tot això ens dóna una rendibilitat a més curt termini. També ens minimitzar les gestions i tràmits d’implantació. La opció de compra de tota manera ens permet recuperar en qualsevol moment la inversió inicial en cas de que el negoci no funciones. En el cas de no tenir marge variable podríem abandonar el negoci recuperant la major part de la inversió, ja que la partida més important d’aquesta és l’adquisició del solar. La opció de compra ens permet tenir un negoci més autònom, sense dependre de tercers, i també permet la instal·lació del generador fotovoltaic. A la opció de lloguer tenen més pes els costos variables i a un termini de 10 anys és la que ens dona més rendibilitat. La opció de lloguer té un TIR a 10 anys del 19% i la de propietat d’un 14%. A 5 anys el resultat és l’invers i tenim un TIR del 5% pel cas del lloguer, i d’un 14% per el de propietat.

El nostre projecte de Final de Carrera consisteix, per una banda, en la planificació, realització, venda i gestió de les tipologies de productes immobiliaris següents: Residencial urbana i comercial urbana, distribuint la primera d´ elles en les categories i percentatges segons la vigent llei d'urbanisme: habitatge de protecció oficial i habitatge de renda lliure; aquesta segona categoria a l' hem enfocat cap a una gestió més diversa que la compravenda, destinant-ne una fase de la promoció a l’ arrendament. Quantificant l´ estudi de viabilitat que planifiquem, aquest consta de: 24 habitatges en règim de lloguer; 32 habitatges en règim de Protecció Oficial, 24 habitatges en règim de venda lliure, i 11 locals comercials en venda. Seguint amb el compliment de la normativa vigent, la promoció també inclou 88 places d’aparcament repartides en la mateixa proporció que els habitatges, a excepció dels de venda lliure, que en total, sumen 32 unitats; al mateix temps, el projecte també inclou un traster per a cada habitatge; així doncs, hi ha un total de 80 trasters. L'estudi disposa de: estudi jurídic, estudi legal urbanístic, estudi de mercat, definició del producte, estudi simple econòmic, estudi pròpiament de viabilitat amb la planificació de tresoreria de l´ operació, inversió necessària, fonts de finançament i la seva rendibilitat. Aquest projecte, d’altra banda, consta també d'un Avant Projecte arquitectònic, compost de: Memòria Descriptiva, Memòria Constructiva, i Documentació Gràfica. El nostre projecte pretén des de la integritat d'un estudi econòmic, la planificació, realització, venda i gestió de les tipologies de productes immobiliaris ja descrits. L’ estudi també afronta els condicionants d'una substancial nova regulació des del punt de vista urbanístic, amb la nova llei i reglaments estatals, així mateix com la nova llei d'habitatge, especialment complexes amb la relació en la integració de les diferents tipologies d'habitatge, a saber, lliure, i protegit.

L’objectiu d’aquest projecte, és demostrar la viabilitat d’una promoció d’escola bressol a Deltebre. També em permetrà ampliar els coneixements en el camp de la gestió immobiliària atès què, cada cop més, és una matèria molt important dintre del camp de la construcció i des d’un punt de vista subjectiu, crec que potser no s’ha donat molta importància en els darrers anys degut al “boom” de la construcció existent el factor del qual, donava garanties de negoci fiables sense tenir d’invertir gaire part del pressupost amb l’estudi de viabilitat del projecte. Això ho realitzaré, mitjançant un estudi de viabilitat d’un edifici amb programa d’equipaments en concret una escola bressol, situada a la província de Tarragona, dintre del municipi de Deltebre. El solar on s’estudiarà situar la promoció està ubicat en uns terrenys al nucli del municipi, el qual és propietat de l’Ajuntament. Aquest solar, està qualificat com a sòl urbà destinat a la construcció d’equipaments. Per aquest estudi de viabilitat, tindrem en compte tots els factors que podrien ja ser favorables o desfavorables en aquest tipus de promoció. Primerament analitzaré el solar per saber què s’hi pot edificar. Un cop analitzat el solar i la possible edificació sobre el mateix, analitzaré el mercat, mitjançant la natalitat a la zona en l’actualitat, les escoles bressol existents al municipi, analitzant també la conjuntura econòmica del moment, tots aquests anàlisis, seran els que hem definiran la viabilitat del projecte i finalment la capacitat de l’escola. Amb tot això es definirà el volum de la promoció, i així ja es podrà passar a fer l’estudi econòmic-financer. En aquest punt s’estudiarà la viabilitat de la construcció i s’arribarà així finalment a la conclusió de tot l’estudi de viabilitat. Al final del treball, s’adjunten com annex diferents documents per a comprendre millor tot l’estudi de viabilitat, ja siguin normatives com altres documents utilitzats i realitzats en aquest treball. Pel que fa a la part innovadora del projecte, aquest està pensat per ser una mica diferent al que pot ser una escola bressol de les que s’han anat construint per la zona amb els darrers anys. Això ho aconseguirem amb la contemplació de sistemes d’energia renovables per a l’abastiment energètic de l’escola. S’ha pensat en realitzar un sistema de calefacció geotèrmica amb terra radiant. Aquest sistema de calefacció no és un sistema molt comú al nostre país, però crec des d’un punt de vista subjectiu, que cada cop més es tendirà a la utilització d’energies renovables en el sector de la construcció, les quals seran més assequibles econòmicament que en l’actualitat irentables pel que fa al funcionament, mentre què les energies convencionals s’aniran encarint cada cop més degut als limitats recursos de matèria prima necessària per a generar-la i a la greu contaminació que desprenen. Aquest tipus d’energia renovable, pot suposar un bon atractiu de cara a la població atès què, s’està aprofitant un recurs natural tal i com és l’escalfor del terreny a certa profunditat per a generar escalfor i transportar-la fins a l’interior de l’edifici per climatitzar aquest. També s’ha pensat de dissenyar l’edifici amb part de la coberta enjardinada per motius estètics i intentar d’aquesta forma integrar l’edifici al seu entorn.