Search

İnsanoğlunun varoluşundan beri ihtiyaç duyduğu temel gereksinimlerden biri barınma ihtiyacı olup, tarihin tüm zamanlarında insanoğlu barınma ihtiyacını bir şekilde gidermeye çalışmıştır. İlkel zamanlarda kimi zaman bir ağaç kovuğu kimi zaman bir mağara olan bu yerler, insanoğlunun gelişmişlik seviyesi arttıkça günümüzün betonarme yapılarına evrilmiştir. Sanayi Devrimi sonrası nüfus artış hızı ile birlikte kentleşme de artarak günümüze kadar devam etmiş ve artan nüfusun barınma ihtiyacını karşılayacak konut ihtiyacı meydana gelmiştir. İşte bu noktada özellikle büyükşehirlerde yapılaşma hızı ciddi oranda artmış, şehirler yüksek katlı yapı silüetine bürünmüştür. İnşa edilen konutların pazarlanması aşamasında özellikle dar gelirli kişilere dönük ön ödemeli konut satışı sisteminde, satıcıya karşı ekonomik olarak zayıf konumda olan kişilerin korunması ilk olarak 4077 sayılı Kanun'da düzenlenen `kampanyalı satışlar` ile sağlanmaya çalışılmış, daha sonra ise 6502 sayılı Kanun'da düzenlenen `ön ödemeli konut satış sözleşmesi` ile tüketiciler korunmaya çalışılmıştır. Kanun'un gerekçesinde de yer verildiği üzere piyasada `maketten satış` veya `sat-yap` olarak adlandırılan bu tür sözleşmelerde, henüz ortada bir konut olmadan tüketiciler para ödemeye başlamakta, ilerleyen süreçte ise konutun teslim edilmemesi durumunda ciddi mağduriyetler yaşanmaktadır. Bu sorunları gidermek amacıyla Kanun koyucu 6502 sayılı Kanun'un 40-46. maddelerinde ön ödemeli konut satışı sözleşmesini başlı başına bir sözleşme türü olarak düzenlemiştir.İki bölümden oluşan bu çalışmanın ilk bölümünde ön ödemeli konut satış sözleşmesinin tanımı, hukuki niteliği, şekil şartı ve şekle aykırılığın sonuçları açıklanmıştır. İkinci bölümde ise ön ödemeli konut satışında dönme hakkına ayrıntılı biçimde yer verildikten sonra dönme hakkının sonuçları incelenerek çalışma tamamlanmıştır. One of the basic needs of human beings since their existence is the need for shelter, and in all times of history, human beings have tried to meet the need for shelter somehow. These places, which were sometimes a cave and sometimes a cave in primitive times, evolved into today's reinforced concrete structures as the level of development of human beings increased. After the Industrial Revolution, with the increase in population, urbanization has continued to the present day and housing has been formed to meet the housing needs of the increasing population. At this point, especially in metropolitan cities, the rate of construction has increased considerably and the cities have become silhouettes of high-rise buildings.During the marketing of the built houses, especially in the pre-paid housing sales system for low-income people, the protection of the people who are economically weak against the seller was first tried to be ensured by the campaign sales regulated in the Law No. 4077, and then in the Law No. 6502. `Prepaid housing sales contract` was tried to protect consumers. As mentioned in the justification of the Law, in such contracts called selling from a model `or` sell-build in the market, consumers begin to pay money without a housing yet, and in the event that the house is not delivered, serious grievances are experienced. In order to address these problems, the legislator has adopted the Law no. Articles of the Articles of Association have arranged the pre-paid housing sale contract as a contract type in itself. In the first part of this study, which consists of two parts, the definition of the prepaid housing sales contract, its legal quality, the shape requirement and the results of the violation are explained. In the second part, the right to return in pre-paid housing sale is explained in detail and the results of the right to return are examined and the study is completed. 102

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanununda düzenlenmemiş sözleşmelerden biridir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz satım sözleşmesi ile eser sözleşmelerinin unsurlarını içinde barındıran karma bir sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsasının belirli paylarını yükleniciye devreder. Yüklenici ise yapıyı inşa etmek suretiyle meydana getirir ve iş sahibine teslim eder.Çalışmamızın ana konusu teslim edilmiş yapıdaki ayıplar ve bu ayıplardan Türk Borçlar Kanununun m. 475 gereğinceyüklenicinin sorumluluğudur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ayıp teslim edilen yapıdaki nitelik eksikliğidir. Yapı sözleşmede yüklenicinin taahhüt ettiği nitelikleri hüküm olmadığı durumlarda ise dürüstlük kuralına göre taşıması gereken nitelikleri taşımıyorsa inşaat ayıplıdır. Ayıp sözleşmeye bağlı nisbi bir kavram olduğundan tesbitinde sözleşme ve ekleri gözönüne alınacaktır.Yüklenicinin ayıptan sorumlu olmasının ilk şartı yapının ayıplı olarak tamamlanmış ve teslim edilmiş olmasıdır.Ayrıca ayıbın iş sahibine yüklenilecek bir sebepten doğmaması gerekir. Diğer şartlar ise sorumsuzluk anlaşmasının bulunmaması, arsa sahibinin yapıyı kabul etmemesi, gözden geçirme ve bildirim külfetini yerine getirmesidir. Yüklenicinin ayıptan sorumlu olduğu hallerde arsa sahibi sözleşmeden dönme, bedelden indirim isteme, ücretsiz onarılmasını isteme seçimlik haklarından birini kullanabilir. Ayrıca arsa sahibinin genel hükümlere göre tazminat talep etme hakkıda mevcuttur.Uygulamada en çok rastlanan uyuşmazlık konusu olan ayıp, bu çerçevede incelenmiştir. The construction contract of land share is not from contracts regulated in Turkish Code of Obligations. The construction contract of land share is a mixed contract such that it contains the elements of both the contract of selling property and construction contract. According to the construction contract of land share, landowner assigns a certain share of his land to the contractor. On the other hand, contractor builds the construction and delivers it to the landowner. Main subject of my paper is the defects of delivered constructions and the responsibilities of the contractor from these defects in the view of 475th clause of the Turkish Code of Obligations. In the construction contract of land share, defect is the lack of qualification of the delivered construction. If the construction does not contain the undertakings of the contract or if it does not contain the qualifications of good faith, the construction considered as defected. Since defect is a proportional term, which depends on the contract, the contract between parties must be taken into consideration. First requirement of the contractor's responsibility for defects is that the construction must be completed as defected and must be delivered to the landowner. Also, defect must not be arisen because of the landowner. Other requirements are that, there should be no irresponsibility agreement between parties and the landowner must not accept the defected construction and he must observe and interpose it. In the situations where the contractor is responsible for the defected construction, landowner has the rights to break the agreement, ask for a reduction from the charge, or demand free repair. Landowner is free to choose only one of these. Also, landowner has the right for demanding a compensation depending upon the general provisions. Defect, which prevails among the construction contracts of land share, is examined by taking these facts into consideration. 167