Search

Türkiye'de tarihi süreç içinde farklı şekillerde çözülmeye çalışılan konutproblemi, etkisini büyük oranda dar gelirli aileler içerisinde göstermiştir. TOKİ,sosyal devlet ilkesi gereği Türkiye'de dar gelirli ailelere yönelik olarak sağlıkkoşullarına uygun nitelikli konut çalışmalarını yürüten en önemli kurumdur. Bubağlamda, bu çalışmanın amacı TOKİ tarafından üretilen sosyal konutların sosyalkonut standartlarına uygunluğu araştırmaktır.Yoğun nüfus artışının gözlendiği Şanlıurfa'da sağlam ve güvenilir konutihtiyacı her geçen gün daha çok hissedilmektedir. Konut ihtiyacının karşılanmasıamacıyla, konut üretimi ve sunumu farklı üretim biçimlerine göre yapılmaktadır.Konut yapım alanında çalışan en önemli kurumlardan biri Toplu Konut İdaresi(TOKİ)'dir. Bu çalışmada, Toplu Konut İdaresi (TOKİ) tarafından geliştirilenŞanlıurfa Eyyübiye ilçesi Akabe Bölgesi sosyal konut uygulamasında, konut veçevresinde bulunan sosyal donatıların, konut kullanıcılarının beklentilerinikarşılamadaki etkisi incelenmektedir. Çalışma sonunda kullanıcıların sosyo-kültürelve ekonomik durumlarının beklentilerini karşılamadaki etkenleri arasındaki sonuçlardeğerlendirilecektir.Anahtar Kelimeler: TOKİ, Konut, Sosyal Politika, Sosyal Konut. Different ways of resolving the housing problems in the historical process inTurkey, largely demonstrated in the impact of low-income families. TOKI is themost important social institution that implements state policy should be directed tolow-income families in Turkey, according to the health conditions of their workquality housing. In this context, the aim of this study is to investigate the conformityof social housing produced by TOKI with social housing standards.In Şanlıurfa, where massive population growth is observed, the requirementof steady and safe housing is perceived more every passing day. For supplyingrequirement of housing, the production and offering of housing is made withdifferent production types. No doubt, TOKİ is the most important one within theseproduction types. In this study, social equipments in and around houses areinvestigated as the meaning of effectiveness of meeting housing users expectationswithin Şanlıurfa Eyyübiye District Akabe Area social housing implementation,developed by TOKİ. At the end of the study, the results would be evaluated betweenthe factors of sociocultural and economic situations of users and meeting theirexpectations.Keywords: TOKİ, Housing, Social Policy, Social Housing. 122

Tüm ülke ekonomilerinde olduğu gibi Türkiye ekonomisi için de inşaat sektörünün önemli bir yeri bulunmaktadır. Sektörün yapısına bakıldığında konut inşaatlarının sektörün baskın bileşeni olduğu görülmektedir. Genel olarak küçük ve orta ölçekli firmaların ağırlıkta olduğu konut sektörü nispeten geleneksel yöntemler ile yönetilmekte buna bağlı olarak süre ve kaynak israfları sektör için ve dolayısı ile ülke ekonomisi için önemli bir yük oluşturmaktadır. Yapılan tez çalışmasında temel olarak, konut sektöründe faaliyet gösteren firmaların çalışma şekillerinin müşteri beklentileri perspektifinden analiz edilerek, sektörün karşılaştığı sorunların çözümünde yalın inşaat yaklaşımının kullanılabilirliğinin incelenmesi ve firmalara uygulanabilir öneriler seti sunulması amaçlanmıştır. Bu kapsamda Antalya'da müşteri beklentilerinin analiz edilmesi amacıyla potansiyel müşteri anketi; konut sektöründeki firmaların çalışma şekillerini belirlemek amacıyla da Antalya merkez ve ilçelerinde faaliyet gösteren firmalara müteahhit anketi uygulanmıştır. Müteahhit anketine, müşteri anketinden elde edilen verilere dayalı sorular eklenerek müşteri beklentilerinin müteahhit firmalar tarafından nasıl değerlendirildiği tespit edilmeye çalışılmıştır. Son olarak örnek bir konut projesinden konut satın alan müşterilere anket uygulanarak örnek projeyi yapan firmanın çalışma şekilleri ve müşteri beklentilerini ne kadar doğru analiz ettiği belirlenmeye çalışılmış, projede hata, israf ve sapmalar nedeniyle katlanılan ekstra maliyetler hesaplanmıştır. Anket verilerinden elde edilen sonuçlar ışığında konut sektöründe faaliyet gösteren küçük ve orta ölçekli firmaların çalışma şekilleri analiz edilerek sorun yaşanan konular için yalın inşaat yaklaşımı temel alınmak üzere düzeltme faaliyetleri ve çözüm önerileri seti oluşturulmuştur. The construction industry has a great impact on Turkey`s economy as in all the countries` economy. When the industry structure is examined, it is seen that the residential constructions are dominant on the sector. The residential construction, which is generally dominated by small and middle-sized companies, is managed by relatively traditional methods; in addition to that time and sources, wastes are the burden for the industry and therefore the country`s economy.This thesis aims to analyze the attitude of the firms in residential sector from the customer perspective, to assess the lean construction approach to solve the problems faced by the sector, and to introduce recommendations that can be applied in the sector to construction firms. Within this context, a potential customer survey has been conducted in order to assess the customer expectations in Antalya, and in order to determine the working styles of the firms in the residential sector, a contractor questionnaire have been made to the companies operating in the center and districts of Antalya. Depending on the data obtained from the customer survey, new questions have been added to the contractor questionnaire to evaluate how companies analyze the customers` expectations. Finally, a survey has been conducted to customers who had bought from a pilot project to understand the contractor company`s approach and how accurate their analysis to meet their customers` expectations. In addition to that, the extra costs incurred due to errors, wastes, and deviations in the project have been calculated. In the lights of the results obtained from the survey and questionnaire, the approach of small and middle-sized companies in the residential construction sector has been analyzed; corrective actions and solutions have been established based on the lean construction approach for the problems. 152

Aşina olanın gerisinde kalan 'bilinmeyen'e ulaşmak gündelik hayata eleştirel bir gözle bakmayı gerektirir. Özellikle 1980 sonrasında küresel ölçekte etkili olan neoliberal politikalar gündelik yaşamın içinde birçok şeyi değiştirmiştir. Günümüzde ne kent geçmişte olduğu gibi üzerinde sosyal olayların geçtiği pasif bir mekândır, ne de evimiz sadece 'yuva'mızdır. Bu tez çalışması bireyin gündelik yaşamının önemli bir parçası olan evin modernite ve küreselleşme deneyimleri ile nasıl form değiştirerek konut haline geldiğini açıklama çabası taşımaktadır. Kişinin sosyalleştiği, kendini gerçekleştirdiği ve hayal ettiği yer olan gündelik hayatın modern zamanlarda parçalanmış bir hal alması, bireyin yalnızlaşmasına ve içe dönük bir yaşamı tercih etmesine sebep olmuştur. Ekonomik etkenler, tüketim ve sınıf ise gündelik yaşam sahnesinde ön plana çıkan kavramlar haline gelmiştir. Kapitalizmin gündelik yaşamı tamamen kontrol altına alması şeklinde de yorumlayabileceğimiz bu süreçte; kapitalizm, mekânı yeniden üreterek ayakta kalmaya devam etmektedir. Sermayenin mekân üzerinden ayrışmayı pekiştirici tavrı, kentte 'ev' in karşılığı olacak yeni yaşam alanlarının ortaya çıkmasına sebep olmuştur. Güvenlikli siteler, ya da tez boyunca bizim markalı konut projeleri ifadesini kullanacağımız yaşam alanları, günümüzde mekânsal ayrışmanın en belirgin örneği olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak tüm tüketim nesneleri ile ortak kaderi paylaşan markalı konut projeleri de ilk çıktıkları dönemde üst sınıfın beğeni ve ihtiyaçlarını karşılamak amacı taşımış olsalar da günümüzde, özellikle 2007'de konut finansman sistemi ile ilgili yasal düzenlemelerin yürürlüğe girmesi ile daha geniş bir toplumsal kesimin beklentilerine de hizmet etmeye başlamıştır. Hem ulusal hem de uluslararası literatürde içinde yer alan imkânları, konut çeşitleri, sundukları yaşam tarzı ve yoğunlukları ile farklı isimlendirmelere tabi tutulmuş markalı konut projeleri sınıf ve prestij sembolü olarak orta sınıf için de ideal yaşam alanı olarak arz edilmektedir. Konut sektörü göstergelerin temel araç olduğu günümüzde reklamların gücünün farkındadır ve bu sebeple konut reklamları gündelik yaşantımızda neredeyse her yerde karşımıza çıkmaktadır. Tüketim toplumunda hedef kitle harcama yapabilecek gücü olan ve nesnelerin sembolik anlamlarına önem veren orta sınıftır. Dolayısıyla günümüzde reklamlar aracılığı ile sunulan çoğu markalı konut projesinin hedef alıcısı da orta sınıftır. Orta sınıf kavramı da yine güvenlikli site kavramı gibi benzer ama aynı olmayan birçok açıklamayı içerebilmektedir. Bizim tez boyunca muhatap aldığımız kesim tez içerisinde ayrıntı andıracağımız ve 'yeni orta sınıf' olarak isimlendirmeyi tercih ettiğimiz orta ve üst orta sınıf temsilcileridir. Tezimizin amacı ise konut tercihinde yeni orta sınıfa mensup bireyleri markalı konut projelerine yönlendiren faktörleri bulmak ve tercihlerinde reklamların rolü ile markalı konut projelerinde gündelik hayat pratiklerini keşfetmektir. Nitel yaklaşımdan yararlanılarak yapılan araştırmada markalı konut projelerinde oturan 31 kişi ile derinlemesine görüşme yapılarak konut tercihlerinde etkili faktörlerin neler olduğu ve reklamları nasıl değerlendirdikleri, ayrıca, katılımcıların ideal evi nasıl tanımladıkları incelenmiştir. Boş zaman, tüketim alışkanlıkları ve İstanbul ile ilişkileri çerçevesinde katılımcıların gündelik yaşam pratiklerine ilişkin değerlendirmeler yapılmıştır. Ayrıca, göstergebilimsel yaklaşımdan yararlanılarak, reklam metinlerinde yazılı ve görsel anlamın nasıl yapılandırıldığını Hürriyet gazetesinde yer alan 5 markalı konut projesi reklamı üzerinden değerlendirilmiştir. Elde edilen veriler bir arada değerlendirildiğinde reklamların sembolik sermaye üzerinden diğerlerinden ayrışmayı işaret ettiği görülmektedir. Ayrıca, bireyler prestij ve statünün öneminin yanı sıra; parçalanmış gündelik yaşamları içinde yabancılaşma ve içe dönük bir yaşamı tercih etme fırsatı sunması sebebiyle markalı konut projelerini tercih ettikleri anlaşılmaktadır. Bu tez çalışması İstanbul Üniversitesi Bilimsel Araştırma Projeleri (BAP) Koordinasyon Birimi (Proje Numarası: 53516) tarafından desteklenmiştir. To reach 'the unknown', that is behind the familiar, requires everyday life to be viewed with a critical point of view. Especially after 1980, neoliberal policies, that were effective on a global scale, changed many things in everyday life. Nowadays, neither the city is a passive place where social events occur like cities in the past, nor our home is simply 'home.' This thesis study tries to explain how the house, which is an important part of the everyday life of the individual, changes with the experience of modernity and globalization and becomes housing. Even though the everyday life is the place of individual's socialization, self-fulfillment, and imagination, modern time has made everyday life fragmented that is why individuals become lonely and prefer an introverted life. Economic factors, consumption and class have become the foreground concepts in the daily life scene. Capitalism continues to survive by reproducing space, while this process can be interpreted as capitalism control over everyday life. The attitude, that encourages the capital to decompose the space, has led to the emergence of new habitats in the city that will be 'home'. The gated communities, which we preferred to use as 'branded housing projects' in the thesis, are the most obvious example of spatial decomposition nowadays. Although branded housing projects, that share a common destiny with all consumption objects, are intended to meet the appreciation and needs of the upper class in the first period of their existences; today they have served the expectations of a wider social segment, especially after legislative regulations on the housing financing system in 2007. Branded housing projects, which are subject to different naming with their possibilities, housing types, lifestyles and intensities in both national and international literature, are offered as ideal living space, which are symbol of class and prestige for the middle class. Housing sector is aware of the power of advertisements today when the signs and symbols are the main tools, and that is why we come across housing advertisements almost everywhere of our everyday life. In the consumption society, the middle class is the target audience because of their power of spending money and giving importance to the symbolic meanings of the objects. Therefore, the middle class is the target buyer of the most of the branded housing projects that are offered through advertisements today. The concept of middle class can also contain many similar, but not identical, statements such as the concept of gated communities. The group that I deal with in the thesis is the middle and upper middle class representatives, who I will describe through the thesis and prefer to call it as 'new middle class'. The aim of this thesis is to find the factors that direct new middle class members to branded housing projects in the preference of housing, the role of advertisements in their housing preferences and the daily life practices in branded housing projects. In-depth interviews were conducted with 31 people residing in branded housing projects in the survey conducted by using the qualitative approach to examine what factors are effective in housing preferences and how participants evaluate advertisements, and how participants describe the ideal home. There were evaluations of participants about everyday life practices in terms of leisure time, consumption habits and relations with Istanbul. Moreover, how the written and visual meaning in advertising texts is structured by using a semiotic approach has been evaluated on the 5 branded housing project advertisements in Hurriyet newspaper. When the information obtained by different techniques is evaluated together, it is seen that the advertisements point out to be decomposition of individuals from the others through the symbolic capital. In addition to the prestige and status, it is understood that individuals prefer branded housing projects because of the opportunity to be alienated within a fragmented everyday life and an introverted life. İstanbul University Scientific Research Projects (BAP) Coordination Unit supported this thesis study (Project Number: 53516). 301

İnşaat firmaları ile finans kuruluşları arasında kredi ilişkisi tesis edildikten sonra, inşaat firmalarının mali durumlarında ve kredi ödemelerinde başta öngörülemeyen bir takım olumsuzlukların yaşanması ve kredi ödemelerinde aksamaların olması muhtemeldir. İnşaat firmaların kredi analizi aşamasında mali verilerin analizi oldukça önemlidir. Mali analiz esnasında sıklıkla başvurulan oran analizi yöntemi ile elde edilen sonuçların inşaat firmasının gerçek durumunu yansıtmadığı, bu durumun da yürürlükteki vergi kanunları gereği firmaların üstlendikleri projelerin gelir ve giderlerinin proje tamamladıktan sonra sonuç hesaplarına aktarılmasından, işin devam ettiği süre boyunca tahakkuk eden gelir ve giderlerin bilançodaki hesaplara kaydedilmesinden kaynaklandığı tespit edilmiştir. Bu çalışmada Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından 2000-2016 dönemine ilişkin yayınlanan sektör bilançoları esas alınarak, inşaat firmalarının diğer tüm sektörlerde faaliyet gösteren firmalarla mali verilerindeki farklılıklara dikkat çekilerek, oran analizi yönteminden elde edilemeyen bir takım önemli sonuçların tespit edilebileceği ve bu çalışmanın da konusunu oluşturan destekleyici oran ve muhasebe hesaplarına yer verilmiştir. Bu çalışma için gerçeğine uygun olarak oluşturulan ve faaliyetlerini kârlı bir şekilde yürüten hayalî bir inşaat firmasının kredi analizinde, oran analizi yönteminde sıklıkla kullanılan likidite, etkinlik ve fon yaratma kapasitesi oranlarında inceleme döneminde kayda değer değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. Bununla beraber analize destekleyici oranların da katılması neticesinde, firmanın henüz tamamlanmadığı için bilançoda muhasebeleştirdiği inşaat taahhüt işlerinin zararla sürdürüldüğü, konut projesine ilişkin satışların öngörülenden yavaş seyrettiği, ana faaliyetler kapsamındaki nakit ihtiyacının giderek arttığı, ortakların şirkete sürekli olarak fon aktarmak durumunda kaldıkları, şirketin elde ettiği gelirlerin bir kısmının da şirketin asıl faaliyeti dışındaki işlere aktarıldığı, firmanın kullandığı yabancı kaynaklar nedeniyle yabancı para pozisyonu açığına maruz kaldığı, söz konusu açığın şirketin özkaynakları seviyesine eriştiği hususları tespit edilmiş, inşaat firmaların kredilendirilmesi aşamasında bu çalışma için oluşturulan destekleyici oranların da dikkate alınması gerektiğine kanaat getirilmiştir. Anahtar Kelimeler: İnşaat Firmaları, Kredi Analizi, Oran Analizi Once the credit relationship has been established between construction firms and financial institutions, it is likely that there will be some unanticipated adversities in the financial situations of construction companies which can inhibit their loan repayments and create obstacles for fulfilling their obligations. Analysis of financial data is very critical important during the credit analysis phase stage of construction firms. Often the results obtained from the ratio analysis method amid the financial analysis not necessarily reflect the actual situation of the construction companies. Among the reasons for this is that the income and expenditures of the projects undertaken by the companies, subject to the applicable tax laws are transferred to the income statement after the project is completed and the revenues and expenses accrued during construction continues to be recorded in the balance sheet. The main emphasis of this study is to draw attention to the differences of financial data of the construction companies subject to other companies operating in all sectors, based on sector balance sheets for the 2000-2016 period issued by the Central Bank of the Republic of Turkey. During the credit analysis of an hypothetical construction company for 2014-2016 period, which is constructed in accordance with the market practice and carries out its activities profitably, no significant change in the rate of liquidity, efficiency and revenue generation capacity -which are frequently used in the ratio analysis method- was detected. However, when supplementary ratios -developed specifically for this study- were included in the analysis it was observed that the ongoing construction projects may not be completed profitably, the sales from the housing project has not been realised as forecasted, requirement for the net working capital was increasing, partners have to transfer funds to the company on a regular basis, some part of the income acquired from construction works was transferred to business units diverting from the main activity of the company, due to foreign currency denominated loans the company is highly exposed to currency risk and the amount of the short position has almost reached the level of the equity. It has been concluded that during the credit analysis of a construction company, the supplementary ratios which are formed specifically for this study should also be taken into consideration on a regular basis along with core ratios.Keywords: Construction Companies, Credit Analysis, Ratio Analysis. 201

Barınma ihtiyacı insanlık tarihi boyunca temel ihtiyaçlar hiyerarşisinin başat olgularından birisi olmuştur. Kapitalizmin hızlı bir şekilde dönüşüm sağladığı son yüzyıla değin konut sektörü insanların barınma ihtiyaçlarını giderebilmesi ölçütü ile ele alınmış, fakat bu süreç ile birlikte lüksün göstergelerinden birisi haline gelmiştir. İşletmeler hızlı dönüşümün olduğu konut sektöründe değişime ayak uydurabildikleri sürece rekabet ortamında varlıklarını devam ettirebilmektedirler. Bu eksende müşteri odaklılık konut yönetiminin olmazsa olmaz ana belirleyeni konumundadır. İnovasyonun bu bağlamda, işletmelerin başarılarında anahtar faktör olarak rol oynamakta olduğu ifade edilebilir. Çalışmada İşletmelerin Yenilik Yönetimi alanındaki etkinlikleri ve bunların Konut Projeleri üzerinde oluşturmuş olduğu etkiler incelenmiştir. İstanbul ili örneğinde yapılan anket çalışması, çalışmanın uygulama kısmını oluşturmaktadır. Çalışmada 4 farklı hipoteze yer verilmiş ve bunların doğrulukları gözlemlenmiştir.Anahtar Kelimeler: Konut, Proje, Yenilik Horbouring need has become one of the main matters of basic need hierarchies through the human history. Despite the fact that housing sector has been tackled to dissolve the harbouring needs away till the last century in which Capitalism has provided a recycling in a fast way, it has become one of the indicators of luxury with this process. As long as operations are be able to keep pace with changes in the housing sector, where rapid transformation is possible, they can maintain their presence in a competitive environment. In this axis, being customer focality is in the position of indispensable main determinerof housing management. In this context, innovation can a key factor in the success of operations. In the study, the activities in Innovation Management Area of operations and the affects of these on housing Project were analysed. The questionnaire study in the example of İstanbul City form the implementation of the study. There are four different hypothesis in it and the trueness of these were observed.Keywords: Building, Project, Innovation 120

Küreselleşmeyle birlikte insana özgü temel ihtiyaçların karşılanması dışında, yeni ihtiyaçlar doğuran çalışmalar da yapılmaya başlanmıştır. Pazarlama, her iki olgunun da temelini oluşturan başlıca kavramdır. Pazarlama, günümüzde üretimden önce başlayan, insan duyusuna ve algı sistemine yönelik stratejiler bütünüdür. Pazarlama olgusu gibi marka öğesi de artan rekabet koşulları içerisinde farklılaşmaya çalışan işletmeler için hayati bir önem taşımaktadır. Marka, günümüzün küresel iş koşullarında ürünlere veya işletmelere bilinirlilik yaratmasının dışında, maddesel bir kütle haline de gelmiştir. Pazarlamanın yaşamsal öğelere katkı sağlayan bir kavram olarak değerlendirilebileceği, insan ihtiyaçları kapsamında örneklendirilebilecek konulardan biri de konut kavramıdır. Konut, salt olarak barınma ihtiyacını giderecek yapısal bir nesne olmanın dışında, önemli bir yatırım aracı durumunda bulunmaktadır. Türkiye'de konut sektörü, özellikle son 15 yıl içerisinde uygulanan politikalarla ekonominin lokomotifi durumuna gelmiştir. Çalışmanın amacı, Türkiye'de konut sektöründeki markalaşma sürecinin incelenmesi ve markalı konut üreten firmaların uyguladığı pazarlama stratejilerinin ortaya konulmasıdır. Çalışmada, markalı konut projesi geliştiren, İstanbul merkezli firmalardan Sur Yapı'nın konut sektöründeki marka algısı ve pazarlama kurgusuyla, proje geliştirmede uyguladığı adımları göstererek, sektörde gerçekleştirdiği çalışmalardan istediği verimi alamayan ya da iş hacmini genişletmeye çalışan küçük ve orta ölçekli konut firmaları kapsamında, literatüre katkıda bulunmak amaçlanmıştır., Besides the fulfillment of the human-specific basic needs, undertakings that are creating new needs have been started as a result of globalization. Marketing is the main concept that comprises the base of both cases. Marketing is, nowadays begging before production, a set of strategies that is aimed at the human senses and perception system. Similar to the concept of marketing, the brand item bears a vital importance for businesses that are trying to differentiate themselves within an environment of increasing competition. Brand has, besides creating awareness for products or businesses within the current global business conditions, become a material mass. One of the topics in which marketing is considered as a notion that is providing support for vital elements is the concept of housing. Housing is, besides being a structural object that basically fulfills the need for shelter, an important investment tool. The housing sector has become, especially in the last 15 years, the locomotive of the economy in Turkey with the policies that have been carried out. The purpose of the study is the dissection of the branding process in the Turkish housing sector and exposure of the marketing strategies that are carried out by companies which are producing branded housing. This study aims to contribute the literature within the scope of small and medium sized housing companies, that are unable to attain the expected efficiency or trying to expand their business volumes, with the brand perception and marketing concept of Sur Yapı, a company based in Istanbul which is concentrating real estate projects, by showing the steps they are taking in the project development process.

ÖZET Konut sorunu ülkelerin gelişmişlik düzeylerine ve sosyo-ekonomik yapılarına göre değişmekle beraber evrenseldir. Türkiye'de de Cumhuriyet yıllarından başlayarak dönemler içerisinde boyutları farklılık gösteren, nüfus artışı, kentleşme, iç göç, mevcut arazi politikası nedenleri sonucu oluşmuş bir konut sorununun varlığından bahsedebiliriz. Bu soruna farklı konut politikaları, çeşitli konut finansman sistemleri ve konut sunum şekilleri ile çözümler getirilmeye çalışılmış ve çalışılmaktadır. Ülkemizde mevcut konut sunum şekillerinden birisi de devlet tarafından tümüyle karşılanamayan konut açığı karşısında özel sektörün geliştirdiği yasal bir çözüm olarak ortaya çıkmış bulunan kar amaçlı konut sunumu yani satış amacıyla konut yapımıdır. Son yıllarda büyük ölçekli inşaat firmalarının bu sunum tarzında rol almaları, konutların yanında yüksek kaliteli yaşam çevrelerinin de oluşturulması şansını yaratırken, sürecin kapsamlı bir proje halinde ele alınması ve sistematikleştirilmesi gereğini de beraberinde getirmektedir. Kar amaçlı konut projesi diye adlandırabileceğimiz bu projelerin yapımcı firma açısından da karlı bir biçimde oluşturulması ve sonlandırılmasını sağlamak tüm sürecin profesyonelce yürütülmesine bağlıdır. Arazi temini, pazar analizi, maliyet analizi, projelendirme, yasal gereklerin yerine getirilmesi, alt yapı ve konut inşaatları, finansman sağlanması ve bütçe kontrolü, fiyatlandırma, tanıtım ve satış faaliyetlerinden oluşan bu süreçteki pazarlama alanı kapsamındaki evrelerin ele alındığı bu araştırma, teori bölümü ve bir uygulama örneğinden oluşmaktadır. ABSTRACT The problem of housing is universal and varies due to developmental and social-economic structure of countries. It can be clearly stated that there has been a housing problem in Turkey since the foundation years of Republic which has showed variations till today according to increase in population, urbanization, in-migration and existing land supply policy. Various solutions have been put forward considering different housing policies, financial systems and different forms of housing supply. One of the existing forms of housing supply in our country is constructing dwellings with a profit purpose or in other words construction for sale which has come out as a legal solution brought into life by the private sector against housing deficiency. In recent years big scale construction firms' part in the above mentioned supply form, brings the opportunity of forming high quality living environments but also the necessity of systematization and handling the whole process as a complex project. Providing the formation and completion of the above mentioned project by the producer firm in a highly profitable way depends on the professional execution of the whole process which includes land development, market analysis, cost analysis, project stage, legal process, infrastructure and building construction, financial supplement and budget control, pricing, promotion and selling activities. This research involving the marketing part of this process consists of theory part and an example of application. 122

210