Search

Son yirmi yıl içerisinde taşınmaz sektöründe yeni yaklaşımlar kullanılmaya başlanmıştır. Bu yaklaşımlar toprağın hala temel iki yatırım aracından birisi olduğunu göstermektedir. Günümüz yatırım araçları arasında her ne kadar hisse senetleri, devlet tahvilleri vb. olsa da insanoğlu toprak ve altından asla vazgeçmemiştir. Taşınmaz yatırım kararlarında; sermaye, proje ve yer seçimi esaslarına dayanan taşınmaz geliştirme ve taşınmaz değerleme birbirini tamamlayan aşamalardır. Bu çalışmada, taşınmaz geliştirmenin olmazsa olmaz üç bileşeninden arsa ve sermayenin olduğu projenin hangisi olması gerektiği konusunda karar vericilere alternatifler ve bu alternatiflerin gelecekteki getirileri incelenmiştir. Çalışmada ele alınan alanı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) Oran yerleşkesi olup kullanılan yöntem en etkin ve en verimli kullanım analizidir (EVKA). Oran yerleşkesinin bulunduğu bölgeye ilişkin veriler toplanmış, düzenlenmiş ve analiz çalışmalarında kullanılmıştır. Bölgenin ihtiyaçlarına göre elde edilen sonuçlar, alternatifler ve öneriler paylaşılmıştır. Aynı zamanda gelişen teknolojilere bağlı olarak gerçek zamanlı bir EVKA yapılabilmesi için PROPTECH yatırımcılarına yönelik önerilere de yer verilmiştir., In the last twenty years, new approaches have been used in the real estate sector. These approaches show that the land is still one of the two main investment tools. Although today's investment instruments, stocks, government bonds, etc. though mankind has never given up on land and gold. In immovable investment decisions; Real estate development and real estate valuation, which are based on capital, project and location selection, are complementary stages. In this study, alternatives to the decision makers and the future returns of these alternatives on the land that has land and capital, which are the indispensable components of real estate development, are examined. The area covered in the study is TKGM ratio campus, and the method used is the most effective and most efficient use analysis (EVKA). Data on the region where the rate campus is located was collected, organized and used in analysis studies. The results, alternatives and suggestions obtained according to the needs of the region were shared. At the same time, suggestions for PROPTECH investors are included in order to make a real-time EVKA depending on the developing technologies.

Ekonomik anlamda insan yaşamında önemli bir yere sahip olan gayrimenkuller ilk yaşamın başladığı dönemlerde sadece korunma, barınma amaçlı düşünülmekteyken günümüz insan yaşamında korunma ve barınma ihtiyacının yanında iktisadi bir araç olarak görülmektedir.Günümüz ekonomi piyasasında insanlar başlarını sokabilecekleri, barınabilecekleri bir gayrimenkule sahip iken ayrıca yatırım amaçlı olarak gayrimenkullere yönelmeyi tercih eder duruma gelmişlerdir.Bu gelişmeler gayrimenkul sektöründe kredi, krediye bağlı olarak ipotek, faiz gibi kavramları oluşturmuş ve yatırımcılar ekonomik alanda oldukça etkisi bulunan bu IIIkavramlar üzerine yoğunlaşmışlardır. Bunlarla birlikte gayrimenkullerin yasal ve hukuki durumları da yatırımcıları ilgilendiren en önemli konular olmuşlardır.Tüm bu gelişmeler neticesinde yatırımcıların gayrimenkule yatırım yapabilmesini kolaylaştırabilmek üzere dünyada ve ülkemizde çeşitli standartlar oluşturulmuş ve benimsenmiştir.Dünyada ve ülkemizde yatırımcının ve finans kuruluşlarının zararauğramamaları için satın alacakları gayrimenkullere yönelik değer tespitinin yapılması amacıyla gayrimenkul değerleme raporları söz konusu ulusal ve uluslararası standartlar ışığında hazırlanmaktadır.Bu çalışmada da gayrimenkul değerleme raporunun temelini oluşturan kavramlar, değerleme süreci, standartlar ile değerleme yöntemleri üzerinde durulmuş ve son bölümde en sık kullanılan “emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı” yöntemleri kullanılarak örnek bir değerleme çalışması yapılmıştır.--------------------While the real properties, which have an important place in human life in an economic sense, were being considered only for protection and housing, they are conceived today as an economical tool in addition to protection and housing needs.In today's economy, while the people have a real property to reside and take shelter, they also tend to prefer real properties for investment purpose.These developments have created the concepts such as a loan, mortgage, and interest, depending on the loans, in the real property sector and the investors have focused on these concepts which have a considerable effect in economic field. However, the statutory and legal status of the real properties has become one of the most important issues of concern to investors. VAs a result of all of these developments, various standards have been created and adopted in the world and also in our country in order to facilitate investors to make the investment in real properties.In order to prevent the loss of investors and financial institutions both in the world and in our country, real property valuation reports are prepared in the light of national and international standards for the purpose of valuation of the real properties to be purchased.In this study, the concepts underlying real property valuation report, valuation process, the standards and valuation methods have been emphasized, and in the final chapter, example valuation work has been made using “equivalent comparison approach, income reduction approach and cost approach” methods which are widely used.

Nüfus artışı ve hayat şartlarının zorlaşmasıyla insanların barınma ihtiyacı ve çalışma ortamı konusundaki talepleri de değişmiştir. Bu taleplere en doğru şekilde yanıt vermek amacıyla gayrimenkul geliştirme projeleri ortaya çıkmaktadır. İnşaat sektörü ülkemizde önemli bir yatırım aracı haline gelmiştir. Yurtiçi ve yurtdışı yatırımcılar içinTürkiye iyi bir pazar niteliğindedir. Günümüzde pek çok farklı inşaat projeleri geliştirilmeye devam etmektedir. Yapılan inşaat projelerinde uyulması gereken süreçler ise projelerin başarısında temel göstergedir. Süreçlerin doğru belirlenmesi ve uygulanması en verimli projelerin oluşmasını sağlayacaktır.--------------------Due to population growth and difficult life conditions, people's demands on housing and working environment have also changed. Real estate development projects were ensued in order to respond to these demands in the most correct way. The construction sector has become an important investment instrument in our country. Turkey is a good market for domestic and foreign investors. Today, many different construction projects continue to be developed. The processes to be followed in the construction projects are a key indicator of the success of the projects. Identification and implementation of the best practise of processes will ensure the develop most efficient projects.

Türkiye'de gayrimenkul sektörü, büyümeye olan pozitif katkısı, işsizliği önleyici olumlu etkisi gibi doğrudan ve dolaylı olarak ülke ekonomisi üzerindeki önemli etkileri sebebiyle her dönemde ön planda olan sektörlerden biridir. Sektörün tarafları olan gayrimenkul alıcı ve satıcıları, gayrimenkul projeleri geliştiricileri, gayrimenkul projelerine finansman sağlayanlar, yerel ve genel kamu idareleri yöneticileri, sektörün ekonomi açısından önemini dikkate alarak bu alanda yatırımlar yapmaktadırlar. Gayrimenkulün veya projelerinin finansmanı ciddi büyüklükte sermaye gerektiren unsurlardır. Günümüzde özellikle büyük ölçekli gayrimenkul projelerinin finansmanı söz konusu olduğunda, geleneksel finansman yöntemleri kimi zaman yetersiz kalmakta ve proje geliştiricileri alternatif yöntemler aramaktadırlar. Sermaye ihtiyacı olanların ve fon sahiplerinin buluşma noktalarından biri olan sermaye piyasaları da gayrimenkul veya projelerinin geliştirilmesi alanında özellikle son dönemlerde uygulamaya sunulan farklı sermaye piyasası araçlarıyla finansman probleminin çözümü anlamında alternatifler sağlamaktadır. Bu çalışmada öncelikle dünya ve Türkiye ölçeğinde gayrimenkul sektörü ve sermaye piyasaları incelenmiştir. Gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarından gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul sertifikaları ve kira sertifikalarına (SUKUK) ilişkin uluslararası sermaye piyasalarındaki uygulamalar araştırılmış bu enstrümanların Türkiye'de sermaye piyasalarındaki uygulamaları incelenmiştir. Real Estate sector in Turkey is one the leading sector remains forefront due to positive influences directly or indirectly on efficient economic indicators such as positive contributions to the growth and prevent the unemployment. Parties of the sector which are real estate buyers and sellers, real estate project developers and financiers, central-local public administration managers take actions and do investments considering the importance of this sector on citizens and economy. Financing a purchase of real estate or developing real estate projects require an important amount of capital and Money. At the present time, especially in order to develop big scale of real estate projects; project developers are searching for new financing methods because in modern time we obviously see that conventional financing methods remains incapable from time to time financing big real estate projects all over the world. Capital Markets which are the meeting points of capital seekers and fund owners, are providing alternatives by new investment instruments for real estate and projects usage. In this study, especially real estate sector and capital markets are analyzed in Turkey and in the world. The international implementation of capital market financial instruments based on real estate such as real estate investment companies, real estate trusts, real estate investment funds, real estate certificates and lease certificates analyzed and field of applications of this instruments in Turkey are analyzed. 149

Gayrimenkul sektörü, Türk ekonomisinde büyük pay sahibi olarak lokomotif görevini üstlenmesinin yanı sıra en dinamik sektör olarak da ön plana çıkmaktadır. Dolayısıyla sektör içinde hataların önüne geçilerek doğru zamanda doğru adımların atılabilmesi planlama aşamasında alınacak kararlarla paralellik gösterecektir. Fakat bu sürecin işleyişinde veya planlamasında yapılan hataların sonucunda birçok problem yaşanabilmektedir. Bunlar, tutarlı ve gerçek dinamiklere bağlı planlar üretilememesi ve proje geliştirme safhasında izlenen stratejilerdir. Her iki problemin de sonuç ürünü olarak; tarihi dokularda tahrip, trafik, insan ve yapı yoğunluğunda artış, ekolojik sorunlar, hava kirliliği, plansız ve orantısız büyüme gözlemlenmekte ve bu durum kentsel yaşam kalitesini düşürmektedir.Detaylı analizlerden uzak, piyasa dinamiklerini dikkate almayan planlar ile yatırımcıların kısa sürede yüksek kar beklentileri göz önünde bulundurulması gereken büyük bir çatışma alanıdır. Bu çalışmanın motivasyonu, bu çatışmaya çözüme yönelik bir yöntem önerisi denemesi getirilmesidir. Bu doğrultuda çalışmanın amacı, birçok parametreyi içinde barındırabilen Monte Carlo simülasyonu yönteminin planlama safhasında devreye girerek kentsel kullanım fonksiyonlarında alansal büyüklüklerin belirlenmesi için kullanılabilirliğinin test edilmesidir. İstanbul için otel, ofis ve alışveriş merkezi olmak üzere üç temel ticari fonksiyon üzerinde çalışılmıştır. Özellikle ticari fonksiyonların tercih edilmesinin sebebi, son yıllarda bu fonksiyonların kentsel gelişimde belirleyici rol oynamasıdır. Bu doğrultuda, üç fonksiyon için de 15 yıllık projeksiyonlar simüle edilerek stok ihtiyacı belirlenmeye çalışılmıştır. Ayrıca mevcut stok ile simülasyon sonuçları karşılaştırılarak piyasa dinamiklerinden uzak kalmış planlamanın eksiklikleri vurgulanmıştır.Gayrimenkul sektöründe yapılaşma koşullarını belirleyen mevzuatlar bulunmaktadır. Sektöre ilişkin tüm uygulamalar bu mevzuatların ürünü olan imar planlarına göre yapılmaktadır. Proje geliştiriciler ise kendi bilgi ve becerileri doğrultusunda bu mevzuatlara ve bağlı planlara uyarak ortaya bir yapı çıkarmaktadır. Bu çalışmada, şehrin özellikle geleceğini ve nasıl gelişeceğini belirleyen büyük ölçekli planlarda bile lineer büyümesi vurgulanırken, kuzeye doğru hızlı ve kontrolsüzce büyüyor olmasının, bir başka deyişle yerel yönetimlerce ve geliştiricilerce planlamalara uyulmamasının yarattığı kaygıyla hareket edilmiştir. Ayrıca yakın tarihte şehirde birden çok merkez yaratılmaya çalışılması ve bu denemelerde yaşanan başarısızlıklardan kaynaklı olarak bundan sonraki süreçte daha sistematik ve numerik analizlere dayanan bir çözüm önerisi getirilmesi hedeflenmiştir.Monte Carlo Simülasyonu, eldeki parametrelerin belirlenen değişkenlik aralıklarında simüle edilerek sonuca gidilmesini sağlayan bir analiz yöntemidir. Daha önce gayrimenkul sektöründe pek tercih edilmeyen bu yöntem ile piyasada gerçekleşen veriler incelenmiştir. Belirleyici olduğu düşünülenlerin değişkenlik aralıkları analiz edilip tanımlanarak sisteme dahil edilmiştir. Böylece simülasyon çalıştırılmış ve üç ticari fonksiyon için de 1.000 adet tahmini değer oluşturulmuştur. Buradan yola çıkarak karar aşamasında daha çok seçeneğe sahip olup riskin azaltılmasının sağlandığı ve daha verimli bir analiz yapıldığı söylenebilir. Her üç fonksiyon için elde edilen sonuçların standart sapması, ortalama değeri, minimum ve maksimum değerleri incelenmiştir. Özellikle standart sapma parametrelerin değişim aralığına göre değişkenlik göstermektedir. Standart sapmaların düşürülebilmesi için daha hassas verilerle çalışılması gerekmektedir. Ancak Türkiye'de bu konuda sıkıntılar yaşanmaktadır.Hazırlanan simülasyona göre, 15 yıllık projeksiyonun sonunda İstanbul'da turizm sektöründe olması gereken yatak kapasitesi yaklaşık 112.000 olup mevcut stok 146.000 ile %31 fazladır. Bu alanda yatırımcıların kazanılmış hakları korunmak zorunda olduğu için bir azaltma söz konusu olmayacaktır. Ancak bundan sonraki süreçte kısıtlamalar uygulanmalıdır. Verilerin stabil olmaması sebebiyle simülasyona göre standart sapma 7.000 yatak çıkmıştır. Ofis pazarı için 15 yıllık projeksiyon incelendiğinde bir süre daha ofislerdeki doluluk oranlarının düşük kalacağı gözlemlenmiştir. Ancak uzun vadede İstanbul'un yaklaşık 1 milyon metrekare daha ofis ihtiyacı olduğu tespit edilmiş olup süreç içerisindeki büyüme politikalarıyla birlikte bu pazara yönelik analizler sürekli güncel tutulmalı ve hataya mahal verilmemelidir. Ekonomide yaşanan belirsizlik sebebiyle ülkedeki ticaret faaliyetlerinin fazla etkilendiği tespit edilmiştir. Bu sebeple standart sapma yaklaşık 1 milyon metrekare çıkmıştır. 15 yıl sonra mevcut stoğun yeterli olduğu gözlemlenebilir.15 yıllık projeksiyon alışveriş merkezi pazarı için uygulandığında pazarın ihtiyacıyla mevcut stoğun birbiriyle uyum içerisinde olduğu gözlemlenmiştir. İstanbul'da mevcutta yaklaşık 4,6 milyon metrekare brüt kiralanabilir alan bulunmakta olup simülasyonun öngörüsü de bu değere yakın çıkmıştır. Fakat 15 yıl sonrası için üretilen tahmini rakam 5,4 milyon metrekare olup bu süreçte temkinli hareket edilmesi ve kontrollü olarak piyasa ihtiyaçlarının uygun şekilde karşılanması gerekmektedir. Alışveriş merkezi pazarı için veriler arasındaki uyum yüksek çıkmış olup standart sapma yalnızca 150 bin metrekare çıkmıştır. Bu değer İstanbul'da büyük ölçekli bir alışveriş merkezinin brüt kiralanabilir alanına eşittir.Çalışmanın motivasyonu ve amacı doğrultusunda, özellikle turizm sektöründeki verimsiz planlama açıkça gözler önüne serilmiş olup bundan sonraki süreç için her ölçekteki planda dikkatli olmak gerekir ve bu konu yatırımcı inisiyatifine bırakılmayacak kadar önemlidir. Ofis stoğunda da otel stoğunda olduğu gibi geri dönüş mümkün olmayıp anlık bir stok fazlası yaşanmaktadır. Ancak sektör için gelecek yılların umut vadettiği, yalnızca bir süre daha doluluk oranlarının düşük kalacağını söylemek mümkündür. Alışveriş merkezi sektörü ile piyasanın ihtiyaçları paralel seyretmektedir. Dikkatli hareket edildiği takdirde ekonomik açıdan verimli, yaşayanları da tatmin eden bir pazar yakalanmasının mümkün olacağı söylenebilir. Bu tez çalışması, Monte Carlo Simülasyonun piyasanın tepkisini planlama aşamasında devreye sokularak imar planlarında parametrik olmayan birçok verinin sisteme dahil edilmesini sağlanmış ve planlamaya farklı bir bakış açısı getirmiştir. Öte yandan geliştirici tarafından bakıldığında piyasanın sektöre verdiği cevabı daha net bir şekilde gösteren, geliştirme sürecinde göz önünde bulundurulması gereken sonuçlar sunmuştur. Böylece piyasa ihtiyaçlarına uygun projeler inşa edilmesi için yeni bir analiz yöntemi önerisi ortaya çıkmıştır.Bu çalışma ile şehir planlamacıları, kamu kuruluşları ve sektördeki diğer profesyoneller planlama aşamasında veya sektöre yönelik incelemelerinde analizlerini genişleterek gayrimenkul sektörüne farklı açıdan bakabilir ve yöntemi genişleterek birçok parametrik olmayan veriyi sisteme dahil ederek daha verimli sonuçlar elde edebilir. Aynı şekilde geliştiriciler için de gayrimenkul geliştirme sürecinde doluluk oranı yüksek, ziyaretçilerin tercih sebebi olan projeler geliştirmek adına ihtiyaca göre projedeki ünitelerin dağılımının planlamasının önünü açan bir yöntem düşünülebilir. The real estate sector is a major shareholder in the Turkish economy, and also the most dynamic sector as well as being the locomotive. Therefore, it will be parallel to the decisions to be taken in the planning stage by taking the right steps at the right time to avoid the mistakes in the sector. However, many problems can be experienced as a result of the planning process and its operations.These are the strategies that can be pursued at the stage of project development, and inability to produce plans which based on consistent and real dynamics. As results of both problems; destroyes in historical textures, traffic, increases on human and structure density, ecological problems, air pollution, unplanned and disproportionate growth are observed and this situation decreases the quality of urban life.Plans far from detailed analysis, which do not take into account market dynamics, and investors' expectations of high profits in a short period of time are a big area of conflict that needs to be considered. The motivation of this study is to propose a method to solve the conflict.The aim of the study is testing the usability of the Monte Carlo simulation method, which can be accommodated in many parameters, in order to determine the spatial size of the urban use functions by entering into the planning phase. Three main commercial functions (hotel, office and shopping mall) have been studied for the Istanbul market. These functions have played a decisive role in urban development in recent years. 15-years projections have been simulated for three functions to determine the stock requirement. In addition, the shortcomings of the planning that was far from market dynamics were emphasized by comparing the simulation results with the existing market.There is legislation in the real estate sector that determines the conditions of structuring. All applications related to the sector are made according to the zoning plans which are products of these legislations. On the other hand, the project developers develop a structure in accordance with these legislation and related plans in the direction of their knowledge and skills. The quick and uncontrollable growth of the city towards the North was the main concern due to the lack of compliance with plans by local authorities and developers. Because it was decided to grow linearly on large scale plans. It was also aimed to create a solution based on more systematic and numerical analyzes in the near future due to the efforts to create more centres in the city and the failures experienced in these experiments.The Monte Carlo Simulation is a method of analysis that determines the parameters boundaries and simulates to work up to. The examined data was evaluated with this method, which was not preferred in the real estate sector before. Variability ranges of those that are thought to be determinants have been analyzed and identified and included in the system. Thus, the simulation is run and 1,000 estimated values are generated for three commercial functions. From this point of view, it can be said that there is more option in the decision phase and that the risk is reduced and more efficient analysis is made. Standard deviation, mean, minimum and maximum values of the results obtained for all three functions are examined. In particular, the standard deviation varies according to the change interval of the parameters. In order to decrease the standard deviations, it is necessary to work with more accurate data. However, there is a gap in this field in Turkey.According to the simulation, there must be 112.000 beds capacity at the end of the 15-years projection in Istanbul. Unfortunately, the existing hotel market has 146.000 beds which is 31% higher than the simulation result. There will be no reduction in this market as the government has to protect investors' acquired rights. Due to the lack of stability of the data, the standard deviation of the simulation is 7,000 beds for hotel market.It observed that the occupancy rates, which is lower than the market's capacity, will be steady for a while for the office market. However, it has been determined that Istanbul needs more than 1 million square meters of office space for 15-years projection. Along with the growth policies in the process, analysis for this market should be kept up to date and not be put in error. It has been determined that the commercial activities in the country are heavily influenced by uncertainty in the economy. For this reason, the standard deviation is about 1 million square meters. After 15 years, it can be observed that the existing office stock is sufficient in İstanbul.It has been observed that when the 15-year projection is applied for the shopping mall market, the market needs and the current density are in harmony with each other. There are approximately 4.6 million square meters of gross leasable area available in Istanbul, and the forecast for the simulation is close to this amount. However, the estimated figure for 15-years projection is 5.4 million square meters and it is necessary to be cautious in this process and to meet the market needs in a controlled manner. For the shopping mall market, the harmony between the data is high and the standard deviation is only 150 thousand square meters. This value is equal to the gross leasable area of one large-scale shopping mall in Istanbul.The inefficient planning in the tourism sector is clearly shown compatible with the motivation and aim of the study. It is necessary to be careful in the plan of each measure for the following process. Although, this must be avoided to leave this issue to the investor's initiative. There is an instant stock surplus in the office market like hotels. However, it is possible to say that the occupancy rates will only below for a while according to the promise of the future for the sector. If it is acted carefully, it can be said that it is possible to catch a market that is economically efficient and satisfies the actors of the market.This study has introduced the response of the market into the planning phase and introduced many non-parametric data in zoning plans into the system and brought a different perspective to the planning with Monte Carlo Simulation. On the other hand, it provided the results that should be taken into consideration during the development process by the project developer, which clearly shows the market response of the market. Thus, a new analysis method proposal has emerged in order to build compatible projects with market needs.With this study, city planners, government agencies and other professionals in the sector can look at the real estate market from a different perspective by expanding their analysis in the planning stage or in the sectoral analysis. Although, they can achieve more efficient results by combining more non-parametric data into the system. Likewise, it is possible to think of a method that opens up the planning of the areal distribution of the units in the project according to the market needs in order to develop the projects which have a high occupancy rate in the development phase. 111

Tez (Yüksek Lisans) -- İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2014, Thesis (M.Sc.) -- İstanbul Technical University, Institute of Science and Technology, 2014, Son yıllarda, ülke ekonomisi üzerindeki olumlu etkisi oldukça hissedilen gayrimenkul sektörü, tüm metropollerde olduğu gibi İstanbul metropolünde de plansız büyüme ve kent merkezinde sanayi alanlarının yer alması sonucu geliştirilen dönüşüm ve iyileştirme projeleri doğrultusunda önemli bir rol oynamaktadır. Kent merkezi ve çeperlerinde geliştirilen bu tip dönüşüm ve iyileştirme projeleri, arsa stoğunun da azalması nedeniyle, alan kullanımını maksimize etmek amacıyla birden fazla kullanımın yer aldığı karma kullanımlı projeler olarak geliştirilmektedir. Karma kullanımlı projelerin gayrimenkul yatırımcıları tarafından tercih edilmesinin bir başka nedeni ise, farklı kullanımların bir araya gelmesiyle ortaya çıkan sinerji sonucu projedeki kira değerleri ve doluluk oranlarının artması, satış ve kiralama emiliminin hızlanması, dolayısıyla yatırımcının karının olumlu yönde etkilenmesidir. Kent merkezlerinde yapılan dönüşüm sürecinde, arsa üzerinde geliştirilecek proje, yapılaşma koşullarını belirleyen şehir plancıları ile projenin finansmanını sağlayan gayrimenkul yatırımcıları ve geliştiricilerine bağlıdır. Ancak arsa için hangi kullanımın daha uygun olduğu, genellikle gayrimenkul geliştiricileri tarafından yapılan en etkin ve verimli kullanım analizi sonucu ortaya çıkmaktadır. Tez kapsamında, yakın zamana kadar sanayi işletmelerinin yer aldığı ve dönüşümünün gündeme getirilmesiyle birlikte gayrimenkul açısından hızla hareketlilik kazanan Seyrantepe bölgesinde geliştirilecek karma kullanımlı bir projenin en etkin ve verimli kullanım analizine yer verilmiştir. Öncelikle, İstanbul geneli ve inceleme alanı olan Seyrantepe bölgesi özelinde ofis, rezidans, otel ve perakende sektörlerinin genel piyasa analizi yapılmıştır. Edinilen bilgiler doğrultusunda, iki farklı alternatif içeren bir karma kullanımlı gayrimenkul projesi yatırım analizi çalışması yapılmıştır. 1. alternatifte ofis, rezidans, otel ve perakende, 2. alternatifte ise rezidans, otel ve perakende kullanımlarına yönelik bir çalışma yapılmıştır. En etkin ve verimli kullanım analizi için oluşturulan nakit akış tablolarında, piyasa analizleri doğrultusunda gelir ve giderler öngörülerek, karma kullanımlı iki alternatif projenin net karına ulaşılmıştır. Projenin hangi kullanımlar ile daha karlı olacağı, iki alternatifin net bugünkü değerleri kıyaslanarak tespit edilmiştir. Sonuç bölümünde ise, gayrimenkul projelerinin hayata geçirilmeden önce, gayrimenkul geliştiricileri tarafından piyasa analizlerinin yapılması, doğru ve gerçekçi varsayımlar ile oluşturulacak en etkin ve verimli kullanım analizi sonucu projenin kullanımına karar verilmesi gerektiği konuları üzerinde durulmuştur. Bu şekilde geliştirilen gayrimenkul projeleri, toplum, ekonomi ve çevre için önemli bir katma değer sağlayacak ve yatırımcılarının finansal açıdan beklentilerini karşılayacaktır., Istanbul has been the commercial, control and coordination center for many years and provides laboring and transportation facilities for all over Turkey, Middle East, and Balkan states. Central Business District (CBD) is declared as the main retail and business area of the city and attracts occupiers mainly from financial and business sectors. Real estate sector which affects the country's economy positively in recent years, has a major role in Ýstanbul through the urban renewal projects caused by unplanned growth and the industrial places took place in the city center like all other metropolitan areas. The urban renewal projects in the city center and peripheries are developed as “mixed used project” for maximize the use of space because of the lack of land stock. A mixed use project which is an important land use trend in terms of city planning comprises two or more significant revenue producing uses such as residence, office, shopping center, hotel, hospital and school. Mixed use projects have significant functional and physical integration of the different usages and provide a living environment day and night. Mixed use projects are not a land use option of new planning. Mixed use projects were the norm before the development of modern zoning and land use practices. This land use trend has been apparent in both urban and suburban areas, but the more urban areas such as center of larger cities. Typical mixed use projects are designed with commercial space on the ground floor and residential and/or office above and this become typical living arrangement for the users of the projects. To maximize the use of space, mixed use projects are prefered to be developed in the scope of urban renewal projects. Another reason why real estate investors prefer mixed use projects is the synergy resulted by the combination of different functions. Rental values and occupancy rates increase, take up values of both sale and lease accelerate by the synergy and consequently, investor makes more profit. Mixed use projects are more apparent in the cities of Europe and America than Turkey. In our country, mixed use project development is a new trend. Therefore, examples of mixed use real estate projects in Turkey is limited. The mixed use projects, especially apparent in Ýstanbul, are mostly prefered by developers with the success of initial examples of mixed use projects. In the process of urban renewal in the city centers, the real estate projects depend on both city planners who determine the construction conditions of the land and the real estate investors and developers who provide financing of the projects. Urban renewal projects in former industrial areas of city center has a big significance in respect of both urban planning and real estate development. In these projects, it is very important for city planners and real estate developers to decide which function is the best for the area. Real estate developers and/or investors try to look for the answer with the highest and best use analysis. Highest and best use analysis is the only way to determine which function will be more convenient and efficient for the land. Within the scope of the thesis, financial analysis techniques are aimed to be investigated while a mixed use real estate development is in project phase. Financial feasibility determines the situation when the return on the investment in a mixed use development meets or exceeds the expected or the required return of the developer and/or the investor in the project. In the scope of defining highest and best use analysis, basic valuation methods such as comparable transactions approach, cost approach and income capitalization approach should be examined as the basis of the analysis. Market analysis for a mixed use development is important in determining the demand and supply of each use in the subject area. The valuation methods are used in the phases of highest and best use analysis and cash flows are created according to the assumptions from the result of the market analysis. As a consequence of the analysis, net present value of the project is calculated. Real estate developer or investor realizes the project if the value meets the developer or investor’s expectation. The success of the project is measured regarding the financial success of the project. That’s why market analysis and assumptions should be done accurately. Within the scope of the thesis, highest and best use analysis of a mixed use project in Seyrantepe region where industrial plants located at until recently and real estate development facilitate movement after revive of urban renewal is presented. City planning is a technical and political process concerned with the use of land and design of the urban environment. The building conditions of the lots and space organization are determined by the development plans made by city planning departments of the municipalities. Development plans also provide distribution of unearned income with direction of real estate developments and investment. City planning has a major role in the development of real estate projects in the cities because city plans effect feasibility of investments directly. Nowadays, new mixed use projects become dominant in Seyrantepe. When the master plan of the region is examined, it is seen that combining the lots and constructing large scale mixed use projects is encouraged by the plan. And also, in environmental plan of Ýstanbul, subject region is determined as the urban renewal area that will be an integration area of central business district and contain commercial and service sectors in the future. After an examination of the plans, general market analysis comprises office, residence, hotel and retail market of Ýstanbul and Seyrantepe as the study area have done. The data have been evaluated under the light of office, residence, hotel and retail market analyses, and the current rent and sales values have been studied. The demand and supply of each usage in the subject area is determined. Based on the market research, a mixed use real estate project investment analysis has been carried out with two different alternatives. First alternative has been regarding office, residence, hotel and retail functions and second alternative has been regarding residence, hotel and retail functions. The reasons why office usage wasn’t included to second alternative are subject area is a new developing area and outside of the central business district. And also, office market analysis shows that there will be a huge office supply in Ýstanbul in near future. Income and expenses have been created and net profit of the mixed use real estate project have been found by calculating cash flows within the scope of highest and best use analysis. The most profitable functions for the study area have been found by comparing the net present values of the two alternatives. In the conclusion part, the importance of determining the functions in the project in terms of highest and best use analysis before implementation with market research and accurate and realistic assumptions by real estate developers has been discussed. In order to identify the net profit of the mixed use project, income and expenses for different alternatives have been examined. The impact of the real estate net income caused by the project components on the project profit have been identified and it is found out that in terms of highest and best use analysis, the functions with higher net present values would be the most profitable. Finally, it is emphasized that the real estate projects will provide a significant added value to society, economy and environment and meet the investors’ financial expectation in terms of doing an accurate highest and best use analysis., Yüksek Lisans, M.Sc.

Tez (Yüksek Lisans) -- İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2012, Thesis (M.Sc.) -- İstanbul Technical University, Institute of Science and Technology, 2012, Tez çalışmasına konu olan İzmir Salhane bölgesi çalışma alanı, kentsel dönüşüm süreci içinde, hem metropol bir kentin kıyı alanı hem de eski sanayi alanı olması nedenleriyle, kentsel hizmet merkezi olma rolünü yerine getirecek önemli potansiyellere sahiptir. Son zamanlarda alanda büyük gayrimenkul projelerinin geliştirilmesi için yapılan faaliyetler hızlansa da, alan yıllardır kendisine verilen kentsel hizmet merkezi fonksiyonunu yerine getirecek dönüşümü gerçekleştirememiştir. Tez çalışmasında, alandaki büyük gayrimenkul projelerinin gelişim süreçleri incelenirken, alanın sahne olduğu dönüşüm deneyimi için değerlendirmeler yapılmıştır. Öncelikle, liman ve eski sanayi alanlarında yapılan dönüşüm uygulamaları üzerinden kentsel dönüşüm kavramı ve kentsel dönüşüm yaklaşımları tartışılmıştır. Gayrimenkul geliştirme açısından İzmir’de kentsel hizmet merkezi alanları gelişimi incelenmiş ve merkez alanlar için gayrimenkul geliştirme açısından pazar analizi yapılmıştır. Bu çalışmalardan elde edilen çıkarımlarla konu, çalışma alanı ve çevresindeki büyük gayrimenkul projelerinin gelişimine kadar indirgenmiştir. Sonuç olarak, Salhane bölgesi çalışma alanının, geliştirilen büyük gayrimenkul projeleriyle, kendisinden beklenen canlılıkta ve sürdürülebilirlikte bir kentsel hizmet merkezine dönüşüp dönüşmeyeceği hakkında çıkarımlarda bulunulmuştur., ‘İzmir Salhane district study area’, which is the subject of this research paper, in the urban transformation process, has important potentials for the role of an urban service center for the reasons both to be the shore and the old industrial area of a metropol city. Even if the activities to develop major real estate projects related to the area have accelerated recently, the transformation of urban service center has not stıll taken place. In this study, some assessments are made on the experience of the transformation of the area while the development process of some major real estate projects in the area is evaluated. First of all, the term “urban transformation” and some urban transformation approaches are discussed, considering the transformation applications made in the harbour and the old industrial areas. The market research is made in terms of real estate development for the center areas. With the help of the inferences from these assessments, the subject is reduced to the study area and the developmet of the major real estate projects nearby. In coclusion, important inferences are made about whether the new major real estate projects will contribute to the transformation of Salhane study area into a urban service center with liveliness and sustainability as expected from itself., Yüksek Lisans, M.Sc.

Tez (Yüksek Lisans) -- İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2012, Thesis (M.Sc.) -- İstanbul Technical University, Institute of Science and Technology, 2012, Pazarlama; kişilerin ve örgütlerin amaçlarına uygun şekilde değişimi sağlamak üzere, ürünlerin, hizmetlerin ve düşüncelerin yaratılmasını, fiyatlandırılmasını, dağıtımını ve tutundurulmasını planlama ve uygulama sürecidir. Pazarlama yalnızca bir işletme işlevi değil; aynı zamanda bir yönetim felsefesi olarak kabul edilmektedir. Pazarlama yönetiminin temel görevi, firmalara hedef aldıkları pazarlarda rekabet üstünlüğü sağlayacak etkili pazarlama programlarını geliştirmektir.Kendisine bağlı ikiyüzden fazla alt sektörü harekete geçirebilen ve büyük istihdam kaynağı olan inşaat sektöründe, yoğun rekabet ortamında pazardan pay alabilmek için, firmaların farklılaşmayı sağlamaları gerekmektedir. Bu nedenle firmalar pazarlama yönetimini oluşturan süreci dikkatle incelemeli, pazarlama faaliyetlerine önem vermelidirler. Konut pazarlama faaliyetleri, imal edilecek ürünün yani konutun üretim öncesinden başlayıp, üretim aşaması, satış ve satış sonrasını da içine alan faaliyetleri kapsamaktadır.Bu tez çalışmasının amacı, konut sektöründe pazarlama yönetimi faaliyetlerinin uygulanmasına ilişkin sürecin nasıl işlediğini ve bu süreci etkileyen faktörleri inceleyerek firmaların; pazar fırsatlarının analiz edilmesine, hedef pazar seçimine, pazarlama karmasının geliştirilmesine ve pazarlama çabalarının yönetimine ilişkin yaptıkları uygulamaları ortaya koymak ve bu alanda gözlenen bilgi boşluğunu doldurmaktır. Tez çalışması, içeriği ve yöntemiyle keşfedici bir araştırma niteliği taşımakta ve ileride inşaat sektöründe pazarlama yönetimi alanında yapılabilecek kapsamlı nicel araştırmalar için bir altyapı oluşturmaktadır., Marketing is the process of planning and implementing creating, pricing, distribution and promotion of products, services and ideas in order to ensure change in accordance with the objectives of people and organizations. Marketing is considered not only an operational function, but a management philosophy as well. The main task of marketing management is to develop effective marketing programs which shall provide competitive advantage for companies in their target markets. Therefore, companies must carefully analyze the process constituting marketing management and emphasize on marketing activities. The purpose of this thesis study is to set forth the practices done by firms for analysis of marketing opportunities, target market selection, development of marketing mix and management of marketing efforts and fill the gap of knowledge observed in this area by examining how the process of performing marketing management activities in housing sector proceeds and the factors influencing this process. Thesis study has the characteristic of an exploratory research with its content and method and constitutes an infrastructure for comprehensive quantitative researches which may be performed in marketing management field of construction industry in the future., Yüksek Lisans, M.Sc.

Kentleşme ve hızlı nüfus artışı, artan konut ihtiyacını gündeme getirmektedir. 1950'li yıllardan beri Türkiye'de devletin sürdürdüğü konut politikası, genel olarak, ekonomik krizlerin aşılmasında ve farklı sektörlere sermaye birikimi sağlamak amacı ile konut üretimini bir araç olarak kullanmak yönünde olmuştur. Son yıllarda ise kentleşme, konut ve kentsel dönüşüm konularına önemle yer verilmiş; 2003 yılından itibaren yapılan yasal düzenlemelerle birlikte TOKİ, konut politikalarında ve kentsel dönüşüm uygulamalarında önemli bir aktör haline gelmiştir. Yeterli donatıları olan, aktif bir çevrede, uygun maliyetli, uygun büyüklükteki konutları tüm nüfus için sağlayarak konut sorununun çözümünde bir alternatif olma amacı ile ön plana çıkması beklenenTOKİ, zamanla piyasa için konut üretimini destekler hale gelmiştir.Bu bakımdan tez çalışmasında; toplu konut anlayışının doğuşu ve gelişim süreci ile TOKİ'nin son dönemlerdeki uygulamaları incelenmekte, kurumun tutum ve politikalarının ne ölçüde sosyal konut politikasına yönelik olduğu ortaya konmaya çalışılmakta, Ankara'da üretilen sosyal konut ve lüks konutların yoğunlaştığı alanlar da göz önünde bulundurularak, güncel proje örneklerinin ortak ve farklı özellikleri, sosyal ve lüks konut parametreleri çerçevesinde, gayrimenkul değerleme konusu ile de ilişkilendirilerek değerlendirilmektedir. Urbanization and rapid population growth raises the increasing need for housing. Housing policies the government has been applying since 1950 generally focus on handling the economic crisises and managing investment savings by using house production as a tool. Urbanization, housing and urban transformation have been important issues in recent years. After 2003, with the help of new legislation, Housing Development Administration has become an important actor at housing policies and urban transformation. Having sufficient sources with affordable costs and being an alternative for housing problems, Housing Development Administration has begun to support the housing production for the market.Thus, this thesis work focuses on the development process of mass housing issue; recent applications, policies and acts of Housing Development Administration; compliances with social housing needs; common and different aspects of ongoing housing projects in Ankara, social and luxuary housing properties with general housing parameters in terms of real estate development. 125

Perakendecilik sektörü, küreselleşme ile birlikte, üretim ve tüketim alışkanlıklarında yaşanan değişime hızlı bir şekilde adapte olarak eski geleneksel, küçük ölçekli yapısından büyük ölçekli ve dış pazarlara açık bir yapıya dönüşmeye başlamıştır. Böylece perakendecilik sektörü giderek daha çok gelişmiş ve Türkiye'de önemli işkollarından biri haline gelmeye başlamıştır. Perakendecilik sektörü çok geniş olduğundan, bu sektörde yaşanan değişimler tüm diğer sektörleri de etkileyebilecek yapıya sahiptir. Perakendeciler müşterinin ihtiyaç duydukları malı, ulaşabilecekleri mekânlarda, müşterilere en hızlı bir şekilde ulaştırma çabasındadırlar.Bu çalışmada, perakende mağazalarının değerlerine etki eden faktörler varyans analizi ve regresyon ile incelenmiştir. Çalışmada kullanılan veriler Bakırköy meydan bölgesinde yapılan anketler, incelemeler ve bölgede pazarda bulunan gayrimenkul sahipleri, gayrimenkul aracıları ve uzmanlar ile anketler ve görüşmeler sonucu elde edilmiştir. Araştırmada 100 adet perakende ticaret mağazası incelenmiş ve bu mağazalara 22 adet kriter analize tabi tutulmuştur.Bu kriterler, hitap ettiği gelir grubu, yapı cinsi, yapı nizamı, işçilik kalitesi, malzeme kalitesi, ana gayrimenkulün kat adedi, katı, merkeziyet, parsele giriş çıkış imkânları, kıt bulunurluk, görünürlük, yaya yoğunluğu, iç mekân durumu ve amaca uygunluğu, kullanım durumu, ısıtma sistemi, jeneratör, toplam kullanım alanı, zemin kat kullanım alanı, caddeye cephe uzunluğu, konum, kira getirisi ve 1 yıldaki ciro değişimi'dir.Araştırma sonucunda, perakende ticaret mağazalarının hitap ettiği gelir grubu, merkeziyet, kıt bulunurluk, görünürlük, yaya yoğunluğu, iç mekân durumu ve amaca uygunluğu, toplam kullanım alanı, zemin kat alanı, caddeye cephe uzunluğu, konum ve ciro değişimi ölçütleri arttıkça mağaza kirasında da artış yaşandığı görülmüştür. Perakende ticaret mağazalarının ciroları ile mağazanın hitap ettiği gelir grubu, ana gayrimenkulün kat adedi, merkeziyet, kıt bulunurluk, görünürlük, iç mekân durumu ve amaca uygunluğu, caddeye cephe uzunluğu ve kira getirisi arasında anlamlı bir ilişki bulunmuştur. Retail sector has transformed from its previous traditional and small-scale structure to a new large-scale structure that is active in the foreign markets, by adapting itself to the changes on production and consumption habits along with globalization. Thus, retail sector has developed increasingly and has become Turkey?s one of the most important lines of business. Since retail sector is a large-scaled one, the changes that occur in this sector have the potency that could influence all other sectors. The retailers endeavor to deliver the products needed by the customers and expose these products at the accessible locations for the customers in an utmost fastest way.In this project, the factors influencing the retail stores? valuations are researched via variance and regression analyses. The data that is used in this project is gathered from surveys, observations and interviews conducted with real estate owners, mediators and experts at the regional market of Bakırköy Square, Istanbul. Throughout this project, 100 retail trade stores have been observed and these stores have been subjected to 22 criteria of analysis.These criteria are; a retail store?s target income group, the type of its building, the arrangement of its building, its building?s workmanship quality, its building?s construction material quality, the number of storey at the main real estate, the storey of the main real estate, its centrality, possibilities of the entrance to and exit from the plot, its scarcity, its visibility, its pedestrian intensity, its indoor conditions and the indoor conditions? suitability to the objective, its utilization conditions, its heating system, its generator, its total usage area, its ground floor usage area, its length of front to the street, its location, its rental and the change of turnover in a year.In consequence of this research project, the fact that as the retail trade stores? target income group, centrality, scarcity, pedestrian intensity, their indoor conditions and the indoor conditions? suitability to the objective, its total usage area, its ground floor usage area, its length of front to the street, its location and the measures of its turnover changes increase, the rental of the retail store escalates proportionately, has been determined.Besides, the relations between a retail store?s turnovers, its target income groups, the number of storey at the main real estate, its centrality, its scarcity, its visibility, its indoor conditions and the indoor conditions? suitability to the objective, its length of front to the street, its location and the measures of its turnover changes have been found out as statistically significant. 141

Son yıllarda, her alanda yaşanan küreselleşme dinamikleri, tüm metropollerde olduğu gibi İstanbul metropolünde de işlevini kaybetmiş veya çöküntüye uğramış bölgelerin dönüşüm ve iyileştirme çalışmaları doğrultusunda, hizmet sektörünün ağırlıklı olduğu bir gelişmeye yol açarak bu sektöre hitap eden farklı işlevlerin yeni projeler ile bir araya getirilmesine ve kompleks projelerin ortaya çıkmasına yol açmıştır. Sanayileşme öncesi sokak üzerinde ardışık olarak, lineer bir düzende gelişen kentsel merkezler, II. Dünya Savaşı sonrasında merkezi iş alanı içinde veya çevresinde karma kullanımlı büyük kompleks projelere dönüşmüştür. Farklı işlevlerin bir araya getirilmesiyle ortaya çıkan karma kullanımlı projeler, özellikle merkezi iş alanında öne çıkan yatırımlar haline gelmiştir.Bu gelişmeler doğrultusunda İstanbul Avrupa yakasında, farklı karma kullanım bileşenlerini ele alan gayrimenkul sektör analizleri yapılmıştır. Ofis, rezidans, alışveriş merkezi ve otel sektör analizleri ışığında bilgiler edinilerek, güncel doluluk oranları, kira ve satış değerleri araştırılmıştır.Şişli-Bomonti'de yer alan inceleme alanı için, sektör analizleri sonucunda iki farklı alternatif içeren bir karma kullanımlı gayrimenkul projesi yatırım analizi çalışması yapılmıştır. 1. alternatifte ofis ve rezidans yoğunluklu olmak üzere, bu işlevlere hizmet eden bir alışveriş merkezi ve otel geliştirilmiştir. 2. alternatif olarak, ofis ve rezidans alanlarının bir kısmında yine bu işlevlere ve çevrede yer alan projelere hizmet verebilecek bir hastane işlevi, alışveriş merkezi ve otele eklenmiştir.Proje geliştirme yöntemi ile gelir ve giderler öngörülmüş, karma kullanımlı gayrimenkul projesinin net karına ulaşılmıştır. Karma kullanımlı gayrimenkul projesinin net karını belirlemek amacıyla yapılan bu çalışma ile farklı alternatifler için gelir ve giderler incelenerek, proje bileşenlerinin sağladığı net gayrimenkul gelirlerinin proje karına olan etkisi belirlenmiştir. The globalization dynamics experienced in every field in recent years has led to a development concentrated on the service industry in accordance with the transformation and improvement efforts for malfunctioning or collapsed regions of Istanbul similar to all metropolises and resulted in the occurrence of complex projects where different functions addressing to the service industry are combined. Urban centers, which developed successively in a linear order on streets before the industrialization turned into massive mix-use projects in and around the central business area after the World War II. Mix-use projects, which occurred with the combination of different functions, became the leading investments especially in the central business area.In accordance with these developments, real estate industry analyses have been conducted in the European side of Istanbul in order to consider different mix-use components. The data have been evaluated under the light of office, residence, shopping center and hotel industry analyses, and the current occupancy ratios, rent and sales values have been studied.For the study area in Şişli-Bomonti, a mix-use real estate project investment analysis has been carried out with two different alternatives as a result of sector analyses. Alternative 1 has been developed with a concentration on offices and residences, and also including a shopping center and a hotel to serve for the mentioned functions. Alternative 2 additionally includes a hospital function, a shopping center and a hotel in a portion of the office and residence areas, in order to serve for these functions and other projects in the vicinity.Income and expences have been created with project development method, and net profit of the mix-use real estate project have been found. With this study, conducted in order to identify the net profit of the mix-use real estate project, income and expences for different alternatives have been examined, and the impact of the real estate net income caused by the project components on the project profit has been identified. 129

Hayatımızda önemli yer teşkil eden gayrimenkullerin, çeşitli alanlarda kullanılmak üzere, değerlerinin doğru olarak takdir edilmesi gerekmektedir. Çeşitli kamu yönetimi uygulamalarının yanında, özellikle vergilendirmede, gayrimenkullerin rayiç bedel tespitinin doğru olarak yapılması sağlanmak suretiyle, kamu politikaları veya diğer sebeplerle gayrimenkul sahiplerince sağlanan rantlar kamuya geri kazandırılmalı ve spekülatif kazançlar engellenmelidir. Böylece, toplumda adaletsiz gelir dağılımına neden olunmamalıdır.Ülkemizdeki gayrimenkul sektöründe yetersiz teknik ve hukuksal değerleme altyapısı nedeniyle, çeşitli kamu yönetimi uygulamalarında (kamulaştırma, özelleştirme, vergi idaresi, kamu ihaleleri, icra işlemleri vb.) hatalı değerlemeler yapılmakta adaletli ve hakkaniyetli bir politika belirlenememektedir. To be used in various fields, values of the real estate which constitutes an important place in our lives are needed to be properly estimated. in addition to the various public management practices, especially in taxation, by providing accurate detection of real estate market value, annuities provided by real estate owners with public policy or other reasons can be given back to the public and speculative gains can be prevented. Thus, unfair income distribution in society should not be caused.Because of inadequate technical and legal valuation infrastructure of real estate industry in our country, incorrect valuations are carried out in various public management practices (nationalization, privatization, tax administration, public procurement, enforcement procedures and so on.) and a fair and equitable policy can not be determined. 173

Proje geliştirmede en büyük sorun seçilecek olan projenin tespitine yönelik kesin bir yöntemin bulunmamasıdır. Dolayısıyla her proje için tek tip bir yaklaşımın kullanılması mümkün olmamaktadır. Her yöntemin birbirine göre avantaj ve dezavantajları bulunmaktadır.Bu tez kapsamında, gayrimenkul piyasalarında yapılan proje geliştirme yöntemleri ve uygulamaları incelenmekte olup, rasyonel bir sonuç ve değerlendirmeye ulaşmak amacıyla kapsamlı literatür taraması ve belirlenen örnekler üzerinden analiz çalışması yürütülmüştür.Çalışmanın konusunu oluşturan proje geliştirme ile en verimli kullanım tespiti amaçlı pazar analizi, gayrimenkul süreci içerisinde sürecin tanımlanması ve tamamlanmasında önem taşımaktadır. Bu çalışma kapsamında geliştirilen proje alternatiflerinin seçiminde kullanılan analizler ve sonuçlar detaylı olarak incelenmiştir.Anahtar Kelimeler: Proje Geliştirme, Değerleme, En Verimli Kullanım Tespiti The biggest problem in project development is that not finding a certain method in project assessment. Therefore, it is not possible that for every project, we can not use only one approach. Each method has advantages and disadvantages.In this thesis, project development methods and theirs applications used in real estate market has been examined, in order to reach a rational result and assessment, under extensive literature search and specified examples, analysis work has been carried out.Within the project development which is the topic of the project, the most productive usage set aimed market analysis is important in real estate process, in specification and competition. This study was developed under the project used in the selection of alternatives analysis and the results are examined in detail.Key Words: Project Development, Valuation, The Most Productive Usage Set. 179

Şehir plancıları imar planı hazırlarken kamu yararı gözetmekte iken öte yandan hazırlanan planlar kentin ya da bölgenin gelişimini ve yatırım değerini etkilemektedir. Plancılar yatırım dağılımının dengeli bir şekilde gerçekleşmesini hedeflerken, gayrimenkul sahipleri en yüksek getiriyi beklemektedirler.Birinci bölüm, tezin girişi olup çalışmanın amacı, kapsamı ve çalışmada kullanılan yöntemlerden bahsedilmiştir.İkinci bölümde, gayrimenkul değerleme ve bu kapsamda en etkin ve en verimli kullanım analizi yöntemi incelenmiştir.Üçüncü bölümde, örnek alan olarak seçilen Ataşehir'in oluşumu ve gelişme dinamikleri ve Ataşehir'deki gayrimenkul piyasası değerlendirilmiştir.Dördüncü bölümde en etkin ve en verimli kullanım analizinde yararlanmak üzere pazar araştırması yapılmış olup, bölgedeki konut, ofis ve otel piyasası incelenmiştir.Beşinci bölümde Ataşehir bölgesinde seçilen varsayımsal bir arsa üzerinde en etkin ve en verimli kullanım analizi çalışması uygulanmıştır.Son bölümde çalışma sonucunda ortaya çıkan bulgular değerlendirilmiştir.Sonuç olarak, Ataşehir bölgesinde uygulanan en etkin ve en verimli kullanım analizi uygulamasında ?residence? kullanımının, en az maliyet ile en yüksek kara ulaşılan kullanım tipi olduğu ortaya çıkmıştır. Ataşehir'in finans merkezi olma durumu ile gelecekte, önerilen alternatif kullanımların karlılık oranlarının değişebileceği öngörülmektedir. Urban planners respect the public interest while they prepare zoning plans and on the other hand the prepared plans affect the development and investment value of the city or the region. While the planners aim at providing balanced distribution of investments, real estate owners expect best return.The aim and the scope of the study and the methods that have been used in the study are mentioned in the first section.Real estate appraisal and highest and best use analysis method within this context are examined in the second section.Formation and development dynamics of Ataşehir that is analysed as a pilot and its real estate market have been evaluated in the third section.Market research has been made in order to utilize in highest and best use analysis and housing, office and hotel market are analysed in the fourth section.Highest and best use analysis has beeen implemented on a hypothetical land selected on Ataşehir region in the fifth section.Findings of the study have been evaluated in the last section.In conclusion, residence use has been confirmed as a use type with minimum cost and the highest profit through applying the highest and best use analysis, implemented in Ataşehir region. It has been predicted that profitability ratios of suggested alternative uses can change according to state of Ataşehir being a financial center. 113

Tez (Yüksek Lisans) -- İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2010, Thesis (M.Sc.) -- İstanbul Technical University, Institute of Science and Technology, 2010, Bu çalışmada son on yıldır büyük gelişmeler göstermekle birlikte birçok yapısal sorun ile mücadele eden gayrimenkul geliştirme sektöründe uygulanan bir geliştirme sürecinin firma bazında iyileştirilmesi çalışması yapılmıştır. İyileştirme çalışmasıyla bir gayrimenkul sektörü firmasında, hata maliyetleri çok yüksek olan uygulama projesi hazırlama sürecinde yaşanan problemlerin çözümü için alınabilecek aksiyonlar belirlenmiştir. İyileştirme çalışması on dört adımdan oluşan süreç iyileştirme yöntemi kullanılarak gerçekleştirilmiştir. Seçilen iyileştirme yöntemi izlenerek, çözüm bekleyen problemlerin kök nedenlerinin; bölümler arası iletişim eksikliği, süreçte sistematik bir işleyişin benimsenmemiş olması ve dış kaynak kullanılarak gerçekleştirilen süreçlerdeki kontrol yetersizliği olduğu tespit edilmiştir. Belirlenen bu kök nedenler, süreçte iş kurallarının tanımlanması, gerekli dokümantasyonun oluşturulması ve prosedürlerin etkili şekilde uygulanması yönünde kontrollerin tanımlanması ve sorumlulukların belirlenmesi şeklinde değişiklikler yapılarak ortadan kaldırılmıştır. Süreçte yapılan değişiklikler, firmanın devam etmekte olan projesinin son etabında uygulanarak test edilmiş ve iyileştirme hedefine uygun olarak uygulama projesindeki hata kaynaklı problemlerin müşteri teslim sürelerinde bir aksama yaşanmayacak şekilde azaltılması sağlanmıştır. Süreç iyileştirme sonucunda uygulama yapılan gayrimenkul geliştirme firmasında sektörün kurumsallaşamama sorununun bir yansıması olan geliştirme süreçlerinde sistematik bir işleyişin olmamasından kaynaklanan problemler kabul edilebilir düzeye indirilmiştir., This study performed a firm based improvement of a development process applied in real estate development sector has a substantial growth for last decade, although has an increasing acceleration, has been struggled for structural problems. Thorough this improvement study it was determined that the actions to solve the problems can be occurred in application project preparation process. The improvement study was performed by using the fourteen step process improvement model. At the end of the process improvement study, it was determined that the root causes of the problems are the lack of coordination between departments, unsystematic business processes and inefficient control of outsourced process. These root causes, were overcome by changing the process structure. These changes include the definition of the business rules, composition of the mandatory documents and determination of the control points and responsibilities for the best practices of the procedures. The changes, implemented in process, were tested by performing at the last lap of the current project and the problems, grow out of fault in application project, were minimized by providing on time customer delivery. As a result of the process improvement performed in the implementation part of this study, in the selected real estate firm, the problems which are the reflection of issue of incomplete institutionalization of real estate sector were decreased at acceptable level., Yüksek Lisans, M.Sc.

Arazi geliştirme uygulamaları, 1980 öncesinde nadiren özel sektör tarafından yapılırken; ihaleler, kısmi özelleştirmeler, ve bu tahsis modellerinin günümüzde geldiği son nokta olan kamu-özel sektör ortaklıklarıyla, 1990 sonrası ve özellikle 2000'li yıllarda arazi geliştirme sürecinde de özel şirketlerin etkileri artmıştır. Her ne kadar Türkiye'de yap-işlet-devret gibi Kamu-özel sektör ortaklığı yöntemleri 1980'li yıllarda kullanılmaya başlasa da, arazi/emlak geliştirme konusunda Kamu-özel sektör ortaklığı oluşumlarının 2000'li yıllarda ivme kazandığı söylenebilmektedir. 2000'li yıllarla beraber, TOKİ'nin hazine mallarına bedelsiz erişebilmesi ve konut üretimi konusunda neredeyse yetkisinin sınırsız kılınması ve görevleri arasına ?kar etmek? maddesinin de eklenmesiyle, TOKİ sosyal konut üretiminin yanında, özel şirketlerle ortaklıklar kurarak kar amaçlı bir çok projede de etkin olarak yer almaya başlamıştır. Bu projelerde kullanılan yöntem, ?arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı? yöntemidir. TOKİ'nin taraf olduğu bu Kamu-özel sektör ortaklıklarının verimliliği, risklerin ve getirilerin özel sektör-TOKİ arasında ne şekilde bölündüğü, kaynak yaratmayı hedeflerken TOKİ'nin asıl görevi olan sosyal konut üretiminin kesintiye uğrayıp uğramadığı tartışma konusudur. Land development practices were rarely implemented by the private sector up until 1980. After the 90s and 2000?s bids, partial privatizations and the assignment of these models, private companies have gained a more significant role. Even though Public-Private Partnership applications like build-operate-transfer on model started in the 1980?s in Turkey, it could be said that in the field of land/estate development the use of PPP applications heightened in the 2000s. Especially in the 2000?s, with TOKI?s right to access to treasury property with no charge and with the granting of nearly unlimited rights for housing construction and with the addition of ?profit making? in the article, TOKI has formed partnerships with private companies and has included itself as a major actor in many profit orientated land development projects, in addition to its role as the social housing producer. The method TOKI uses in his projects is called as ?income sharing method in return of land sales.? The efficiency of these PPP?s in which TOKI is a contributor, the way in which the risks and the returns divided by the private sector and TOKI, and by trying to find and raise capital whether TOKI abandons its main role as the social housing producer is subject of debate. 183

Tez (Yüksek Lisans) -- İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2010, Thesis (M.Sc.) -- İstanbul Technical University, Institute of Science and Technology, 2010, Gayrimenkul, arazi geliştirme, bina yapımı, bina yönetimi süreçleri ile ortaya çıkan ve işletilen bir varlık sınıfıdır. Yatırım kavramı ise belli bir dönem sonunda getiri elde etmek amacıyla yapılan alım-satım işlemleridir. Gayrimenkul, asli görevi konaklama, depolama ve ticari amaçlar için bir mekan olmak olsa bile her zaman bir yatırım aracı olarak düşünülmüş ve yatırımcıların yatırım portföy araştırmalarında göz önüne alınmıştır. Bu ilgi özellikle ülkemiz gibi enflasyonist dönemler geçiren ülkelerde gayrimenkulün değer artışı beklentisine olur iken, gelişmiş ülke ekonomilerinde gayrimenkulun gelir beklentisine yönelik olmuştur. Yatırım, yatırım yönetimi ve portföy yönetimi konularına değinilen bu çalışmada Türkiye yatırım ortamındaki, yatırım araçları, verilerin şeffaflığı ve elde edilebilirliği ölçüsünde değerlendirilecek, Modern Portföy Teorisi yöntemi ile yatırım portföylerinin riske göre şekillenişleri incelenecektir. Çalışmanın, portföy yönetimi şirketlerinin yaptığı araştırmalardan farkı, gayrimenkul yatırımlarını da bir yatırım aracı olarak kabul etmesi ve matematik modelde kullanmasıdır. Çalışma yatırım kavramları üzerine literatür çalışması ve reel alandaki verilerin modellenmesi olmak üzere ikiye ayrılabilir. Çalışmanın sonunda çıkan sonuçlar değerlendirilmiş ve yorumlanmıştır., Real Estate is an asset class which contains land development, construction and property management. The concept of investment on the other hand is operations to make profit at a specific time period. Although Real Estate’s main tasks are accomodation, storaging and commercial purposes, it always has been considered as an investment vehicle and considered in portfolio management issues. The interest is focused on the appreciation expectations in high inflation countries like Turkey. On the other hand, developed country’s Real Estate investments are focused on the yield expectations of the Real Estate. This article has mentioned the topics of invesment, investment management and portfolio management. Also in this article Turkish investment portfolios have been analysed via Modern Portfolio Theory. The asset classes which have been used in this research have been selected by their transparency and reachability. The difference between the article and the researchs made by portfolio management corporations is the addition of Real Estate as an investment vehicle to the mathematical model. The article is been concluded with the commentation of the mathematical model and the Real Estate sector in Turkey., Yüksek Lisans, M.Sc.

Tez (Yüksek Lisans) -- İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009, Thesis (M.Sc.) -- İstanbul Technical University, Institute of Science and Technology, 2009, Bu çalısma kapsamında enerji etkin bina ve yerlesme birimlerinin iklimsel veriler ve gayrimenkul gelistirme açısından gerçeklestirilebilme olanakları incelenmistir. Türkiye’de enerji ihtiyacının yaklasık yüzde 72’si ithal edilmektedir. Bu enerjinin yüzde 30’u binalarda tüketilmektedir. Türkiye’de her yıl yaklasık 600 bin adet yeni konuta ihtiyaç duyulacaktır. Bu nedenle artan nüfus ve enerji talebi dolayısıyla etkin bina ve yerlesme birimlerinin önemi giderek artmaktadır. Bu çalısmada enerji etkin bina ve yerlesme birimlerinde enerji kullanımı ve korunumu ele alınmıs ve günes enerjisinden faydalanmak için kullanılan pasif ve aktif sistemler incelenmistir. Enerji etkin bina uygulamalarının Türkiye için ekonomi, çevre, kullanıcı ve gayrimenkul gelistirme sirketleri açısından saglayacagı faydalar ortaya konulmustur. Dünyanın farklı iklimsel kosulları ve direkt günes ısınım siddetine sahip bölgelerinde enerji etkin bina ve yerlesme birimleri yaklasımıyla yapılmıs uygulama örnekleri ile birlikte Türkiye’deki uygulama örnekleri incelenmis ve karsılastırılması yapılmıstır. Seçilen uygulama örneklerinde görülen en önemli ortak özellik bugünkü yasam kalitesini ve konforunu düsürmeden binaların enerji tüketiminin azaltılması, aynı zamanda ihtiyaç duyulan enerjinin yenilenebilir enerji kaynaklarından saglanmasıdır. Uygulama örneklerinden saglanan bilgilerle yüksek günes enerjisi potansiyeline sahip Türkiye’de enerji etkin bina ve yerlesme birimlerinin iklimsel veriler ve gayrimenkul gelistirme açısından gerçeklestirilebilme olanagının yüksek oldugu görülmüstür., Within this study, implementation possibilities of energy-efficient buildings and settlement units were analysed in terms of climatic conditions and real-estate development. In Turkey, approximately 70 percent of energy need is imported. 30 percent of this energy is consumed in the buildings. In Turkey , 600 new houses per year will be required. Therefore, energy efficient buildings and settlement units become more important due to the increasing population and demand for energy. In this study, the use and conservation of energy in energy efficient buildings and settlement units are discussed. Passive and active systems used to take benefit from solar energy are analysed. The advantages to be taken from the implementation of energy efficient buildings are defined in terms of Turkish economy, environment, user and company of real-estate development. The examples of energy efficient buildings and settlement units from Turkey and rest of the world under different environmental conditions, having direct radiation power are examined and contrasted . The most important common feature of these implementation examples is to enable energy from renewable energy sources and to reduice the energy consumption without losing the confort. Considering the information from these example, implementation possibilities of energy efficient buildings and settlement units are high in Turkey , having a high potantial for solar energy production., Yüksek Lisans, M.Sc.

1980'lerde tüm dünyayı ele geçiren küresel ekonomi gerçeği, kentsel alanda önemli sonuçları da beraberinde getirdi. Oluşan bu yeni ekonomik düzen sanayinin desantrilizasyonunu ve hizmet sektörünün gittikçe artan önemini ve gelişimini işaret ediyordu. Yeni küresel ekonomi anlayışıyla refah devleti politikalarının terkedilmesi, kentlerin tüketim odaklı bir ekonomik yapıya bürünmesi, globalleşmeyle birlikte kentler arası rekabetin hız kazanması ve tüm bu etkileşimler, çağın yeni imaj mimarları (image builder) olarak adlandırılan ?Büyük Etkinlik? (?Mega Event? ya da ?Hallmark Event?) fenomenini ortaya çıkardı.Büyük etkinlikler getirdikleri büyük fırsatlarla birlikte finanse edilebilmek için büyük kaynak kullanımını da gerektirirler. Büyük etkinliklere yapılan kamu harcamaları, şehre sağlayacağı uzun vadeli kazanımlara, etkinlik ve kent için altyapı ve kentsel yenileme projelerine, uluslar arası tanınırlığının ve turist ziyaretlerinin artmasına ve bu artışın getireceği ekonomik ve uzun vadedeki kazançlara vurgu yapılarak meşrulaştırılır. Büyük etkinlikler getirecekleri direkt ve dolaylı etkilerle kent içinde bir dinamizm yaratırlar. Bu sebeple büyük etkinliklerin kentsel değişim katalizörleri olarak önemi gittikçe artmaktadır. Her koşulda, kentsel yapılı çevrenin dönüşümü; kent arazisi ve gayrimenkul piyasası üzerine odaklanır. Büyük etkinliklerin sebep olduğu kentsel dönüşümler her zaman gayrimenkul piyasası, yapılı çevrenin yaratıldığı, şekillendirildiği, piyasaya sunulduğu geliştirme süreci ve kent arazisinin etkili kullanımı açısından başarılı sonuçlar vermeyebilir. Etkinliğin sağladığı faydalardan en iyi şekilde yararlanabilmek için etkinlik mutlaka kentsel bir stratejinin parçası olmalıdır aksi takdirde, İstanbul Park Grand Prix örneğinde de görüleceği gibi, etkinlikten elde edilecek faydalar en aza iner, etkinliğin kamu önündeki hesap verebiliriği azalır, kentsel bir problemin çözümü değil kaynağı haline gelir.Bu çalışma iki ana bölümden oluşmaktadır. Birinci, İstanbul, Akfırat bölgesinde düzenlenen büyük bir etkinliğin, ?Formula 1 Grand Prix?inin İstanbul'a getiriliş süreci ve etkinliğin düzenlendiği mekan olarak Tuzla Akfırat Bölgesi'nin seçilmesi ve bu bölgenin etkinlik alanı olarak geliştirilmesi, İstanbul Park'ın oluşumunda yer alan aktörler, İstanbul Park'ın finansman ve organizasyon yapısı incelenmiş, etkinliğin etkileri genel olarak değerlendirilmiştir. İkinci bölümde ise, Tuzla, Akfırat Bölgesi ve yakın çevresi sınırlı tutularak İstanbul Park Grand Prix'inin mekansal dönüşüm ve özellikle gayrimenkul sektörü üzerindeki etkileri araştırılmıştır. Global economy, which got hold of the world in 1980s, brought about some important consequences in the urban area, which means the decentralisation of the endustry and the increasing significance of service endustry in the new economical order. The abandonment of the policies over the social welfare state, comsumption-based structure of the urban economics and the increasing competition between cities following globalisation resulted in phenomenon of Mega Event known as the new image builders of the period.Mega events require the usage of considerable funds and resources apart from their advantages. The utilization of public funds for mega events is legitimized by emphasizing the long-term advantages of process of urban reconstruction, world wide recognition of the city, the increased number of tourists and the increased economic activity related with the number of tourists. Mega events create an urban dynamism with their direct and indirect impacts. Therefore the mega events are seen as the catalysts of the urban transformation increasingly. Under all circumstances, transformation of the urban built environment is focused on the urban land and the real estate market. The urban transformation, that the mega events bring about, do not always fulfill the capacity of the real estate market, the urban land and the development process through which the urban built environment is formed, customized and traded. The event must be a component of an urban strategy to maximize the benefits that the event creates. Otherwise, the amount of benefits created by the event decreases along with the degree of public accountability of the event and rather than being a solution of an urban problem the event becomes the source of the problem itself as seen in Istanbul Park Grand Prix example.This study is composed of two main parts. The first part of the study evaluates Formula 1 Grand Prix, which was organised in Akfırat, İstanbul, the reasons underlying Tuzla Akfırat to be chosen and redevelopment of the area for the facilities. The organization and finance structure of Istanbul Park and the actors who had a role in the developping process of Istanbul Park are analysed in the study, along with the transformation of Istanbul Grand Prix in Akfırat, Tuzla and immediate surroundings and the impacts of this situation on real-estate sector that are analysed in the second part of the study. 181

Birden fazla kullanımın birlikteliğini içeren karma kullanımlı proje geliştirme süreci, tek kullanım içeren projelere göre daha kapsamlı bir yapıya sahiptir. Bu bağlamda, karma kullanımlı proje geliştirme sürecinin farklı bir kapsama sahip olduğunu ortaya koymak amacıyla tez çalışmasında karma kullanımlı proje geliştirme süreci ele alınmıştır. Tezde, ilk olarak karma kullanımlı projelerin tanımı yapılmış ve sonrasında; geliştiriciler, süreç yönetimi, geliştirme koşullarının değerlendirilmesi, planlama ve geliştirme başıkları altında konu detaylı olarak ele alınmış, geliştirme sürecinde geliştiriciler açısından ortaya çıkan zorluk ve fırsatlar değerlendirilmiştir. Bu değerlendirmeler ışığında İzmir Salhane Projesi, karma kullanımlı proje geliştirme sürecine örnek oluşturması açısından ele alınmış, süreç içerisinde geliştirici açısından ortaya çıkan zorluk ve fırsatlar belirlenmiş ve projenin değerlendirilmesi yapılmıştır. Çalışmanın sonuç bölümünde, tez çalışması kapsamında yapılan literatur araştırmaları, sektörde yer alan profesyonellerle görüşmeler, yurtdışı ve Türkiye'de incelenen örnekler ve çıkarımlar ile İzmir Salhane Projesi geliştirme sürecinin değerlendirilmesiyle elde edilen veriler doğrultusunda, Türkiye'de karma kullanımlı projelerin geliştirici, kullanıcı ve kent mekanı açısından değerlendirilmesi yapılmış, projelerin sundukları fırsatlar, karşılaşılan zorluklar ve zorluklara yönelik çözüm önerileri ortaya konulmuştur. Mixed use development process has a more complex structure compared to a single functioned one, since it has an integrated programme of different land uses. In this context, in order to demonstrate that a mixed used project has a more complex and different scope and agenda, `mixed use project development process? has been researched within the thesis. In the thesis, first, the term of `mixed use project? has been determined, after that a detailed research has been prepared comprising the contents; developers, process management, market analysis and evaluations, planning and development. While arguing these contents, the opportunities and the problems that developers experience and deal with during the development process, have also been stated. İzmir Salhane Project have been evaluated as the case study of this work in the context of mixed use development. The opportunities and problems, concerning İzmir Salhane Project development process has been stated and the project itself has been evaluated. In the conclusion part of the thesis, with the literature research, personal interviews with the professionals in the market, local and international case projects studied in this work, evaluations and inferences from İzmir Salhane Project case study, mixed used projects and development process has been evaluated for both developers, users and urban places first. Then, the problems and opportunities for developers have been determined with the formulas adressing to these problems. 147

Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul Değerleme, Değerleme Standartları, Değerleme Yaklaşımları.Gelişmiş ülkelerde uzun yıllardır uygulanan konut finansman sisteminde gayrimenkul ipoteği ile teminat altına alınmış kredi alacaklarının menkul kıymete dönüştürülmesinde önemi unsurların birisi de gayrimenkulün değerinin tespit edilmesidir. Bir gayrimenkulün belli standartlara bağlı olarak, uzman kişilerce değerlemesi, sadece kredi teminatı olması durumunda değil alım satımda kullanılacak fiyatı etkileyecek tüm unsurların ortaya konulması, fiyatın bunları içerecek şekilde doğru olarak belirlenmesi, finansman oluşturulması ve bu sektöre yapılacak yatırım imkanlarının belirlenmesi açısında da son derece önem taşımaktadır.Ülkemizde konut finansman sisteminin kurulmasına yönelik olarak hazırlanan düzenlemeler kapsamında Uluslararası Değerleme Standartları uygulamaya konmuş ve değerleme yapacak kişilerin nitelikleri düzenlemeye bağlanmıştır. Bu çerçevede gayrimenkul değerlemesi ile ilgili standartlar kapsamında, üç temel değerleme yaklaşımının örnekler ve uygulamalarla incelenmesine çalışılmıştır. Daha sonra yaklaşımların uygulanmasındaki sorunların ortaya konması, sektördeki fiyatlamanın sağlıklı yapılabilmesi ve gayrimenkul değerlemesinin etkinliğinin artırılması amaçlarına yönelik önerilerde bulunulması amaçlanmıştır. Key Words: Real Estate Appraisal, Valuation Standards, Valuation Approaches.In the housing financing system, one of the important parameter which has been implemented in advanced economies for years about the securitization of the credit receivables assured by the real charge of immovable is to determine the valuation of real estate properties. Valuation of real estate properties by experts within a standardized method is crucial not only in terms of the assurance of the credit but also crucial in terms of determination of all the parameters that might affect the pricing used in buying and selling decisions, precision of the price which includes all these parameters, financing decisions and investment possibilities.In Turkey, the eligibilities of persons who perform valuations have been regulated and International Valuation Standards has been implemented for the purpose of setting up a housing financing system. In this framework, within the necessary standards of real estate valuation, three different valuation approaches have been analyzed with examples and applications. After that, it has been aimed to introduce the problems which might occur in practicing these approaches, to make informed decisions in real estate sector and to make some suggestions in terms of improving the efficiency of real estate valuation. 213

Bu çalışmada, taşınmaz değerlemesinin ile ilgili temel kavramlar tanımlanmış, içeriği açıklanmış, taşınmaz mal değerleme yöntemleri hakkında bilgi verilmiş, emlak vergisi değeri, tapu değeri, piyasa değeri kavramları açıklanmıştır. Ülkemizde mevcut yasalarla tespit edilen taşınmaz değerlerinin piyasa değerlerinden farklılık göstermesinin kamu oyununun dikkatini çekmekte olduğu anlatılmış, bu konudaki tartışmaların çoğalmasının taşınmaz değerleme işlemlerinin daha sağlıklı bir sisteme kavuşturulmasının ülke ekonomisi açısından kaçınılmaz hale geldiği belirtilmiştir. Emlak vergisi değeri, tapu değeri, piyasa değeri arasındaki farklılıkların incelenmesi için seçilen Beşiktaş ilçesinde 2007 yılında satışı yapılan 60 adet taşınmazın emlak vergisi değeri ile tapu değeri arasında %144,71 fark olduğu ve emlak vergisi değeri ile piyasa değeri arasında %587,26 fark olduğu gözlenmiştir. In this study is focused primarily to the review of the literature, main theories, the methods of real estate valuation dealing with real estate. This study also contains about meaing of among property tax value, title value, market value. Real estate valuation is not in a good statute in Turkey, yet. But real estate valuation is coming on the agenda with the subject; using in economi public treasury?s properties, Mortgate law, unjust rant, unjust dispersion in the real estate tax. Public opinion takes into consideration huge difference among tax value and market value. To have a healty real estate system is inevitable for country economi because of discussion about real estate subject. In this study sixty properties in Beşiktaş were investigated to see differences among property tax value, title value,market value at 2007. We found that there is difference between property tax value and title value almost %144,71. We found that there is difference between property tax value and market value almost %587,26. 126

Tez (Yüksek Lisans) -- İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2008, Thesis (M.Sc.) -- İstanbul Technical University, Institute of Science and Technology, 2008, Hedonik fiyat endeksi, gayrimenkulü oluşturan parçaların marjinal değerleri olduğu ve gayrimenkulün toplam değerinin söz konusu marjinal değerlerin toplamından oluştuğu varsayımına dayanmaktadır. Bu çalışmada, İstanbul-Etiler bölgesinde 2000-2007 yılları arasında yapılan gayrimenkul değerleme raporları kullanılarak gayrimenkul fiyatları ile gayrimenkule özgü nitelikler arasındaki ilişki regresyon analizine tabi tutulmuş, hedonik fiyat denklemi oluşturulmuş ve hipotetik bir gayrimenkulün belirtilen tarih aralığında değerinde meydan gelen değişme hesaplanarak hedonik fiyat endeksi elde edilmiştir. Çalışma sonucunda elde edilen bulgular dikkate alındığında, yöntemin tutarlı sonuçlar verdiği ve daha geniş kapsamlı veri tabanlarının kullanılması ile oluşturulacak bir endeksin ekonomik karar alıcı birimlerin kararlarının oluşturulmasına önemli bir gösterge olacağı sonucuna ulaşılmıştır., In this paper, the Hedonic Price Index which examines the relationship between the real estate prices and the qualification peculiar to a real estate by regression analysis method is used. Hedonic price equation is based on the assumption that the each qualification of a real estate has a marginal value and the total price of the real estate is the sum of these marginal prices. By using the appraisal reports prepared for the real estates at Istanbul Etiler district between 2000 and 2007, the hedonic price equation and the hedonic price index is calculated. Then, the hypothetical real estate is described to examine the change in the price throughout the years by taking 2000 as the base year. The result generated with this work is in parallel with the empirical situations observed in the real estate market in 2000-2007 terms. With this respect, it can be said that the equation is statistically significant with the given probability level. The use of more diversified data set provides with an increase in the significance and the broad use of the model. From the light of this work, it is possible to conclude that the method gives a consistent results and it can be an invaluable indicator for economic decision makers in making decisions by using an index which includes more broad data base., Yüksek Lisans, M.Sc.

Tez (Yüksek Lisans) -- İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2008, Thesis (M.Sc.) -- İstanbul Technical University, Institute of Science and Technology, 2008, Sultanahmet Bölgesi’nde yer alan ve bölgenin ihtiyacına yönelik hizmet vermeyen çeşitli kamu taşınmazlarının işlevlerinin değiştirilerek, dokuya zarar vermeden muhitin çekiciliğini arttıracak şekilde değerlendirilmesi amacı ile yola çıkılan bu çalışmada, öncelikle ele alınacak alanlar tespit edilmiş ve içlerinden değer yaratabilecek en önemlileri üzerinde hassas bir değerleme çalışması yapılmıştır. Bu çalışmada her dört ayrı gayrimenkul hassasiyetle incelenmiş ve değerleme çalışması yapılmış; Eminönü sınırları içerisinde yer alan birçok kamu taşınmazının olası mevcut durumu, olası fonksiyonları ve yürütülen çalışmalar ile ilgili bilgiler verilmiştir. Ayrıca bu taşınmazlardan başlıcaları ile ilgili yön haritası çıkarılmıştır. Değerleme çalışması sırasında yapıların mevcut yapı izinleri dahilinde bir çalışma yürütülürken olası imar imkanları ile de elde edilecek değerler tespit edilmiştir. İstanbul’un merkezinde toplam 1.300 nitelikli oda kapasitesine sahip 4 ayrı 5 yıldızlı veya butik otel geliştirilmesini hedefleyen bu çalışma ile yıl genelinde yaklaşık 1 milyon turistin, İstanbul’un merkezinde ağırlanması hedeflenmektedir., This work is based on the idea that the function of various public real estates, which do not serve adequately the needs of the Sultanahmet Region where they are located, will be changed to augment the attractiveness of the area without altering its historic texture. In this respect, first the prioritized areas are determined and a meticulous assessment study is performed on the real estates that are most likely to create value. . In this study, four separate real-estate properties have been carefully studied and evaluated. In addition, information has been presented on the present condition of a number of public real estates within the Eminonu county borders, their possible function, as well as the research conducted in this regard. Furthermore, a navigation map has been created for the real estates of key importance. While conducting this assessment study within the scope of the building licenses of the present structures, the value to be obtained through reconstruction and development possibilities has been determined. Designed with a view to developing 4 separate 5-star or boutique hotels with a total of 1,300 rooms at the heart of Istanbul, the aim of this study is to explore the possibility of accommodating nearly 1 million tourists per annum while helping them explore the historic texture of the area., Yüksek Lisans, M.Sc.

Tez (Yüksek Lisans) -- İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2007, Thesis (M.Sc.) -- İstanbul Technical University, Institute of Science and Technology, 2007, Bu çalışma 2 farklı özellikteki şehrin incelenmesi ve bu incelemelerden elde edilen faktörlerin diğer şehir için geçerli olup olmadığını test etmiş, elde edilen sonuç ışığında ise Atyrau şehrinde yapılabilecek bir gayrimenkul yatırımı için öneri getirmiştir. Gayrimenkul yatırımlarını etkileyen faktörlerin 5 ana başlık altında toplanabileceği görülmüştür, bunlar; ekonomik/coğrafi, idari/politik, sosyal/demografik, yapısal ve küresel faktörlerdir. Doğru zamanda, doğru yerde doğru ürüne yatırım yapmak ancak bu faktörlerin dikkatlice incelenmesi ve projenin buna göre yapılması ya da yeniden düzenlenmesi sayesinde mümkün olacaktır., This study is based on the analysis of 2 provinces different in character and it tested whether the factors determined from this analysis are also valid for the third province. In the light of the findings, a real estate investment has been proposed in Atyrau province. The factors affecting real estate investments can basically be categorized through a five-fold classification as; economical/geographic, administrative/political, social/demographic, structural and global factors. Investment to the right product at the right place in the right time will only be possible after a rigorous review of these factors and developing or re-organizing the Project on the basis of these factors., Yüksek Lisans, M.Sc.

Tez (Yüksek Lisans) -- İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2007, Thesis (M.Sc.) -- İstanbul Technical University, Institute of Science and Technology, 2007, Bu çalışmada, insan yaşamı açısından büyük önem taşıyan kentsel yapıların şekillenmesinde gayrimenkul geliştirme faaliyetinin, kentsel yapı etkileri ve bu yapının bütünlüklü olarak düzenlenmesinde yetkili olan planlama otoritesine düşen bu konuda düşen görevler tartışılmıştır. Birinci kısımda konunun tanıtılmış ve çalışmada izlenen yöntem konusunda bilgi verilmiştir. İkinci kısımda ise kent, kentleşme konuları incelenmiş, kentlerin tarihsel gelişimi, kentlerin ekonomik yapı ile olan bağları ve Türkiye de kentleşme olgusu derlenmiştir. Üçüncü kısımda, kentsel yapı ile planlama ilişkisi konusuna eğilinmiş, kentsel yapıyı çözmeyi hedefleyen arazi kullanım modelleri ve tarih içinde geliştirilen kent planlaması kuramları derlenmiştir. Dördüncü kısımda, gayrimenkul, gayrimenkul geliştirme, gayrimenkul geliştirme sürecinde yer alan aktörler ve gayrimenkul geliştirme süreçlerinde yapılan faaliyetler konusunda bilgi verilmiştir. Beşinci kısıma gelindiğinde ise Türkiye’de gayrimenkul geliştirmenin tarihsel arka planı, kurumsallaşma düzeyi, gayrimenkul geliştirme faaliyetlerinin kentsel yapı üzerindeki etkileri tartışılmıştır. Altıncı kısımda, Örnek çalışma alanı olarak seçilen, ‘Profilo Alışveriş Merkezi’ analiz çalışmaları sonucunda elde edilen veriler ışığında incelenmiştir. Son olarak ise yedinci bölümde, gayrimenkul geliştirme faaliyetlerinin kentsel yapı üzerindeki etkileri ve bu yapının geliştirilmesi ve yönetilmesinden sorumlu olan planlama otoritelerinin üzerine düşenler, tezde yapılan çalışmalar kapsamında değerlendirilmiştir., In this thesis, as it has great importance in public life, urban development, urban structure effects and the tasks that have to be taken by the authorized planners are discussed. In the first section the subject is introduced and the methods that are applied are discussed. In the second section, city and urbanization are investigated, the historical development of cities, city-financial structure relation and urban in Turkey is discussed. In the third section urban structure and urban planning relation is investigated. Land using methods, and the theories that have been developed are discussed. In the fourth section real estate, real estate development, the actors in the process of real estate developments and the operations during the real estate development are discussed. In the fifth section the historical background of real estate development in Turkey, institutionalization level, the effect reel estate development on the urban structure is discussed. In the sixth section the Profilo Alışveriş Merkezi, as an example, is investigated. At the last in the seventh section, the effects of reel estate development to the urban structure and reel estate development, the tasks that have to be taken by the authorized planers are discussed. Urban organization is discussed in this thesis., Yüksek Lisans, M.Sc.