Search

YÖK ID: 664539 Sanayileşme ve kentleşme ile birlikte Anadolu'dan büyük kentlere göçler, kent nüfusunun ve konuta olan ihtiyacın artmasına neden olmuştur. Yaşanılan konut ihtiyacını karşılamak üzere hem tüketicilere hem de üreticilere yönelik sistemler geliştirilmiştir. İpotekli Konut Finansman Sistemi ile tüketicilerin konut ihtiyaçlarını karşılamak üzere talep ettikleri finansal destek sağlanırken; GYO'lar ile yapım maliyeti yüksek gayrimenkul projelerinde yaşanan finansal sıkıntıların önüne geçilerek, uzun vadede fon desteği sağlanmaktadır. Ekonomiler için lokomotif görevi gören konut sektörü, İpotekli Konut Kredileri ve GYO'lar sayesinde organize olarak, profesyonel şekilde ilerlemektedir. Bu tezin amacı; İpotekli Konut Kredileri ile GYO'ların mevcut durumlarının, risklerinin ve ekonomi içerisindeki yerlerinin belirlenmesi ile birlikte sitemin işleyişini ortaya koymak ve konut edinimindeki sistemler için farkındalık yaratmaktır. Along with industrialization and urbanization, migration from Anatolia to big cities has caused an increase in the urban population and the need for housing systems for both consumers and producers have been developed to meet the residential needs. with the Mortgage Finance System, the financial support that consumers demand to meet their housing needs is provided; with GYOs, financial difficulties experienced in real estate projects with high construction costs are prevented and fund support is provided in the long term. The housing sector, which acts as a locomotive for economies, thanks to Mortgage Loans and GYOs, it progresses in an organized and professional manner. The aim of this thesis is; determining the current status, risks and place of GYOs in the economy with Mortgage Loans together with revealing the functioning of the system and housing acquisition to raise awareness for systems in housing acquisition. İÇİNDEKİLER Sayfa ÖZET -- İ ABSTRACT -- İİ İÇİNDEKİLER -- İİİ TABLOLAR DİZİNİ -- Vİİ ŞEKİLLER DİZİNİ -- Vİİİ SİMGELER VE KISALTMALAR -- İX ÖN SÖZ -- X GİRİŞ -- 1 BİRİNCİ BÖLÜM GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNE GENEL BAKIŞ 1. 1. GAYRİMENKUL PİYASASI -- 2 1. 1. 1. Konut Sektörü -- 3 1.1.1.1 Konut Arzı -- 4 1.1.1.2. Konut Talebi -- 7 1.2. TİCARİ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ -- 8 1.2.1. Alışveriş Merkezleri (AVM) -- 8 1.2.2. Otel -- 10 1.2.3. Ofis Pazarı -- 11 1.3. ALTYAPI HİZMETLERİ -- 12 1.4. YURT DIŞI MÜTEAHHİTLİK FAALİYETLERİ -- 13 1.5. GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN TEMEL ÖZELLİKLERİ -- 14 1.5.1. İkâme Edilebilirlik -- 14 1.5.2. Fiyat -- 15 1.5.3. Alıcı ve Satıcı Sayısı -- 15 1.5.4. Ekonomik Göstergelere Karşı Hassasiyet -- 15 1.5.5. Örgütlenmemiş Piyasa Modeli -- 16 1.5.6. Eksik Bilgi -- 16 iv 1.5.7. Arzın Piyasaya Girme Hızı -- 16 1.6. GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYEN FAKTÖRLER -- 17 1.6.1. Ekonomik Faktörler -- 17 1.6.2. Bölgesel Faktörler -- 18 1.6.3. Demografik Faktörler -- 19 1.6.4. Teknolojik Faktörler -- 20 1.6.5. Mütekabiliyet Yasası -- 20 1.7. GAYRİMENKUL PİYASASI AVANTAJLARI -- 20 1.7.1. Enflasyona Karşı Korunma -- 21 1.7.2. Azalan Gelir Değişkenliği/Belirsizliği -- 21 1.7.3. Nakit Getiri -- 21 1.7.4. Vergi Avantajları ve Amortisman Ayırımı -- 22 1.7.5. Finansal Kaldıraç -- 22 1.8. GAYRİMENKUL PİYASASI RİSKLERİ -- 22 1.8.1. Likitide Problemi -- 23 1.8.2. Anapara Kaybı -- 23 1.8.3. Faiz Oranlarındaki Değişim -- 23 1.8.4. Yatırım Maliyeti Yüksekliği -- 24 1.9. GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNE MİKRO İKTİSADÎ YAKLAŞIM -- 24 1.9.1. Piyasa Dengesi -- 24 1.9.2. Örümcek Ağı Teoremi -- 26 1.9.3. Kira Kontrolleri -- 27 1.10. GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNE MAKRO İKTİSADÎ BAKIŞ -- 28 1.11. TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ FİYAT OLUŞUMU VE KONUT BALONU -- 30 İKİNCİ BÖLÜM GAYRİMENKUL PİYASASI YATIRIM ARAÇLARI: İPOTEKLİ KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ (MORTGAGE) VE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI 2. 1. İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ (MORTGAGE) KAVRAMI -- 33 2.1.1. İpotekli Konut Kredisi Piyasaları -- 35 2.1.1.1. Birincil İpotek Piyasası Kurumları -- 36 v 2.1.1.2. İkincil İpotek Piyasası Kurumları -- 37 2.1.2. İpotekli Konut Finansman Sisteminde Taraflar -- 39 2.1.3. Konut Finansman Kuruluşları ve Faaliyetleri -- 39 2.1.3.1. İpotek Finansman Kuruluşları ve Faaliyetleri -- 41 2.1.3.2. Sigorta Şirketleri -- 42 2.1.3.3. Gayrimenkul Değerleme Kurumları -- 43 2.1.3.4. Derecelendirme Kurumları -- 43 2.1.4. İpotekli Konut Finansman Sisteminin İşleyişi ve Sistemin Fonksiyonları -- 44 2.1.5. İpotekli Konut Kredisi Türleri -- 46 2.1.5.1. Klasik İpotek Kredisi -- 46 2.1.5.2. Değişken Faizli İpotek Kredisi -- 47 2.1.5.2.1. Fiyat Seviyesine Endeksli İpotek Kredisi -- 47 2.1.5.2.2. Çift Endeksli İpotek Kredisi -- 49 2.1.5.2.3. Karma (Hybrid) Faizli Konut Kredileri -- 52 2.1.5.3. Ödeme Türlerine Göre İpotek Kredileri -- 52 2.1.5.3.1. Artan Geri Ödemeli İpotek Kredileri -- 52 2.1.5.3.2. Yüksek Ödemeli İpotek Kredileri (Balloon Mortgage) -- 52 2.1.5.3.3. Azalan ve Ara Ödemeli İpotek Kredileri -- 53 2.1.6. İpotekli Konut Finansman Sistemi Araçlarının Menkul Kıymetleştirilmesi. 53 2.1.6.1. İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Araçları -- 56 2.1.6.1.1. İpoteğe Dayalı Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler (Mortgage Backed Pass Through Security-MPS) -- 56 2.1.6.1.2. Teminatlı İpotek Yükümlülüğü (Collateralized Mortgage Obligations CMO) -- 57 2.1.6.1.3. Getirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (Stripped Mortgage Backed Securities, SMBS) -- 57 2.1.6.1.4. İpoteğe Dayalı Tahviller -- 58 2. 2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI TANIMI -- 58 2.2.1. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Amerika Birleşik Devletleri’ndeki Gelişimi -- 61 2.2.2. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Türkiye’deki Gelişimi -- 62 2.2.3. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Amacı -- 63 2.2.4. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Avantajları-Dezavantajları -- 64 vi 2.2.5. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Türleri -- 68 2.2.6. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Yapabileceği İşlemler -- 69 2.2.7. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Yapamayacağı İşlemler -- 70 2.2.8. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının İşleyişi ve Taraflar -- 72 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİ İLE GYO KULLANIMININ TÜRKİYE’DEKİ MEVCUT DURUMU 3. 1. KONUT SATIŞ VERİLERİ VE İPOTEKLİ KONUT KREDİSİNİN MEVCUT DURUMU -- 74 3.1.1. İpotekli Konut Finansman Sistemi İçerisinde İpotekli Konut Kredisi ve Ekonomiye Katkısı -- 79 3. 1. 2. İpotekli Konut Finansman Sisteminde İpotekli Konut Kredilerinin Taşıdığı Riskler -- 82 3.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ ÜLKE EKONOMİSİNE KATKISI VE BUGÜNKÜ DURUMU -- 84 SONUÇ -- 89 KAYNAKÇA -- 96

Bu çalışmanın amacı Türkiye'de kullandırılan konut kredilerinin ekonomikbüyümeye etkisinin olup olmadığı belirlenmesidir. Bu kapsamda, konut kredisi değişkeninitemsilen konut kredilerinin toplam kredilere oranı, ekonomik büyüme bağlamında ise GSYİHrakamının bir önceki döneme göre artış hızı dikkate alınmıştır. Ayrıca, söz konusudeğişkenlere ait 2005:1-2017:3 dönem aralığındaki 3 aylık veriler incelenmiştir. Öte yandan,bahsi geçen amaca ulaşılabilmek için Engle-Granger eş bütünleşme analizindenfaydalanılmıştır. Analiz sürecinde ilk olarak ilgili değişkenler ADF birim kök testine tabitutulmuş ve her iki değişkenin de birinci sıra farkları alınarak durağan hale geldiğianlaşılmıştır. Bunun ardından, konut kredisi bağımsız değişken, ekonomik büyüme de bağımlıdeğişken olacak şekilde regresyon analizi yapılmış ve hata terimi serileri elde edilmiştir. İlgiliserinin de düzeyde durağan çıkması sonucunda, Türkiye'deki konut kredileri miktarı veekonomik büyüme arasında uzun dönemli bir ilişki bulunduğu sonucuna varılmıştır. Eldeedilen sonuçlar dikkate alındığında, ekonomik büyümenin arttırılabilmesi amacıyla,Türkiye'de konut kredilerinin teşvik edilmesinin yerinde olacağı düşünülmektedir. Bubağlamda, devletin konut kredilerini teşvik edilmesi yönünde, vergi avantajı, bankalarüzerinde de bazı uygulamalar yapılması, devlet dairelerinde karşılaşılan masraflarınkaldırılması ve faiz oranlarının düşürülmesi yerinde olacaktır. Bu sayede, konut krediler dahacazip hale gelecek ve bu durum da ülkenin ekonomik kalkınmasına katkı sağlayacaktır.Belirtilen süreçte önemli olan bir diğer husus da konut kredisi rakamlarını arttırmayaçalışırken karşılaşılabilecek risklerin minimize edilmeye çalışılmasının gerekliliğidir. Örnekolarak, söz konusu kredilerin finansal durumu düşük kişiler tarafından kullanılmamasıamacıyla bankaların kredi kullandıracakları müşteri seçimine ilişkin minimum koşullarıbelirleyen bir kural setinin kamu otoritesi tarafından bir kanun olarak belirlenmesi yerindeolacaktır.Anahtar Kelimeler: Bankacılık Sektörü; Konut Kredisi; Ekonomi; Büyüme; Engle-GrangerEş Bütünleşme Analizi The purpose of this study is to determine whether mortgage loans have an influenceon economic growth in Turkey. In this context, as the variable of the mortgage, the ratio ofthe mortgage loans to the total loans is taken into consideration. Also, the increase ratio inGDP is used as an economic growth variable. In addition to this situation, quarterly data ofthese variables for the periods between 2005:1 and 2017:3 is examined. On the other hand,Engle-Granger cointegration analysis is considered in this study in order to reach thisobjective. In the analysis process, firstly, the variables are subjected to the ADF unit root testand it is understood that both variables become stationary by taking first order differences.Moreover, regression analysis is conducted with mortgage loans as the independent variableand economic growth as dependent variable and error series are obtained. Because error termseries are stationary on their level values, it is identified that there is a long-term relationshipbetween mortgage loans and economic growth in Turkey. By considering these results, it isrecommended to encourage mortgage loans in order to increase economic growth. Within thisframework, it is thought that government should take actions to increase mortgage loans, suchas tax incentives, implementing some regulations on the banks, removal of costs incurred ingovernment offices and reduction of interest rates. With the help of these actions, mortgageloans become more attractive for the people and it has a contributing influence on theeconomic growth. Another important issue in the mentioned process is the necessity of takingactions to minimize the risks that may arise while trying to increase the mortgage loans. As anexample, it would be appropriate for the public authority to designate a set of rules that setsthe minimum requirements fort he banks regarding customer selection. Owing to theseconditions, it can be prevented to give loans fort he people who have low credibility.Keywords: Banking Sector; Mortgage Loans; Economy; Growth; Engle-Granger Co-integration Analysis 132