Search

Leiemarkedsundersøkelsen 2005 viser at leietakere i Norge i gjennomsnitt betalte 4579 kroner i månedlig leie for en bolig i 2. kvartal 2005. Hva forteller dette tallet? Hva ”skjuler” det? Og hva har vi kokt sammen for å komme frem til et gjennomsnittstall? I rapporten vil man se at dette gjennomsnittstallet ”skjuler” en mengde informasjon, og er kanskje verdiløst i seg selv. For hva kan tenkes å forklare en husleie? De tre B’er som brukes som forklaring på boligpriser – Beliggenhet, Beliggenhet og Beliggenhet? Eller er det slik at leiemarkedet skiller seg markant fra eiermarkedet selv om bolig er fellesnevner begge steder? Og hva med begrepet gjengs leie, er det et operativt begrep? Og markedsleie – hva mener vi med det? Rapporten drøfter disse begrepene, og viser også hvordan resultatene varierer ut fra forutsetninger man setter om blant annet utleieforhold, hvor i landet man leier, hvem man leier av og attributter ved boligen. Leiemarkedsundersøkelsen 2005 har avdekket de store utfordringene det er å utarbeide en god husleiestatistikk for hele leiemarkedet. Resultatene og analysen i denne rapporten er basert på intervju med nesten 4000 leietakere i 2. kvartal 2005 og gir et svært differensiert bilde av leiemarkedet. Leiemarkedet er som ventet vesentlig forskjellig fra eiermarkedet. Mens en kjøper og selger i et eiermarked møtes en gang, vil en leietaker og utleier opprette en relasjon. Det får betydning for prisdannelsen, og de ulike elementene må tallfestes for at en skal kunne gi anslag på typiske leier. Klassene av viktigste elementer er: egenskaper ved boligen, egenskaper ved leietaker, egenskaper ved eier-leierrelasjonen og innholdet i leieforholdet. De færreste vil betvile at de beskrevne egenskaper kan ha betydning for pris. Statistisk sentralbyrå finner i denne analysen at i tillegg til rene, hedoniske kvaliteter på en leid bolig, spiller de ovenfor beskrevne faktorer en viktig rolle i prissettingen. Priseffektene er også gjennomgående store. Det har vist seg å være utfordrende å etablere et utvalg av leietakere i mangel av et register for å identifisere leietakere, eventuelt leieboliger. Gjennom den nye loven for borettslag er det foreslått å opprette en registerordning for andeler i borettslag - et såkalt borettsregister. Et operativt borettsregister vil være et vesentlig bidrag når populasjoner innenfor boligmarkedet skal defineres og avgrenses. Det er et paradoks at man per i dag ikke har en samlet oversikt over verken leieboliger eller leietakere. Et borettsregister med bruk av bolignummer som identifikasjon av boenheten, som kombineres med dagens GAB-register (Register over Grunneiendommer, Adresser og Bygninger) , vil samlet utgjøre gode redskaper til å skaffe seg oversikt over populasjonen. Det anbefales at man i en ny leiemarkedsundersøkelse for 2006 benytter adresse som enhet i etableringen av hovedutvalget. I tillegg anbefales det å trekke et personutvalg blant unge ettersom leieandelen er relativ høy blant disse. Et ønske om leiestatistikk for detaljerte geografiske områder, som prissoner innen enkelte storbyer, krever et relativt stort antall husleieobservasjoner. Av ressursmessige hensyn vil det neppe være hensiktsmessig å samle inn et såpass høyt antall observasjoner direkte gjennom spørreundersøkelsen. En utnyttelse av registerinformasjon fra store utleieaktører anbefales derfor som et supplement. Leieprisene varierer langs flere dimensjoner. Både geografisk beliggenhet, attributter ved selve boligen og relasjoner mellom leietaker og utleier viser seg å ha betydning for leienivået. Fra et geografisk perspektiv skiller det gjennomsnittlige husleienivået i Oslo/Akershus seg klart fra resten av landet ved å ligge på et høyere nivå, 5873 kroner per måned mot 4101 kroner i Trøndelag. Sett ut fra attributter på boligen er det - ikke overraskende - størrelsen på boligen som påvirker leienivået. Leiemarkedsundersøkelsen 2005 har avdekket at ulike relasjoner mellom leietaker og utleier har en signifikant påvirkning på leienivået. Spesielt vil slekts- og vennskapsforhold medføre rabatt i husleien. Leiemarkedsundersøkelsen viser også at leieforhold med profesjonelle utleiere gir klart høyere leie. For eksempel er gjennomsnittlig leie per måned 3805 kroner hvis man leier av "slekt/venner" mens man betaler i gjennomsnitt 5211 kroner når man leier av "privat gårdeier/gårdselskap". Men igjen dukker spørsmålet opp – kan disse boligene sammenlignes? I regresjonsanalysen i kapittel 4 går vi langt i å dekomponere husleien i enkeltfaktorer. På grunnlag av erfaringene med Leiemarkedsundersøkelsen 2005 har Statistisk sentralbyrå også foretatt en foreløpig vurdering av kostnadene med en tilsvarende undersøkelse for 1. kvartal 2006. Forutsetningene i kostnadsberegningene er en tredelt datafangst (papir/web, telefon og besøk) for å øke antall leieobservasjoner, innhenting av registerinformasjon med oversampling for Oslo og Bergen og tilleggsutvalg av unge under 25 år. En slik leiemarkedsundersøkelse vil ha en kostnadsramme som er noe høyere (20-30 prosent) enn for undersøkelsen i 2005, hovedsakelig på grunn av besøksintervju.

Økonomiske analyser er tilgjengelige via www.ssb.no Boligprisene har steget mye i de siste tolv årene, og mange lurer på om prisene vil fortsette å stige fremover. Dersom det kommer et prisfall i boligprisene, vil noen husholdninger kunne stå igjen med negativ egenkapital. Dermed er det et ønske både blant økonomer og hos publikum om å forstå hva som driver og har drevet boligprisene. Når vi undersøker hvordan boligprisene har utviklet seg i forhold til andre priser, ser vi at boligprisene har steget mer enn konsumprisindeksen. Vi ser også at prisene på boliger i store byer har steget mer enn prisene på boliger andre steder. Samtidig har boligprisene steget mer enn husleiene og inntektene. Artikkelen studerer noen mulige faktorer bak disse endringene.

Økonomiske analyser er tilgjengelige via www.ssb.no Hvor mye har boligprisene i Oslo steget siden oppgangen begynte tidlig på 1990-tallet? Har de steget mer enn i resten av landet? Har alle boligtyper i Oslo steget like mye i pris? Hvis ikke, hvilke typer har steget mest og hvor mye? Denne artikkelen tar for seg slike spørsmål. Svar bør inneholde noe mer enn gjennomsnittspris per kvadratmeter på ulike tidspunkt fordi slike gjennomsnitt ikke kontrollerer for standard, beliggenhet og attraktivitet. Vi diskuterer konstruksjonen av boligprisindekser, og starter med å se på det generelle bildet SSBs boligprisindekser gir. Deretter kompletterer vi med å se på et datamateriale som inneholder gjentatte salg av samme bolig innenfor Oslo. Da kan vi isolere og rendyrke prisøkningen for en gitt boligtype i hovedstadsområdet. Vi finner i tall fra OBOS at prisene på leiligheter i Oslo steg generelt med 258 prosent fra 1991 til 2002. Små leiligheter steg med 340 prosent og store boliger med 177 prosent.

Artikkelen er gjengitt med tillatelse fra Samfunnsøkonomenes Forening. Boligprisene utvikler seg i et raskere tempo enn husleiene. Men det er kun endringene i husleiene som inngår i KPI. De skal tjene som indikatorer for de prisene både eiere og leiere står overfor i tilknytning til det å innhente boligtjenester. Men eiernes priser underdrives når en kun ser på leiernes priser, og målt inflasjon underdriver utviklingen i konsumprisene. Røffe beregninger antyder at egentlig inflasjon kan ligge mer enn halvannen gang over målt inflasjon. Sentralbanken kan altså føre en ekspansiv pengepolitikk i et forsøk på å øke målt inflasjon fra et lavere nivå enn den egentlig ligger på. Dette forsøket kan i verste fall mislykkes, og mens målt inflasjon forblir uendret, føres ny kreditt i sin helhet inn i et overopphetet boligmarked.

Artiklene i Samfunnsspeilet er tilgjengelige fra SSBs nettsider: http://www.ssb.no/ssp/ Da dot.com-boblen punkterte, falt verdens børser kraftig. Dette skapte personlige tragedier og økonomisk uro fordi mange husholdninger hadde satt sparepenger i aksjefond. Nå stiger børskursene igjen. Nye husholdninger lokkes til å plassere sparepenger og pensjonsfond på børsene. Dette åpner for nye smell i framtiden. Fordi aksjekurser kan falle så kraftig, eller svinge så mye, har kritikere hevdet at børsene er vår tids offisielle kasino som inviterer folk til å spille med sparepengene. Konklusjon: Børsene bør stenges. Men dette er baksiden av medaljen. Medaljens forside er børsens mange fordeler både for husholdninger og samfunnet. Godtas risiko, tilbys individuelle husholdninger høy avkastning. For samfunnet er en børs et verdifullt finansielt torg hvor selgere av ledige ressurser møter kjøpere av nødvendig innsatskapital.

Rentenivået bestemmes i et samspill mellom innenlandske og utenlandske aktører. På kort sikt kan Norges Bank bestemme renten. Men på lengre sikt må dette rentenivået sørge for balanse i økonomien. Dersom Norges Bank setter et rentenivå som ikke er forenlig med langsiktig balanse, vil andre økonomiske variabler – for eksempel prisene på forbruksvarer – overta balanseringsoppgaven. Den norske renten er avhengig av hva som skjer i lønnsoppgjøret, hvordan statsbudsjettet er laget og hvilke forventninger publikum har. Et ekspansivt lønnsoppgjør gir høyere rente.

Økonomiske analyser er tilgjengelige via www.ssb.no Transportmåter som fly og taxi er mer energikrevende og forurensende enn transportmåter som sykkel, buss og moped, ifølge ulike indikatorer. Samtidig etterspørres fly og taxi relativt mer av rike husholdninger og sykkel, buss og moped relativt mer av fattige husholdninger. Dersom prisene på transportformer er lavere enn samfunnets kostnader, er det behov for miljøkorrigerende avgifter, såkalte grønne skatter. Ettersom rike og fattige husholdninger systematisk løser sine transportbehov på ulike måter, har slike grønne skatter fordelingsvirkninger. Miljøskatter på luksusmåter av transport vil ramme rikere husholdninger mer enn fattige, mens miljøskatter på nødvendighetsmåter av transport vil ramme fattige husholdninger mer enn rike. De empiriske indikatorene tyder på at det er mulig både å oppnå mål om bedre miljø og jevnere fordeling ved grønne skatter på transport.

Noen politikere og mange samfunnsinteresserte mennesker foreslår at vi skal utnytte vår oljerikdom til å løse presserende oppgaver. Det kan bli vanskeligere enn vi tror. Problemet består i at det ikke ligger lærere eller leger på bunnen av Nordsjøen. Det ligger olje. Riktignok kan oljen selges for dollar, og dollarene igjen kan byttes mot skoletavler og røntgenapparater, men likevel må disse installeres og betjenes av et personell. Personellet må ofte snakke norsk. Norge har tre milliarder arbeidstimer til rådighet, og bare ved kløktig bruk av oljepengene vil disse timene kunne gi flere varer og dermed økt levestandard.

Økonomiske analyser er tilgjengelige via www.ssb.no Naturressurser er knappe goder. Mens tilbudssiden av naturens tjenester er begrenset av volum og kvalitet, synes etterspørselssiden å øke brått. Vi sykler Birkebeineren, går over Besseggen og kjører ski i Hemsedal. Folk reiser til K2 for å klatre, til Hawaii for å surfe og til Borneo for å dykke. Etterspørselen etter tjenester som naturen yter, later til å vokse. Gjør den virkelig det? I denne studien brukes systematiske data som er representative for en befolkning til å undersøke forhold ved etterspørselen etter naturtjenester over tid. Kjøp av utstyr antas gå sammen med bruk av utstyr, og dermed produksjon av naturopplevelser. I husholdningers villighet til å betale for utstyr ligger en verdsetting av hva naturen kan tilby. Pengebruk kan røpe ønsker om at mektige naturinntrykk skal forbli akkurat det. I vår studie finner vi at utstyr er luksusvarer, at inntektselastisiteten er forholdsvis stabil i den observerte perioden, og at over tid kjøper en stadig større andel av husholdningene utstyr som brukes utendørs. Utendørsutstyr øker i popularitet, og i vår modell innebærer det at utendørsopplevelser også blir mer populære.

Prisnivået i Norge er høyt. Men selv om prisene er høyere i Norge enn i utlandet, er det likevel billigere i Norge for nordmenn, målt i arbeidsminutter per kjøpt vare, enn for franskmenn i Frankrike og italienere i Italia. De høye prisene skyldes vår produktivitet. Vi er produktive fordi hver person har til rådighet mange maskiner, er høyt utdannede og nyter godt av en effektiv samfunnsorganisering. Hver norske arbeidstime gir stor leveranse. Det betyr at en norsk arbeidstime er verdifull, og dermed prises høyt. Jo mer manuell innsats bak hver levert vare eller ytt tjeneste, desto høyere pris. Imidlertid gir høy produktivitet høy levestandard. Høye priser går dermed hånd i hånd med velstand.