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Inhalt dieser Arbeit stellt einen immobilienspezifischen Ansatz einer Due Diligence Pr��fung im Asset Bereich dar. Der erste Abschnitt umfasst eine Darstellung der Situation am Immobilienmarkt, die Er��rterung der Einsatzgebiete einer Due Diligence Pr��fung im Allgemeinen und deren ��bertragung in den Immobilienbereich. Es werden Begriffe, Prozessabl��ufe und die prim��ren Risikobereiche im Immobiliensektor erl��utert. Zur Indikation dieser Risiken ist es unumg��nglich das Objekt einer umfangreichen Pr��fung zu unterziehen. Es werden die Vorbereitungen, die Durchf��hrung, sowie der Umgang mit den daraus gewonnenen Erkenntnissen beschrieben. Es wird auf die wesentlichen Pr��fungsgebiete einer Real Estate Due Diligence wie folgt eingegangen. - Rechtliche Due Diligence (Vertragspr��fung, Baubescheid, Miet,- und Pachtvertr��ge, Kaufvertrag) - Technische Due Diligence (formale und physische Analyse) - Steuerliche Due Diligence (Steuersubjekt, Aufdecken steuerlicher Risiken) - Wirtschaftliche Due Diligence (Standortanalyse, Mieteranalyse, Investitionsanalyse) Die Ermittlung der Verkehrswertbestimmung im wirtschaftlichen Teil der Due Diligence Pr��fung wird anhand eines Wiener Altbaus mittels der Discounted Cash Flow Methode dargestellt. Die Optimierungsm��glichkeiten zur Ertragssteigerung einer Immobilie im Betrieb und die Position des Facility Management dabei werden im letzten Teil der Arbeit beleuchtet. Die aus der Literaturrecherche und dem praktischen Teilen der Arbeit gewonnenen Erkenntnisse werden abschlie��end zusammengefasst und bewertet.

1. Artikel: Unter der in Deutschland geltenden Abgeltungsteuer sind Kursgewinne unabhängig von der Haltedauer zu versteuern. Allerdings können Anleger die Abgeltungsteuer auf Kursgewinne (zunächst) vermeiden, indem sie Kusgewinne nicht realisieren. Sie verschieben dann die Steuerbelastung in die Zukunft und nehmen so einen zinslosen Steuerkredit in Anspruch (Steuerstundung). Ähnlich vorteilhaft stellt sich die Realisation eines negativen Kursgewinns dar, wenn dies zu einer Steuerminderung durch Verrechnung mit anderen Gewinnen führt. Die mögliche Nutzung von zinslosen Steuerkrediten führt dazu, dass in die Unternehmensbewertung auf Basis der Diskontierung zukünftiger nachsteuerlicher Zahlungen an die Kapitalgeber (Unternehmensbewertung mittels DCF-Verfahren) Annahmen über deren Liquidationsverhalten einfließen müssen. Gezeigt wird, dass und wie der Unternehmenswert von diesen Annahmen abhängt, wobei alternative, starre und flexible Strategien der Kapitalgeber zugrunde gelegt werden. Diese Berechnungen führen insbesondere zu einer unteren und oberen Schranke für den Unternehmenswert, aber auch zu konzeptionell einfacher zu berechnenden „mittleren“ Werten. Veranschaulicht werden die Berechnungen anhand eines Zahlenbeispiels, das auch Gegenstand einer komparativ statischen Analyse ist. 2. Artikel: In den meisten Steuersystemen werden Kapitalerträge aus Anleihen nach dem Zuflussprinzip besteuert. Gewinne oder Verluste durch Kursveränderungen der Anleihen werden demnach erst dann besteuert, wenn sie mit einer Veräußerung der Anleihe tatsächlich realisiert werden. Ein Anleger, der seine Anleihe halten und dennoch eine Kursenkung steuerlich geltend ma-chen möchte, kann dieses Prinzip aber leicht umgehen. Er braucht seine Anleihe nur zu ver- und unmittelbar wieder zurückzukaufen. In diesem Beitrag wird gezeigt, dass die Nachsteuer-Rendite beliebiger Anleihen mit solchen Verkauf-Rückkauf-Transaktionen gesteigert werden kann. Es wird hierzu eine Strategie vorgestellt, die zu der maximalen Nachsteuer-Rendite führt. Anschließend werden die Renditesteigerungen, die sich aus der Anwendung der optimalen Strategie gegenüber dem einfachen Halten der Anleihe ergeben, in Monte-Carlo-Simulationen bemessen. Schließlich wird herausgearbeitet, unter welchen Bedingungen eine steueroptimale Anlegerstrategie lohnenswert ist und unter welchen Bedingungen sie nur zu vernachlässigbaren Renditesteigerungen führt. 3. Artikel: Kursgewinne oder -verluste bei Wertpapieren werden in den allermeisten Steuersystemen erst dann besteuert, wenn sie realisiert werden, d.h. wenn es zu einer Veräußerung des Wertpapie-res kommt. Aus steuerlichen Gesichtspunkten sollten Gewinne dann möglichst spät und Ver-luste möglichst früh realisiert werden, um den Barwert einer positiven Steuerzahlung kleinst-möglich und den Barwert einer negativen Steuerzahlung größtmöglich zu halten. Wenn keine weiteren als steuerliche Anlässe zur Veräußerung eines Wertpapieres bestehen, kann ein An-leger ein Wertpapier im Falle eines anstehenden Kursverlustes veräußern und es anschließend zurückkaufen, um den Kursverlust frühestmöglich steuerlich geltend zu machen und dennoch in dem Wertpapier investiert zu bleiben. Dies ist aber mit zusätzlichen Transaktionskosten verbunden. Damit sich eine solche Transaktion vorteilhaft auf die Vermögensposition eines Anlegers auswirkt muss der (Barwert-)Vorteil, den ein Anleger mit einer Verkauf-Rückkauf-Transaktion (VRT) generiert, die entstehenden Transaktionskosten übersteigen. Es ist daher ein Mindestmaß an Kursverlust erforderlich, das in diesem Beitrag bemessen wird. Es wird außerdem gezeigt, dass es für einen Anleger auch deshalb vorteilhaft sein kann mit einer VRT zu warten, weil er mit der heutigen Durchführung einer VRT seine Option auf weitere zukünf-tige VRTs verschlechtert. Der Wert der Warteoption wird daher ebenfalls in das Kalkül zur Entwicklung einer steueroptimalen Anlegerstrategie einbezogen. Es wird gezeigt, dass die Warteoption strukturell exotischen Optionen gleicht. Da für solche Optionen keine analyti-schen Bewertungsverfahren existieren, muss die Warteoption durch Monte-Carlo-Simulationen bewertet werden. Unter Berücksichtigung von Transaktionskosten und Warte-option wird schließlich ein Grenzpreis berechnet, bei dessen Unterschreiten sich die Durch-führung einer VRT vorteilhaft auswirkt. Orientiert sich ein Anleger mit seiner Entscheidung über die Durchführung oder Unterlassung einer VRT an dem berechneten Grenzpreis, verfolgt er die steueroptimale Strategie.

This paper focuses on firm valuation for tax purposes of non-listed company shares and its sensitivity towards different market conditions. Since the value of a private company cannot be observed on the stock market the value has to be estimated. Due to uncertainty, expected future profits may not serve as a tax base. Therefore, in Germany e.g., a tax value is derived on the basis of a combination of net assets and historic profits - the so called Stuttgart Method. A Discounted Cash Flow Model, as a generally accepted method of firm valuation, is used as a proxy for the market value. In this analysis a simulation quantifies the gap between both approaches for firms of six different industries. Thereby, we find out which industries are discriminated and which are subsidized by taxation. Furthermore, the sensitivity of the value gap with regard to the relevant value drivers (cost of capital, financial structure, corporate tax rates, growth, and timing effects) is investigated. In the basic setting the value is only 31,3% to 92,4% of the market value. Thus, tax values lead to a severe undervaluation of the company. Moreover, the span of the relations shows that the firms are treated unequally. Variations show that overvaluations are also likely to be observed. These results are helpful to design a true and fair tax base.

Es ist mittlerweile unbestritten, dass eine Unternehmensbewertung Prämissen über die zukünftige Verschuldungspolitik erfordert. In der Praxis besonders beliebt ist dabei gemeinhin die Vorgabe von Zielverschuldungsquoten. Basieren die geplanten Verschuldungsquoten jedoch nicht auf Marktwerten, sondern auf bilanziellen Daten, so fehlt eine wichtige Anwendungsvoraussetzung der herkömmlichen Bewertungsansätze. Bislang war aus theoretischer Sicht unklar, wie eine Bewertung in dieser Situation vorzunehmen ist. Im Rahmen des vorliegenden Beitrags werden Bewertungsgleichungen hergeleitet, die eine Unternehmensbewertung bei bilanziellen Finanzierungsrestriktionen ermöglichen.

High rates of interest (8 to 15%) commonly used in discounted cash flow analysis of genetic improvement schemes have tended to underestimate the value of the returns and to favour breeding programmes with short-term returns. It is shown that inflation should be removed from the interest rate, and an inflation-free rate used in discounting future returns to present-day value.Various methods for choosing discount rates are discussed. It is concluded that the appropriate rate is the real opportunity cost rate, that is the market cost of borrowing in real terms, in terms of goods rather than money. Taking account of inflation the average cost of borrowing in real terms in the United Kingdom over the past 32 years (1945 to 1976) is estimated as 2 to 3%. This also provides the best available estimate for discounting future returns, and it brings the opportunity cost rate into line with the social time preference rate often proposed for public investments.The contrast is made between the value of improvements made in the national interest and of those made by breeders or firms. The former benefit from returns on all national commercial production of improved stocks and the returns accumulate and are recouped over many years. On the other hand breeders and firms benefit only from the extra sales of breeding stock due to their temporary marginal superiority over competition and they are often at high risk of getting no returns. Implications to the form and amount of investment in animal improvement are discussed.