Theories of rent are wide-ranging. However, whether neoclassical, Marxist, or Proudhonist, they tend to neglect evolutionary institutionalist theorising. Increasingly dominated by the income approach, rent theories need to be expanded, partly to correct existing work, partly to break persistent intellectual monopoly and oligopoly, and particularly to develop institutional theories of rent. In this paper, I attempt to do so by presenting and evaluating the surplus approach to rent, particularly R.T. Ely’s, highlighting its power and potential and stressing its critiques and contradictions. Drawing, among others, on the original writings of Ely, it is argued that, while the emphasis on property rights, land as a ‘bundle of sticks’, and rent as surplus rather than income help to advance heterodox approaches to rent, the surplus approach is severely limited in its analysis of inequalities and how they can be addressed, especially in extractivist and rentier societies. To unravel long-term inequalities that characterise rent and rentier economies, it is crucial for surplus theorists to engage stratification economics which, in turn, can drive the surplus approach to rent. Les théories de la rente sont très variées. Cependant, qu’elles soient néoclassiques ou marxistes, géorgistes ou proudhoniennes, elles ont tendance à négliger l’apport théorique institutionnaliste. Contre la domination grandissante de l’approche par le revenu, il s’agit donc de les élargir, en partie pour corriger les travaux disponibles actuellement et briser le monopole et l’oligopole intellectuels qui persistent, mais aussi, et plus particulièrement, pour contribuer au développement de théories institutionnelles de la rente. C’est pourquoi, dans cet article, nous présentons et évaluons l’approche de la rente par le surplus, en particulier celle de Richard Theodore Ely, non seulement en soulignant sa puissance et son potentiel, mais aussi en pointant ses limites et ses contradictions. À partir des travaux originaux d’Ely, nous soutenons que l’accent mis sur les droits de propriété, sur la terre conçue comme faisceau de droits et sur la rente conçue comme surplus plutôt que revenu, contribue certes à faire progresser les approches orthodoxes et hétérodoxes de la rente, mais que l’approche du surplus est sévèrement limitée dans son analyse des inégalités et de la manière dont celles-ci peuvent être combattues, en particulier dans les sociétés extractivistes et rentières. Pour mettre au jour les inégalités de long terme qui caractérisent la rente et les économies rentières, il est crucial que les théoriciens du surplus explorent l’économie de la stratification. Las teorías de la renta son muy variadas. Sin embargo, que ellas sean neoclásicas o marxistas, georgistas o proudhonianas, todas tienen tendencia a subestimar el aporte teórico institucionalista. Contra la dominación creciente del enfoque sobre el ingreso, se trata entonces de ampliar, en parte para corregir los trabajos disponibles actualmente y romper el monopolio y oligopolio intelectuales que persisten, pero también y mas particularmente, para contribuir al desarrollo de teorías institucionalistas dela renta. Es por eso, en este artículo nosotros presentamos y evaluamos el enfoque de la renta por medio del excedente, y en particular el de Richard Theodore Ely no solo para destacar su fuerza y potencialidad, sino también para mostrar sus limites y sus contradicciones. A partir de os trabajos originales de Ely, nosotros sostenemos que el acento puesto sobre los derechos de propiedad sobre la tierra, concebido como un nudo de contratos, contribuye ciertamente a hacer progresar los enfoques ortodoxos y heterodoxos de la renta, pero el enfoque del excedente esta severamente limitado en su análisis de las desigualdades y de la manera en que ellas pueden ser combatidas, en particular en las economías extractivistas y rentísticas. Para poner en evidencia las desigualdades de largo plazo que caracterizan la renta y las economías rentísticas, es crucial que las teorías del excedente exploren la economia de la estratificación social.