Search

Novonastali problemi u suvremenom planiranju javljaju se na područjima koja su prostornim planovima planirana za stambenu (mješovitu) gradnju, poznatim pod nazivljem: žuto područje Yellowfield. Yelowfield studije koje su potrebne prije izrade provedbenih prostornih dokumenata odnose se na preobrazbu postojeće gradnje (urbana obnova) na većinom neplanski uređenim stambenim područjima. Preobrazba se odnosi, kako na promjenu načina stambene izgradnje (visoko energetska gradnja), tako i na uvođenje novih namjena koje bi trebale omogućiti kvalitetniji život i rad unutar ovih područja. U planskom rječniku postoji metodologija koja se ne koristi previše jer iziskuje vrlo velike napore i rješavanje imovinsko-pravnih odnosa. To se zove URBANA KOMASACIJA. Naredni korak je svakako URBANA EKONOMIJA.

Komasacija je jedan od postupaka uređenja zemljišta. To je objedinjavanje zemljišnih čestica u jednu cjelinu – komasacijsku gromadu – te ponovna podjela na veće i pravilnije parcele. U poljoprivrednoj proizvodnji rascjepkanost je smetnja racionalnom korištenju zemljišta i primjeni suvremenih agrotehničkih mjera (Podgorje). Razmatranje povijesne kronologije implicira primjenu komasacije već više od 200 godina – od začetka organiziranog razmišljanja o njezinu provođenju u 18. st. Zakonska utemeljenost vidljiva je već u donošenju prvog pravnog akta – Urbarskog zakona – 1836. godine, a zatim i u svim drugim zakonima koji su doneseni redom 1890., 1902., 1954. te 1979. godine. Komasacija se i unutar granica današnje Požeško-slavonske županije provodila još prije Drugoga svjetskog rata. Komasacijom se, osim što se zemljišta grupiraju u veće i pravilnije parcele, osigurava i izgradnja mreže prometnih i infrastrukturnih objekata te zemljište za javne potrebe. Njome se reguliraju i vlasničko-pravni odnosi na zemljištu, izrada katastarskih planova i operata, a koristi se i kod regulacija vodotokova, hidromelioracije, hidrografskih i drugih zahvata te u šumarstvu i zaštiti okoliša. Urbanizacijom i naglim širenjem pokazala se i potreba za regulacijom zemljišta na području naselja. Komasacija u naseljima najjednostavniji je postupak istodobnog formiranja većeg broja pravilnih građevinskih parcela i omogućavanja potrebne razine komunalne opremljenosti. Tako komasacija postaje sastavni dio razvojne politike i planiranja naselja – kada se omogući kroz ugrađivanje obveze izrade detaljnih planova uređenja u prostorno-plansku dokumentaciju (Požega). Komasacija se zahvaljujući svojoj primjeni pokazala nezamjenjivom u razrješavanju nesređenog zemljišnog stanja. U prošlosti je imala veliku važnost samo za poljoprivredu, dok se u budućnosti težište komasacije pomiče k integralnom djelovanju i razvoju cijelog društva., Land consolidation is one of the land development procedure. This is the integration of predial particles into a single entity – consolidation boulder, and subsequently, re-division to the larger and more correct parcels. The fragmentation disturbs rational land use and application of modern agro-technical measures (Podgorje). The historical chronology implies the application of land consolidation for more than 200 years - from the inception of organized thinking in the 18th century. The legal basis is visible through the adoption of the first juridical act - Urbarski zakon, in 1836., and over the more recent laws in 1890., 1902., 1954. and 1979. Land management, within the limits of today’s Pozega-Slavonia County, was conducted yet before the Second World War. Land consolidation provides the land for public purposes - construction of traffic and infrastructure facilities. It governes the legal status of the land, cadastral documents creating and it is used in the regulation of watercourses, hydromelioration, hydrographic and other manipulations, so as forestry and environmental protection. Due to urbanization, it has shown the necesity to regulate land in the settlement area. Consolidation in the settlements is the simplest procedure of simultaneous formation a number of regular building lots - allowing the required level of utility infrastructure. Thus, consolidation is becoming an integral part of development policy and planning of settlements - through the incorporation of the detailed plans in spatial planning documents (Pozega). Land consolidation through its application proved indispensable in resolving unarranged land conditions. In the past, it had great importance only to agriculture, while the focus of land consolidation in the future moves towards integrated performance and development of the whole society.

Urbana komasacija institut je koji je u hrvatski pravni poredak unesen Zakonom o prostornom uređenju i gradnji s ciljem boljeg upravljanja i uređenja građevinskog zemljišta u naseljima. Planirano prostorno uređenje svakako je od interesa za Republiku Hrvatsku, a takvim je proglašen i sam institut urbane komasacije. Međutim, ograničenja, a u nekim slučajevima i prestanak prava vlasništva, koji proizlaze iz odredaba kojima je regulirana urbana komasacija nisu u granicama koje dopušta Ustav Republike Hrvatske. Upravo su te odredbe, i posljedice koje njihova primjena može imati za vlasnike komasiranog zemljišta, predmet analize ovoga rada. U radu se također ukazuje na one odredbe Zakona kojima se čine znatna odstupanja od ustavnog načela sudske zaštite građanskih prava, općeg stvarnopravnog uređenja i temeljnih načela zemljišnoknjižnog prava. Neusklađenost propisa s temeljnim postulatima Ustava Republike Hrvatske i načelima građanskog prava može ozbiljno ugroziti pravnu sigurnost. Zbog svega navedenog autorica je mišljenja da zakonodavac treba ozbiljno razmisliti o izmjenama odredaba o urbanoj komasaciji, kako bi se osiguralo ustavom zajamčeno pravo vlasništva i pravna sigurnost., Urban consolidation is an institute which was introduced in Croatian legal system by the Regional Planning and Development Act intended to better administer and regulate building land in urban areas. Without any doubt, physical planning is in interest of the Republic of Croatia. The same quality was attached to the institute of urban consolidation. Nevertheless, limitation on ownership, and in some cases cessation of the right of ownership, deriving from provisions which regulate the urban consolidation are not within the limits imposed by the Constitution of the Republic of Croatia. Therefore, the aforesaid provisions and consequences caused by their application for owners of consolidated land are an object of analysis in this article. Moreover, the author points at provisions in significant derogation of the constitutional principle of court protection of civil rights, general legal regulation of real property and basic principles of land registry law. Non-compliance of regulations with the basic constitutional and civil law principles may seriously compromise legal certainty. Having all this in mind, the author firmly believes that legislator has to seriously consider amending provisions on urban consolidation to ensure the right of ownership and legal certainty guaranteed by the constitution.

Provedba urbanog razvoja obično se odvija putem slobodne kupoprodaje zemljišta ili prisilnom metodom – izvlaštenjem. U slučajevima usitnjenog posjeda zemljišta takav pristup ne daje dobre rezultate zbog složenih i dugotrajnih postupaka te potrebnih financijskih sredstava. Kao alternativni pristup nameće se provedba urbanog razvoja metodom preraspodjele zemljišta – urbanom komasacijom. Njezin cilj je kroz partnerstvo vlasnika zemljišta na određenom području provesti parcelaciju sukladno planovima za novo, učinkovitije korištenje urbanog prostora. Različiti pravni, gospodarski, prirodni i politički uvjeti rezultirali su s više različitih pristupa organizaciji i provedbi preraspodjele zemljišta. U radu su analizirani pristupi u nekoliko država – Njemačkoj, Japanu, Francuskoj, Švedskoj, Turskoj, Indiji, Južnoj Koreji i Australiji. Također su prikazani neki karakteristični primjeri. Metoda urbane komasacije od 2007. godine uvedena je i u Hrvatskoj, te je taj postupak u radu obrađen na isti način kao i inozemna iskustva. Podaci prikupljeni u okviru istraživanja sustavno su obrađeni te međusobno uspoređeni u cilju definiranja različitosti pristupa te njihovih osobina. Temeljem tih podataka moguće je prepoznati prednosti i nedostatke određenog modela te predvidjeti potencijalne poteškoće pri implementaciji metode u RH.

2007. godine donijet je novi Zakon o prostornom uređenju i gradnji koji bi trebao osigurati uvjete za trajno praćenje stanja u prostoru te izradu dokumenata prostornog uređenja. Dokumenti prostornog uređenja lokalne razine su, između ostalog, urbanistički i detaljni plan uređenja koji su provedbeni dokumenti prostornog uređenja. Urbanistički plan uređenja detaljnije određuje prostorni razvoj naselja ili dijela naselja, a donosi se obvezno za neizgrađene dijelove građevinskog područja naselja. Detaljni plan uređenja detaljno razrađuje uvjete za gradnju i uređenje pojedinih zahvata u prostoru, osobito u odnosu na njihovu namjenu, položaj, veličinu, opće smjernice oblikovanja i način priključivanja na komunalnu infrastrukturu te određuje mjere za zaštitu okoliša, prirodnih, krajobraznih, kulturno-povijesnih i drugih vrijednosti. Detaljni plan uređenja donosi se obvezno za dijelove naselja na kojima je određeno provoditi urbanu komasaciju. Za postupak izrade i donošenja dokumenata prostornog uređenja potrebne su određene stručne podloge pa tako i geodetske. To su takve podloge koje će pružiti što potpunije i točnije informacije o prostoru koji se uređuje. U radu se prikazuje s kakvim geodetskim podlogama za izradu urbanističkih i detaljnih planova uređenja se raspolaže u Republici Hrvatskoj i na koje probleme nailaze prostorni planeri pri njihovom korištenju.

U radu je objašnjen instrument urbane komasacije kao moderan način uređenja građevinskog zemljišta. Navedena su osnovna načela, preduvjeti i primjena tog postupka te opisano mjesto urbane komasacije u prijedlogu novog Zakona o prostornom uređenju. Opisane su uloga i važnost geodetske struke u cjelokupnom postupku., The article explores necessity for introducing reallocation of land as a modem means of land development. The basic principles, conditions and ways of implementation of the procedure are given, as well as the role and significance of reallocation of land in the draft of the new Croatian Law on Land Planning, Furthermore, the role and importance of geodesy in the process of reallocation of land is examined.

S intenzivnom gradnjom autocesta u Republici Sloveniji urbana je komasacija postala vrlo aktualan postupak za dobivanje zemljišta za autocestu, u prvom redu zbog usitnjene strukture posjeda u Sloveniji. Istodobno je gradnja autocesta potaknula i zamisao o izradbi programskog okružja, koje bi postupke urbane komasacije ubrzalo i prije svega moderniziralo., Along with the intensive construction of highways in the Republic Slovenia, urban land consolidation has become a procedure of a current interest in gaining the land for the highway, in the first place because of the fragmented property structure in Slovenia. At the same time, the construction of highways initiated the idea of creating a program support that would speed up and above all modernise the procedures of urban land consolidation.