Search

U pravnim porecima po čijem je uzoru u Republici Hrvatskoj uređeno etažno vlasništvo u najnovije se vrijeme provode reforme upravljanja nekretninama u etažnom vlasništvu. Uvode se novi modeli upravljanja utemeljeni na drugačijim pravilima o odlučivanju etažnih vlasnika. Glavni cilj upravljanja postaje održivi razvoj stanovanja utemeljen na energetskoj učinkovitosti, korištenju obnovljivih izvora energije, elektromobilnosti. U Republici Hrvatskoj upravljanje nekretninama u etažnom vlasništvu nije se u posljednjih 25 godina, od kad je donesen Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suštinski mijenjalo. Tradicionalna pravila o upravljanju nekretninama u etažnom vlasništvu ne mogu zadovoljiti sve zahtjeve modernog stanovanja i učinkovitog upravljanja nekretninama, posebno u okviru izvanrednog upravljanja koji se sada u Hrvatskoj temelji na suglasnosti svih etažnih vlasnika. Poseban problem predstavlja upravljanje starim zgradama čija obnova i modernizacija zahtijevaju poduzimanje brojnih poslova izvanredne uprave. Problemi u vezi s odlučivanjem o poslovima izvanredne uprave u tom su smislu posebno došli do izražaja u postupcima obnove nakon potresa. Upravo zbog toga se sve češće u posebnim zakonima i propisuju iznimke od pravila da se za izvanredne poslove zahtijeva suglasnost svih etažnih vlasnika te se propisuju drugačija pravila o većini potrebnoj za valjanu odluku o upravljanju. Nedostaje, međutim, cjelovito uređenje pravnih odnosa između etažnih vlasnika u slučajevima kad se većinom glasova (običnom ili kvalificiranom) odlučuje o određenim izvanrednim poslovima. Problemu upravljanja nekretninama u etažnom vlasništvu važno je pristupiti na drugačiji način, a ne samo propisivanjem iznimki od jednoglasnog odlučivanja o izvanrednim poslovima. Cilj je ovog rada definirati moguće pravce cjelovite reforme pravila o upravljanju nekretninama u etažnom vlasništvu u hrvatskom pravu koji bi mogli doprinijeti učinkovitom upravljanju nekretnina., Legal systems that served as a model for Croatian condominium regulation have recently reformed their rules on condominium management. New management models are being introduced that are grounded in a different set of rules for condominium owners’ decision-making. The main goal of condominium management is moving toward sustainable development of housing based on energy efficiency, use of renewable energy sources, and electromobility. In the Republic of Croatia condominium management has not fundamentally changed in the last 25 years since the passage of the Act on Ownership and Other Property Rights. The traditional rules on condominium management cannot meet all of the needs of modern housing and efficient real property management, particularly in the area of extraordinary management that is currently in Croatia based on a unanimous vote by all condominium owners. A particularly vexing issue is the one of managing older buildings whose reconstruction and modernization require a multitude of extraordinary management tasks. The problems related to decision making for extraordinary management tasks have thus become apparent in post-earthquake reconstruction proceedings. This is why special legislation often introduces exceptions to the rule requiring a unanimous decision of the condominium owners for extraordinary management tasks and introduces a different set of rules on required majorities for various management decisions. However, thorough regulation of legal relationships between condominium owners in case a majority vote (simple or qualified) is used for decisions about certain extraordinary tasks is still missing. It is important to approach the problem of condominium management in a different way, and not simply by prescribing exceptions to unanimous decision making about extraordinary task. The purpose of this paper is to define the possible avenues of a thorough reform of condominium management rules in Croatian law that may contribute to efficient real property property management.

U radu se daje prikaz Pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažnog vlasništva). Ukazuje se na prava i obveze određenih pravnih subjekata, posebice upravitelja zgrada te postupanje suda nakon primitka prijedloga. Govori se i o mogućnosti suvlasnika da pokrenu postupak povezivanja kada zgrada nema upravitelja ili kada upravitelj ne želi pokrenuti postupak. Skreće se pažnja na probleme koji se javljaju u praksi i koji dovode do odbacivanja velikoga broja prijedloga. Jedan dio problema nalazi se na strani podnositelja prijedloga, dok je drugi na strani tijela koja provode postupak – sudova. U radu će se pokušati pronaći odgovori (možda i rješenja) za opisane probleme., The paper gives overview of the Ordinance on connecting the Land register and the Book of deposited contracts and registration of the ownership of a condominium. It points out the rights and obligations of certain legal entities, especially building managers, and the court’s actions after receiving a motion. It also indicates the possibility of the co-owners themselves to initiate the process, either in situations where the building does not have a manager or when the manager does not want to initiate the process. Author will point out problems in practice (regarding court and parties alike) that lead to rejection of motion, and suggest answers (and solutions) to them.

Asimetrija informacija i tržište nekretnina usko su isprepleteni, ali priroda njihove povezanosti može biti nepoznata ili nejasna, što je obično slučaj kod stranih kupaca, ali ponekad može utjecati i na lokalne kupaca. Ova studija ispituje postoji li asimetrija informacija na tržištu nekretnina u slučaju grada Splita za stanove i kako ona utječe na tržište. Rezultati upućuju na postojanje asimetrije informacija na nekoliko razina, ponajprije za pojedine kotare, što uzrokuje negativnu selekciju u obliku odnosa između tržišne procijenjene cijene stanova. Information asymmetry and real estate market are closely intertwined but the nature of their connection can generally be unknown or obscure, which is usually the case for non-local, but sometimes for local buyers as well. This study examines whether information asymmetry exists in the real estate market in the case of city of Split for the condominium market and how it influences the market itself. The results suggest there is a presence of information asymmetry on several levels, more specifically for particular districts, causing adverse selection in form of condominium assessment-to-market value.

U radu se raščlanjuju opća obilježja etažnog vlasništva prema prijašnjim propisima u odnosu na obilježja etažnog vlasništva prema ZV-u. Analiziraju se pretpostavke uspostavljanja etažnog vlasništva prema tim različitim sustavima, pretvaranje vlasništva na posebnom dijelu zgrade u vlasništvo posebnog dijela nekretnine, kao i pitanja koja se javljaju kod tumačenja ove normative u pravnoj doktrini i primjeni u sudskoj praksi., This paper deals with the analysis of the general characteristics of the condominium according to the previous regulations in relation to the characteristics of the condominium according to the Act on Ownership and Other real Rights, the presumption of establishment of condominium in accordance with these different systems, the transformation of ownership of a particular part of the building into the ownership of a particular part of the real estate, as well as the analysis of issues that arise when interpreting this normative in legal doctrine and applying it in court practice., Dieser Beitrag analysiert die allgemeinen Merkmale des Wohnungseigentums gemäß früheren Vorschriften und im Vergleich zu den Merkmalen des Wohnungseigentums gemäß dem Gesetz über das Eigentum und andere Sachenrechte. Ebenfalls werden die Voraussetzungen für die Gründung des Wohnungseigentums gemäß diesen zwei Systemen analysiert. Der Beitrag bespricht auch die Transformierung des Eigentums an einem Sonderteil des Gebäudes in das Eigentum an einem Sonderteil des Grundstücks. Diesbezüglich werden die Fragen analysiert, die bei der Auslegung dieser Normative in der Rechtsdoktrin und der Rechtsprechung auftauchen., Nel lavoro si disaminano le questioni interpretative che sorgono con riferimento alla normativa in oggetto in dottrina, come anche le questioni riguardanti l’applicazione nella giurisprudenza. Inoltre si disaminano le caratteristiche elementari del condominio paragonandone la disciplina attuale e quella pregressa. Si valutano le condizioni per la costituzione del condominio sulla base di tali diverse fonti normative, come anche la trasformazione della proprietà su porzione determinata dell’edifi cio in proprietà su parte determinata dell’immobile.

Od uvođenja nove koncepcije vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažnog vlasništva) Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima pa do najnovijih njegovih izmjena i dopuna prošlo je već gotovo 10 godina. U tom razdoblju njegove primjene uočeni određeni su problemi u tumačenju odredbi vezanih na uspostavu vlasništva posebnog dijela nekretnine, osobito njegov objekt. Najnovije izmjene i dopune ZV otklanjaju neke od tih dilema, ali istodobno unose veliku novinu među pretpostavke za uspostavu, jer predviđaju da se ona može provesti samo ako je posebni dio izgrađen sukladno dozvoli nadležnog tijela. U radu su prikazani osnovni problemi vezani uz objekte etažnog vlasništva, osobito s obzirom na situaciju nakon tih izmjena i dopuna, te rješavanje tih pitanja za zatečene nekretnine., Since the introduction of the new concept of ownership of a separate part of real property (condominium) by the Ownership and Other Property Rights Act up to its newest amendments more than 10 years have passed. During this period of its application certain problems in the interpretation of the provisions connected with the acquiring ownership of a separate part of real property, particularly its object, have been observed. The newest amendments to the Ownership Act eliminate some of these dilemmas, but at the same time introduce great innovation in presumptions for the establishment because they provide that it may be carried out only if the separate part has been built in accordance with the permit of the competent body. Basic problems connected with the objects of the condominium are presented, especially having in mind the situation after these amendments, as well as the solution of these problems in relation to the already acquired real property., Zwischen der Einführung der neuen Konzeption des Eigentums an einem Sonderteil eines Grundstücks (Wohnungs- und Teileigentum) durch das Gesetz über das Eigentum und andere Sachenrechte und dessen jüngsten Änderungen und Ergänzungen liegen bereits nahezu zehn Jahre. In diesem Anwendungszeitraum konnten Probleme bei der Auslegung der Bestimmungen zur Begründung des Eigentums an einem Sonderteil eines Grundstücks und insbesondere zu seinem Gegenstand festgestellt werden. Dank den neuesten Änderungen und Ergänzungen des Eigentumsgesetzes entfallen einige dieser Dilemmata, zugleich wird die Begründung dieser Eigentumsform allerdings zusätzlich durch eine große Neuheit bedingt, indem sie nur dann zulässig ist, wenn der Sonderteil im Einklang mit einer Genehmigung der zuständigen Behörde erbaut wurde. Diese Arbeit stellt die Hauptprobleme im Zusammenhang mit den Gegenständen des Wohnungs- und Teileigentums unter besonderer Berücksichtigung der Situation nach der genannten Novellierung sowie der Lösung der betreffenden Fragen hinsichtlich existierender Grundstücke dar.