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Alors que le Parlement français examine la possibilité de donner accès aux données immobilières locales détenues par l’administration fiscale, ce texte revient sur les enjeux d’une telle ouverture. Il présente les sources actuellement disponibles et montre en quoi les données fiscales permettraient de comprendre davantage l’évolution locale des marchés immobiliers résidentiels.

Following the evolution of the gaps in housing and land values between seven sectors of Bogotá between 1970 and 2012, this thesis analyzes the scale of urban socio-spatial transformations. By overlapping urban analysis with the study of real estate markets, this analysis deals with the evolution of already-built areas and their housing prices. In contrast with research that emphasizes the depth and rapidity of transformations in Latin American cities during globalization, our findings show that gaps in housing prices from one area to another remain stable. During the period studied, only in the realm of land value gaps in prices between one area and another did actually widen. The statistical analysis of factors explaining the stability of gaps between housing prices from one area to another reveals that overall stability results from the conjunction of two trends with opposite effects. The spatial diffusion of shopping outlets reduces the gaps in housing prices from one area to another, to the same extent as the symbolic or perceived value of each of these residential areas keeps these gaps in prices entrenched. As for land prices, the densification of buildings explains to some extent the widening gaps in prices between some sectors of the city, but this one factor is not enough to explain the extent of the observed evolutions; A partir de l’évolution des écarts spatiaux des prix du logement et des prix fonciers entre sept secteurs de Bogota, entre 1970 et 2012, cette thèse analyse l’ampleur des recompositions socio-spatiales de la ville. En croisant l’analyse urbaine et l’étude de marchés immobiliers, cette recherche aborde l’évolution des secteurs déjà construits de la ville et les variations des prix des logements anciens. Contrairement aux recherches qui insistent sur la profondeur et la rapidité des transformations des villes latino-américaines sous l’effet de la globalisation, nos résultats montrent que les différences spatiales des prix du logement restent stables. Seuls les écarts spatiaux des prix fonciers augmentent pendant notre période d’étude. L’analyse statistique des facteurs explicatifs de l’inertie des écarts spatiaux des prix montre que la stabilité globale résulte de la conjonction de deux tendances ayant des effets opposés. La diffusion des commerces réduit les écarts spatiaux des prix, alors que la valeur symbolique du secteur de résidence explique le maintien des différences spatiales des prix. Quant aux prix fonciers, la densification des constructions explique une portion des écarts croissants entre secteurs de la ville, mais reste insuffisante pour comprendre l’ampleur des évolutions constatées

Following the evolution of the gaps in housing and land values between seven sectors of Bogotá between 1970 and 2012, this thesis analyzes the scale of urban socio-spatial transformations. By overlapping urban analysis with the study of real estate markets, this analysis deals with the evolution of already-built areas and their housing prices. In contrast with research that emphasizes the depth and rapidity of transformations in Latin American cities during globalization, our findings show that gaps in housing prices from one area to another remain stable. During the period studied, only in the realm of land value gaps in prices between one area and another did actually widen. The statistical analysis of factors explaining the stability of gaps between housing prices from one area to another reveals that overall stability results from the conjunction of two trends with opposite effects. The spatial diffusion of shopping outlets reduces the gaps in housing prices from one area to another, to the same extent as the symbolic or perceived value of each of these residential areas keeps these gaps in prices entrenched. As for land prices, the densification of buildings explains to some extent the widening gaps in prices between some sectors of the city, but this one factor is not enough to explain the extent of the observed evolutions, A partir de l’évolution des écarts spatiaux des prix du logement et des prix fonciers entre sept secteurs de Bogota, entre 1970 et 2012, cette thèse analyse l’ampleur des recompositions socio-spatiales de la ville. En croisant l’analyse urbaine et l’étude de marchés immobiliers, cette recherche aborde l’évolution des secteurs déjà construits de la ville et les variations des prix des logements anciens. Contrairement aux recherches qui insistent sur la profondeur et la rapidité des transformations des villes latino-américaines sous l’effet de la globalisation, nos résultats montrent que les différences spatiales des prix du logement restent stables. Seuls les écarts spatiaux des prix fonciers augmentent pendant notre période d’étude. L’analyse statistique des facteurs explicatifs de l’inertie des écarts spatiaux des prix montre que la stabilité globale résulte de la conjonction de deux tendances ayant des effets opposés. La diffusion des commerces réduit les écarts spatiaux des prix, alors que la valeur symbolique du secteur de résidence explique le maintien des différences spatiales des prix. Quant aux prix fonciers, la densification des constructions explique une portion des écarts croissants entre secteurs de la ville, mais reste insuffisante pour comprendre l’ampleur des évolutions constatées

Following the evolution of the gaps in housing and land values between seven sectors of Bogotá between 1970 and 2012, this thesis analyzes the scale of urban socio-spatial transformations. By overlapping urban analysis with the study of real estate markets, this analysis deals with the evolution of already-built areas and their housing prices. In contrast with research that emphasizes the depth and rapidity of transformations in Latin American cities during globalization, our findings show that gaps in housing prices from one area to another remain stable. During the period studied, only in the realm of land value gaps in prices between one area and another did actually widen.The statistical analysis of factors explaining the stability of gaps between housing prices from one area to another reveals that overall stability results from the conjunction of two trends with opposite effects. The spatial diffusion of shopping outlets reduces the gaps in housing prices from one area to another, to the same extent as the symbolic or perceived value of each of these residential areas keeps these gaps in prices entrenched.As for land prices, the densification of buildings explains to some extent the widening gaps in prices between some sectors of the city, but this one factor is not enough to explain the extent of the observed evolutions., Basada en la evolución de las disparidades espaciales de los precios de la vivienda y de los precios del suelo entre siete sectores de Bogotá, entre 1970 y 2012, este trabajo analiza la magnitud de las recomposiciones socio-espaciales de la ciudad. Articulando el análisis urbano con el estudio de los mercados inmobiliarios, esta investigación examina la evolución de los sectores construidos de la ciudad y las variaciones de los precios de la vivienda usada. Nuestros resultados muestran que, al contrario de lo que se podría esperar por las investigaciones que insisten en la profundidad y rapidez de las transformaciones urbanas de las ciudades latinoamericanas en el contexto de la globalización, las diferencias espaciales de los precios de la vivienda permanecen estables. Durante nuestro periodo de estudio solamente aumentan las diferencias espaciales de los precios del suelo. El análisis estadístico de los factores explicativos de la inercia de las diferencias espaciales de los precios de la vivienda muestra que la estabilidad resulta de la conjunción de dos tendencias, cada una con efectos opuestos. La difusión de la actividad comercial en la ciudad reduce las diferencias de precios, en tanto que la función simbólica del sector de residencia explica la estabilidad de las diferencias espaciales de precios. Respecto a los precios del suelo, la densificación de la construcción explica una parte del crecimiento de diferencias de precios entre sectores de la ciudad. Este factor resulta, sin embargo, insuficiente para dar cuenta de la magnitud de las evoluciones observadas., A partir de l’évolution des écarts spatiaux des prix du logement et des prix fonciers entre sept secteurs de Bogota, entre 1970 et 2012, cette thèse analyse l’ampleur des recompositions socio-spatiales de la ville. En croisant l’analyse urbaine et l’étude de marchés immobiliers, cette recherche aborde l’évolution des secteurs déjà construits de la ville et les variations des prix des logements anciens. Contrairement aux recherches qui insistent sur la profondeur et la rapidité des transformations des villes latino-américaines sous l’effet de la globalisation, nos résultats montrent que les différences spatiales des prix du logement restent stables. Seuls les écarts spatiaux des prix fonciers augmentent pendant notre période d’étude.L’analyse statistique des facteurs explicatifs de l’inertie des écarts spatiaux des prix montre que la stabilité globale résulte de la conjonction de deux tendances ayant des effets opposés. La diffusion des commerces réduit les écarts spatiaux des prix, alors que la valeur symbolique du secteur de résidence explique le maintien des différences spatiales des prix.Quant aux prix fonciers, la densification des constructions explique une portion des écarts croissants entre secteurs de la ville, mais reste insuffisante pour comprendre l’ampleur des évolutions constatées.

Following the evolution of the gaps in housing and land values between seven sectors of Bogotá between 1970 and 2012, this thesis analyzes the scale of urban socio-spatial transformations. By overlapping urban analysis with the study of real estate markets, this analysis deals with the evolution of already-built areas and their housing prices. In contrast with research that emphasizes the depth and rapidity of transformations in Latin American cities during globalization, our findings show that gaps in housing prices from one area to another remain stable. During the period studied, only in the realm of land value gaps in prices between one area and another did actually widen.The statistical analysis of factors explaining the stability of gaps between housing prices from one area to another reveals that overall stability results from the conjunction of two trends with opposite effects. The spatial diffusion of shopping outlets reduces the gaps in housing prices from one area to another, to the same extent as the symbolic or perceived value of each of these residential areas keeps these gaps in prices entrenched.As for land prices, the densification of buildings explains to some extent the widening gaps in prices between some sectors of the city, but this one factor is not enough to explain the extent of the observed evolutions., Basada en la evolución de las disparidades espaciales de los precios de la vivienda y de los precios del suelo entre siete sectores de Bogotá, entre 1970 y 2012, este trabajo analiza la magnitud de las recomposiciones socio-espaciales de la ciudad. Articulando el análisis urbano con el estudio de los mercados inmobiliarios, esta investigación examina la evolución de los sectores construidos de la ciudad y las variaciones de los precios de la vivienda usada. Nuestros resultados muestran que, al contrario de lo que se podría esperar por las investigaciones que insisten en la profundidad y rapidez de las transformaciones urbanas de las ciudades latinoamericanas en el contexto de la globalización, las diferencias espaciales de los precios de la vivienda permanecen estables. Durante nuestro periodo de estudio solamente aumentan las diferencias espaciales de los precios del suelo. El análisis estadístico de los factores explicativos de la inercia de las diferencias espaciales de los precios de la vivienda muestra que la estabilidad resulta de la conjunción de dos tendencias, cada una con efectos opuestos. La difusión de la actividad comercial en la ciudad reduce las diferencias de precios, en tanto que la función simbólica del sector de residencia explica la estabilidad de las diferencias espaciales de precios. Respecto a los precios del suelo, la densificación de la construcción explica una parte del crecimiento de diferencias de precios entre sectores de la ciudad. Este factor resulta, sin embargo, insuficiente para dar cuenta de la magnitud de las evoluciones observadas., A partir de l’évolution des écarts spatiaux des prix du logement et des prix fonciers entre sept secteurs de Bogota, entre 1970 et 2012, cette thèse analyse l’ampleur des recompositions socio-spatiales de la ville. En croisant l’analyse urbaine et l’étude de marchés immobiliers, cette recherche aborde l’évolution des secteurs déjà construits de la ville et les variations des prix des logements anciens. Contrairement aux recherches qui insistent sur la profondeur et la rapidité des transformations des villes latino-américaines sous l’effet de la globalisation, nos résultats montrent que les différences spatiales des prix du logement restent stables. Seuls les écarts spatiaux des prix fonciers augmentent pendant notre période d’étude.L’analyse statistique des facteurs explicatifs de l’inertie des écarts spatiaux des prix montre que la stabilité globale résulte de la conjonction de deux tendances ayant des effets opposés. La diffusion des commerces réduit les écarts spatiaux des prix, alors que la valeur symbolique du secteur de résidence explique le maintien des différences spatiales des prix.Quant aux prix fonciers, la densification des constructions explique une portion des écarts croissants entre secteurs de la ville, mais reste insuffisante pour comprendre l’ampleur des évolutions constatées.

International audience; Loin de représenter une exception, la forte résilience manifestée par les marchés français du logement depuis l’éclatement de la crise financière en 2007 a également été constatée dans la plupart des pays d’Europe du Nord‐Ouest, de la Belgique à la Finlande, et de la Suède à la Grande‐Bretagne. Un« modèle nordique » de fonctionnement des marchés immobiliers semble ainsi se dessiner.Le contraste est violent avec les différentes périphéries de l’Union, qu’il s’agisse des pays baltes ou de la Hongrie, des pays méditerranéens, ou de l’extrême Ouest (Irlande, Islande). Quant aux marchés allemand, autrichien et suisse, remarquablement stables avant la crise, ils se sont réveillés depuis, et sont aujourd’hui en état de « boom ».On se propose ici de préciser et d’interpréter cette diversité des dynamiques immobilières en Europe. Dans une première partie, sont identifiées les trois dynamiques de prix du logement, correspondant respectivement aux trois groupes de pays, « nordiques », « germaniques » et « périphériques ».Dans une seconde partie, on s’attachera plus précisément aux caractéristiques du groupe« nordique », dont fait partie la France. Les similarités avec la Belgique, la Suède et la Grande Bretagne seront plus particulièrement questionnées. Les structures de statuts d’occupation ainsi que le fonctionnement des marchés du crédit seront notamment interrogés en tant que facteurs explicatifs des trajectoires de prix du logement, ainsi que les degrés très différents de hiérarchisation des systèmes urbains, et les orientations de politiques du logement. Il ressort de cette analyse comparative que seule une combinaison de ces éléments permet de rendre compte des dynamiques constatées. Le poids relatif de la propriété occupante joue finalement un rôle mineur par rapport aux niveaux et conditions d’endettement des ménages, qui rendent compte à la fois de l’exubérance d’avant crise, et de l’évolution différenciée des prix depuis 2008. Enfin, le caractère auto‐entretenu des hausses de prix dans les pays nordiques – et le fait que le poids important du locatif social n’ait joué aucun rôle stabilisateur semble, comme en France, renvoyer à l’évolution récente des structures socio‐spatiales et des comportements résidentiels, génératrice d’effets de report cumulatifs.Au total, le caractère totalement atypique, par rapport aux épisodes précédents, du boom des années 1997‐2007, renvoie selon nous à l’émergence progressive, depuis 30 ans, d’un nouveau régime de marché, issu des changements structurels intervenus depuis une trentaine d’années aussi bien dans le système d’habitat que dans le régime de croissance et le système de crédit. Cette interprétation est développée sur le cas français.

Loin de représenter une exception, la forte résilience manifestée par les marchés français du logement depuis l’éclatement de la crise financière en 2007 a également été constatée dans la plupart des pays d’Europe du Nord‐Ouest, de la Belgique à la Finlande, et de la Suède à la Grande‐Bretagne. Un« modèle nordique » de fonctionnement des marchés immobiliers semble ainsi se dessiner.Le contraste est violent avec les différentes périphéries de l’Union, qu’il s’agisse des pays baltes ou de la Hongrie, des pays méditerranéens, ou de l’extrême Ouest (Irlande, Islande). Quant aux marchés allemand, autrichien et suisse, remarquablement stables avant la crise, ils se sont réveillés depuis, et sont aujourd’hui en état de « boom ».On se propose ici de préciser et d’interpréter cette diversité des dynamiques immobilières en Europe. Dans une première partie, sont identifiées les trois dynamiques de prix du logement, correspondant respectivement aux trois groupes de pays, « nordiques », « germaniques » et « périphériques ».Dans une seconde partie, on s’attachera plus précisément aux caractéristiques du groupe« nordique », dont fait partie la France. Les similarités avec la Belgique, la Suède et la Grande Bretagne seront plus particulièrement questionnées. Les structures de statuts d’occupation ainsi que le fonctionnement des marchés du crédit seront notamment interrogés en tant que facteurs explicatifs des trajectoires de prix du logement, ainsi que les degrés très différents de hiérarchisation des systèmes urbains, et les orientations de politiques du logement. Il ressort de cette analyse comparative que seule une combinaison de ces éléments permet de rendre compte des dynamiques constatées. Le poids relatif de la propriété occupante joue finalement un rôle mineur par rapport aux niveaux et conditions d’endettement des ménages, qui rendent compte à la fois de l’exubérance d’avant crise, et de l’évolution différenciée des prix depuis 2008. Enfin, le caractère auto‐entretenu des hausses de prix dans les pays nordiques – et le fait que le poids important du locatif social n’ait joué aucun rôle stabilisateur semble, comme en France, renvoyer à l’évolution récente des structures socio‐spatiales et des comportements résidentiels, génératrice d’effets de report cumulatifs.Au total, le caractère totalement atypique, par rapport aux épisodes précédents, du boom des années 1997‐2007, renvoie selon nous à l’émergence progressive, depuis 30 ans, d’un nouveau régime de marché, issu des changements structurels intervenus depuis une trentaine d’années aussi bien dans le système d’habitat que dans le régime de croissance et le système de crédit. Cette interprétation est développée sur le cas français.